Nicht nur der Käufer zahlt beim Hausverkauf, auch als Verkäufer tragen Sie einige Kostenpunkte, die sich je nach Situation deutlich unterscheiden. Manche davon können Sie im Vorfeld fix kalkulieren, andere hängen von Ihrer persönlichen Lage ab: laufende Finanzierung, Haltedauer, Renovierungsbedarf. Wir zeigen, womit Sie rechnen müssen und wo sich Geld sparen lässt.
- Renovierungskosten lohnen sich nur selten. Kleine Schönheitsreparaturen bis etwa 4.000 Euro sind in den meisten Fällen ausreichend.
- Der Energieausweis ist gesetzlich vorgeschrieben und kostet je nach Ausweisart, Gebäude und Anbieter zwischen 50 und 800 Euro.
- Ein Wertgutachten ist beim Privatverkauf nicht rechtlich vorgeschrieben. Ob es sinnvoll ist, hängt vom Einzelfall ab. Als unser Kunde erhalten Sie bei exklusivem Maklerauftrag über 1 Jahr eine kostenlose Bewertung durch unsere Sachverständigen.
- Die Maklerprovision ist individuell und hängt von Objektart, Lage und Auftrag ab. Bei Heid fällt sie nur bei erfolgreichem Verkauf an.
- Notarkosten trägt grundsätzlich der Käufer. Sie zahlen als Verkäufer nur für die Löschung einer etwaigen Grundschuld.
- Spekulationssteuer kann anfallen, wenn Sie das Haus innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf mit Gewinn verkaufen. Eine Ausnahme gilt bei begünstigter Eigennutzung.
Was kostet der Hausverkauf? Ein Beispiel
Beim Hausverkauf fallen für Verkäufer typischerweise Kosten für Renovierung, Energieausweis und Makler sowie gegebenenfalls für Grundschuldlöschung und etwaige Steuern an. Die folgende Tabelle gibt einen Überblick über die wichtigsten Posten.
Das Beispiel in der rechten Spalte zeigt eine konkrete Kalkulation für ein Haus in Hamburg mit einem Verkaufspreis von 400.000 Euro, einer Grundschuld von 150.000 Euro und Darlehensübertragung auf eine neue Immobilie.
| Kostenpunkt | Ø Kosten für Verkäufer | Beispiel Hamburg |
| Renovierungskosten | 2.000–4.000 € | 3.000 € |
| Energieausweis | 50–800 Euro | 640 € |
| Wertgutachten | individuell (ggf. kostenlos bei Maklerauftrag) | 0 € |
| Maklerprovision | individuell, nur bei Erfolg | 0 € (im Beispiel trägt der Käufer die Provision) |
| Vorfälligkeitsentschädigung | legt Bank fest | 0 € (Darlehen übertragen) |
| Löschung Grundschuld | ca. 0,2 % der Grundschuld | 300 € |
| Notarkosten Verkäufer | nur für Grundschuldlöschung | 300 € |
| Spekulationssteuer | abhängig von Gewinn und Steuersatz | 0 € (Eigennutzung) |
| Summe | ca. 4.240 € |
In den folgenden Abschnitten erläutern wir jeden Kostenpunkt genauer und zeigen, wo Sie als Verkäufer gezielt sparen können.
Renovierungskosten: Lohnen sie sich?
Eine aufwendige Renovierung rechnet sich nur, wenn der erzielte Mehrerlös die Investitionskosten übersteigt. Das ist in der Praxis seltener der Fall als viele Eigentümer annehmen. Käufer kalkulieren Modernisierungsbedarf ohnehin in ihren Preisvorstellungen ein. Wer zu viel in ein fremdes Geschmackskonzept investiert, erzielt damit nicht automatisch einen höheren Verkaufspreis.
In den meisten Fällen reicht es, die Immobilie ordentlich herzurichten: kleinere Schönheitsreparaturen, ein frischer Anstrich, gepflegte Außenanlagen. Schönheitsreparaturen bis etwa 4.000 Euro sind oft ein stimmiger Orientierungswert. Was darüber hinaus sinnvoll ist, hängt vom Zustand des Hauses und der aktuellen Marktlage ab.
Tipp: Sprechen Sie vor Renovierungsmaßnahmen mit Ihrem Makler. Unsere Immobilienberater kennen den lokalen Markt und können einschätzen, welche Maßnahmen den Verkauf beschleunigen und welche am Käufer vorbeigehen.
Haus verkaufen: Kosten für den Energieausweis
Der Energieausweis ist beim Hausverkauf gesetzlich vorgeschrieben. Wer ihn nicht vorlegt, riskiert ein Bußgeld von bis zu 15.000 Euro. Sie haben zwei Möglichkeiten:
- Verbrauchsausweis: zirka 50 bis 150 Euro, basiert auf den Heiz- und Nebenkostenabrechnungen der letzten drei Jahre.
- Bedarfsausweis: zirka 300 bis 800 Euro, erfordert eine Analyse vor Ort durch einen Fachmann. Vorgeschrieben, wenn der Bauantrag vor dem 1. November 1977 gestellt wurde und das Gebäude weniger als fünf Wohneinheiten hat.
Welcher Ausweis für Ihr Haus vorgeschrieben ist, hängt von Baujahr und Anzahl der Wohneinheiten ab. Im Zweifel klären wir das gemeinsam mit Ihnen.
Wertgutachten beim Hausverkauf: Wann ist es sinnvoll?
Ein Wertgutachten gibt Ihnen Sicherheit über den tatsächlichen Marktwert Ihrer Immobilie und damit die Grundlage für eine realistische Preisfindung. Wer zu hoch einsteigt, verliert Zeit; wer zu niedrig ansetzt, verschenkt Erlös.
Für private Verkäufe ohne gerichtliche Auseinandersetzungen brauchen Sie kein behördenkonformes Vollgutachten. Eine marktorientierte Bewertung reicht aus, um den richtigen Angebotspreis zu setzen und in Preisverhandlungen sicher aufzutreten.
In der Praxis sehen wir immer wieder, dass Eigentümer beim Hausverkauf den Angebotspreis zu hoch ansetzen, weil keine fundierte Bewertung vorliegt. Das kostet Zeit, zieht Preisverhandlungen in die Länge und schadet am Ende dem Verkaufserlös. Wer den Marktwert kennt, verkauft schneller und mit weniger Korrekturen.
Geschäftsführerin und zertifizierte Sachverständige Katharina Heid
Maklerprovision beim Hausverkauf
Die Entscheidung, ob Sie Ihr Haus mit einem Makler oder privat verkaufen, beeinflusst nicht nur den Aufwand, sondern auch die tatsächlichen Gesamtkosten. Die Maklerprovision fällt bei Heid grundsätzlich nur bei erfolgreichem Verkauf an.
Wer sein Haus ohne Makler verkauft, spart die Provision, trägt aber den gesamten Aufwand selbst. Anzeigenschaltung, Besichtigungstermine, Unterlagenrecherche, Preisverhandlungen, Kaufvertragsvorbereitung: Für Laien summiert sich das schnell auf über 100 Stunden. Rechnet man diesen Zeitaufwand mit einem realistischen Stundensatz, kann die Eigenvermarktung im Ergebnis teurer sein als ein Maklerauftrag.
Dazu kommt: Ein erfahrener Makler kennt den Markt, hat eine Kartei an vorgemerkten Interessenten und holt in Preisverhandlungen meist mehr heraus als Verkäufer in Eigenregie.
Unser Vorteil für Sie: Bei exklusivem Maklerauftrag über mindestens 1 Jahr erhalten Sie sofort eine kostenlose Immobilienbewertung durch unsere zertifizierten Sachverständigen. So wissen Sie von Anfang an, was Ihr Haus wirklich wert ist.
Vorfälligkeitsentschädigung beim Hausverkauf
Wenn Sie Ihr Haus über ein laufendes Festdarlehen finanzieren und den Kredit durch den Verkauf vorzeitig ablösen, kann Ihre Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. Die Höhe hängt vom Restbetrag, dem vereinbarten Zinssatz und der verbleibenden Laufzeit ab und wird individuell von der Bank berechnet.
Tipp: Erwerben Sie nach dem Verkauf eine neue Immobilie, können Sie das laufende Darlehen unter Umständen übertragen und die Vorfälligkeitsentschädigung so vermeiden. Ob das möglich ist, klärt Ihre Bank.
Grundschuld löschen: Kosten und Ablauf
Ist Ihre Immobilie noch mit einer Grundschuld belastet, müssen Sie diese vor dem Verkauf löschen lassen oder die Löschung im Rahmen des Verkaufs veranlassen. Die Kosten trägt der Verkäufer und richten sich nach der Höhe der eingetragenen Grundschuld. Für Grundbuchamt und Notar zusammen sind das üblicherweise etwa 0,2 Prozent. Bei einer Grundschuld von 150.000 Euro liegen die Gesamtkosten damit typischerweise zwischen 250 und 400 Euro.
Notarkosten beim Hausverkauf
Die Notarkosten für Kaufvertragsbeurkundung und Eigentumsumschreibung trägt grundsätzlich der Käufer. Als Verkäufer tragen Sie in der Regel nur die Kosten für die Löschung Ihrer Grundschuld. Hinzu können vereinzelt Kosten für die Beschaffung notwendiger Unterlagen kommen.
Spekulationssteuer beim Hausverkauf
Die Spekulationssteuer fällt an, wenn Sie eine Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf wieder verkaufen und dabei einen Gewinn erzielen. Dieser Gewinn wird mit Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz versteuert. Je nach Kaufpreis, Verkaufspreis und Steuersatz kann das eine erhebliche Summe ausmachen.
Befreit sind Sie, wenn Sie die Immobilie im Verkaufsjahr und in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren selbst bewohnt haben oder wenn zwischen Kauf und Verkauf mehr als zehn Jahre liegen.
Achtung: Wer die Zehnjahresfrist noch nicht erreicht hat und die Immobilie nicht selbst genutzt hat, sollte den Verkaufszeitpunkt frühzeitig planen. Sonst zehrt die Spekulationssteuer einen erheblichen Teil des Erlöses auf.
Grunderwerbsteuer: Wer trägt sie?
Die Grunderwerbsteuer trägt beim Hausverkauf der Käufer. Sie beträgt je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises und wird nach der notariellen Beurkundung fällig. Als Verkäufer zahlen Sie hier nichts, aber ein hoher Grunderwerbsteuersatz kann die Zahlungsbereitschaft von Käufern beeinflussen.
Kosten beim Hausverkauf sparen
Nicht jeder Kostenpunkt beim Hausverkauf ist fix. An einigen Stellen lässt sich mit etwas Planung sparen.
- Renovierungen mit Bedacht: Nur dort investieren, wo der Markt es honoriert. Wir beraten Sie, welche Maßnahmen sich wirklich lohnen.
- Bewertung kostenlos nutzen: Bei exklusivem Maklerauftrag über 1 Jahr entfallen die Kosten für die Immobilienbewertung bei Heid vollständig.
- Spekulationssteuer im Blick behalten: Wer den Verkaufszeitpunkt vorausschauend plant oder Eigennutzung nachweist, kann die Steuerlast oft deutlich reduzieren.
- Vorfälligkeitsentschädigung vermeiden: Durch Darlehensübertragung auf eine neue Immobilie, sofern das geplant ist.
- Makler richtig einsetzen: Ein erfahrener Makler erzielt durch Marktkenntnis und Verhandlungsgeschick oft einen höheren Erlös, als die Provision kostet.
Was bleibt nach einem Hausverkauf übrig?
Der Hausverkauf bringt auf Verkäuferseite mehr Kosten mit sich als viele erwarten, aber die meisten davon sind planbar. Wer frühzeitig den Überblick hat, kann gezielt gegensteuern: beim Verkaufszeitpunkt, bei der Frage nach Renovierung, beim richtigen Umgang mit einer laufenden Finanzierung oder bei der Frage, ob ein Gutachten wirklich nötig ist.
Einige Kostenpunkte wie Notarkosten und Grunderwerbsteuer trägt der Käufer. Das entlastet Sie als Verkäufer mehr als manchmal angenommen. Andere wie die Spekulationssteuer oder eine Vorfälligkeitsentschädigung können dagegen erheblich ins Gewicht fallen, wenn man sie nicht rechtzeitig auf dem Schirm hat.
Kurz gesagt: Was am Ende vom Hausverkauf übrig bleibt, hängt nicht nur vom Verkaufspreis ab, sondern auch davon, wie gut Sie vorbereitet in den Prozess gehen.
Häufige Fragen zu den Kosten eines Hausverkaufs
Rund um die Kosten beim Hausverkauf tauchen immer wieder dieselben Fragen auf. Die wichtigsten Antworten haben wir hier zusammengestellt.
Welche Kosten fallen beim Hausverkauf grundsätzlich an?
Als Verkäufer tragen Sie typischerweise:
- eventuelle Renovierungskosten,
- den Energieausweis,
- Kosten für eine Immobilienbewertung (sofern nicht über Maklerauftrag abgedeckt),
- die Maklerprovision (je nach Vereinbarung),
- die Löschung der Grundschuld
- sowie die Spekulationssteuer, sofern die Haltefrist unterschritten wurde.
Notarkosten und Grunderwerbsteuer zahlt grundsätzlich der Käufer.
Muss ich beim Verkauf meines Hauses Maklerprovision zahlen?
Seit der Maklerreform 2020 wird die Provision bei Wohnimmobilien in der Regel zwischen Käufer und Verkäufer geteilt, sofern der Makler für beide Seiten tätig wird. Abweichungen sind je nach Vereinbarung möglich. Wie es sich für Ihr Objekt konkret verhält, besprechen wir gerne mit Ihnen.
Kann ich die Kosten für ein Gutachten beim Hausverkauf steuerlich geltend machen?
Ja, unter bestimmten Voraussetzungen. Wenn der Hausverkauf für ein vermietetes oder gewerbliches Objekt erfolgt, können Gutachtenkosten als Werbungskosten oder Betriebsausgaben absetzbar sein. Bei einem privaten Immobilienverkauf ist die steuerliche Abzugsfähigkeit eingeschränkter. Für eine verlässliche Einschätzung empfehlen wir die Abstimmung mit einem Steuerberater.
Wann fällt beim Hausverkauf Spekulationssteuer an?
Spekulationssteuer fällt an, wenn Sie die Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf mit Gewinn verkaufen und sie nicht selbst bewohnt haben. Haben Sie das Haus im Verkaufsjahr sowie in den beiden Vorjahren selbst genutzt, entfällt die Steuer. Auch wer länger als zehn Jahre Eigentümer war, ist davon befreit.
Was passiert mit den Kosten, wenn der Verkauf scheitert?
Kosten für Energieausweis, Bewertung oder Renovierung fallen unabhängig vom Verkaufserfolg an. Die Maklerprovision hingegen ist erfolgsabhängig. Sie wird nur fällig, wenn der Verkauf tatsächlich abgeschlossen wird. Das ist ein wichtiger Vorteil des Maklermodells gegenüber der Eigenvermarktung, bei der Sie alle Kosten und den Zeitaufwand unabhängig vom Ergebnis tragen.
