Eine vermietete Immobilie zu verkaufen, ist selbstverständlich möglich. Der Verkauf läuft nur anders als bei leerstehenden Objekten. Neben Preis, Vermarktung und Käuferauswahl muss nämlich auch das laufende Mietverhältnis sauber berücksichtigt werden. Das führt unter Umständen zu einer anderen Zielgruppe als bei einem klassischen Verkauf an vorausschauende Eigennutzer. Was Sie als Verkäufer beachten sollten, erfahren Sie in diesem Beitrag.
- Sie können eine vermietete Immobilie verkaufen, auch wenn der Mieter in der Wohnung oder im Haus bleibt.
- Der Käufer übernimmt das bestehende Mietverhältnis, denn mit dem Eigentümerwechsel endet der Mietvertrag nicht.
- Kapitalanleger und in manchen Fällen die aktuellen Mieter sind passende Zielgruppen.
- Ein Vorkaufsrecht des Mieters gilt nicht automatisch, sondern nur in bestimmten gesetzlichen Konstellationen.
- Eine Eigenbedarfskündigung zwecks anstehenden Verkaufs ist nicht ohne Weiteres möglich.
Darum entscheiden sich Eigentümer, eine vermietete Immobilie zu verkaufen
Nicht jede vermietete Wohnung und jedes vermietete Haus passt auf ewig zur eigenen Strategie oder der Lebenssituation. Manchmal soll Kapital frei werden. Manchmal verändert sich das Portfolio. Und manchmal verursacht die Immobilie mehr Aufwand, als sie wirtschaftlich bringt.
Gerade bei vermieteten Objekten ist der Verkauf oft sinnvoll, wenn die Rendite nicht mehr zum Markt passt, größere Investitionen anstehen oder Sie Ihre Mittel in andere Projekte stecken möchten. Auch bei Erbschaften, Scheidung respektive Trennung, Liquiditätsbedarf oder einer Neuausrichtung des Bestands ist der Verkauf ein häufiger und logischer Schritt.
Entscheidend ist dann vor allem, wie Sie den Verkauf angehen. Eine vermietete Immobilie braucht eine andere Ansprache als ein leerstehendes Objekt, da sich die Zielgruppe bisweilen stark unterscheidet. Der richtige Käufer achtet stark auf Mieteinnahmen, Mietvertrag, Zustand, Rücklagen und – beim Verkauf einer Wohnung beziehungsweise eines Mehrfamilienhauses – Aspekte wie Teilungserklärung, eine fähige Hausverwaltung und Entwicklungspotenzial. Genau deshalb sollte die Vermarktung von Anfang an auf diese Perspektiven ausgerichtet sein. Ein professioneller Makler kennt die typischen Fallstricke eines solchen Verkaufs und hilft Ihnen, diese erfolgreich zu navigieren.
Zielgruppe: An wen lässt sich eine vermietete Immobilie verkaufen?
Wenn Sie eine vermietete Wohnung verkaufen möchten, kommen in aller Regel drei mögliche Zielgruppen infrage:
Kapitalanleger sind oft die naheliegendste Zielgruppe
Bei einer vermieteten Eigentumswohnung oder einem vermieteten Mehrfamilienhaus sind Kapitalanleger meist die erste Wahl. Für sie steht nicht der schnelle Einzug im Vordergrund, sondern die Frage, wie sich das Objekt wirtschaftlich entwickelt.
Relevant sind vor allem die aktuelle Nettokaltmiete, die Qualität des Mietverhältnisses, die Lage, der Zustand des Gemeinschaftseigentums, die Höhe von Hausgeld und Instandhaltungsrücklage, anstehende Maßnahmen und die Perspektive für künftige Mieterhöhungen im zulässigen Rahmen. Ein sauber aufbereitetes Exposé mit den richtigen Kennzahlen spart hier viel Zeit und stärkt Ihre Verhandlungsposition.
Auch die Mieter selbst kommen als Käufer infrage
Oft ist es klug, zuerst mit den aktuellen Mietern zu sprechen. Das schafft Vertrauen und verhindert unnötige Spannungen im Verkaufsprozess. Nicht selten entsteht daraus ein direkter Verkauf mit kurzen Wegen und wenig Reibung.
Selbst wenn kein Kaufinteresse besteht, verbessert ein frühzeitiges Gespräch häufig die Zusammenarbeit bei Unterlagen, Fotos und Besichtigungsterminen.
Eigennutzer kaufen vermietete Immobilien seltener
Eigennutzer suchen eine Immobilie, in der sie zeitnah selbst wohnen können. Besteht ein laufender Mietvertrag, sinkt die Zahl dieser Interessenten deutlich. Das bedeutet nicht, dass ein Verkauf an Eigennutzer ausgeschlossen ist. Der Weg ist allerdings meist länger und konfliktanfälliger – auch, weil viele potenzielle Eigennutzer nur ungern direkt eine Eigenbedarfskündigung aussprechen wollen oder können.
Vermietete Immobilie verkaufen: Was Kaufinteressenten wirklich wissen wollen
Kaufinteressenten erwarten bei vermieteten Objekten unter anderem Auskunft über den Mietvertrag, Angaben zur Miethöhe, Informationen zur letzten Mieterhöhung, den Energieausweis und die Nebenkostenstruktur. Bei einer Wohnung kommen noch Dokumente wie die Protokolle der Eigentümerversammlungen, den Wirtschaftsplan und die letzten Hausgeldabrechnungen dazu.
Je klarer diese Unterlagen aufbereitet sind, desto zügiger laufen Prüfung, Rückfragen und Kaufentscheidung. Unsaubere Arbeit provoziert hingegen Misstrauen und Vertrauensverlust.
Ein Punkt, den wir immer wieder sehen: Der Mietvertrag beeinflusst den Verkauf stärker, als viele Eigentümer zunächst denken.
Ein langjähriger, verlässlicher Mieter kann ein echter Pluspunkt sein. Ebenso kann ein Mietvertrag mit ungewöhnlichen Vereinbarungen den Käuferkreis einschränken. Dazu zählen etwa Sonderrechte, ungewöhnlich niedrige Mieten, spezielle Umlagen oder andere Regelungen, die aus Investorensicht nachteilig wirken.
Deshalb analysieren wir vor dem Verkaufsstart nicht nur die Immobilie, sondern auch die Vermietungssituation. So sehen Sie früh, wie das Objekt am Markt am sinnvollsten platziert wird.
Mieterrechte beim Verkauf einer vermieteten Immobilie
Beim Wohnungsverkauf mit Mietern gilt es vieles zu beachten. Vor allem sollten Sie die Gesetzeslage genau kennen. Wir geben Ihnen das nötige Know-how mit auf den Weg.
Verkauf beendet den Mietvertrag nicht
Der wichtigste Grundsatz lautet: Kauf bricht Miete nicht. Der Erwerber tritt in das bestehende Mietverhältnis ein und übernimmt die Rechte und Pflichten des bisherigen Vermieters. Der Verkauf selbst ist weder Kündigungsgrund noch Legitimation für eine Mietanpassung.
Ein Vorkaufsrecht besteht nicht in jedem Fall
Viele Eigentümer gehen davon aus, dass Mieter beim Verkauf stets ein Vorkaufsrecht haben. Das stimmt so nicht. Ein gesetzliches Vorkaufsrecht besteht nach § 577 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) nicht beim Verkauf an Familienangehörige oder Angehörige des Haushalts des Vermieters.
Gilt jedoch ein Vorkaufsrecht, muss der Mieter gemeinsam mit den Inhalten des Kaufvertrags vom Verkäufer oder der dritten Partei über ebendieses unterrichtet werden. Der Mieter kann die Wohnräume dabei zu den gleichen Konditionen kaufen wie Dritte. Soll das Vorkaufsrecht ausgeübt werden, muss der Mieter dies gegenüber dem Verkäufer schriftlich erklären. Abweichende Vereinbarungen zum Nachteil der Mietpartei sind unzulässig.
Kündigung wegen Eigenbedarf birgt hohe Risiken
Eine Kündigung wegen Eigenbedarfs ist möglich, wenn Sie die Eigentumswohnung künftig selbst nutzen möchten oder nahe Angehörige dort einziehen sollen. Voraussetzung ist allerdings, dass die Wohnung nach dem Auszug des bisherigen Mieters tatsächlich zu diesem Zweck verwendet wird. Grundsätzlich gilt dabei nach § 573 BGB, dass die Eigennutzung beziehungsweise die Nutzung durch Angehörige für drei Jahre bestehen muss. (In nachvollziehbar begründeten Ausnahmefällen auch weniger.) Mieter haben zudem das Recht, einer Eigenbedarfskündigung zu widersprechen, wenn ein Härtefall vorliegt, etwa aufgrund hohen Alters, einer Behinderung oder einer Schwangerschaft. Deshalb sollte eine solche Kündigung immer gut geprüft und nur in Ausnahmefällen ausgesprochen werden. Gerichte schauen bei Eigenbedarfskündigungen sehr genau hin. Stellt sich später heraus, dass der Eigenbedarf nicht berechtigt war, können Mieter unter Umständen Schadensersatz verlangen oder sogar die Rückkehr in die Wohnung durchsetzen.
Mietaufhebungsvertrag als Alternative?
Oft sinnvoller als eine Kündigung ist ein Mietaufhebungsvertrag. Dabei wird mit dem Mieter vereinbart, dass er innerhalb eines festgelegten Zeitraums auszieht und bestimmte Mitwirkungspflichten erfüllt. Im Gegenzug erhält er eine Abfindung, die häufig als Auszugsprämie bezeichnet wird. Bis zur Unterzeichnung kann der Mieter sowohl einzelne Regelungen als auch den gesamten Vertrag ablehnen. Mit seiner Unterschrift werden die getroffenen Vereinbarungen jedoch rechtsverbindlich.
Liegt ein nachvollziehbarer Eigenbedarf vor, gelten die üblichen Kündigungsfristen. Deren Dauer richtet sich in der Regel danach, wie lange der Mieter bereits in der Wohnung lebt. Ein erweiterter Kündigungsschutz besteht, wenn die Wohnung erst während des laufenden Mietverhältnisses in Wohnungseigentum umgewandelt wurde.
In diesem Fall greift zunächst ein Kündigungsschutz von drei Jahren. Durch landesrechtliche Regelungen kann diese Frist sogar auf bis zu zehn Jahre ausgedehnt werden. Innerhalb dieses Zeitraums kommt grundsätzlich nur eine außerordentliche fristlose Kündigung wegen eines Fehlverhaltens des Mieters in Betracht, etwa bei ausbleibender Mietzahlung oder wenn die Wohnung durch den Mieter unzulässig gewerblich genutzt wird, zum Beispiel durch eine Vermietung als Ferienwohnung.
Beim Verkauf einer vermieteten Immobilie sind unbedingt die Mieterrechte zu achten. Spätere Auseinandersetzungen vor Gericht können lange dauern und sind für Eigentümer immer mit einem gewissen Risiko verbunden.
Geschäftsführerin Katharina Heid
Besichtigungen mit Mietern: So gelingt der Verkauf friedlich
Besichtigungen sind oft der sensibelste Teil des Prozesses. Der Mieter lebt in der Immobilie, die Kaufinteressenten möchten sich ein reales Bild machen, und Sie möchten den Verkauf nicht verzögern. Ein harmonisches Miteinander gelingt da nur mit guter Abstimmung.
Wir empfehlen, früh das Gespräch zu suchen, Termine rechtzeitig anzukündigen und Besichtigungen sauber zu bündeln. Je weniger Reibung entsteht, desto höher ist die Chance auf einen geordneten Ablauf. Der schlimmste und unangenehmste Fall tritt ein, wenn der Mieter in den Blockademodus geht und versucht, dem Verkauf Steine in den Weg zu legen.
Gut zu wissen:
Der Vermieter darf Kaufinteressenten die vermietete Wohnung im Rahmen eines Verkaufs zeigen. Dieser Anspruch wird aus § 242 BGB zum Grundsatz von Treu und Glauben abgeleitet. Nach Ansicht des Landgerichts Frankfurt sind dabei bis zu drei Besichtigungstermine im Monat zumutbar, jeweils zwischen 19 und 20 Uhr und mit einer Dauer von etwa 30 bis 45 Minuten.
Ohne das Einverständnis des Mieters dürfen Besichtigungen jedoch nicht stattfinden. Vertragsklauseln, die dem Vermieter ein Besichtigungsrecht ohne vorherige Ankündigung oder ohne berechtigten Anlass einräumen, sind wegen unangemessener Benachteiligung nach § 307 BGB unwirksam.
Lehnt der Mieter im Zusammenhang mit dem Verkauf der vermieteten Wohnung erforderliche Besichtigungstermine ab, kann beim Amtsgericht eine Klage auf Duldung eingereicht werden. Zwar kann der Mieter in einem solchen Fall grundsätzlich schadensersatzpflichtig sein. In der Praxis ist es jedoch oft schwer, einen konkreten Schaden eindeutig zu beziffern und nachzuweisen.
Auch beim Exposé gilt: Käufer brauchen Informationen, doch die Privatsphäre des Mieters bleibt geschützt. Persönliche Gegenstände, Namen, sensible Details oder leicht identifizierbare Informationen gehören nicht ungefiltert in öffentliche Inserate.
Was nach dem Verkauf einer vermieteten Immobilie zu tun bleibt
Mit dem Notartermin ist der Verkauf noch nicht vollständig abgeschlossen. Danach müssen Übergabe, Unterlagen, Mietzahlungen, Kaution und Abrechnung sauber geregelt werden.
- Mietzahlungen und Eigentumsübergang
Für den Mieter ist wichtig, ab wann die Miete an den neuen Eigentümer zu zahlen ist. Das muss klar kommuniziert werden, damit keine Missverständnisse entstehen. Käufer und Verkäufer sollten den Übergang im Kaufvertrag eindeutig regeln. - Kaution, Abrechnungen und Unterlagen
Besteht das Mietverhältnis fort, ist auch zu klären, wie mit der Verwaltung der Kautionssumme umgegangen wird. Ebenso wichtig sind Abrechnungszeiträume, Zählerstände, Info an die Hausverwaltung, Übergabeprotokolle und die Weitergabe aller mietrelevanten Unterlagen. - Steuerliche Fragen
Wer eine vermietete Immobilie verkauft, sollte auch die steuerliche Seite prüfen. Bei privaten Veräußerungsgeschäften gilt für Grundstücke und Immobilien im Grundsatz die Zehnjahresfrist nach dem Einkommensteuergesetz (§ 23 EStG). Ob im Einzelfall Steuern anfallen, hängt jedoch von Nutzung, Haltedauer und weiteren Umständen ab und sollte mit der Steuerberatung geklärt werden.
Vermietete Immobilie verkaufen: Jetzt den nächsten Schritt gehen
Eine vermietete Immobilie zu verkaufen verlangt mehr Vorbereitung als die Veräußerung eines leerstehenden oder selbstbewohnen Objekts. Dafür eröffnet Ihnen ein professionell geführter Prozess sehr gute Chancen auf einen sicheren Abschluss und ein wirtschaftlich starkes Ergebnis.
Wir unterstützen Sie dabei, Ihre vermietete Immobilie strategisch zu vermarkten, den passenden Käufer zu finden und alle Schritte vom Erstgespräch bis zum Notartermin zuverlässig zu steuern. Wenn Sie über den Verkauf nachdenken, sprechen Sie mit uns. Gemeinsam klären wir, welche Vermarktung für Ihr Objekt sinnvoll ist und wie Sie den Verkauf sauber aufsetzen.
Häufige Fragen, wenn Sie eine vermietete Immobilie verkaufen
In diesem Abschnitt beantworten wir oft gestellte Fragen rund um den Verkauf vermieteter Wohnung oder Häuser.
Kann ich meine vermietete Immobilie überhaupt verkaufen?
Ja, eine vermietete Immobilie kann jederzeit verkauft werden. Das Mietverhältnis endet durch den Verkauf nicht automatisch, sondern geht auf den Käufer über. Deshalb ist eine auf vermietete Objekte ausgerichtete Vermarktung wichtig.
Habe ich als Eigentümer einer vermieteten Immobilie automatisch weniger Chancen auf einen guten Preis?
Nein, durch den Verkauf einer vermieteten Immobilie müssen Sie nicht zwingend mit einem niedrigeren Angebot rechnen. Viel hängt davon ab, wie hoch die Miete ist, wie solide das Mietverhältnis läuft, in welchem Zustand die Immobilie ist und wie gut die Vermarktung zum Beispiel auf Kapitalanleger abgestimmt wird.
Darf ich meinem Mieter kündigen, weil ich verkaufen möchte?
Nein, der Verkauf allein ist kein Grund, eine Kündigung gegen den Mieter auszusprechen. Für eine ordentliche Kündigung braucht es ein berechtigtes Interesse. Ob das vorliegt, ist streng an die gesetzlichen Voraussetzungen gebunden.
Hat mein Mieter immer ein Vorkaufsrecht, wenn die Immobilie verkauft wird?
Nein, auch für das Vorkaufsrecht von Mietern gibt es Grenzen. Dieses gilt nicht, wenn die Immobilie an nahe Angehörige oder im Haushalt des Verkäufers lebende Personen verkauft wird.
Muss der Mieter Besichtigungen in meiner vermieteten Immobilie einfach hinnehmen?
Besichtigungen sind bei einem berechtigten Anlass möglich, müssen aber mit Rücksicht auf das Mietverhältnis organisiert werden. Termine sollten früh angekündigt, gebündelt und vernünftig abgestimmt werden. Genau das reduziert Konflikte und hilft, den Verkauf zügig umzusetzen.
Lohnt es sich, zuerst mit meinem Mieter über den Verkauf zu sprechen?
In aller Regel ist eine Vorabinformation für den vom Verkauf betroffenen Mieter sinnvoll. Ein offenes Gespräch schafft Vertrauen und kann den gesamten Prozess vereinfachen. Mit etwas Glück ergibt sich daraus sogar direkt ein Kaufinteresse. Selbst wenn das nicht der Fall ist, verbessert sich häufig immerhin die Zusammenarbeit bei Unterlagen und Besichtigungen.
