Eine geerbte Immobilie stellt Erben vor eine Entscheidung mit weitreichenden Konsequenzen: verkaufen, vermieten oder selbst einziehen. Alle drei Optionen haben steuerliche, finanzielle und praktische Folgen. Wer sich gut vorbereitet, vermeidet teure Fehler und trifft eine Wahl, die langfristig trägt.
- Nach dem Erbfall haben Sie grundsätzlich drei Optionen bei einer Immobilie: verkaufen, vermieten oder selbst nutzen.
- Erbschaftsteuer fällt an, wenn der Wert der Immobilie die persönlichen Freibeträge übersteigt. Ehepartner haben 500.000 Euro, Kinder 400.000 Euro Freibetrag, Enkel 200.000 Euro, Geschwister etc. nur 20.000 Euro.
- Spekulationssteuer kann beim Verkauf in vielen Fällen anfallen, wenn zwischen dem ursprünglichen Kauf durch den Erblasser und dem Verkauf weniger als zehn Jahre liegen.
- Bei einer Erbengemeinschaft sind Verfügungen über die Immobilie grundsätzlich nur gemeinschaftlich möglich. Einigt man sich nicht, droht die Teilungsversteigerung.
Erste Schritte nach der Immobilien-Erbschaft
Wer eine Immobilie erbt, steht oft unter Druck – emotional und zeitlich. Bevor Sie entscheiden, was mit der Wohnung oder dem Haus passiert, gibt es einige Dinge, die in den ersten Wochen nach dem Erbfall erledigt werden müssen. Manche Fristen laufen automatisch, unabhängig davon, ob man sich bereits über die weitere Nutzung im Klaren ist.
- Ausschlagungsfrist beachten: Die Erbschaft muss innerhalb von sechs Wochen nach Kenntnis des Erbfalls ausgeschlagen werden, wenn man sie nicht annehmen möchte. Wer diese Frist versäumt, gilt automatisch als Erbe, auch wenn die Immobilie mit Schulden belastet ist.
- Laufende Kosten prüfen: Versicherungen, Grundsteuer, etwaige Kredite und Betriebskosten laufen weiter, unabhängig davon, was mit der Immobilie passiert. Klären Sie frühzeitig, welche Zahlungen anfallen und wer sie vorläufig übernimmt.
- Erbschein oder notarielles Testament beim Grundbuchamt einreichen und die Erbfolge nachweisen. Ohne diesen Nachweis können Sie nicht rechtsgültig über die Immobilie verfügen.
- Grundbucheintrag berichtigen lassen: Innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall ist das gebührenfrei. Danach fallen Kosten an.
- Immobilie bewerten lassen: Eine fundierte Bewertung ist der erste Schritt, um Verkauf, Vermietung oder Eigennutzung sinnvoll abzuwägen.
Viele Erben schieben die Entscheidung hinaus – aus emotionalen Gründen oder weil die Situation überwältigend wirkt. Das ist verständlich, aber es hat einen Preis: Laufende Kosten laufen weiter, steuerliche Fristen ticken, und ungelöste Erbengemeinschaften kosten Nerven. Wer früh Klarheit schafft, hat mehr Spielraum.
Erbschaftsteuer: Was kommt auf Sie zu?
Bevor Sie entscheiden, was mit der Immobilie passiert, lohnt sich ein Blick auf die Erbschaftsteuer. Sie richtet sich nach dem festgestellten Wert der Immobilie und dem Verwandtschaftsgrad zum Erblasser. Liegt der Wert über dem persönlichen Freibetrag, wird der überschreitende Betrag besteuert.
| Verwandtschaftsgrad | Freibetrag |
| Ehepartner / eingetragene Lebenspartner | 500.000 € |
| Kinder (und Stiefkinder) | 400.000 € |
| Enkelkinder | 200.000 € |
| Eltern und Großeltern | 100.000 € |
| Geschwister, Nichten, Neffen, Stiefeltern | 20.000 € |
| Alle anderen Erben | 20.000 € |
Rechenbeispiel: Sie erben als Kind eine Immobilie mit einem steuerlich festgestellten Wert von 500.000 Euro. Ihr Freibetrag beträgt 400.000 Euro. Zu versteuern sind damit 100.000 Euro. Bei Steuerklasse I gilt ein Steuersatz von 11 Prozent, also 11.000 Euro Erbschaftsteuer. Ein Gutachten, das den Wert auf 450.000 Euro senkt, halbiert die Steuerlast auf 5.500 Euro. Die Kosten des Gutachtens amortisieren sich damit oft bereits durch die eingesparte Steuer. Wirklich relevant wird ein solches Sachverständigengutachten für Sie als Erben in steuerlicher Hinsicht nur, wenn Sie sich dazu entscheiden, die Immobilie zu behalten.
Verkaufen, vermieten oder selbst nutzen: Was ist die richtige Wahl?
Jede Option hat ihre eigene Logik und ihre eigenen steuerlichen Konsequenzen. Welche die richtige ist, hängt von der Immobilie, der persönlichen Situation und den Verhältnissen in der Erbengemeinschaft ab. Die folgende Tabelle gibt einen ersten Orientierungsrahmen:
| Spricht dafür | Spricht dagegen | |
| Verkaufen | Liquidität, Erbengemeinschaft auflösen, weit entfernte Lage, Sanierungsbedarf | Mögliche Spekulationssteuer, emotionaler Wert, gute Lage |
| Vermieten | Laufende Rendite, gute Lage, Steuervorteile bei Erbschaftsteuer | Verwaltungsaufwand, Sanierungsbedarf, Erbengemeinschaft |
| Selbst nutzen | Familienheim-Steuerbefreiung, emotionaler Wert, Eigennutzungsbedarf | Zehn-Jahres-Bindung, Größe passt nicht, falscher Ort |
Geerbte Immobilie verkaufen
Der Verkauf einer Wohnung schafft Klarheit und Liquidität. Er ist oft die pragmatischste Lösung, wenn die Immobilie weit entfernt liegt, einen erheblichen Sanierungsbedarf hat oder wenn mehrere Erben beteiligt sind, die sich nicht auf eine gemeinsame Nutzung einigen können.
Gerade beim Verkauf geerbten Immobilien ist ein erfahrener Makler besonders wertvoll: Er kennt den Markt, begleitet Sie durch den Prozess und nimmt Ihnen den Aufwand ab.
Was beim Verkauf anders ist
Wer eine geerbte Immobilie verkauft, startet unter anderen Voraussetzungen als ein normaler Verkäufer. Bevor die Vermarktung beginnen kann, muss die Erbfolge rechtlich nachgewiesen sein. Ohne Erbschein oder notariell beurkundetes Testament ist keine rechtsgültige Verfügung möglich. Auch der Grundbucheintrag sollte vor dem Verkauf berichtigt oder zumindest parallel angestoßen werden.
Emotionaler Wert vs. Marktwert
Geerbte Immobilien sind oft seit Jahrzehnten im Familienbesitz. Das prägt die Preisvorstellung und führt häufig dazu, dass Erben den Wert der Immobilie überschätzen. Ein zu hoher Angebotspreis kostet Zeit und Verhandlungsspielraum. Eine marktgerechte Bewertung schützt davor und schafft eine Grundlage, auf der sich alle Beteiligten einigen können.
Bei geerbten Immobilien erleben wir oft, dass der emotionale Wert und der Marktwert weit auseinanderliegen. Das ist menschlich verständlich. Aber wer zu hoch einsteigt, verliert am Ende Zeit und Geld. Eine saubere Bewertung ist der ehrlichste Dienst, den wir Erben erweisen können.
Geschäftsführerin und zertifizierte Sachverständige Katharina Heid
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Spekulationssteuer beim Verkauf
Beim Verkauf einer geerbten Immobilie kann Spekulationssteuer anfallen. Entscheidend ist dabei nicht das Datum des Erbfalls, sondern der ursprüngliche Kaufzeitpunkt des Erblassers.
Der Verkauf ist in vielen Fällen steuerfrei, wenn eine der folgenden Bedingungen erfüllt ist:
- Zehn-Jahres-Frist: Zwischen dem ursprünglichen Kauf durch den Erblasser und dem Verkauf durch den Erben liegen mehr als zehn Jahre.
- Eigennutzung: Die Immobilie wurde im Verkaufsjahr und in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren ununterbrochen zu eigenen Wohnzwecken genutzt, entweder vom Erblasser oder vom Erben selbst.
Liegt der Verkauf innerhalb der Zehnjahresfrist und wurde die Immobilie nicht selbst genutzt, wird der Gewinn aus dem Verkauf mit dem persönlichen Einkommensteuersatz des Erben versteuert. Die Berechnungsgrundlage ist der Unterschied zwischen dem steuerlichen Einstandswert zum Zeitpunkt des Erbfalls und dem tatsächlichen Verkaufserlös.
Erfahren Sie in unserem Ratgeber mehr über die Kosten beim Hausverkauf sowie anfallende Steuern beim Hausverkauf – und wie Sie diese vermeiden.
Geerbte Immobilie vermieten
Die Vermietung schafft laufende Einnahmen und erhält das Vermögen. Sie bietet sich an, wenn die Immobilie in einer gefragten Lage liegt, keine größeren Investitionen erfordert und kein unmittelbarer Liquiditätsbedarf besteht.
Praktische Aspekte der Vermietung
Was viele unterschätzen: Vermietung bedeutet auch Verantwortung. Mietrecht, laufende Instandhaltung, Nebenkostenabrechnung und die Kommunikation mit Mietern kosten Zeit. Wer das nicht selbst stemmen möchte, kann einen Verwalter beauftragen. Wer später eine vermietete Immobilie verkaufen möchte, sollte den Zustand des Objekts vorher sorgfältig prüfen.
Steuerliche Vorteile bei Vermietung
Die Vermietung bietet zwei steuerliche Vorteile: Erstens können zu Wohnzwecken vermietete Immobilien bei der Erbschaftsteuer unter bestimmten Voraussetzungen nach § 13d ErbStG mit einem Abschlag von 10 Prozent auf den Verkehrswert bewertet werden. Zweitens lassen sich die steuerliche Abschreibung (AfA) und laufende Kosten als Werbungskosten geltend machen.
Geerbte Immobilie selbst nutzen
Wer in die geerbte Immobilie einzieht, kann unter bestimmten Voraussetzungen erhebliche Steuervorteile nutzen. Die Entscheidung sollte aber nicht nur aus steuerlichen Gründen getroffen werden, sondern auch zur Lebenssituation passen.
Der Familienheim-Vorteil
Die Selbstnutzung als Familienheim kann von der Erbschaftsteuer befreit sein. Für Ehepartner gilt die Steuerbefreiung nach § 13 Abs. 1 Nr. 4b ErbStG grundsätzlich, solange sie die Immobilie nach dem Erbfall selbst zu Wohnzwecken nutzen. Für Kinder gilt zusätzlich eine Flächenbegrenzung auf 200 Quadratmeter Wohnfläche.
Achtung: Wer die Selbstnutzung innerhalb von zehn Jahren aufgibt, muss die Erbschaftsteuer rückwirkend nachzahlen. Das gilt auch bei einem erzwungenen Auszug, etwa durch Scheidung oder Jobwechsel.
Wann lohnt sich die Selbstnutzung wirklich?
Neben dem steuerlichen Aspekt spielt oft auch der emotionale Wert eine Rolle. Das Elternhaus zu behalten ist eine legitime Entscheidung, sie sollte aber bewusst getroffen werden und nicht aus Unsicherheit oder Aufschub entstehen.
Wer einzieht, bindet sich für mindestens zehn Jahre. Das sollte zur Lebenssituation passen: Lage, Größe, Zustand und Erreichbarkeit der Immobilie müssen stimmen. Wer diese Fragen bejahen kann, findet in der Selbstnutzung oft die beste Kombination aus steuerlichem Vorteil und persönlichem Mehrwert.
Erbengemeinschaft: Wenn mehrere Personen erben
Erben mehrere Personen gemeinsam eine Immobilie, entsteht automatisch eine Erbengemeinschaft. Alle wesentlichen Entscheidungen über die Immobilie sind dann nur gemeinschaftlich möglich.
Miterben auszahlen: So funktioniert es
Möchte ein Erbe die Immobilie alleine übernehmen, muss er die anderen Miterben auszahlen. Grundlage ist der Verkehrswert der Immobilie, jeder Miterbe erhält seinen Anteil daran. Wer nicht über ausreichend Eigenkapital verfügt, kann die Auszahlung über ein Darlehen finanzieren.
Gut zu wissen: Jeder Miterbe kann seinen Anteil an der Erbengemeinschaft auch ohne Zustimmung der anderen verkaufen. Die übrigen Miterben haben allerdings ein gesetzliches Vorkaufsrecht.
Wenn die Einigung scheitert
Einigen sich die Erben nicht, kann jeder einzelne Miterbe die sogenannte Teilungsversteigerung beantragen. Das Gericht versteigert die Immobilie dann öffentlich, häufig deutlich unter dem Marktwert. Eine einvernehmliche Lösung ist deshalb in fast allen Fällen vorzuziehen.
Ein erfahrener Makler kann in dieser Situation vermitteln: Er schafft eine neutrale Grundlage durch eine professionelle Bewertung und hilft dabei, einen Verkaufsprozess zu organisieren, der für alle Beteiligten akzeptabel ist. Damit ist es häufig möglich, selbst bei unterschiedlichen Vorstellungen innerhalb der Erbengemeinschaft die Immobilie zu verkaufen.
Fazit: Wann lohnt sich welche Option?
Ob Verkauf, Vermietung oder Selbstnutzung: Die richtige Entscheidung hängt von der Immobilie, der persönlichen Situation und den steuerlichen Rahmenbedingungen ab. Es gibt keine universelle Antwort – aber es gibt einen universellen ersten Schritt: wissen, was die Immobilie wert ist.
Wer den Marktwert einer Immobilie kennt, kann Preisverhandlungen standhalten, die Erbschaftsteuer nicht dem Finanzamt überlassen und eine Entscheidung treffen, die auf Zahlen basiert und nicht auf Schätzungen. Gerade in einer emotional belastenden Situation ist das oft die größte Erleichterung.
Lassen Sie Ihre geerbte Immobilie jetzt professionell bewerten und klären Sie, ob Verkauf, Vermietung oder Eigennutzung für Sie die beste Lösung ist.
Häufige Fragen zur geerbten Immobilie
Rund um geerbte Immobilien stellen sich immer wieder dieselben Fragen. Die wichtigsten Antworten haben wir hier zusammengestellt.
Muss ich eine geerbte Immobilie versteuern?
Ja, Erbschaftsteuer fällt an, wenn der Wert der geerbten Immobilie den persönlichen Freibetrag übersteigt. Die Höhe hängt vom Verwandtschaftsgrad und dem festgestellten Immobilienwert ab. Ausnahmen gelten für das selbst genutzte Familienheim unter bestimmten Voraussetzungen.
Welche Fristen muss ich nach dem Erbfall beachten?
Die wichtigsten Fristen:
- Die Erbschaft muss innerhalb von sechs Wochen nach Kenntnis des Erbfalls ausgeschlagen werden, wenn Sie sie nicht annehmen möchten.
- Die Erbschaftsteuer ist binnen drei Monaten nach dem Erbfall beim Finanzamt anzumelden.
- Der Grundbucheintrag sollte innerhalb von zwei Jahren berichtigt werden. Bis dahin ist die Umschreibung gebührenfrei.
- Für die Spekulationssteuer zählt die Zehnjahresfrist ab dem ursprünglichen Kauf durch den Erblasser.
Was passiert, wenn sich die Erbengemeinschaft nicht einigt?
Wenn sich die Miterben nicht einigen können, hat jeder einzelne Erbe das Recht, eine Teilungsversteigerung zu beantragen. Das Gericht versteigert die Immobilie dann öffentlich, häufig deutlich unter dem Marktwert. Deshalb ist es fast immer sinnvoller, eine einvernehmliche Lösung zu finden, notfalls mit Unterstützung eines Maklers oder Mediators.
Wie wird ein Miterbe ausgezahlt?
Grundlage für die Auszahlung ist der Verkehrswert der Immobilie. Jeder Miterbe hat Anspruch auf seinen Anteil daran. Wer die Immobilie übernehmen möchte, muss die anderen entsprechend auszahlen, entweder aus Eigenkapital oder über eine Finanzierung. Ein Sachverständigengutachten sorgt für eine neutrale und akzeptierte Bewertungsgrundlage.
Kann ich meinen Erbanteil an einer Immobilie verkaufen?
Ja. Jeder Miterbe kann seinen Anteil an der Erbengemeinschaft übertragen, ohne die Zustimmung der anderen einzuholen. Die übrigen Miterben haben allerdings ein gesetzliches Vorkaufsrecht. Der Erbteilsverkauf erfolgt in der Praxis meist unter Wert dieses Miteigentumsanteils.
Wann ist der Verkauf einer geerbten Immobilie steuerfrei?
Der Verkauf ist in vielen Fällen steuerfrei, wenn zwischen dem ursprünglichen Kauf durch den Erblasser und dem Verkauf durch den Erben mehr als zehn Jahre liegen. Oder wenn die Immobilie im Verkaufsjahr und in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren ununterbrochen zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde.
