Wer eine Wohnung als Kapitalanlage kauft, denkt zuerst an Lage, Miete und Rendite. Was dabei oft zu spät kommt: ein paar Zeilen im Kaufvertrag, die über die tatsächliche Nettorendite der nächsten Jahrzehnte entscheiden. Die Kaufpreisaufteilung legt fest, wie viel des Kaufpreises auf das Gebäude entfällt und wie viel auf das Grundstück. Nur der Gebäudeanteil ist steuerlich abschreibungsfähig. Wer das dem Finanzamt überlässt, zahlt in vielen Fällen mehr als nötig.
- Beim Kauf eines bebauten Grundstücks muss der Gesamtkaufpreis auf Gebäude und Grundstück aufgeteilt werden.
- Nur der Gebäudeanteil darf steuerlich abgeschrieben werden. Grund und Boden nicht.
- Je höher der Gebäudewertanteil, desto höher die jährliche Absetzung für Abnutzung (AfA) und desto geringer die Steuerlast auf Mieteinnahmen.
- Eigentumswohnungen haben strukturell günstigere Voraussetzungen als Einfamilienhäuser: Der Bodenwert verteilt sich auf alle Einheiten im Gebäude, der Gebäudeanteil fällt dadurch typischerweise höher aus.
- Das Bundesfinanzministerium (BMF) stellt eine Arbeitshilfe bereit, die Finanzämter als Orientierung nutzen. Sie hat strukturelle Schwächen, die Investoren teuer kommen können.
Was bedeutet Kaufpreisaufteilung?
Die Kaufpreisaufteilung beschreibt, wie der Kaufpreis eines bebauten Grundstücks auf Gebäude und Grundstück aufgeschlüsselt wird. (Ausnahme: Beim Erbbaurecht erwirbt der Käufer das Gebäude, nicht das Grundstück; die Kaufpreisaufteilung entfällt in diesem Fall.) In vielen Kaufverträgen steht nur ein Gesamtkaufpreis, ohne dass diese Aufteilung explizit vorgenommen wird. Das ist zivilrechtlich kein Problem, steuerlich aber relevant.
Nach § 7 des Einkommensteuergesetzes (EStG) darf nur das Gebäude über die Absetzung für Abnutzung (AfA) steuerlich geltend gemacht werden. Grund und Boden unterliegen keiner Abnutzung, weshalb sie aus der Abschreibungsbasis herausfallen. Ohne eine dokumentierte Aufteilung bestimmt das Finanzamt das Verhältnis selbst, und das geschieht erfahrungsgemäß selten zugunsten des Käufers.
Die Kaufpreisaufteilung ist damit kein bürokratisches Anhängsel, sondern das Fundament jeder soliden Abschreibungsstrategie beim Kauf von Immobilien als Kapitalanlage.
Gerade bei Eigentumswohnungen sind die Voraussetzungen für eine steuerlich attraktive Kaufpreisaufteilung oft günstiger als bei Einfamilienhäusern. Der Grundstücksanteil verteilt sich auf mehrere Einheiten, wodurch der abschreibungsfähige Gebäudeanteil typischerweise höher ausfällt. Genau deshalb prüfen wir bei der Auswahl geeigneter Kapitalanlagen nicht nur Lage und Miete, sondern auch, wie sich die Kaufpreisaufteilung voraussichtlich darstellen wird.
Was die Kaufpreisaufteilung für Ihre Rendite bedeutet
Der AfA-Satz hängt vom Baujahr der Immobilie ab und ist nicht verhandelbar:
- Bestandsgebäude ab Baujahr 1925: 2 % jährlich über 50 Jahre
- Altbauten vor 1925: 2,5 % jährlich über 40 Jahre
- Neubauten ab Fertigstellung 1. Januar 2023: 3 % jährlich über rund 33 Jahre
Was Sie beeinflussen können, ist die Bemessungsgrundlage. Und genau hier entscheidet die Kaufpreisaufteilung.
Ein konkretes Beispiel: Sie kaufen eine vermietete Bestandswohnung (Baujahr 1990) für 350.000 Euro. Entfallen davon 78 % auf das Gebäude, beträgt die Abschreibungsbasis 273.000 Euro. Bei 2 % AfA sind das 5.460 Euro jährlich, die Sie von den Mieteinnahmen abziehen. Setzt das Finanzamt den Gebäudeanteil auf 65 %, schrumpft die Basis auf 227.500 Euro, die jährliche AfA auf 4.550 Euro. Der Unterschied: 910 Euro weniger Abschreibung pro Jahr. Bei einem persönlichen Steuersatz von 40 % sind das 364 Euro jährliche Mehrsteuer. Über 30 Jahre: mehr als 10.000 Euro, die Sie ohne Gegenwehr schlicht verschenken.
Bei Neubauwohnungen verschärft sich dieser Effekt. Der erhöhte AfA-Satz von 3 % macht die Abschreibungsbasis noch wichtiger. Wer hier 50.000 Euro Bemessungsgrundlage verliert, verliert 1.500 Euro Abschreibung pro Jahr, bei 40 % Steuersatz sind das 600 Euro jährlich mehr an Steuern.
Dieser strukturelle Vorteil zeigt sich besonders bei Eigentumswohnungen, bei denen sich der Bodenwert auf mehrere Einheiten verteilt.
Welche Wohnung sich nach Kaufpreisaufteilung wirklich lohnt
Die Kaufpreisaufteilung ist nicht erst nach dem Notartermin relevant. Sie ist ein Auswahlkriterium, das schon bei der Entscheidung für ein konkretes Objekt eine Rolle spielt.
Zwei Wohnungen mit identischem Kaufpreis und identischer Miete können sich steuerlich deutlich unterscheiden. Maßgeblich sind dabei drei Faktoren:
- Die Lage der Immobilie beeinflusst den Bodenwert direkt. In Innenstadtlagen mit hohen Bodenrichtwerten fällt der nicht abschreibungsfähige Grundstücksanteil höher aus als in Randlagen. Eine Wohnung in einem gefragten Stadtteil kann trotz attraktiver Bruttomietrendite steuerlich ungünstiger sein als eine vergleichbare Wohnung im Umland.
- Die Gebäudegröße wirkt sich auf die Verteilung des Bodenwerts aus. In einem Mehrfamilienhaus mit zehn Einheiten verteilt sich der Grundstückswert auf deutlich mehr Schultern als in einem Zweifamilienhaus. Je mehr Einheiten, desto kleiner der Bodenanteil je Wohnung und desto größer die Abschreibungsbasis.
- Das Baujahr bestimmt den AfA-Satz. Neubauten ab 2023 werden mit 3 % abgeschrieben, Bestandsgebäude ab 1925 mit 2 %. Bei einem Neubau mit hohem Gebäudeanteil summiert sich der Vorteil gegenüber einem älteren Objekt mit ungünstiger Aufteilung schnell auf mehrere tausend Euro jährlich.
Genau hier trennt sich eine durchschnittliche von einer wirklich durchdachten Kapitalanlage. Unsere Makler beziehen diese Faktoren bewusst in die Vorauswahl geeigneter Objekte ein, damit Sie nicht nur eine Immobilie kaufen, sondern eine Entscheidung treffen, die sich langfristig auszahlt. Gerne unterstützen wir Sie dabei, solche Unterschiede frühzeitig zu erkennen.
Die BMF-Arbeitshilfe: nützlich, aber nicht neutral
Das Bundesfinanzministerium (BMF) stellt eine kostenlose Arbeitshilfe bereit, mit der Käufer die Aufteilung in einem vereinfachten Verfahren selbst näherungsweise berechnen können. Finanzämter nutzen dieses Tool als Orientierungsgröße.
Die Arbeitshilfe hat aber Schwächen: Das Tool arbeitet mit typisierten Annahmen, die lokale Marktbesonderheiten nur eingeschränkt abbilden. In gefragten Lagen, wo Grundstückspreise in den letzten Jahren stark gestiegen sind, setzt das BMF den Bodenanteil häufig zu hoch an. Für den Käufer bedeutet das eine niedrigere Abschreibungsbasis, und das wirkt sich über die gesamte Haltedauer aus.
Ein Sachverständigengutachten berücksichtigt das konkrete Objekt, die tatsächliche Lage und den aktuellen Markt. Die Ergebnisse weichen häufig spürbar von der BMF-Arbeitshilfe ab, oft zugunsten des Käufers.
Gut zu wissen: Die BMF-Arbeitshilfe wurde im Januar 2025 aktualisiert. Auch für Bestandsobjekte lässt sich damit prüfen, ob die ursprüngliche Aufteilung korrekt war. Stellt sich heraus, dass der Gebäudeanteil zu niedrig bemessen war, kann das für alle noch offenen Jahre angepasst werden.
Kaufpreisaufteilung im Kaufvertrag: So gehen Sie vor
Eine Aufteilung, die bereits im notariellen Kaufvertrag aufgeschlüsselt und plausibel begründet ist, erkennt das Finanzamt grundsätzlich an. Fehlt eine solche Dokumentation, greift das Finanzamt auf die eigene Berechnung zurück, in der Regel auf Basis der BMF-Arbeitshilfe.
Wer sich bei der Auswahl einer Kapitalanlage ausschließlich auf pauschale Modelle verlässt, riskiert, Objekte steuerlich falsch einzuschätzen. Ein Sachverständigengutachten berücksichtigt das konkrete Objekt, die tatsächliche Lage und den aktuellen Markt.
Eine optimierte Kaufpreisaufteilung kann die jährliche Steuerersparnis bei einer typischen Eigentumswohnung um mehrere hundert Euro erhöhen. Über eine Haltedauer von 20 oder 30 Jahren ist das ein Betrag, der sich deutlich im Gesamtertrag der Anlage niederschlägt.
Geschäftsführerin und zertifizierte Sachverständige Katharina Heid
Neben Gebäude und Grundstück können weitere Positionen Teil des Kaufpreises sein: mitverkauftes Inventar wie Einbauküchen, Stellplätze, Garagen oder Außenanlagen. Diese sind separat zu bewerten. Steuerlich lohnt es sich, solche Positionen im Kaufvertrag explizit auszuweisen, da sie je nach Art selbst abschreibungsfähig sein können.
Gut zu wissen: Mehrere Urteile von Finanzgerichten bestätigen, dass die im Kaufvertrag vereinbarte Aufteilung grundsätzlich der Besteuerung zugrunde gelegt wird. Das ist eine wichtige Klarstellung: Wer die Aufteilung bereits im Kaufvertrag dokumentiert, steht auf solidem Boden. Das Finanzamt kann sie beanstanden, wenn sie mehr als 10 % von einem Gutachtenwert abweicht, aber eine plausibel begründete Aufteilung hält stand.
Was passiert beim Verkauf?
Beim Verkauf der Immobilie endet die Abschreibung für den bisherigen Eigentümer. Für den Käufer beginnt ein neuer Zyklus auf Basis seines eigenen Kaufpreises, verbunden mit einer neuen Kaufpreisaufteilung.
Eine nachträgliche Änderung ist unter bestimmten Voraussetzungen möglich, aber nicht automatisch durchsetzbar. Sie setzt regelmäßig ein anerkennungsfähiges neues Gutachten voraus. Wer die Aufteilung von Anfang an sauber dokumentiert, spart sich diesen Aufwand und hat beim Verkauf eine klare Ausgangslage, was die Verhandlungsposition gegenüber dem Käufer stärkt.
Kaufpreisaufteilung: Der unterschätzte Hebel bei jeder Kapitalanlage
Eine durchdachte Kapitalanlage entscheidet sich nicht nur am Kaufpreis oder an der Mietrendite. Faktoren wie die Kaufpreisaufteilung beeinflussen den tatsächlichen Ertrag oft stärker, als viele Käufer zunächst vermuten. Wer die steuerliche Seite bereits bei der Objektauswahl im Blick hat, trifft die bessere Entscheidung und erzielt über die Haltedauer eine spürbar höhere Nachsteuerrendite.
Wir unterstützen Sie dabei, genau diese Unterschiede zu erkennen und die Wohnungen auszuwählen, die auch langfristig überzeugen, mit zertifizierten Sachverständigen im Haus und einem Maklerteam, das den Markt kennt.
Häufige Fragen zur Kaufpreisaufteilung
Gerade beim ersten Wohnungskauf als Kapitalanlage tauchen rund um die Kaufpreisaufteilung immer wieder dieselben Fragen auf. Die wichtigsten Antworten finden Sie hier.
Wann muss ich eine Kaufpreisaufteilung vornehmen?
Eine Kaufpreisaufteilung ist immer dann erforderlich, wenn Sie ein bebautes Grundstück kaufen und Einkünfte daraus erzielen, zum Beispiel durch Vermietung oder gewerbliche Nutzung. Nur durch die Aufteilung lässt sich der abschreibungsfähige Gebäudeanteil korrekt bestimmen. Bei selbst genutzten Immobilien entfällt die steuerliche Relevanz, da keine Abschreibung möglich ist.
Wer nimmt die Kaufpreisaufteilung vor?
Die Aufteilung können Sie selbst vornehmen, ein Steuerberater kann dabei helfen, und ein qualifizierter Sachverständiger kann sie gutachterlich dokumentieren. Das Finanzamt nutzt die BMF-Arbeitshilfe als eigene Berechnungsgrundlage. In der Praxis ist ein Sachverständigengutachten die sicherste Wahl: Es liefert eine methodisch saubere Grundlage, die das Finanzamt nur schwer anfechten kann. Wir helfen Ihnen gerne dabei, einen geeigneten Sachverständigen zu finden, der Ihnen ein mustergültiges und individuelles Verkehrswertgutachten zur Steueroptimierung erstellt.
Welchen Bodenrichtwert sollte ich bei der Kaufpreisaufteilung angeben?
Maßgeblich ist der amtliche Bodenrichtwert zum Zeitpunkt des Kaufs, abrufbar beim zuständigen Gutachterausschuss oder über das BORIS-Portal Ihres Bundeslandes. In Lagen mit stark gestiegenen Grundstückspreisen kann der tatsächliche Bodenwert aber deutlich über dem Bodenrichtwert liegen. Ein Gutachten kann diese Abweichungen berücksichtigen und führt oft zu einer realistischeren, steuerlich günstigeren Aufteilung.
Welche Schwächen hat BMF-Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung?
Die BMF-Arbeitshilfe arbeitet mit typisierten Annahmen und berücksichtigt lokale Marktbesonderheiten nur eingeschränkt. In gefragten Lagen setzt sie den Grundstücksanteil häufig höher an als ein individuelles Gutachten. Ein qualifiziertes Sachverständigengutachten kann eine abweichende Aufteilung plausibel begründen und wird vom Finanzamt anerkannt.
Der Bundesfinanzhof hat zudem entschieden, dass Finanzgerichte bei strittiger Kaufpreisaufteilung in der Regel ein Sachverständigengutachten einholen müssen und nicht einfach auf die BMF-Arbeitshilfe zurückgreifen dürfen.
Lohnt sich ein Gutachten zur Kaufpreisaufteilung?
In den meisten Fällen ja. Besonders bei höherpreisigen Objekten oder in Lagen, wo der Bodenrichtwert den tatsächlichen Marktwert nicht vollständig abbildet, amortisieren sich die Gutachtenkosten oft bereits nach wenigen Jahren durch die höhere jährliche Abschreibung. Wir helfen Ihnen gerne dabei, einen geeigneten Sachverständigen zu finden.
Kann ich die Kaufpreisaufteilung rückwirkend ändern?
Eine Änderung ist möglich, aber nicht automatisch durchsetzbar. Sie setzt ein neues, anerkennungsfähiges Gutachten voraus und wirkt sich nur auf die noch offenen Abschreibungsjahre aus. Auch bei Bestandsobjekten kann auf Basis der aktualisierten BMF-Arbeitshilfe geprüft werden, ob die ursprüngliche Aufteilung korrekt war, und das nicht geltend gemachte Abschreibungsvolumen kann auf die Restnutzungsdauer verteilt werden. Deutlich einfacher ist es, die Aufteilung von Anfang an sauber zu dokumentieren.
Was gehört neben Gebäude und Grundstück noch zur Kaufpreisaufteilung?
Neben Gebäude und Grundstück können weitere Bestandteile Teil des Kaufpreises sein: mitverkauftes Inventar wie Einbauküchen oder Möbel, Stellplätze, Garagen oder Außenanlagen. Diese sind separat zu bewerten und aus der Abschreibungsbasis herauszurechnen. Sie können je nach Art selbst abschreibungsfähig sein. Steuerlich lohnt es sich, solche Positionen im Kaufvertrag explizit auszuweisen.
