Tankstelle verkaufen: Sicher zum passenden Käufer

An diese Interessenten können Sie Ihre Tankstelle verkaufen

Suchen Sie einen Nachfolger als Tank­stel­len­be­trei­ber? Eine gute Grundlage für den Verkauf einer Tankstelle ist es, zu wissen, für wen das Objekt überhaupt interessant ist. Kennen Sie Ihre Zielgruppe, können wir diese gezielt ansprechen und die für sie wichtigen Vorteile herausstellen.

• Ein­zel­in­ves­to­ren und -betreiber: Meist handelt es sich um Menschen, die die Tankstelle selbst weiter betreiben oder nutzen möchten. An diese Zielgruppe können Sie auch verkaufen, wenn Sie keine Tank­stel­le­nim­mo­bi­lie besitzen, sondern das Gebäude gepachtet haben, aber den Betrieb an sich und den Pachtvertrag abgeben möchten. Besonders wichtig ist für Einzelbetreiber die Wirt­schaft­lich­keit: Mit welchen Angeboten erzielen Sie Gewinne und wie zukunftsfähig ist der Betrieb?
• Konzerne: Die Masse der Tankstellen ist bereits im Besitz großer Mi­ne­ral­öl­kon­zer­ne. Haben Sie eine Tank­stel­le­nim­mo­bi­lie in besonders guter Lage, ist diese auch für Konzerne attraktiv. Sie legen ebenfalls besonderen Wert auf die Wirt­schaft­lich­keit.
• Kapitalanleger: Sie möchten die Tankstelle nutzen, um Geld zu investieren und Rendite zu erzielen. Ein zukunftsfähiger Betrieb, ein zuverlässiger Pächter und steigende Gewinne sind hier wichtige Argumente.

Of­fen­ba­rungs­pflicht bei Altlasten

Wenn Sie die Tankstellen-Immobilie und das Grundstück verkaufen, sind Sie dazu verpflichtet, Altlasten gegenüber Interessenten offenzulegen. Denn nach § 4 Bundes-Bo­den­schutz­ge­setz (BBodSchG) haftet der Eigentümer² für die Sanierung, wenn der Boden Schaden genommen hat. Wissen Sie von Kontaminationen des Bodens durch Ihre eigene oder frühere Nutzung, müssen Sie mögliche künftige Eigentümer daher darüber informieren. Interessenten können auch selbst in die Recherche gehen: Allein die Tatsache, dass auf dem Grundstück eine Tankstelle betrieben wird oder wurde, reicht aus, um ein berechtigtes Interesse nachzuweisen. Sie können nicht nur selbst einen Fachgutachter beauftragen, sondern auch bei der unteren Bo­den­schutz­be­hör­de nachfragen.

Sie sind auf der sicheren Seite, wenn Sie im Verkaufsprozess Klarheit schaffen. Legen Sie nicht nur ein aktuelles Bodengutachten, sondern auch weitere Informationen vor, die für Interessenten relevant sind. Dazu gehören:

• Informationen über Altlasten
• Grund­was­ser­un­ter­su­chung
• Umweltgutachten
• Tank- und Lei­tungs­do­ku­men­ta­ti­on
• Genehmigungen
• Bauunterlagen
• Falls vorhanden: Information über die Beseitigung etwaiger Boden- und Umweltschäden

Wenn Sie sich absichern möchten, können Sie vertragliche Frei­stel­lungs­klau­seln mit dem Käufer vereinbaren. Diese ersetzen allerdings nicht die Pflicht zur Transparenz im Verkaufsprozess. Grundsätzlich sollten Sie sich von einem Anwalt für Gewerberecht zu entsprechenden Punkten im Kaufvertrag beraten lassen. Unsere Makler und Sach­ver­stän­di­gen begleiten Sie dabei, alle relevanten Unterlagen zu­sam­men­zu­stel­len.

Verpachtete Tankstelle verkaufen

Ein häufiges Modell bei Tank­stel­len­be­trie­ben ist die Verpachtung: Ein Mi­ne­ral­öl­kon­zern ist Eigentümer der Tankstelle und verpachtet diese an einen Betreiber. Wenn Sie einen Pachtvertrag haben und Ihre Tankstelle verkaufen, verkaufen Sie meist nicht das Grundstück und das Gebäude, sondern die Einrichtung und den Betrieb.

Beim Verkauf dieser Werte geht der Pachtvertrag meist auf den neuen Eigentümer der Einrichtung und des Betriebes über. Das passiert allerdings nicht automatisch: Neben dem Pächter gibt es auch den Verpächter, sprich den Konzern, der den neuen Betreiber als Pächter akzeptieren muss (§ 415 BGB³). Sie müssen den Konzern, von dem Sie die Tankstelle gepachtet haben, also zeitnah über den Verkauf informieren. Den Pachtvertrag können Sie nicht einfach mitverkaufen, es gibt also keine Garantie, dass der neue Eigentümer auch Pächter wird. Tatsächlich haben die Mi­ne­ral­öl­kon­zer­ne aber ein großes Interesse daran, dass Tankstellen weiterhin betrieben werden.

Die Pacht ist ein wichtiger Faktor im Verkauf der Tankstelle, über den Sie Interessenten früh informieren sollten. Einerseits bietet diese Art des Betriebes eine hohe Sicherheit. Das ist für Investoren und auch Einzelbetreiber attraktiv. Mit der Bindung an einen Mi­ne­ral­öl­kon­zern und dessen Vorgaben geht aber auch wenig Ent­schei­dungs­frei­heit einher. Das ist für einige Käufer, die die Tankstelle selbst betreiben möchten, mitunter ein negativer Punkt. Möchten Sie stattdessen nur das Tank­stel­len­grund­stück verkaufen und den Betrieb nicht fortführen, gelten andere Regeln: Dann steht der Grundstückswert im Vordergrund, und ein bestehender Pachtvertrag geht wie oben beschrieben auf den neuen Eigentümer über.

Wertermittlung beim Verkauf einer Tankstelle

Die Wertermittlung richtet sich vor allem danach, was Sie konkret verkaufen möchten. Grundsätzlich fließen der Wert der Immobilie und laufende Erträge in den Wert ein. Dennoch richtet sich der Wert danach, welchen Teil der Tankstelle Sie zum Verkauf anbieten.

• Grundstück und Objekt: Verkaufen Sie nur die Immobilie, bestimmen vor allem der Grundstückswert und laufende Pachteinnahmen den Preis. Ist die Tankstelle bereits verpachtet, geht der Pachtvertrag mit dem Verkauf auf den neuen Eigentümer über, die Pacht fließt dann als Ertragswert in die Berechnung ein.
• Betrieb mit Pachtvertrag: Sind Sie selbst Pächter und verkaufen nur die Einrichtung und den Betrieb, zählen vor allem die Restlaufzeit Ihres eigenen Pachtvertrages sowie der erzielte Umsatz aus Shop, Waschanlage und weiteren Angeboten. Die Immobilie selbst fließt hier nicht in den Kaufpreis ein, da sie Ihnen nicht gehört.
• Objekt und Betrieb: Gehören Ihnen sowohl Grundstück als auch Betrieb, addieren sich Immobilienwert und Ertragswert des laufenden Geschäfts. Das ergibt meist den höchsten Verkaufspreis, macht die Wertermittlung aber auch komplexer.

Für die Immobilie wird der Wert meist über das Er­trags­wert­ver­fah­ren nach der Im­mo­bi­li­en­wert­ermitt­lungs­ver­ord­nung (ImmoWertV) berechnet, wobei die marktübliche Pacht als Ausgangsgröße dient.⁴

• Zustand und Alter der technischen Anlagen: Tanks, Zapfsäulen und Überdachung beeinflussen sowohl den Wert als auch die Rest­nut­zungs­dau­er der Immobilie. Je älter die Anlagen, desto eher müssen Käufer mit Investitionen rechnen, und das mindert den Preis.
• Vorhandene oder leicht zu ergänzende La­de­infra­struk­tur: Ladesäulen wirken sich zunehmend positiv auf den Wert aus. Ende 2025 gab es in Deutschland bereits über 200.000 öffentliche Ladepunkte, laut Bundesverband der Energie- und Was­ser­wirt­schaft (BDEW) ist das Ladenetz mittlerweile deutlich feiner geknüpft als das Tankstellennetz.⁵ Können Sie eine bestehende La­de­infra­struk­tur vorweisen oder ist diese ohne große Probleme zu ergänzen, ist das für Käufer ein Pluspunkt und kann den Preis positiv beeinflussen.

Zu­kunfts­fä­hig­keit der Tankstelle als Ver­kaufs­ar­gu­ment

Lohnt es sich heutzutage überhaupt noch, eine Tankstelle zu kaufen? Diese Frage ist durchaus berechtigt: Immerhin fahren immer mehr Elektroautos auf deutschen Straßen. Das Modell Tankstelle ist dennoch zukunftsfähig. Das liegt einerseits daran, dass Tankstellen primär durch Gastronomie, Warenverkäufe und Angebote rund um das Auto, wie Waschanlagen, Gewinn erzielen. Der Verkauf von Kraftstoff wirft kaum nennenswerte Gewinne ab.

Doch auch mit Blick in die Zukunft bleiben Tankstellen für Kunden und damit für Betreiber attraktiv. Die Lage ist oftmals attraktiv, auch für E-Autofahrer, denn auch sie brauchen Toiletten, Waren des täglichen Bedarfs oder eine Waschanlage. Zusätzlich ist das Thema Umrüstung nicht zu unterschätzen: Kooperationen mit Anbietern von Elektro-Ladesäulen oder die eigenständige Umrüstung sind für Käufer sehr interessant. Haben Sie bereits entsprechende Möglichkeiten geprüft oder sogar vorbereitet, sollten Sie dieses Argument gezielt im Verkaufsprozess hervorheben.

So läuft der Verkauf einer Tankstelle ab

Unsere Makler begleiten Sie vom Erstgespräch bis zur Übergabe. Anders als bei anderen Ge­wer­be­im­mo­bi­li­en stehen bei der Tankstelle die Klärung des Pacht­ver­trags­sta­tus und aktuelle Boden- und Tankgutachten bereits ganz am Anfang.

1. Erstgespräch: Schildern Sie uns Ihre Situation und Ihre Vorstellungen zum Verkauf. Wir klären, ob Sie Grundstück und Betrieb, nur die Immobilie oder nur den Betrieb verkaufen möchten, und wie wir weiter vorgehen.

2. Pacht­ver­trags­sta­tus und Unterlagen klären: Gemeinsam prüfen wir den Status bestehender Pachtverträge und stellen aktuelle Boden-, Grundwasser- und Tankgutachten sowie die Tank- und Lei­tungs­do­ku­men­ta­ti­on zusammen.

3. Wertermittlung: Unsere Sach­ver­stän­di­gen ermitteln den Wert Ihrer Tankstelle, abhängig davon, ob Sie die Immobilie, den Betrieb oder beides verkaufen. Bei Fragen zur En­er­gie­ef­fi­zi­enz von Shop und Gebäude ziehen wir zusätzlich unsere Energieberater hinzu, kostenlos als Teil unserer Maklerbetreuung.

4. Diskrete Käufersuche: Unsere Makler sprechen gezielt passende Interessenten an, auch als Off-Market-Angebot, das nicht öffentlich inseriert wird. Wichtige Daten zu Betrieb und Altlasten geben wir erst nach Unterzeichnung einer Ver­schwie­gen­heits­er­klä­rung heraus.

5. Besichtigung: Wir organisieren und begleiten Be­sich­ti­gungs­ter­mi­ne und beantworten Fragen zu Betrieb, Pachtvertrag und Altlasten.

6. Ver­trags­ver­hand­lung: Wir unterstützen Sie bei den Verhandlungen zum Kaufvertrag, im besten Fall gemeinsam mit einem Anwalt für Gewerberecht. Haben Sie die Tankstelle selbst gepachtet, ist frühzeitig mit dem verpachtenden Mi­ne­ral­öl­kon­zern zu klären, ob dieser den vor­aus­sicht­li­chen neuen Betreiber als Pächter akzeptiert, denn ohne dessen Zustimmung geht der Pachtvertrag nicht automatisch über.

7. Notartermin und Übergabe: Beim Notartermin unterzeichnen Sie den Kaufvertrag, anschließend begleiten wir Sie zur Übergabe.

Was unsere Gewerbemakler auszeichnet

Der Verkauf einer Tankstelle ist in mehrfacher Hinsicht anspruchsvoll: umweltrechtlich, vertraglich und wirtschaftlich. Genau darauf sind unsere Gewerbemakler spezialisiert.

• Erfahrung mit umweltrechtlich sensiblen Ge­wer­be­im­mo­bi­li­en: Wir wissen, worauf es bei Altlasten, Genehmigungen und technischen Prüfpflichten ankommt, und erkennen früh, wo Klärungsbedarf besteht.
• Vertrautheit mit Pacht- und Tank­stel­len­ver­trä­gen: Wir kennen die Besonderheiten von Pachtverträgen mit Mi­ne­ral­öl­kon­zer­nen und helfen Ihnen dabei, die Details Ihres Vertrages für den Verkauf richtig einzuordnen.
• Diskrete, gezielte Käufersuche: Wir verzichten auf öffentliche Ausschreibungen und sprechen stattdessen gezielt Ein­zel­in­ves­to­ren, Konzerne oder Kapitalanleger an, je nachdem, wer für Ihre Tankstelle infrage kommt.

Häufige Fragen an unsere Gewerbemakler

In diesem Abschnitt geben unsere Gewerbemakler getreu des Mottos „Wissen, das verkauft“ Antworten auf oft gestellte Fragen von Interessenten, die eine Tankstelle verkaufen oder kaufen möchten. Für ein persönliches Gespräch erreichen Sie uns unter 0158 – 884 916 68.