Wohnung verkaufen
Sie möchten Ihre Wohnung verkaufen, den bestmöglichen Preis erzielen und sich trotzdem nicht selbst um Exposé, Besichtigungen und Kaufvertrag kümmern? Unsere Sachverständigen und Makler begleiten Sie vom ersten Beratungsgespräch bis zur Schlüsselübergabe und halten Ihnen den Rücken frei – auch, wenn die Wohnung noch vermietet ist.
Ihre Vorteile beim Wohnungsverkauf mit Heid
Starkes
Netzwerk
Wir verfügen über ein breites Netzwerk geprüfter Interessenten, für die Ihr Objekt infrage kommen könnte.
Professionelle Preisfindung
Wir erstellen eine realistische und marktorientierte Bewertung, um die Immobilie zeitnah zu veräußern.
Klare Strategie zur Vermittlung
Jede Immobilie wird individuell positioniert, mit sauberer Abstimmung der Vermarktung auf Zielgruppe und Preis.
Komplettservice bis zum Notar
Wir begleiten Sie und Ihr Objekt vom Exposé über Besichtigungen bis zur Unterschrift unter den Vertrag.
Mehrwert bei Exklusiv-Auftrag
Bei exklusivem Auftrag für mind. 1 Jahr erhalten Sie eine kostenlose Bewertung durch unsere Sachverständigen.
Das Wichtigste in Kürze
- Verkaufsvorbereitung: Unsere Makler strukturieren den Verkauf von Anfang an, prüfen Unterlagen und Grundbuch und empfehlen Ihnen sinnvolle Maßnahmen, damit Ihre Wohnung verkaufsbereit ist.
- Festlegen des Verkaufspreises: Gemeinsam mit unseren Sachverständigen ermitteln wir den realistischen Marktwert Ihrer Wohnung und leiten daraus einen Angebotspreis ab, mit dem Ihre Wohnung sicher in die Vermarktung startet.
- Professionelle Vermarktung: Wir erstellen ein aussagekräftiges Exposé mit hochwertigen Tageslichtfotos, wählen passende Kanäle und sprechen gezielt die Käufer an, die zu Ihrer Wohnung und Ihrer Zielsetzung passen.
- Besichtigungen und Verhandlungen: Unsere Makler koordinieren Besichtigungen, qualifizieren Interessenten vor, führen Termine souverän durch und verhandeln den Kaufpreis in Ihrem Sinne.
- Rechtliche und steuerliche Rahmenbedingungen im Blick: Wir berücksichtigen Rechte Dritter, bestehende Mietverhältnisse und typische Steuerfallen. Bei Bedarf beziehen wir Notar und Steuerberater ein, damit der Verkauf für Sie rechtssicher abgewickelt wird. Wir betreuen verschiedene Gewerbeimmobilien: Die Vermittlung von Bürogebäuden, Einzelhandelsgeschäften, Praxen, Mixed-Use-Immobilien, Logistikzentren und mehr ist unser Geschäft.
So läuft der Wohnungsverkauf mit Makler ab
Wenn Sie den Verkauf Ihrer Wohnung bei uns in Auftrag geben, erhalten Sie geballte Immobilienkompetenz unter einem Dach: Da wir Makler, zertifizierte Immobiliensachverständige und Energieberater in unseren Reihen haben, können wir Flächenberechnungen und Wertermittlungen selbst vornehmen und auch einen aktuellen Energieausweis für Ihre Wohnung erstellen.
1. Vorbereitung und Bewertung Ihrer Eigentumswohnung
Zunächst prüfen wir gemeinsam mit Ihnen den Ist-Zustand: Ausstattung, Modernisierungen, energetische Qualität und eventuelle Besonderheiten im Gemeinschaftseigentum.
Unsere Sachverständigen ermitteln den Marktwert auf Basis gesetzlich anerkannter Bewertungsverfahren. Daraus leiten wir einen marktgerechten Angebotspreis ab, der weder zu niedrig noch unrealistisch hoch ist. Schließlich wollen wir vermeiden, dass Ihre Wohnung monatelang als Ladenhüter in den Portalen steht.
Bei einem exklusiven Maklerauftrag über zwölf Monate erhalten Sie eine kostenlose Immobilienbewertung durch unsere Sachverständigen. Dieses als Kurzgutachten angelegte Dokument können Sie in zahlreichen Situationen nutzen. Lediglich bei Auseinandersetzungen vor Gericht braucht es ein Verkehrswertgutachten mit umfangreichem Methodikteil.
2. Vermarktung und Besichtigungen
Auf Basis der Bewertung erstellen wir ein aussagekräftiges Exposé mit klar strukturierten Fakten und professionellen Fotos. Unsere Gebäudesachverständigen arbeiten dabei eng mit unseren Immobilienmaklern zusammen. Am Ende muss das Exposé aber nicht nur durch eine angenehme Präsentation, sondern auch durch Fakten überzeugen. Dazu gehören:
- Grundrisse und Flächenangaben
- Informationen zur Eigentümergemeinschaft und zum Hausgeld
- Energiekennwerte und Sanierungsstand
- Besonderheiten wie Balkon, Stellplatz, Aufzug oder Barrierefreiheit
Wir wählen die passenden Vermarktungskanäle, typischerweise die großen Immobilienportale sowie unsere internen Interessentenlisten. Anfragen werden vorqualifiziert, sodass Sie nur mit solventen und ernsthaften Käufern zu tun haben.
Auch bei vermieteten Wohnungen koordinieren wir die Besichtigungen in enger Abstimmung mit dem Mieter. So schützen wir die Privatsphäre und sorgen gleichzeitig für einen reibungslosen Ablauf.
3. Kaufpreisverhandlungen, Notar und Übergabe
Sind die richtigen Interessenten gefunden, führen wir die Kaufpreisverhandlungen in Ihrem Sinne, prüfen Finanzierungsnachweise und stimmen die Eckpunkte des Kaufvertrags mit dem Notar ab.
Wir begleiten Sie bei der Vertragsgestaltung und wichtigen Klauseln, beim Notartermin und bei der finalen Abwicklung und Schlüsselübergabe.
Für Sie bedeutet das: Sie behalten die Kontrolle über den Verkauf, ohne sich in juristische Details und komplizierte Abläufe einarbeiten zu müssen.
Entscheiden Sie sich für einen exklusiven Maklerauftrag mit einer Laufzeit von mindestens einem Jahr, erhalten Sie bei Heid eine kostenlose Immobilienbewertung Ihres Objekts. Damit schaffen wir von Beginn an eine fundierte Entscheidungsgrundlage, ohne dass für Sie zusätzliche Gutachterkosten entstehen. Für Sie fällt lediglich die Provision bei erfolgreichem Verkauf an.
Ihre Vorteile mit uns:
- Kostenloses Kurzgutachten bei exklusivem Maklerauftrag für mindestens 1 Jahr
- Bewertung und Vermarktung aus einer Hand,abgestimmt auf den Markt
Wenn Sie den Verkauf Ihrer Wohnung professionell vorbereiten oder zunächst Klarheit über Ihre Möglichkeiten gewinnen möchten, kontaktieren Sie uns gerne. Wir begleiten Sie strukturiert von der ersten Einschätzung bis zur erfolgreichen Vermarktung oder Akquise.
Wohnung verkaufen: Besonderheiten bei vermieteten Eigentumswohnungen
Wohnen Sie nicht selbst in Ihrer Wohnung, sondern besteht ein aktives Mietverhältnis, sind die Modalitäten bezüglich eines Verkaufs andere als bei einem selbst bewohnten Objekt.
Rechte des Mieters und Besichtigungstermine
Beim Verkauf einer vermieteten Wohnung spielen die Rechte des Mieters eine zentrale Rolle. Besichtigungen sind nur mit berechtigtem Interesse und unter Einhaltung gewisser Regeln zulässig. Dazu gehören:
- rechtzeitige und schriftliche Ankündigung,
- Termine zu zumutbaren Uhrzeiten,
- begrenzte Anzahl an Besichtigungen und Besuchern.
Ein Makler kann hier als neutrale Instanz wirken. Das entspannt unserer Erfahrung nach die Beziehung zwischen Eigentümer und Mieter und erhöht die Bereitschaft des Mieters, die Besichtigungen zu unterstützen. In vielen Fällen beraten wir Eigentümer auch zu Mietaufhebungsvereinbarungen, wenn eine leerstehende Wohnung den Kaufpreis spürbar verbessert.
Preisfaktor Mieter, Mietvertrag und Rendite
Kapitalanleger achten auf Kennzahlen wie Mietzins, Laufzeit des Mietvertrags, Mieterstruktur und Rendite. Für Verkäufer ist es in Eigenregie oft schwierig, diese Informationen korrekt aufzubereiten und gleichzeitig den Datenschutz zu wahren.
Wir helfen Ihnen, Miete, Nebenkosten und mehr verständlich darzustellen, Besonderheiten im Mietvertrag (zum Beispiel Staffelmiete, Indexmiete) einzuordnen sowie eine realistische Mietrendite zu berechnen und im Exposé zu kommunizieren. So wird Ihre vermietete Wohnung für seriöse Investoren attraktiv positioniert, ohne die Privatsphäre der Mietpartei zu verletzen.
Fakt ist jedoch auch: Bei einem aktiven Mietverhältnis müssen Sie mit einem geringeren Verkaufspreis rechnen. Eine vermietete Wohnung senkt den Kaufpreis in den größten deutschen Städten ungefähr um ein Fünftel.
Rechte Dritter und typische Fallstricke beim Wohnungsverkauf
Wenn Sie eine Wohnung verkaufen, reden oft Dritte mit: Banken, Mieter, Angehörige mit Wohnrecht oder, anders als etwa bei einem Hausverkauf, die Eigentümergemeinschaft. In vielen Fällen entscheiden diese Dritten mit über Preis, Tempo und Erfolg des Verkaufs. Unsere Makler und Sachverständigen prüfen Grundbuch, Mietverträge und Sonderrechte sorgfältig, zeigen Ihnen Wertminderungen und Spielräume auf und schützen Sie vor typischen Fallstricken, die Laien im Vorhinein womöglich gar nicht erst bemerken.
Grundbuch, Wohnrechte und Vorkaufsrechte
Im Grundbuch sind nicht nur Sie als Eigentümer eingetragen, sondern häufig auch Rechte Dritter. Dazu zählen zum Beispiel Grundschulden von Banken, Wohnrechte von Angehörigen, Nießbrauchrechte oder dingliche Vorkaufsrechte von Banken, Kommunen oder Familienmitgliedern.
Solche Rechte können den Verkaufspreis mindern oder den Verkauf verzögern. Wir prüfen mit Ihnen, welche Einträge bestehen und wie damit strategisch umzugehen ist. Oft lohnt es sich, Anstrengungen zu unternehmen, um derartige Belastungen bereits vor dem Verkauf löschen zu lassen. Andernfalls werden sie bei der Kaufpreisverhandlung für einen geringeren Erlös sorgen.
Die häufigsten Fehler beim Wohnungsverkauf und wie Sie sie vermeiden
Viele Eigentümer unterschätzen, wie komplex der Wohnungsverkauf ist. Immer wieder sehen wir bei privaten Angeboten ähnliche Fehler:
- unrealistisch hoher Angebotspreis ohne fundierte Bewertung,
- unvollständige Unterlagen (Teilungserklärung, Protokolle der Eigentümerversammlung, Energieausweis),
- unvorteilhafte Präsentation oder
- Kaufverträge ohne ausreichende Absicherung gegen spätere Haftungsrisiken.
Genau hier setzt unsere Arbeit an: Wir schließen diese typischen Lücken, bevor der erste Interessent die Wohnung überhaupt sieht.
Die meisten Preisabschläge entstehen nicht, weil die Wohnung schlecht ist, sondern weil der Verkauf unprofessionell vorbereitet wurde. Wer sauber bewerten lässt, vollständig dokumentiert und konsequent verhandelt, erzielt die besseren Preise.
Geschäftsführerin Katharina Heid
Das kostet der Wohnungsverkauf
Unsere Makler und Sachverständigen zeigen Ihnen frühzeitig, mit welchen Kosten oder steuerlichen Effekten Sie rechnen müssen und wie Sie den Verkauf so strukturieren, dass er für Sie finanziell wirklich sinnvoll ist.
Nebenkosten des Verkaufs im Überblick
Beim Verkauf einer Eigentumswohnung entstehen verschiedene Kostenpositionen. Zur Maklerprovision kann zum Beispiel eine Vorfälligkeitsentschädigung hinzukommen, wenn durch den Verkauf ein laufendes Darlehen vorzeitig abgelöst wird. Auch Modernisierungskosten können noch anfallen, wenn Sie vor dem Verkauf noch investieren, um den Preis zu steigern.
Steuern nach dem Wohnungsverkauf: Spekulationssteuer, Gewerbesteuer und Co.
Je nach individueller Ausgangslage können zusätzlich Steuern anfallen, zum Beispiel:
- Spekulationssteuer, wenn zwischen Kauf und Verkauf weniger als zehn Jahre liegen und Sie die Wohnung nicht selbst genutzt haben.
- Gewerbesteuer, wenn Sie innerhalb von fünf Jahren drei oder mehr Immobilien veräußern und damit die Grenze zum gewerblichen Grundstückshandel überschreiten.
- Versteuerung von Mieteinnahmen vor dem Verkauf.
Wir ersetzen keine Steuerberatung, sorgen aber dafür, dass Sie diese Themen frühzeitig auf dem Schirm haben und im Zweifel Ihren Steuerberater rechtzeitig einbinden.
Was unsere Makler auszeichnet
Unsere Makler kombinieren fachliches Know-how mit der Bewertungskompetenz von Sachverständigen. Sie kennen den Markt und entwerfen eine klare Vermarktungsstrategie inklusive persönlicher Begleitung:
Immobilien-
Expertise
Bei uns erhalten Sie geballte Inhouse-Kompetenz rund um die Vermarktung und Bewertung Ihrer Immobilie.
Feste
Provision
Unsere Preise sind mit 5 % Provision stets transparent – ohne versteckte Kosten oder nachträgliche Gebühren.
Kurzfristige Termine möglich
Unsere Makler nehmen kurzfristige Aufträge entgegen. Kontaktieren Sie uns schriftlich oder telefonisch.
Komplettservice bis zum Notar
Wir begleiten Sie und Ihr Objekt vom Exposé über Besichtigungen bis zur Unterschrift unter den Vertrag.
Mehrwert bei Exklusiv-Auftrag
Bei exklusivem Auftrag für mind. 1 Jahr erhalten Sie eine kostenlose Bewertung durch unsere Sachverständigen.
Häufig gestellte Fragen zum Verkauf Ihrer Wohnung
Hier beantworten wir die wichtigsten Fragen für Eigentümer, die eine Wohnung verkaufen möchten.
Wann ist ein guter Zeitpunkt, um meine Wohnung zu verkaufen?
Der ideale Zeitpunkt liegt vor, wenn Sie Ihre Wohnung lasten- und schuldenfrei oder zumindest ohne hohe Vorfälligkeitsentschädigung verkaufen können und gleichzeitig die Preise in Ihrer Region stabil oder steigend sind. Wenn Sie die Wohnung selbst genutzt und die gesetzliche Spekulationsfrist eingehalten haben, profitieren Sie zusätzlich von einem steuerfreien Veräußerungsgewinn.
Wie lange dauert es, bis meine Eigentumswohnung verkauft ist?
Im Durchschnitt sollten Sie mit einigen Monaten rechnen. Die Dauer hängt stark von Lage, Zustand, Preisstrategie und Vermarktungsqualität ab. Mit einer realistischen Bewertung, vollständigen Unterlagen und einer professionellen Vermarktung lässt sich die Verkaufszeit unserer Erfahrung nach meist deutlich verkürzen.
Welche Kosten kommen beim Verkauf meiner Wohnung auf mich zu?
Sie tragen insbesondere die Maklerprovision als Auftraggeber, gegebenenfalls eine Vorfälligkeitsentschädigung für Ihr Darlehen sowie kleinere Kosten für Unterlagen und eventuelle Schönheitsreparaturen. Notar- und Grundbuchkosten übernimmt üblicherweise der Käufer, können aber abweichend geregelt werden.
Muss ich als Verkäufer bei Besichtigungen anwesend sein?
Nein. Sie können die Besichtigungen vollständig an den Makler delegieren. Das ist vor allem bei vermieteten Wohnungen von Vorteil, weil ein neutraler Dritter den Interessenten sachlich begegnet und gleichzeitig das Verhältnis zum Mieter schont. Sie werden von uns regelmäßig über den Stand informiert und entscheiden nur über ernsthafte Interessenten.
Was ist beim Verkauf einer vermieteten Wohnung besonders zu beachten?
Sie müssen die Rechte des Mieters respektieren, Besichtigungen rechtzeitig ankündigen und bestehende Mietverträge übernehmen. Das beeinflusst den Käuferkreis und den Verkaufspreis. Kapitalanleger achten stark auf Mietzins, Vertragsbedingungen und Rendite. Wir bereiten diese Informationen professionell auf und stimmen mit Ihnen ab, wie der Verkauf trotz Mietverhältnis optimal abläuft.
Wer bezahlt den Makler beim Verkauf meiner Wohnung?
Bei Heid beauftragen Sie als Eigentümer uns als Makler und zahlen eine Provision des Verkaufspreises. Eine eventuelle Aufteilung der Provision mit dem Käufer kann vertraglich geregelt werden. Wichtig ist, dass die Vereinbarung transparent ist und alle Parteien Planungssicherheit haben.
Muss ich Steuern zahlen, wenn ich meine Wohnung verkaufe?
Das hängt von Ihrer individuellen Situation ab. Wenn Sie die Spekulationsfrist nicht einhalten oder gewerblich handeln, kann eine Steuer auf den Veräußerungsgewinn anfallen. Auch Gewerbesteuer kann eine Rolle spielen, wenn Sie häufig Immobilien verkaufen und dementsprechend ein Gewerbe anmelden müssen. Wir weisen Sie auf diese Themen hin, ersetzen jedoch keine steuerliche Beratung.
Wie erziele ich einen möglichst hohen Verkaufspreis für meine Eigentumswohnung?
Entscheidend sind eine saubere Bewertung, eine starke Präsentation und eine klare Verhandlungsstrategie. Dazu gehören ein realistischer Angebotspreis, vollständige Unterlagen, eine gepflegte Wohnung, aussagekräftige Fotos und ein professionelles Exposé. Unsere erfahrenen Makler filtern unseriöse Anfragen heraus, verhandeln souverän und nutzen ihr Netzwerk, um passende Käufer zu finden.
Was mache ich, wenn der Mieter die Besichtigung verweigert?
Der Mieter kann von seinem Hausrecht Gebrauch machen und dem Vermieter sowie dessen Kaufinteressenten den Zutritt zur Wohnung verweigern. Damit setzt sich der Mieter prinzipiell Schadenersatzforderungen aus. In der Praxis wird es allerdings sehr schwierig, einen konkreten Schaden zu beziffern, zu beweisen und gerichtlich durchzusetzen. Verweigert der Mieter Besichtigungstermine kontinuierlich, müssen Sie als Eigentümer den Rechtsweg beschreiten. Es kann sinnvoll sein, unbeteiligte Dritte wie einen Makler als Vermittler einzusetzen.
Sagt der Mieter einen Besichtigungstermin ab, sollte er zur Abwendung von beweispflichtigen Schadenersatzforderungen Ausweichtermine anbieten. Kurzfristige Absagen sind nur durch Krankheit zu rechtfertigen. Muss der Mieter länger arbeiten oder einen anderen Termin wahrnehmen, sieht seine Mitwirkungspflicht vor, dass er beispielsweise einen Verwandten oder Nachbarn damit betraut, die Besichtigung zu ermöglichen.
Darf ich Sammelbesichtigungen durchführen?
Wohnungseigentümer dürfen Sammeltermine mit einer zumutbaren Anzahl an Interessenten (Miete oder Kauf) in Abstimmung mit dem Mieter organisieren. Die Anzahl der erlaubten Interessenten hängt von der Größe der Wohnung ab. Allgemein gilt im Mietrecht, dass bis zu vier Kaufinteressentenparteien gleichzeitig vertretbar sind. Eine Partei kann aus mehreren Personen, beispielsweise einer Familie mit Kindern, bestehen.
Ein guter Makler wird keine Sammelbesichtigungen in bewohnten Objekten durchführen, da die Kaufinteressenten meist unvorbereitet, Massentermine nicht zielgerichtet sind und die Personen, die in der Wohnung leben, einer erhöhten Stresssituation aussetzen.
Wohnung verkaufen mit den Maklern von Heid
Sie möchten Ihre Wohnung verkaufen und wünschen sich einen Partner, der den gesamten Prozess professionell begleitet? Wir bewerten Ihre Immobilie marktgerecht, entwickeln eine klare Vermarktungsstrategie, finden den passenden Käufer und führen Sie sicher bis zum Notartermin und zur Schlüsselübergabe.