Ein Maklerauftrag wirft in der Praxis oft Fragen auf – etwa zur Vertragsart, zur Bindung oder zur Provision. Gleichzeitig können unklare Regelungen schnell zu Konflikten führen. In diesem Beitrag erfahren Sie, was den einfachen vom qualifizierten Maklerauftrag unterscheidet und wie Sie typische Fehler vermeiden.
- Ein Maklerauftrag regelt verbindlich die Zusammenarbeit zwischen Ihnen und dem Immobilienmakler und bildet die Basis für eine strukturierte Vermarktung Ihrer Immobilie.
- Je nach Zielsetzung können Sie zwischen verschiedenen Formen wählen, die sich in Bindung und Flexibilität deutlich unterscheiden.
- Provisionen entstehen nur unter bestimmten Voraussetzungen und müssen rechtlich klar begründet sein.
Was ist ein Maklerauftrag?
Ein Maklerauftrag beschreibt die konkrete Beauftragung eines Maklers mit einer klar definierten Aufgabe, etwa dem Verkauf oder der Suche einer Immobilie und ist nicht mit dem Maklervertrag zu vertauschen. Dieser hingegen ist die rechtliche Grundlage, in der Rechte und Pflichten beider Seiten geregelt sind.
In der Praxis werden beide Begriffe oft gleich verwendet. Für Sie als Eigentümer oder Käufer ist jedoch entscheidend, dass der Maklerauftrag die operative Zusammenarbeit detailliert festhält. Hier wird festgelegt, welche Leistungen der Makler erbringt und unter welchen Bedingungen eine Provision entsteht.
Wenn Sie einen Maklerauftrag erteilen, schaffen Sie damit eine verbindliche Basis für die Vermarktung oder Suche. Gleichzeitig definieren Sie den Rahmen für die Zusammenarbeit.
Arten von Makleraufträgen und wann sie sinnvoll sind
Die Wahl der passenden Form hängt stark von Ihrer individuellen Situation und Ihrem gewünschten Maß an Flexibilität ab. Je nachdem, wie aktiv Sie selbst in den Verkaufsprozess eingebunden sein möchten, kommen unterschiedliche Arten des Maklerauftrags infrage.
Einfacher Maklerauftrag – hohe Freiheit mit begrenzter Steuerung
Beim einfachen Maklerauftrag behalten Sie als Eigentümer die größte Flexibilität. Sie können mehrere Makler parallel beauftragen und gleichzeitig selbst aktiv nach einem Käufer suchen. Eine Provision fällt nur dann an, wenn der jeweilige Makler den erfolgreichen Abschluss nachweislich herbeiführt.
In der Praxis zeigt sich jedoch, dass diese Offenheit häufig zu Überschneidungen führt. Mehrere Vermarktungsansätze laufen nebeneinander, ohne klar abgestimmt zu sein. Dadurch kann die Positionierung Ihrer Immobilie am Markt uneinheitlich und unprofessionell wirken. Darüber hinaus stellen sich praktische Handlungsfragen: Wie viele Schlüssel gibt es? Wer bekommt einen Schlüssel? Wie koordinieren sich die Makler untereinander? Wer ist verantwortlich, zum Beispiel Belüftung, Sauberkeit der Wohnung etc.?
Ein Beispiel: Makler Schmidt führt von 18 bis 19 Uhr drei Wohnungsbesichtigungen hintereinander in Ihrem Objekt durch. Er hat die Wohnung auf Immoscout24 für 245.000 Euro Verhandlungsbasis eingestellt. Um 18:30 Uhr kommt Makler Müller mit einem Kunden aus seiner Kartei vorbei, dem er die Wohnung für 260.000 Euro angeboten hat. Die Interessenten finden es merkwürdig, dass noch andere Parteien mit einem anderen Makler anwesend sind und unterschiedliche Preise aufgerufen werden.
Ein anderes Beispiel: Sie zeigen die Wohnung persönlich einem Kaufinteressenten, den auf Empfehlung eines Freundes kommt. Als sie die Wohnung betreten, stehen angebrochene Getränkeflaschen und Essensreste in der Küche. Im Wohnzimmer stinkt es nach Zigarettenqualm. Im Bad tropft es aus einem Wasserhahn. Ihr Interessent nimmt aufgrund dieser Zustände Abstand vom Kauf. Makler Schmidt und Makler Müller schieben sich gegenseitig den schwarzen Peter zu, keiner will es gewesen sein.
NoGo: Bei einer vermieteten Wohnung ist ein einfacher Maklerauftrag für mehrere Makler eine Zumutung für den Mieter und in der Praxis schwer durchzuführen. Ein einfacher Maklerauftrag kommt eigentlich nur bei einem leerstehenden Objekt in Betracht.
Qualifizierter Maklerauftrag – ausgewogenes Verhältnis von Kontrolle und Struktur
Der qualifizierte Maklerauftrag stellt eine Zwischenform dar. Sie übertragen dem Makler die zentrale Vermarktung, behalten sich jedoch das Recht vor, unter bestimmten Bedingungen selbst einen Käufer zu finden.
Typisch ist, dass Sie eigene Interessenten an den Makler verweisen müssen oder der Makler auch in diesen Fällen in den Prozess eingebunden wird. Dadurch entsteht eine klarere Struktur als beim einfachen Maklerauftrag, ohne Ihre Handlungsmöglichkeiten vollständig einzuschränken.
Für den Makler bedeutet diese Form mehr Planungssicherheit. Er kann gezielter in die Vermarktung investieren, da die Zuständigkeiten weitgehend definiert sind.
Makleralleinauftrag – klare Zuständigkeit und konsequente Vermarktung
Beim Makleralleinauftrag übertragen Sie die Vermittlung exklusiv an einen Makler. Sie verpflichten sich, während der Laufzeit weder weitere Makler zu beauftragen noch eigenständig Verkaufsverhandlungen zu führen.
Diese klare Regelung schafft eine eindeutige Verantwortung. Der Makler kann die Vermarktung strategisch aufbauen, Maßnahmen aufeinander abstimmen und den gesamten Prozess aktiv steuern.
Gerade bei anspruchsvolleren Immobilien oder komplexeren Marktsituationen ermöglicht der Makleralleinauftrag eine deutlich strukturiertere Vorgehensweise. Gleichzeitig profitieren Sie von einer konsistenten Marktansprache und einer klaren Verhandlungsführung.
Bei uns bekommen Sie eine kostenlose Immobilienbewertung, wenn Sie unsere Makler für ein Jahr lang exklusiv mit dem Verkauf Ihres Hauses, Ihrer Wohnung oder Ihres Gewerbeobjekts beauftragen.
In unserer Tabelle stellen wir die drei unterschiedlichen Arten eines Maklerauftrags noch einmal kompakt gegenüber.
| Einfacher MA | Qualifizierter MA | Exklusiver MA | |
| Wer vermarktet? | Beliebig viele Makler involviert | Ein Makler + Sie selbst | Ausschließlich ein Makler |
| Provision | Strittig, wer den Käufer gebracht hat | Nur, wenn Makler den Käufer bringt | Wird beim Notartermin fällig |
| Vorteile | Keine Bindung | Eigentümer bleibt handlungsfähig | Keine Abstimmung, Gezielte Vermarktung, Ideal bei vermieteten Objekten |
| Nachteile | Unkoordinierte Vermarktung, Preissenkung möglich, Abstimmung?, Verantwortlichkeit? | Abstimmung mit Makler bei eigenen Interessenten nötig | Lange Bindung, Abhängigkeit von einem Makler |
Wie kommt ein Maklerauftrag zustande?
Ein Maklerauftrag kommt rechtlich durch eine Vereinbarung zwischen Ihnen und dem Makler zustande. Die Grundlage hierfür ist im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) verankert.
Wichtig: Seit dem 23. Dezember 2020 gilt für den Verkauf von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen eine gesetzliche Formvorschrift. Der Maklervertrag muss zwingend in Textform (§ 656a BGB) geschlossen werden.
Mündliche Absprachen oder konkludentes Handeln sind für diese Wohnimmobilien rechtlich nicht mehr ausreichend und führen zur Nichtigkeit des Vertrages.
In der Praxis bedeutet das: Ein Provisionsanspruch entsteht in diesen Fällen nur dann, wenn der Maklerauftrag in Textform vorliegt, etwa per E-Mail oder unterschriebenem Dokument, und die Vereinbarung zur Provision klar geregelt ist.
Zudem gilt bei der Vermittlung von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen eine gesetzliche Teilung der Maklerkosten: Beauftragt der Eigentümer den Makler, muss er mindestens die Hälfte der Provision tragen. Eine vollständige Abwälzung der Provision auf den Käufer ist nicht mehr zulässig.
Wenn Sie einen Maklerauftrag erteilen, sollten Sie außerdem besonders auf die Klärung folgender Inhalte achten:
- Welche konkreten Leistungen der Makler übernimmt
- Wie die Provision aufgeteilt ist
- Welche Laufzeit vereinbart wurde
- Wie der Maklerauftrag beendet werden kann
- Wann die Provision bezahlt werden muss
Eine klar formulierte Vereinbarung schafft rechtliche Sicherheit und sorgt dafür, dass beide Seiten ihre Erwartungen eindeutig abstimmen.
Beginnt der Makler auf Ihren ausdrücklichen Wunsch bereits vor Ablauf der Widerrufsfrist mit seiner Tätigkeit, kann im Fall eines Widerrufs ein anteiliger Wertersatz für bereits erbrachte Leistungen anfallen.
Geschäftsführerin Katharina Heid
Maklerauftrag für Käufer vs. Verkäufer
Ein Maklerauftrag kann sowohl vom Eigentümer als auch vom Kaufinteressenten erteilt werden. Je nach Ausgangssituation unterscheiden sich Zielsetzung und Umfang der Leistungen deutlich.
Als Eigentümer beauftragen Sie den Makler mit der Vermarktung Ihrer Immobilie. Dabei geht es nicht nur um die reine Vermittlung, sondern um eine strukturierte Vorbereitung des Verkaufs. Dazu zählen eine ordentliche Wertermittlung, die Aufbereitung aller relevanten Unterlagen sowie eine zielgerichtete Ansprache geeigneter Interessenten. Ein professionell aufgesetzter Maklerauftrag sorgt hier für klare Abläufe und eine konsistente Marktpositionierung.
Auf Käuferseite erfüllt der Maklerauftrag eine andere Funktion. Wenn Sie als Interessent einen Maklerauftrag erteilen, beauftragen Sie ihn aktiv mit der Suche nach passenden Immobilien. In diesem Zusammenhang profitieren Sie vor allem von Marktkenntnis, Zugang zu nicht öffentlich angebotenen Objekten und einer strukturierten Vorauswahl. Gerade in gefragten Lagen können Maklerkontakte ein entscheidender Vorteil sein.
In beiden Fällen regelt der Maklerauftrag verbindlich die Zusammenarbeit und definiert, welche Aufgaben der Makler übernimmt und wie er Sie im Verkaufs- oder Kaufprozess unterstützt.
Maklerauftrag zurückziehen oder beenden
Die Möglichkeiten, einen Maklerauftrag zu beenden, richten sich nach den vertraglich vereinbarten Bedingungen. Maßgeblich sind insbesondere Laufzeit, Kündigungsfristen und mögliche Sonderregelungen. In vielen Fällen wird ein Maklerauftrag mit einer festen Laufzeit abgeschlossen, innerhalb derer eine ordentliche Kündigung nicht vorgesehen ist. Eine vorzeitige Beendigung kommt nur dann in Betracht, wenn ein wichtiger Grund vorliegt, etwa bei einer nachweisbaren Pflichtverletzung des Maklers.
Wenn Sie den Maklerauftrag als Verbraucher außerhalb von Geschäftsräumen oder online abgeschlossen haben, steht Ihnen zudem ein gesetzliches Widerrufsrecht zu. Sie können den Vertrag innerhalb von 14 Tagen ohne Angabe von Gründen widerrufen, sofern Sie ordnungsgemäß über dieses Recht belehrt wurden. Die Frist beginnt erst mit dieser Belehrung. Erfolgt sie nicht oder ist sie fehlerhaft, kann sich das Widerrufsrecht auf bis zu ein Jahr und 14 Tage verlängern.
Provision und rechtliche Grenzen: was erlaubt ist und was nicht
Ein zentraler Punkt beim Maklerauftrag ist die Frage der Provision. Grundsätzlich entsteht ein Provisionsanspruch nur, wenn der Makler erfolgreich vermittelt und ein Kaufvertrag zustande kommt. Entscheidend ist der sogenannte Nachweis oder die Vermittlungstätigkeit.
Auch wenn ein Maklerauftrag ausgelaufen ist, kann unter bestimmten Umständen trotzdem ein Anspruch auf Provision bestehen. Das ist der Fall, wenn der Makler den Käufer nachweislich bereits während der Vertragslaufzeit vermittelt hat und der Abschluss darauf zurückzuführen ist.
Wichtig ist hier der sogenannte Ursachenzusammenhang (Kausalität): Ohne diesen besteht kein Anspruch. Ein solcher Zusammenhang fehlt beispielsweise dann, wenn der Käufer die Immobilie bereits kannte (Vorkenntnis) oder die Verhandlungen nach einer längeren Unterbrechung völlig neu aufgenommen wurden.
Prüfen Sie daher genau, ob die Leistung des Maklers tatsächlich die wesentliche Ursache für den Abschluss war. Der Makler trägt zudem die Beweislast dafür, dass seine Tätigkeit ursächlich für den Erfolg war.
Warum einen Immobilienmakler beauftragen?
Ein erfahrener Makler analysiert die Marktsituation, bewertet die Immobilie fundiert und richtet die Vermarktung gezielt an der jeweiligen Zielgruppe aus. Dabei übernimmt er zentrale Aufgaben wie die Aufbereitung aller relevanten Unterlagen, die Ansprache geeigneter Interessenten sowie die Begleitung von Verhandlungen.
Darüber hinaus profitieren Sie von einem Netzwerk aus Fachpartnern, etwa Sachverständigen oder Energieberatern, die bei Bedarf in den Prozess eingebunden werden. Gerade bei anspruchsvolleren Ausgangssituationen zeigt sich, wie wichtig ein klar strukturierter Maklerauftrag ist, um Abläufe effizient zu steuern und fundierte Entscheidungen zu treffen.
Lesetipp: Die Entscheidung für einen Hausverkauf mit Makler oder privat richtet sich nach Ihren Zielen und Rahmenbedingungen. Welche Aspekte dabei eine Rolle spielen, haben wir im entsprechenden Ratgeber zusammengefasst.
Fazit: Mit professioneller Begleitung zum Abschluss
Ein Maklerauftrag ist weit mehr als eine formale Vereinbarung. Er bildet die Grundlage für einen klar strukturierten Ablauf und gibt vor, wie die Vermarktung oder Suche Ihrer Immobilie umgesetzt wird.
Wer die passende Vertragsform wählt, Zuständigkeiten eindeutig regelt und den Prozess bewusst steuert, schafft eine solide Basis für einen reibungslosen Ablauf. Gerade in einem komplexen Marktumfeld hilft eine klare Organisation dabei, Chancen gezielt zu nutzen und Risiken frühzeitig zu erkennen.
Ein erfahrener Makler bringt dabei nicht nur Marktkenntnis ein, sondern unterstützt Sie auch bei der Bewertung, der Positionierung und der Abstimmung aller relevanten Schritte.
Häufige Fragen zum Maklerauftrag
In diesem Abschnitt beantworten wir oft gestellte Fragen zum Maklerauftrag.
Wie lange besteht der Provisionsanspruch bei Maklern?
Ein Provisionsanspruch besteht grundsätzlich dann, wenn der Makler nachweislich zum erfolgreichen Abschluss eines Kaufvertrags beigetragen hat. Entscheidend ist der sogenannte Ursachenzusammenhang zwischen der Maklertätigkeit und dem Vertragsschluss.
Nach dem Auslaufen des Maklervertrags kann der Anspruch auf Provision weiterhin bestehen, sofern der Abschluss auf die vorherige Tätigkeit des Maklers zurückzuführen ist.
Was ist, wenn der Maklervertrag ausläuft?
Mit dem Ablauf des Maklervertrags endet zunächst die vertragliche Zusammenarbeit. Ein Provisionsanspruch kann dennoch bestehen, wenn der Makler den Käufer bereits während der Laufzeit nachweislich vermittelt hat. Maßgeblich ist auch hier, ob der spätere Vertragsabschluss auf seine Tätigkeit zurückgeht.
Wie lange darf ein Makleralleinauftrag laufen?
Die Laufzeit eines Makleralleinauftrags vereinbaren die Parteien grundsätzlich frei. In der Praxis liegen typische Laufzeiten häufig zwischen drei und sechs Monaten. Zu lange Bindungen können im Einzelfall unwirksam sein, insbesondere wenn sie den Auftraggeber unangemessen benachteiligen.
Wann hat der Makler keinen Anspruch auf Provision?
Ein Anspruch auf Provision besteht nicht, wenn kein wirksamer Maklervertrag vorliegt oder der Makler keinen ursächlichen Beitrag zum Abschluss geleistet hat. Auch wenn der Kaufvertrag ohne seine Mitwirkung zustande kommt oder formale Voraussetzungen nicht erfüllt sind, entfällt der Anspruch. Entscheidend ist immer die konkrete Einzelfallprüfung.
Wie läuft das, wenn ich einen Makler beauftrage?
Wenn Sie einen Makler beauftragen, schließen Sie zunächst einen Maklerauftrag ab, in dem Leistungen, Laufzeit und Provision geregelt werden. Der Makler übernimmt anschließend die Vermarktung oder Suche, spricht Interessenten an und begleitet den gesamten Prozess bis zum Vertragsabschluss. Währenddessen hält er Sie über den Fortschritt auf dem Laufenden und stimmt wichtige Schritte mit Ihnen ab.
Ich möchte meinen Maklerauftrag zurückziehen – ist das jederzeit möglich?
Eine Kündigung ist nicht immer jederzeit möglich, da sie von den vertraglich vereinbarten Laufzeiten und Fristen abhängt. In vielen Fällen ist eine ordentliche Kündigung erst zum Ende der Laufzeit vorgesehen. Eine vorzeitige Beendigung kommt meist nur bei Vorliegen eines wichtigen Grundes in Betracht.
