Immobilien als Kapitalanlage

Eine Kapitalanlage soll zu Ihrem Vermögen passen. Nicht nur heute, sondern auch dann, wenn sich Mieten, Zinsen, Sa­nie­rungs­pflich­ten oder Ihre persönliche Planung ändern. Genau deshalb lohnt es sich, bei An­la­ge­im­mo­bi­li­en genauer hinzusehen als bei vielen anderen Immobilienarten. Ob vermietete Wohnung, Pfle­ge­ap­par­te­ment, Mehr­fa­mi­li­en­haus, Garage oder gemischt genutztes Objekt: Bei einer Kapitalanlage zählen nicht Hochglanzbilder und große Versprechen, sondern die Frage, was die Immobilie unter dem Strich leisten kann.

Warum Sie bei einer Anlageimmobilie genau hinschauen sollten

Eine Immobilie zur Eigennutzung beurteilen potenzielle Käufer in aller Regel danach, ob sie zu ihrem eigenen Leben passt. Bei einer Immobilie als Kapitalanlage verschiebt sich der Blick. Hier geht es nicht in erster Linie darum, wie Sie selbst wohnen würden, sondern ob das Objekt wirtschaftlich sinnvoll ist und sich auch dann noch trägt, wenn sich die Rah­men­be­din­gun­gen verändern.

Genau das macht die Suche nach An­la­ge­im­mo­bi­li­en anspruchsvoller, vor allem für Privatiers mit begrenzter Erfahrung am Markt. Auf den ersten Blick wirkt Vieles schlüssig: Die Lage scheint gut, die Wohnung ist vermietet, das Mehr­fa­mi­li­en­haus verspricht laufende Einnahmen. Erst bei genauerem Hinsehen zeigt sich, wie tragfähig das Ganze wirklich ist. Ist die Miete marktgerecht oder seit Jahren kaum angepasst worden? Macht sich ein Käufer mit einer marktgerechten Mieterhöhung möglicherweise direkt unbeliebt und führt das zu Kündigungen respektive Leerstand? Reichen die Rücklagen aus, wenn am Ge­mein­schafts­ei­gen­tum größere Maßnahmen anstehen? Wirkt ein Objekt nur deshalb attraktiv, weil notwendige Investitionen bislang aufgeschoben wurden? Und wie stabil ist die Nachfrage in genau diesem Teilmarkt tatsächlich?

Hinzu kommt, dass einzelne Punkte nie für sich allein stehen. Gerade bei Kapitalanlagen entsteht ein stimmiges Bild deshalb erst dann, wenn mehrere Faktoren sauber zusammengedacht werden: Eine gute Adresse nützt wenig, wenn der Kaufpreis zu hoch angesetzt ist. Solide Mieteinnahmen verlieren an Aussagekraft, wenn absehbar hohe Kosten für Sanierung oder Modernisierung anstehen. Ein ordentliches Mehr­fa­mi­li­en­haus kann an Wert verlieren, wenn die Verwaltung schlecht arbeitet oder die Mieterstruktur dauerhaft Unruhe ins Objekt bringt.

Deshalb sollten Sie An­la­ge­im­mo­bi­li­en immer breiter prüfen. Entscheidend sind nicht nur Ertrag und Kaufpreis, sondern auch Lage, baulicher Zustand, Mietsituation, Ver­wal­tungs­struk­tur und die Frage, wie gut sich das Objekt langfristig im Markt behaupten kann. Erst wenn diese Punkte zusammenpassen, wird aus einer Immobilie eine Kapitalanlage, die nicht nur auf dem Papier, sondern auch in der Praxis überzeugt.

Was eine Anlageimmobilie für Käufer attraktiv macht

Schauen wir zunächst darauf, warum Sie sich mit dem Thema einer Immobilie als Kapitalanlage ernsthaft beschäftigen sollten.

• Regelmäßige Mieteinnahmen
  Der zentrale Reiz einer Anlageimmobilie liegt darin, dass sie nicht nur einen Sachwert darstellt, sondern zugleich laufende Einnahmen bringen kann. Genau dieser Mix aus Substanz und Ertrag macht sie für viele Käufer interessant.
• Schutz vor Inflation
  Immobilien gelten als Sachwerte und werden deshalb oft als Möglichkeit gesehen, Vermögen besser gegen Entwertung abzusichern als reines Geldvermögen. Gerade bei vermieteten Objekten kommt hinzu, dass sich Mieteinnahmen im Zeitverlauf an das Marktumfeld anpassen können.
• Perspektive für den langfristigen Vermögensaufbau
  Eine Anlageimmobilie kann über viele Jahre hinweg zum Vermögensaufbau beitragen. Der Volksmund spricht nicht grundlos von Betongold. Für Käufer ist das attraktiv, weil nicht nur laufende Einnahmen zählen, sondern auch die Aussicht, Schritt für Schritt Substanz aufzubauen.
• Solide Ergänzung für die Altersvorsorge
  Viele Käufer sehen in einer vermieteten Immobilie einen zusätzlichen Baustein für die eigene finanzielle Planung im Alter. Laufende Mieteinnahmen können später dazu beitragen, Einkünfte breiter aufzustellen und unabhängiger von anderen Vorsorgeformen zu werden.
• Steuerliche Vorteile
  Vermietete Immobilien können auch steuerlich interessant sein. Abschreibungen und bestimmte auf das Objekt bezogene Kosten spielen für viele Käufer in der Ge­samt­be­trach­tung eine wichtige Rolle.
• Flexibilität durch spätere Veräußerung
  Eine Anlageimmobilie ist nicht nur auf langes Halten ausgelegt. Sie kann bei veränderter Lebenssituation, neuer Ver­mö­gens­pla­nung oder günstiger Marktlage auch wieder verkauft werden. Das macht sie für viele Käufer flexibler als eine rein konsumtive Anschaffung.
• Attraktive Standorte mit stabiler Nachfrage
  Besonders gefragt sind An­la­ge­im­mo­bi­li­en in Lagen mit verlässlicher Wohn­raum­nach­fra­ge, guter Anbindung und positiven Ent­wick­lungs­aus­sich­ten. Solche Standorte bieten oft bessere Voraussetzungen für Vermietung und Werterhalt.
• Gut vermietbare, all­tags­taug­li­che Objektarten
  Besonders interessant sind meist Immobilien, die viele Menschen suchen: Wohnungen mit sinnvoll geschnittenem Grundriss, ordentlichem Zustand und ohne allzu spezielle Eigenschaften. Solche Objekte lassen sich häufig leichter vermieten und später auch besser wieder veräußern.

Welche Immobilien eignen sich als Kapitalanlage?

Es gibt nicht die eine Immobilie, die sich immer und überall als Kapitalanlage eignet. Entscheidend ist vielmehr, wie gut Objektart und finanzielle Möglichkeiten mit Standort und Zustand zusammenpassen.

• Eine kleine bis mittlere Ei­gen­tums­woh­nung in gefragter Wohnlage ist oft ein naheliegender Einstieg, weil die Investition im Vergleich mit den meisten anderen Objekten überschaubar ist und in vielen Städten auf eine breite Nachfrage trifft. Besonders gefragt sind meist Zwei- bis Drei-Zimmer-Wohnungen, die sich für Singles, Paare oder kleine Haushalte eignen und deshalb in der Vermietung häufig leicht zu vermitteln sind. Wir beleuchten die Assetklasse Wohnung als Kapitalanlage in unserem Ratgeber näher.
• Ein klassisches Mehr­fa­mi­li­en­haus bietet mehr Einfluss auf die Bewirtschaftung und verteilt das Risiko auf mehrere Einheiten. Steht eine Wohnung leer, fallen nicht sofort die gesamten Einnahmen weg. Gleichzeitig steigt mit einem solchen Objekt auch der finanzielle sowie der or­ga­ni­sa­to­ri­sche Aufwand. Instandhaltung, Mieterwechsel, Verwaltung und größere Maßnahmen am Gebäude fallen stärker ins Gewicht als bei einer einzelnen Wohnung. Daher kann es sinnvoll sein, eine Hausverwaltung zu beauftragen – deren Beauftragung aber natürlich als Fixkosten von der Rendite abgeht.
• Bei Wohn- und Ge­schäfts­häu­sern oder anderen gemischt genutzten Immobilien kann die Ertragslage auf den ersten Blick attraktiv wirken. Solche Objekte verdienen aber eine besonders genaue Prüfung. Ge­wer­be­ein­hei­ten bringen andere Miet­ver­trags­struk­tu­ren, andere Risiken und stärkere Verknüpfungen mit der wirt­schaft­li­chen Entwicklung eines Standorts mit. Steht eine Ladenfläche oder ein Büro leer, lässt sich diese Einheit nicht immer so zügig neu vermieten wie eine Wohnung. Lebt der Betreiber des Geschäfts selbst auch in der Wohneinheit, können noch weitere Abhängigkeiten entstehen.
• Auch Reihenhäuser, Dop­pel­haus­hälf­ten oder kleinere Ein­fa­mi­li­en­häu­ser können als Kapitalanlage interessant sein. Sie sprechen in der Vermietung und beim späteren Verkauf meist einen engeren Kreis an. Viele Familien suchen hier zwar gezielt, doch die Nachfrage ist immer noch weniger hoch als bei Wohnungen in Mehr­fa­mi­li­en­häu­sern. Hinzu kommt, dass Kaufpreise bei Häusern schneller in Bereiche steigen, in denen die laufende Vermietung wirtschaftlich weniger Spielraum lässt.

In der Praxis zeigt sich immer wieder: Besonders gut funktionieren Immobilien, die sich ohne großen Aufwand vermieten oder später wieder veräußern lassen. Dazu gehören Ei­gen­tums­woh­nun­gen mit all­tags­taug­li­chem Grundriss, gepflegte Mehr­fa­mi­li­en­häu­ser mit homogener Mieterstruktur und Objekte in Lagen, in denen Nachfrage vorhanden ist.

Je spezieller eine Gebäudeart oder ein Nutzungskonzept ausfällt, desto kleiner wird meist der Kreis der Interessenten. Das muss kein Gegenargument sein. Es bedeutet nur, dass Sie genauer prüfen sollten, für wen die Immobilie am Ende wirklich infrage kommt und wie viel Spielraum Sie bei Vermietung, Entwicklung und späterem Verkauf tatsächlich haben. Ihr Makler kann Ihnen helfen, die richtige Anlageimmobilie für Ihre Zwecke zu finden.

Worauf Sie beim Kauf einer Immobilie als Kapitalanlage achten sollten

Der Einstiegspreis zieht die meiste Aufmerksamkeit auf sich. Verständlich ist das allemal. Trotzdem entscheidet er nicht allein darüber, ob ein Objekt langfristig Freude (und Einnahmen) bringt oder zum Dauerproblem wird.

Lage ist mehr als ein guter Ortsname

Eine bekannte Stadt oder ein beliebter Stadtteil reichen nicht aus. Wichtiger ist die konkrete Mikrolage. Wie gut ist die Anbindung? Wie wirkt das direkte Umfeld? Gibt es Nahversorgung, Arbeitgeber, Hochschulen oder eine stabile Nachfrage nach Wohnraum? Und vor allem: Passt das Preisniveau der Lage der Immobilie noch zu dem, was sich als realistischer Mietpreis erzielen lässt?

Eine Adresse mit gutem Klang hilft wenig, wenn der Kaufpreis jeden wirt­schaft­li­chen Spielraum auffrisst. Umgekehrt kann ein weniger prominenter Standort sehr interessant sein, wenn Nachfrage, Zustand und Einstiegspreis in einem guten Verhältnis stehen.

Der Zustand prägt die Rechnung stärker als viele denken

Mieteinnahmen sind konkret und eine verlässliche Quelle für den eigenen Cashflow. Sanierungs- und Reparaturkosten können dagegen nur schlecht bis gar nicht auf den Cent genau geplant werden. Größere Maßnahmen, für die Sie als Vermieter zahlen müssen, können gerne einmal die Mieteinnahmen eines ganzen Jahres auffressen. Genau deshalb gehört der bauliche Zustand zu den wichtigsten Punkten auf der Prüfliste jeder potenziellen Anlageimmobilie.

Miet­ver­hält­nis­se verdienen einen genauen Blick

Eine vermietete Immobilie kann ein Vorteil sein. Sie kann aber auch Fragen aufwerfen, die im Exposé kaum sichtbar werden. Wie alt sind die Mietverträge? Wie hoch ist die Miete im Verhältnis zum Markt? Gibt es Besonderheiten, die den Spielraum des neuen Eigentümers einschränken? Wie hoch sind die nicht umlagefähigen Kosten?

Bei Be­stands­ob­jek­ten sind das Faktoren, die zu Ihrer Planung passen sollten. Schließlich übernehmen Sie nicht nur Mauern und Grundriss, sondern oft auch eine gewachsene Struktur mit allen Stärken und Schwächen.

Hohe Rendite ist wichtig, aber nicht alles

Die Frage nach der Rendite gehört zu jeder Kapitalanlage dazu. Trotzdem führt der Blick auf diese eine Kennzahl schnell in die Irre, wenn andere Punkte ausgeblendet werden. Ein Objekt mit hoher rechnerischer Rendite kann gleichzeitig ein erhöhtes Leer­stands­ri­si­ko, hohen Sa­nie­rungs­be­darf oder eine schwierige Mieterstruktur mitbringen. Eine etwas niedriger angesetzte Rendite kann dagegen langfristig sehr solide sein, wenn beim Objekt Lage, Substanz und Nachfrage stimmen.

Für Eigentümer und Investoren ist daher nicht der höchste Wert auf dem Papier entscheidend, sondern die Frage, wie ruhig sich das Objekt über Jahre führen lässt. Eine Kapitalanlage muss nicht spektakulär sein. Sie sollte zu Ihnen passen und Ihnen nicht bei jedem neuen Thema den Schlaf rauben.

Haben Sie schon ein Objekt im Blick oder wollen Sie die Zahlen Ihrer Wunschimmobilie durchrechnen? In unserem Renditerechner können Sie Ihre Daten eingeben und erhalten einen ersten Ori­en­tie­rungs­wert. Eine Vermietung lohnt sich meist ab einer Net­to­miet­ren­di­te von 3,5 % oder mehr.

Der Online-Rechner hilft dabei, die jährliche Net­to­miet­ren­di­te und einen In­ves­ti­ti­ons­plan für vermietete Ei­gen­tums­woh­nun­gen grob zu bestimmen.

Be­stands­im­mo­bi­lie oder Neubau als Kapitalanlage?

Sowohl Neubauten als auch Be­stands­im­mo­bi­li­en können sich als Kapitalanlage lohnen.

Ein Neubau spricht viele Käufer zunächst an, weil der technische Zustand in der Regel gut ist und größere Reparaturen meist nicht direkt nach dem Kauf anstehen. Auch in der Vermietung haben neue Wohnungen oft Vorteile: Sie wirken modern, entsprechen eher heutigen Wohnwünschen und lassen sich an einem guten Standort häufig zu einem ordentlichen Mietpreis am Markt platzieren.
Allerdings hat dieser Vorteil seinen Preis. Neubauten sind im Einkauf oft deutlich teurer als ältere Objekte. Dadurch ist das Verhältnis zwischen Kaufpreis und realistischer Miete häufig trotzdem initial schlechter als bei bestehenden Gebäuden. Für Kapitalanleger heißt das: Die Immobilie wirkt zwar auf den ersten Blick bequem und planbar, muss sich wirtschaftlich aber trotzdem rechnen. Gerade in sehr gefragten Lagen ist das nicht immer selbst­ver­ständ­lich.

Be­stands­im­mo­bi­li­en sind in vielen Fällen greifbarer und realistischer einzuschätzen. Sie stehen bereits im Markt, haben eine erkennbare Mietsituation und zeigen meist deutlicher, wo ihre Stärken und Schwächen liegen. Bei einer vermieteten Ei­gen­tums­woh­nung oder einem älteren Mehr­fa­mi­li­en­haus können Sie zum Beispiel besser beurteilen, wie das Objekt bisher geführt wurde, wie sich die Lage tatsächlich entwickelt hat und ob die bisherige Vermietung reibungslos funktioniert.
Auf der anderen Seite kaufen Sie bei einer Be­stands­im­mo­bi­lie fast immer auch einen gewissen Aufwand mit ein. Je nach Alter und Zustand können in den nächsten Jahren Mo­der­ni­sie­run­gen, Reparaturen oder energetische Maßnahmen anstehen. Das betrifft nicht nur einzelne Bauteile in der Wohnung oder im Haus, sondern bei Ei­gen­tums­woh­nun­gen oft auch einen Anteil am Ge­mein­schafts­ei­gen­tum. Was im ersten Moment günstiger wirkt, kann dadurch später zusätzliche Kosten auslösen.

Die bessere Wahl hängt deshalb nicht allein von der Objektart ab. Entscheidend ist, was Sie mit der Immobilie erreichen möchten. Wenn Sie möglichst wenig technischen Aufwand in den ersten Jahren suchen, kann ein Neubau gut zu Ihnen passen. Wenn Sie stärker auf den Einstiegspreis achten und ein Objekt möchten, das sich anhand realer Daten besser einschätzen lässt, kann eine Be­stands­im­mo­bi­lie die sinnvollere Wahl sein.

Immobilie als Kapitalanlage verkaufen

Eine Kapitalanlage sollten Sie nicht allein aus Gewohnheit behalten. Es gibt Situationen, in denen ein Verkauf die sinnvollere Entscheidung ist. Das kann zum Beispiel der Fall sein, wenn die Immobilie nicht mehr zu Ihrer heutigen Ver­mö­gens­pla­nung passt, wenn der Aufwand rund um Verwaltung und Betreuung spürbar zunimmt oder wenn größere Investitionen bevorstehen, die Sie bewusst nicht mehr übernehmen möchten. Auch dann, wenn Sie bereits eine gute Wertentwicklung erzielt haben und Ihr Kapital neu einsetzen möchten, kann ein Verkauf der richtige Schritt sein.

Gerade bei An­la­ge­im­mo­bi­li­en geht es dabei oft nicht nur um den aktuellen Markt, sondern auch um Ihre persönliche Ausgangslage. Eine vermietete Wohnung, die vor einigen Jahren gut in Ihr Konzept gepasst hat, muss heute nicht automatisch noch dieselbe Rolle spielen. Vielleicht möchten Sie Ihr Portfolio verkleinern, sich von aufwendigen Objekten trennen oder Mittel für andere Investitionen freimachen.

Bei vermieteten Immobilien braucht ein Verkauf allerdings mehr Vorbereitung als viele Eigentümer zunächst annehmen. Kauf­in­ter­es­sen­ten schauen genauer hin, weil sie nicht nur die Immobilie selbst beurteilen, sondern auch die wirtschaftliche Seite. Sie möchten nachvollziehen können, welche Mieteinnahmen erzielt werden, wie die Miet­ver­hält­nis­se aussehen, welcher Zustand vorliegt und ob in den nächsten Jahren zusätzlicher Aufwand zu erwarten ist.

Deshalb kommt es stark auf eine saubere Vorbereitung an. Vollständige Unterlagen, eine schlüssige Darstellung des Objekts und ein Angebotspreis, der zum Markt und zur Immobilie passt, sind die Grundlage für einen guten Verkaufsprozess. Fehlt diese Basis, ziehen sich Gespräche oft unnötig in die Länge. Interessenten werden vorsichtiger, stellen mehr Rückfragen oder versuchen, den Preis deutlich nach unten zu verhandeln.

Kapitalanlage verkaufen: Was Eigentümer oft unterschätzen

Eigentümer kennen ihre Immobilie meist sehr gut. Trotzdem wird der Verkauf einer Kapitalanlage häufig zu optimistisch eingeschätzt. Das liegt selten an mangelnder Erfahrung, sondern eher daran, dass Sie die eigene Immobilie mit anderen Augen sehen als der Markt.

Der Preis muss zur Geschichte des Objekts passen

Ein Anlageobjekt verkauft sich nicht allein über Quadratmeter und Lage. Käufer wollen verstehen, warum die Immobilie ihren Preis wert ist. Dazu gehört die Miethöhe ebenso wie der Zustand, die Entwicklung in den letzten Jahren und der Aufwand, der nach dem Kauf ansteht.

Ist der Preis zu hoch angesetzt, ziehen sich Gespräche in die Länge. Ist er zu niedrig, verschenken Eigentümer oft Vermögen. Eine gute Preisfindung beginnt daher nicht mit einem Wunschwert, sondern mit einer ehrlichen Einordnung.

Gute Unterlagen bringen Ruhe in den Prozess

Gerade bei Ka­pi­tal­an­la­ge­im­mo­bi­li­en reichen ein Grundriss und ein paar Fotos nicht aus. Mietverträge, Haus­geld­ab­rech­nun­gen, Protokolle, Tei­lungs­er­klä­rung, Energieausweis, Angaben zu Mo­der­ni­sie­run­gen und im besten Fall eine klare Übersicht über Erträge und Kosten helfen, die Immobilie von Anfang an sauber einzuordnen.

Je besser diese Vorbereitung ausfällt, desto ruhiger läuft die Vermarktung. Rückfragen werden klarer, Interessenten bleiben eher dran und Verhandlungen geraten seltener ins Stocken.

Vermietete Objekte brauchen ein anderes Vorgehen

Wer eine vermietete Wohnung oder ein Mehr­fa­mi­li­en­haus verkauft, vermarktet nicht einfach freien Wohnraum. Mieter sind Teil der Ausgangslage. Besichtigungen brauchen Abstimmung, Informationen müssen sauber aufbereitet sein und die Ansprache des Käuferkreises muss zum Objekt passen.

Hier zeigt sich schnell, ob eine Vermarktung nur oberflächlich startet oder ob jemand am Werk ist, der das Thema wirklich durchdringt.

Wie helfen wir Ihnen bei Ka­pi­tal­an­la­ge­im­mo­bi­li­en?

Heid verbindet für die Vermarktung Ihrer Anlageimmobilie Maklerleistung und Be­wer­tungs­kom­pe­tenz im Haus. Das hilft, Ihre Immobilie von Anfang an passend am Markt zu positionieren und mit einer realistischen Preisstrategie in die Veräußerung zu gehen. Wenn Sie zum Beispiel eine vermietete Wohnung verkaufen oder ein Mehr­fa­mi­li­en­haus verkaufen möchten, begleitet Heid Sie mit klarer Strategie, persönlichem Ansprechpartner und einer Werteinordnung, die den Verkauf sinnvoll vorbereitet. Bei exklusivem Maklerauftrag über mindestens ein Jahr erhalten Sie sogar sofort eine kostenlose Im­mo­bi­li­en­be­wer­tung durch zertifizierte Sachverständige.

Gleichzeitig kümmern wir uns auch um die Belange von Menschen, die konkret nach einer Anlageimmobilie suchen. Gerne stellen wir Ihnen Immobilien aus unserem Portfolio vor, die zu Ihren Wünschen hinsichtlich Objekttyp, Kaufpreis und Co. passen.

Häufige Fragen zu Immobilien als Kapitalanlage

In diesem Abschnitt beantworten wir oft gestellte Fragen zur Immobilie als Kapitalanlage.