Tankstelle kaufen: Objekte finden mit Mak­ler­un­ter­stüt­zung

Be­trei­ber­mo­del­le für Tankstellen im Überblick

Um Tank­stel­len­be­trei­ber zu werden, haben Sie verschiedene Möglichkeiten. Das wohl häufigste Modell ist die Pacht einer Tankstelle eines großen Eigentümers. Wer mehr Freiheit sucht, kann allerdings auch eine freie Tankstelle kaufen und eröffnen. Hier finden Sie alle Modelle im Überblick:

• Pächter: Den Markt dominieren die großen Mi­ne­ral­öl­kon­zer­ne. Sie bieten Tankstellen für Pächter an. Dabei bleibt der Konzern Eigentümer der Marke und der Immobilie. Sie zahlen Pacht und betreiben das Geschäft. Das hat vor allem den Vorteil, dass Sie auf feste Strukturen zurückgreifen können. Allerdings haben Sie auch wenig Ge­stal­tungs­spiel­raum für Ihren eigenen Betrieb und müssen einen Teil Ihres Gewinns an den Konzern abgeben.
• Agentur mit Eigentumsanteil: Die Tankstelle gehört Ihnen; Sie leiten den Betrieb auf eigene Rechnung. Als Agenturnehmer unterliegen Sie jedoch einer Markenbindung und verkaufen Kraftstoff exklusiv im Namen und auf Rechnung des Großanbieters. Dafür bekommen Sie pro Liter eine feste Provision.
• Freie Tankstelle: Es gibt auch freie Tankstellen. Kaufen Sie eine solche, ohne sich an einen Mi­ne­ral­öl­kon­zern zu binden, haben Sie un­ter­neh­me­ri­sche Freiheit. Sie können jede Entscheidung selbst treffen. Allerdings tragen Sie damit auch das volle Risiko, da Sie keinen Rückhalt durch einen Konzern haben oder von dessen Mar­ken­be­kannt­heit profitieren können.

Nicht Benzin, nicht Gas: Damit verdienen Tankstellen Geld

Der reine Kraft­stoff­ver­kauf ist längst nicht mehr die Haupt­ein­nah­me­quel­le für Tank­stel­len­be­trie­be. Zwar kommt es auf die Bezugsquellen an, allerdings entfallen beim Verkauf von Treibstoff rund 60 Prozent des Preises auf Steuern. Einkaufen können Sie den Kraftstoff für etwa 30 Prozent des Literpreises. Die übrigen 10 Prozent sind allerdings kein Gewinn, immerhin müssen Diesel und Co. noch zur Tankstelle transportiert und gelagert werden.²

Diese einfache Rechnung zeigt, dass es beim Kraftstoff in puncto Gewinn nicht viel Spielraum gibt. Stattdessen haben in den vergangenen Jahren vor allem das Shop-Geschäft und Gas­tro­no­mie­an­ge­bo­te an Bedeutung gewonnen. Auch zusätzliche Angebote wie die Waschanlage rentieren sich: Laut Branchenverband bft erzielt eine Tankstelle damit im Schnitt rund 56.000 Euro Bruttoverdienst pro Jahr.³

Auf deutschen Straßen rollen zudem immer mehr elektrisch betriebene Fahrzeuge. Die Fahrer scheinen auf den ersten Blick nicht zur Zielgruppe zu gehören. Auf den zweiten Blick zeigt sich allerdings das Potenzial: Kooperationen mit Betreibern von E-Ladesäulen können sich lohnen, denn selbst bei kurzen Ladevorgängen verweilen Menschen länger als beim durch­schnitt­li­chen Tankvorgang. Ladesäulen auf dem Gelände der Tankstelle können sich für Sie also lohnen, da Sie mehr Waren verkaufen können.

Genehmigungen und Umweltauflagen beim Kauf einer Tankstelle

Prüfen Sie vor dem Kauf Genehmigungen, Prüfberichte und technische Unterlagen: Ein langjähriger Betrieb allein garantiert nicht, dass eine Tankstelle weiterbetrieben werden darf. Besonders wichtig sind:

• Be­triebs­er­laub­nis: Ortsfeste Tankstellen für entzündbare Flüssigkeiten sind grundsätzlich er­laub­nis­pflich­tig. Zu den erforderlichen Unterlagen gehört ein Prüfbericht einer zugelassenen Über­wa­chungs­stel­le.⁴
• Boden- und Grund­was­ser­schutz: Die Verordnung über Anlagen zum Umgang mit was­ser­ge­fähr­den­den Stoffen (AwSV) regelt Dichtheit, Rückhaltung und Si­cher­heits­ein­rich­tun­gen sowie Kontroll- und Prüfpflichten. Unterirdische Anlagen mit flüssigen oder gasförmigen was­ser­ge­fähr­den­den Stoffen müssen außerhalb von Schutz- und bestimmten Über­schwem­mungs­ge­bie­ten grundsätzlich alle fünf Jahre durch Sachverständige geprüft werden.⁵
• Gasrückführung: Bei der Abgabe von Ot­to­kraft­stof­fen schreibt die 21. BImSchV (Verordnung zur Durchführung des Bundes-Im­mis­si­ons­schutz­ge­set­zes) die Erfassung der Kraft­stoff­dämp­fe über ein Gas­rück­füh­rungs­sys­tem und regelmäßige Dicht­heits­prü­fun­gen vor.⁶
• Baurecht: Tank­stel­len­nut­zung, Gebäude und Nebenanlagen wie Shop oder Waschanlage müssen baurechtlich zulässig sein. Umbauten, Erweiterungen oder Nut­zungs­än­de­run­gen können zusätzliche Genehmigungen erfordern. Maßgeblich sind das konkrete Vorhaben und die geltenden bauplanungs- und lan­des­bau­recht­li­chen Vorgaben.⁷

Unsere Makler und Sach­ver­stän­di­gen prüfen für Sie die Unterlagen und die Einhaltung der Vorschriften. Vereinbaren Sie jetzt Ihren kostenlosen Beratungstermin und finden Sie mit uns Ihre Tankstelle.

Altlasten: Das zentrale Risiko beim Tankstellenkauf

Wenn Sie sich für den Kauf einer Tankstelle entscheiden, müssen Sie wissen, welche Altlasten hier schlummern. Das Stichwort lautet hier Umweltprüfung. Ausgelaufener Kraftstoff kann den Boden nachhaltig belasten. Ob das bei dem gewählten Objekt der Fall ist, müssen Sie vor dem Kauf wissen. Denn nach dem Bundes-Bo­den­schutz­ge­setz haften Sie als Erwerber oft ge­samt­schuld­ne­risch für Altlasten, unabhängig davon, wer sie verursacht hat.⁸^, ⁹

Aus diesem Grund sollten Sie vor dem Kauf ein aktuelles Bodengutachten, Genehmigungen, Bauunterlagen sowie Tank­prüf­be­rich­te einholen. Eine Grund­was­ser­un­ter­su­chung, Umwelt- und Alt­las­ten­gut­ach­ten und eine Tank- und Lei­tungs­do­ku­men­ta­ti­on sollten ebenfalls vorliegen. Seriöse Verkäufer legen Ihnen entsprechende Gutachten vor. Es lohnt sich allerdings auch, einen Fachgutachter zu beauftragen, der Dichtflächen und Ab­schei­de­r­an­la­gen bewertet. Sie können sich für die Zukunft absichern, indem Sie im Kaufvertrag Regelungen zur Kostenübernahme bei nachträglich entdeckten Altlasten vereinbaren.

Ehemalige oder stillgelegte Tankstelle kaufen

Von den einstigen über 46.000 Tankstellen sind heute nur noch rund 14.400 in Betrieb.¹ Viele Standorte stehen leer oder werden mittlerweile anderweitig genutzt. Möchten Sie eine ehemalige Tankstelle kaufen oder eine stillgelegte Tankstelle kaufen, sollten Sie prüfen, welche Nutzung zulässig ist.

Vor dem Kauf zählt vor allem eine Frage: Wurden die alten Tankanlagen fachgerecht stillgelegt? Die AwSV verlangt eine ordnungsgemäße Au­ßer­be­trieb­nah­me durch einen zugelassenen Fachbetrieb. Dazu gehören die Reinigung, die Entleerung und eine Bescheinigung für die Behörden.⁵

Liegt dem Verkäufer die Bescheinigung nicht vor, sollten Sie das klären. Gleiches gilt, wenn noch Tanks im Boden verblieben sind. Denn als neuer Eigentümer haften Sie für Altlasten, selbst wenn Sie diese nicht selbst verursacht haben.⁸^, ⁹

Wenn Sie das Grundstück nicht als Tankstelle nutzen möchten, sollten Sie prüfen, ob die von Ihnen geplante Nutzung überhaupt möglich ist. Meist bedarf es dafür einer Nut­zungs­än­de­rung nach dem Baugesetzbuch.⁷

Wirtschaftliche und technische Nutzungsdauer einer Tankstelle

Bei der Bewertung einer Tankstelle muss zwischen wirt­schaft­li­cher und technischer Nutzungsdauer unterschieden werden. Ladenfläche, Überdachung und Gebäudesubstanz können deutlich länger genutzt werden als die technische Tankanlage selbst: Während sich das Gebäude oft über Jahrzehnte hinweg wirtschaftlich nutzen lässt, müssen Zapfsäulen, Tanks und Rohrleitungen deutlich früher erneuert oder überholt werden, allein um die gesetzlichen Prüfvorgaben zu erfüllen. Für die Wertermittlung ziehen wir deshalb häufig das sogenannte Pacht­wert­ver­fah­ren heran, bei dem unter anderem ein Lie­gen­schafts­zins­satz eine Rolle spielt. Der gesetzliche Lie­gen­schafts­zins­satz für Ge­schäfts­grund­stü­cke liegt bei 6 Prozent, sofern kein abweichender Wert des örtlichen Gut­ach­ter­aus­schus­ses vorliegt.¹¹ Planen Sie Investitionen in Ihre neue Tankstelle, sollten Sie diesen Unterschied unbedingt einkalkulieren: Wer allein auf Basis der langlebigen Bausubstanz kalkuliert, unterschätzt leicht den kurzfristigeren In­ves­ti­ti­ons­be­darf für die technische Anlage.

So läuft der Kauf einer Tankstelle ab

Unsere Makler begleiten Sie mit Sachverstand und Fachwissen durch den gesamten Kaufprozess. Anders als bei anderen Ge­wer­be­im­mo­bi­li­en steht bei der Tankstelle die Prüfung von Altlasten und Genehmigungen bereits ganz am Anfang, nicht erst kurz vor der Ver­trags­un­ter­zeich­nung.

1. Erstgespräch und Objektauswahl: Egal, ob Sie eine Tankstelle in der Nähe Ihres Wohnorts kaufen möchten oder überregional suchen: Wir klären mit Ihnen, welches Betreibermodell und welcher Standort zu Ihnen passen, und suchen passende Objekte für Sie – auch als Off-Market-Angebote, die nicht öffentlich inseriert werden.

2. Altlasten- und Umweltprüfung: Beim Kauf einer Tankstelle sind vor allem die Altlasten interessant. Aus diesem Grund holen wir Boden-, Grundwasser- und Tank­prüf­be­rich­te ein. Bei Bedarf beauftragen wir einen Fachgutachter für Dichtflächen und Ab­schei­de­r­an­la­gen.

3. Genehmigungen und technische Unterlagen prüfen: Unsere Sach­ver­stän­di­gen prüfen, ob Be­triebs­er­laub­nis, Prüfnachweise und baurechtliche Genehmigungen vollständig vorliegen und ob Sie die Tankstelle in ihrem aktuellen Zustand weiterbetreiben dürfen beziehungsweise die von Ihnen geplante Nutzung möglich ist.

4. Wertermittlung: Dieser Schritt erfolgt unter anderem über das Pacht­wert­ver­fah­ren, und beziehen dabei auch die un­ter­schied­li­che Nutzungsdauer von Gebäude und Tankanlage ein. Bei allgemeinen Fragen zur Immobilie, etwa zur En­er­gie­ef­fi­zi­enz von Shop und Gebäude, ziehen wir zusätzlich unsere Energieberater hinzu, kostenlos als Teil unserer Maklerbetreuung.

5. Ver­trags­ver­hand­lung: Wir unterstützen Sie bei der Verhandlung des Kaufvertrages, insbesondere bei Regelungen zur Kostenübernahme für nachträglich entdeckte Altlasten.

6. Notartermin und Übergabe: Nach der Unterzeichnung begleiten wir Sie zur Übergabe der Tankstelle.

Was unsere Gewerbemakler auszeichnet

Eine Tankstelle ist in mehrfacher Hinsicht eine anspruchsvolle Ge­wer­be­im­mo­bi­lie: umweltrechtlich, technisch und wirtschaftlich. Genau darauf sind unsere Gewerbemakler spezialisiert.

• Erfahrung mit umweltrechtlich sensiblen Ge­wer­be­im­mo­bi­li­en: Wir wissen, worauf es bei Altlasten, Genehmigungen und technischen Prüfpflichten ankommt, und erkennen früh, wo Klärungsbedarf besteht.
• Feste Kontakte zu Fachgutachtern: Wir vermitteln Ihnen Sachverständige für Boden-, Grundwasser- und Tankgutachten, die auf Tankstellen spezialisiert sind.
• Kenntnis der verschiedenen Be­trei­ber­mo­del­le: Ob Pacht, Agentur oder freie Tankstelle: Wir helfen Ihnen dabei, das für Sie passende Modell zu finden und die Vertragsdetails zu verstehen.
• Sorgfältige Wertermittlung: Unsere Sach­ver­stän­di­gen berücksichtigen bei der Bewertung auch tank­stel­len­spe­zi­fi­sche Faktoren wie die un­ter­schied­li­che Nutzungsdauer von Gebäude und Tankanlage.

Häufige Fragen an unsere Gewerbemakler

In diesem Abschnitt geben unsere Gewerbemakler getreu des Mottos „Wissen, das verkauft“ Antworten auf oft gestellte Fragen von Interessenten, die eine Tankstelle kaufen oder verkaufen möchten. Für ein persönliches Gespräch erreichen Sie uns unter 0158 – 884 916 68.