Industriehalle kaufen für Produktion und Fertigung

Industriehalle nach dem Pro­duk­ti­ons­be­darf auswählen

Vor dem Kauf einer Industriehalle sollten Sie neben der Qua­drat­me­ter­zahl eine konkrete Vorstellung von den Anforderungen an die Halle und für Ihre Produktion haben. Im kostenlosen Erstgespräch gehen wir mit Ihnen strukturiert die notwendigen Details wie die Region, die Lage, Ihr Budget und den nötigen Flächenbedarf durch. Vor allem müssen wir aber verstehen, was in der Halle später passieren soll.

Dafür erfassen wir unter anderem den Maschinenpark, die benötigte Me­di­en­ver­sor­gung und geplante Erweiterungen.

Ein Beispiel: Bei einer Me­tall­be­ar­bei­tung mit schweren oder schwingenden Maschinen müssen Boden, Fundamente und Tragwerk die auftretenden statischen und dynamischen Lasten aufnehmen können. Das könnte für Sie als Käufer ein Aus­schluss­kri­te­ri­um sein. Ein Montagebetrieb kann mit derselben Halle dagegen gut zurechtkommen, braucht aber vielleicht andere Flächen und Wege.

Auch der Schichtbetrieb und die Materialflüsse spielen bei der Auswahl der richtigen Halle eine Rolle. Im Gespräch halten wir fest, was die von Ihnen gewünschte Halle an Anforderungen unbedingt erfüllen muss. So sehen wir bei neuen Angeboten schnell, ob sich eine nähere Prüfung lohnt.

Anschließend suchen wir für Sie nach Angeboten am offenen Markt und beziehen auch Industriehallen ein, die Off-Market und damit nicht öffentlich vermarktet werden.

Die Grenzen zwischen Industriehalle, Lager- und Gewerbehalle sind in der Praxis fließend. Der Marktbericht der Initiative Light Industrial nennt bei Pro­duk­ti­ons­im­mo­bi­li­en neben Fertigung auch Lagerung, Forschung oder Service.² Als Orientierung dienen uns diese Unterschiede:

Suchen Sie eine Halle, in der Sie vor allem Waren lagern und versenden, finden Sie unter Lagerhalle kaufen weitere Informationen. Für Werkstatt-, Service- oder gemischte Nutzungen lesen Sie unter Gewerbehalle kaufen weiter. Wissen Sie noch nicht genau, welcher Hallentyp zu Ihrem Vorhaben passt, verschafft Ihnen unsere Seite zum Thema Halle kaufen einen Überblick.

Wenn Sie schon wissen, in welcher Region Sie eine Pro­duk­ti­ons­hal­le suchen, wie groß Ihr Flächenbedarf ist oder wenn wichtige technische Anforderungen schon feststehen, können Sie diese direkt hier angeben:

Neben den Anforderungen an die Halle berücksichtigen wir mit Ihnen auch den Standort und die Zulässigkeit Ihrer geplanten Produktion:

• Standort und Versorgung: Die Halle sollte für Mitarbeitende und Lieferanten gut erreichbar sein – auch im Schichtbetrieb. Wichtig sind außerdem ausreichende Strom- und Me­di­en­ka­pa­zi­tä­ten. Prüfen Sie deshalb neben den vorhandenen Anschlüssen auch, ob sich die benötigte Leistung am Standort bereitstellen oder ausbauen lässt.³
• Gewerbe- oder Industriegebiet: Gewerbegebiete dienen vorwiegend Betrieben, die nicht erheblich belästigen; In­dus­trie­ge­bie­te vorwiegend solchen, die in anderen Baugebieten unzulässig sind.⁴ Entscheidend für Ihr Vorhaben bleiben der Bebauungsplan, die vorhandene Baugenehmigung und Ihre konkrete Nutzung. Wir gleichen diese mit Ihnen ab, denn eine frühere Pro­duk­ti­ons­nut­zung erlaubt nicht automatisch jedes andere Pro­duk­ti­ons­ver­fah­ren.
• Anlagenbezogene Genehmigungen: Bestimmte Maschinen und Anlagen benötigen zusätzlich eine im­mis­si­ons­schutz­recht­li­che Genehmigung; auch Änderungen können erneut ge­neh­mi­gungs­pflich­tig sein.¹ Welche Anlagentypen und Schwellenwerte maßgeblich sind, regelt insbesondere die 4. Bundes-Im­mi­si­ons­schutz­ver­ord­nung (BImSchV).⁵ Wir sichten mit Ihnen die vorhandenen Genehmigungen und Bescheide. Je nach Produktion sind dabei beispielsweise Vorgaben zu Betriebszeiten, Lärm, Abluft oder Erschütterungen relevant.

Auf dieser Grundlage suchen wir für Sie nach Angeboten am offenen Markt und beziehen auch Industriehallen ein, die Off-Market und damit nicht öffentlich vermarktet werden.

Technische Ausstattung auf die Produktion abstimmen

Eine Industriehalle kann bei Fläche und Lage überzeugen und technisch trotzdem ungeeignet sein. Wenn die vorhandene Stromleistung für Ihre Maschinen nicht ausreicht oder Fundamente, Leitungen oder Absaugtechnik fehlen, können unter Umständen zusätzliche Investitionen auf Sie zukommen.

Strom, Medien und Gebäudetechnik

Wie viel Strom die Halle bereitstellen kann, ist vor allem bei en­er­gie­in­ten­si­ven Pro­duk­ti­ons­pro­zes­sen wichtig zu untersuchen. Entscheidend ist die An­schluss­leis­tung am Standort und gegebenenfalls ein vorhandener Transformator. Bei diesem sollten auch die Leistung und die Ei­gen­tums­ver­hält­nis­se klar geregelt sein.

Je nach Pro­duk­ti­ons­pro­zess benötigen Sie außerdem Gas, Druckluft, Prozesswasser, Kühlung oder eine besondere Lüftungs- und Absaugtechnik. Beim Abwasser können zusätzliche Vorgaben gelten. Für bestimmte Einleitungen in die öffentliche Kanalisation ist eine Genehmigung erforderlich. Auch für Anlagen zum Umgang mit was­ser­ge­fähr­den­den Stoffen gelten besondere Anforderungen. Das ist im Was­ser­haus­halts­ge­setz (WHG) festgelegt.⁶

Die folgende Übersicht zeigt typische Fälle, in denen vorhandene Gebäudetechnik und Pro­duk­ti­ons­an­for­de­run­gen aus­ein­an­der­lie­gen können:

Bestehen Unklarheiten zur Energie, können wir Sachverständige und Energieberater aus unserem Haus hinzuziehen. Ist darüber hinaus eine Fachplanung nötig, besprechen wir mit Ihnen, was Sie noch klären lassen sollten und welche Fachleute dafür infrage kommen.

Tragwerk, Maschinen und Wege in der Industriehalle

Eine Besonderheit bei Pro­duk­ti­ons­hal­len ist, dass die Halle groß genug und gleichzeitig für Ihre individuellen Maschinen ausgelegt sein muss. Wenn Sie sehr schwere Maschinen nutzen, ist es wichtig, die Stützenraster, die vorhandenen Fundamente sowie den Boden und das Tragwerk auf diese Lasten zu prüfen. Erzeugen Anlagen starke Schwingungen, müssen außerdem Fundamente, Tragwerk und gegebenenfalls eine Schwin­gungs­ent­kopp­lung geprüft werden. Hallenhöhe und vorhandene Flächen müssen wiederum zu den Abmessungen der Maschinen und den geplanten Pro­duk­ti­ons­ab­läu­fen passen.

Entscheidend ist unter Umständen auch, ob Sie einen Hallenkran benötigen und ob er in der Halle bereits installiert ist. Prüfen Sie deshalb gegebenenfalls auch die Kranbahn und die Hakenhöhe.

Für Beschäftigte, Material und Fahrzeuge müssen ausreichend breite und sinnvoll geführte Wege vorhanden sein. Bei Fahrzeugverkehr ist die sichere Trennung von Verkehrs- und Fußwegen zu beachten.

Auch der Brandschutz muss zur geplanten Nutzung passen. Je nach Betrieb können unter anderem Fluchtwege, Feu­er­lösch­ein­rich­tun­gen sowie Brandmelde- und Alarmanlagen betroffen sein.⁷

Unsere Makler sichten mit Ihnen vorhandene Genehmigungen, Brand­schutz­un­ter­la­gen, Statiken und Prüfberichte. So wissen Sie früh im Kaufprozess, welche Nachweise fehlen oder ob Ihre Produktion besondere Anforderungen an das Gebäude stellt.

Bei im­mo­bi­li­en­be­zo­ge­nen Fachfragen können wir bei Bedarf unsere Sach­ver­stän­di­gen einbeziehen. Ist beispielsweise eine vollständige statische Neuberechnung oder eine weitergehende Fachplanung erforderlich, muss dafür gegebenenfalls ein spezialisierter Fachplaner oder Statiker hinzugezogen werden.

Unterlagen für den Industriehallen-Kauf prüfen

Da Produktions- und Fer­ti­gungs­hal­len technisch geprägte Immobilien sind, sollten Sie die relevanten Unterlagen und Dokumentationen vor dem Kauf sorgfältig untersuchen. Teilweise enthalten sie Informationen, die Sie bei einer Besichtigung vor Ort nicht sehen, zum Beispiel dazu, welche Lasten ein Tragwerk aufnehmen kann.

Vor dem Kauf von Industriehallen sollten Ihnen mindestens die folgenden Unterlagen vorliegen:

• Grundbuchauszug sowie Flur- und Lagepläne
• Baugenehmigung, genehmigte Nutzung und genehmigte Baupläne
• Bebauungsplan und Bau­las­ten­aus­kunft
• Statik und vorhandene Prüfberichte
• Brand­schutz­un­ter­la­gen
• technische Angaben zu Strom-, Wasser-, Gas- und weiteren Me­di­en­an­schlüs­sen
• im­mis­si­ons­schutz­recht­li­che Genehmigungen und Bescheide
• Wartungs- und Prüfunterlagen technischer Anlagen
• Unterlagen zu Boden, Altlasten und früherer Nutzung
• Energieausweis, soweit erforderlich
• bei vermieteten Objekten bestehende Miet- oder Pachtverträge
• bei mitverkaufter Ausstattung eine Aufstellung der Maschinen und Anlagen

Bei Nicht­wohn­ge­bäu­den erfasst der Energieausweis unter anderem Heizung, Warm­was­ser­be­rei­tung, Lüftung, Kühlung und eingebaute Beleuchtung. Der Energieeinsatz für Pro­duk­ti­ons­pro­zes­se ist dagegen ausdrücklich nicht Gegenstand des Ge­bäu­de­mo­der­ni­sie­rungs­ge­set­zes (GModG).⁸ Für die Pro­duk­ti­ons­pla­nung hat der Energieausweis entsprechend nur eine begrenzte Aussagekraft.

Für bestimmte Betriebsgebäude gelten die En­er­gie­aus­weis­vor­schrif­ten nicht, etwa für Hallen, die nach ihrer Zweckbestimmung auf eine Raum-Solltemperatur von weniger als 12 Grad Celsius beheizt werden.⁸

Ist ein Energieausweis erforderlich, muss ihn der Verkäufer oder Im­mo­bi­li­en­mak­ler einem potenziellen Käufer grundsätzlich spätestens bei der Besichtigung vorlegen.⁸

Weitere wichtige Punkte sind:

• Pro­duk­ti­ons­ge­schich­te und Altlasten: Klären Sie vor dem Kauf frühere Pro­duk­ti­ons­ver­fah­ren, den Umgang mit um­welt­ge­fähr­den­den Stoffen und bekannte Schadensfälle. Fordern Sie vorhandene Boden- und Alt­las­ten­gut­ach­ten sowie Sa­nie­rungs­un­ter­la­gen an und fragen Sie bei der zuständigen Bo­den­schutz­be­hör­de nach, ob das Grundstück als Altlast oder Verdachtsfläche erfasst ist. Bei begründetem Verdacht kann eine Bo­den­un­ter­su­chung erforderlich sein. Bo­den­schutz­recht­li­che Pflichten bis hin zur Sanierung können auch Sie als neuen Eigentümer treffen, selbst wenn Sie die Belastung nicht verursacht haben.⁹ Unsere Makler sichten mit Ihnen die vorhandenen Angaben und klären, welche weitere Fachprüfung sinnvoll ist.
• Maschinen und Zubehör: Halten Sie in einer Anlagenliste fest, welche Maschinen und technischen Einrichtungen mitverkauft werden, wem sie gehören, ob Leasingverträge bestehen und wer einen möglichen Rückbau übernimmt. Bestimmte Maschinen können rechtlich als Zubehör gelten und im Zweifel von der Verpflichtung zum Verkauf erfasst sein.¹⁰ Welche Ausstattung tatsächlich an Sie übergeht, sollten Sie mit dem Notar oder Ihrer Rechtsberatung klären und im Kaufvertrag festhalten. Wünschen Sie eine Halle mit vorhandener technischer Ausstattung, berücksichtigen wir das bereits bei der Suche.

Kaufpreis und Ge­samt­in­ves­ti­ti­on realistisch kalkulieren

Der Kaufpreis allein sagt noch wenig darüber aus, was Sie am Ende in eine Industriehalle investieren. Zwei ähnlich große Objekte können wirtschaftlich weit aus­ein­an­der­lie­gen, wenn eine Halle bereits zu Ihrer Produktion passt und Sie bei der anderen hingegen noch die Fundamente oder die Gebäudetechnik anpassen müssen.

Wie schnell einzelne Posten ins Gewicht fallen, zeigt ein Praxisbeispiel der Industrie- und Handelskammer (IHK) Würzburg-Schweinfurt: Bei einem Pro­duk­ti­ons­be­trieb kostete allein die Umrüstung der Hallenkühlung auf eine adiabatische Kühlanlage rund 67.000 Euro.¹¹ Der Betrag lässt sich nicht auf andere Objekte übertragen, verdeutlicht aber, warum Sie technische Nachrüstungen vor dem Kauf zumindest grob einplanen sollten.

Zur Ge­samt­in­ves­ti­ti­on gehören neben dem Kaufpreis und den Er­werbs­ne­ben­kos­ten daher auch notwendige Umbauten, technische Nachrüstungen und der Pro­duk­ti­ons­um­zug. Bei älteren Be­stands­ge­bäu­den können zudem Arbeiten an Dach, Fassade, Toren oder Gebäudetechnik anstehen.

Sind Sie Kapitalanleger, sollten Sie zusätzlich berücksichtigen, welche Kosten bei einem Mieterwechsel oder einer späteren Umnutzung entstehen können. Stark auf einen bestimmten Pro­duk­ti­ons­pro­zess zugeschnittene Hallen können dafür zusätzlichen An­pas­sungs­auf­wand verursachen oder es schwerer machen, einen Nachmieter zu finden.

Bei Fragen zum Immobilienwert können wir zertifizierte Sachverständige aus unserem Haus hinzuziehen. So lässt sich der Angebotspreis auch vor dem Hintergrund von Zustand, Standort und vorhandener Ausstattung beurteilen.

Industriehalle kaufen oder mieten?

Ein Kauf passt vor allem zu Unternehmen, die langfristig an einem Standort bleiben und größere Investitionen in Gebäude oder technische Infrastruktur planen. Eigene Ma­schi­nen­fun­da­men­te, spezielle Leitungen oder umfangreiche Umbauten sprechen eher für einen längeren Nut­zungs­ho­ri­zont.

Das Mieten einer Industriehalle schafft für Sie mehr Spielraum, wenn sich Kapazitäten, Pro­duk­ti­ons­ver­fah­ren oder Standortpläne kurz- oder langfristig noch verändern sollen oder müssen. Das kann zum Beispiel dann sinnvoll sein, wenn Ihr Unternehmen einen neuen Standort zunächst im Betrieb erproben möchte.

Mehr Infos zur Miete erhalten Sie unter Industriehalle mieten.

Häufige Fragen zum Kauf einer Industriehalle

In diesem Abschnitt beantworten wir oft gestellte Fragen zum Kauf von Industriehallen.