Wer eine Eigentumswohnung als Kapitalanlage kauft und vermietet, kann den Gebäudeanteil der Anschaffungskosten steuerlich über die AfA abschreiben. Dabei gibt es einige Besonderheiten, die beim Haus nicht auftauchen: der Miteigentumsanteil am Grundstück, das Hausgeld, WEG-Modernisierungen und der Stellplatz. Wer diese Stellschrauben kennt, schöpft das steuerliche Potenzial seiner Wohnung voll aus.
- Mit der Absetzung für Abnutzung (AfA) können Vermieter die Steuerabgaben auf Ihre Mieteinnahmen reduzieren.
- Nur vermietete Wohnungen sind abschreibungsfähig. Wer selbst einzieht, kann die AfA nicht nutzen.
- Abgeschrieben wird der Gebäudeanteil der Wohnung, nicht der Miteigentumsanteil am Grundstück.
- Der Abschreibungssatz hängt vom Fertigstellungsjahr ab: 2 Prozent für Wohngebäude mit Fertigstellung 1925 bis 2022, 2,5 Prozent für vor 1925 fertiggestellte Gebäude, 3 Prozent für ab 2023 fertiggestellte Wohngebäude.
- Kaufnebenkosten wie Maklergebühren, Notarkosten und Grunderwerbsteuer gehören zu den Anschaffungskosten und sind anteilig auf Gebäude und Grund und Boden aufzuteilen. Nur der Gebäudeanteil erhöht die Abschreibungsbasis.
- Beim Hausgeld sind nur bestimmte Anteile steuerlich absetzbar. Einzahlungen in die Instandhaltungsrücklage sind es erst dann, wenn die Rücklage für tatsächliche Maßnahmen entnommen wird.
Abschreibung beim Wohnungskauf: Die Grundlogik
Die steuerliche Abschreibung einer Eigentumswohnung folgt denselben Grundregeln wie bei der Abschreibung beim Hauskauf: Nach § 7 des Einkommensteuergesetzes (EStG) darf der Gebäudewert einer vermieteten Immobilie über die Nutzungsdauer hinweg als Absetzung für Abnutzung (AfA) geltend gemacht werden. Grund und Boden sind nicht abschreibungsfähig.
Die AfA steht ausschließlich Eigentümern zu, die ihre Wohnung vermieten oder gewerblich nutzen. Wer selbst einzieht, kann sie nicht geltend machen. Bei gemischter Nutzung, also teilweise Selbstnutzung und teilweise Vermietung, ist die AfA nur anteilig für den vermieteten Teil abzugsfähig. Für Kapitalanleger ist das in der Praxis meist kein Problem, weil die Vermietungsabsicht von Anfang an besteht.
Bei einer Eigentumswohnung wird der Anteil des Kaufpreises, der auf die Wohnung selbst entfällt, abgeschrieben. Der Miteigentumsanteil am Grundstück bleibt außen vor. Wie hoch dieser Anteil ist, ergibt sich aus der Kaufpreisaufteilung, entweder aus dem Kaufvertrag oder, noch besser, aus einem Sachverständigengutachten.
Die Abschreibungsbasis bilden die gesamten Anschaffungskosten der Wohnung: Kaufpreis plus Kaufnebenkosten, jeweils bezogen auf den Gebäudeanteil. Zu den Kaufnebenkosten zählen Maklerprovision, Grundbucheintragungsgebühren, Notarkosten und die Grunderwerbsteuer.
Abschreibungssätze beim Wohnungskauf
Der Abschreibungssatz hängt vom Fertigstellungsjahr der Wohnung ab. Bei Neubauten lohnt sich zudem ein Blick auf die degressive AfA, die unter bestimmten Voraussetzungen deutlich höhere Abzüge in den ersten Jahren ermöglicht. Die folgende Tabelle gibt einen Überblick:
| Wohnung / Fertigstellung | Abschreibungsdauer | Satz pro Jahr |
| Altbau (vor 1925) | 40 Jahre | 2,5 % |
| Wohngebäude 1925–2022 | 50 Jahre | 2,0 % |
| Neubau ab 2023 | 33,3 Jahre | 3,0 % |
| Neubau mit Herstellung/Erstverkauf 10/2023–09/2029 (degressive AfA) | 33,3 Jahre | 5 % im 1. Jahr, danach 5 % vom Restwert |
Gut zu wissen: Die AfA beginnt zeitanteilig ab dem Monat der Anschaffung. Für jeden Monat ab dem Kaufmonat wird der Jahresbetrag anteilig gewährt. Wer im Januar kauft, schreibt im ersten Jahr mehr ab als jemand, der im November kauft. Modernisierungen verlängern die Abschreibeperiode; ein schnellerer Verfall verkürzt (und erhöht) die jährliche AfA.
Was gehört zur Abschreibungsbasis einer Eigentumswohnung?
Die Abschreibungsbasis bestimmt, auf welchen Betrag der jährliche AfA-Satz angewendet wird. Bei einer Eigentumswohnung setzt sie sich aus mehreren Bestandteilen zusammen.
Kaufpreis und Kaufnebenkosten
In die Abschreibungsbasis fließen nicht nur der Kaufpreis, sondern auch alle Kaufnebenkosten ein, die direkt mit dem Erwerb zusammenhängen: Maklergebühren, Kosten für Grundbucheintrag und Notar, sowie die Grunderwerbsteuer. Diese Kosten sind häufig erheblich und erhöhen die Basis, soweit sie dem Gebäudeanteil zuzurechnen sind. Der Miteigentumsanteil am Grundstück bleibt in jedem Fall außen vor.
Stellplatz und Tiefgarage
Viele Eigentumswohnungen werden zusammen mit einem Stellplatz oder einer Tiefgaragenbox verkauft. Ob ein Stellplatz steuerlich als eigenständiges Wirtschaftsgut behandelt werden kann, hängt von der vertraglichen und tatsächlichen Ausgestaltung ab. Ist er im Kaufvertrag gesondert ausgewiesen und steuerlich klar abgrenzbar, beträgt die Nutzungsdauer in der Regel 33,3 Jahre bei einem Abschreibungssatz von 3 Prozent. Die konkrete steuerliche Behandlung sollte in jedem Fall mit einem Steuerberater abgestimmt werden.
Miteigentumsanteil und Kaufpreisaufteilung bei Eigentumswohnungen
Bei einer Eigentumswohnung erwerben Sie nicht das Grundstück selbst, sondern einen Miteigentumsanteil daran. Dieser ist im Grundbuch als Bruchzahl ausgewiesen, zum Beispiel 45/1000. Steuerlich ist dieser Anteil dem nicht abschreibungsfähigen Grund und Boden zuzurechnen.
Für die Kaufpreisaufteilung gilt: Der Grundstücksanteil muss aus der Abschreibungsbasis herausgerechnet werden. Wie beim Haus stellt das Bundesfinanzministerium (BMF) eine Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung bereit. Diese berücksichtigt lokale Marktbesonderheiten nur eingeschränkt. Ein Sachverständigengutachten kann eine abweichende Aufteilung begründen, die im Einzelfall für den Käufer günstiger ausfällt.
Rechenbeispiel: Abschreibung einer Eigentumswohnung
Sie kaufen eine vermietete Eigentumswohnung in Frankfurt für 350.000 Euro inkl. Kaufnebenkosten. Die Wohnung wurde 1998 gebaut, der Abschreibungssatz beträgt 2 Prozent. Die Kaufpreisaufteilung ergibt einen Gebäudeanteil von 65 Prozent (227.500 Euro).
Jährliche AfA = 227.500 € × 0,02 = 4.550 € pro Jahr.
Ein Sachverständigengutachten ermittelt hingegen einen Gebäudeanteil von 75 Prozent (262.500 Euro).
Jährliche AfA mit Gutachten = 262.500 € × 0,02 = 5.250 € pro Jahr.
Das sind 700 Euro mehr Abschreibung pro Jahr. Über die theoretische Nutzungsdauer von 50 Jahren bei linearer Abschreibung summiert sich der Unterschied auf 35.000 Euro steuerlich geltend gemachten Aufwand. Die Kosten eines Gutachtens amortisieren sich damit in den meisten Fällen bereits nach wenigen Jahren.
Restnutzungsdauer: Abschreibung gezielt verkürzen
Neben der Kaufpreisaufteilung gibt es eine zweite Stellschraube, die Ihre Abschreibung deutlich erhöhen kann: die Restnutzungsdauer der Wohnung.
Das Finanzamt unterstellt pauschal feste Nutzungsdauern, zum Beispiel 50 Jahre bei Gebäuden ab 1925. In der Praxis weicht der tatsächliche Zustand einer Immobilie jedoch häufig davon ab. Genau hier setzt ein Gutachten zur Restnutzungsdauer an. Weist ein Sachverständiger nach, dass die wirtschaftliche Restnutzungsdauer Ihrer Wohnung kürzer ist, können Sie die Abschreibung auf einen kürzeren Zeitraum verteilen. Dadurch steigt Ihr jährlicher Abschreibungsbetrag spürbar.
Für Kapitalanleger bedeutet das: mehr steuerlich wirksamer Aufwand pro Jahr und eine schnellere Entlastung.
Ein solches Gutachten muss fachlich fundiert erstellt werden, damit es vom Finanzamt anerkannt wird. Genau hier zahlt sich die Zusammenarbeit mit erfahrenen Sachverständigen aus. Schalten Sie beim Kauf einer Wohnung daher unbedingt unsere Immobilienberater ein und profitieren Sie von Makler-Dienstleistungen, die Hand in Hand mit Bewertungsexpertise gehen.
Tipp: In der Praxis werden Kaufpreisaufteilung und Restnutzungsdauer oft kombiniert. So lässt sich nicht nur die Abschreibungsbasis erhöhen, sondern auch die Laufzeit verkürzen – ein doppelter Hebel für Ihre Steueroptimierung.
Hausgeld und Abschreibung: Was ist steuerlich absetzbar?
Beim Kauf einer Eigentumswohnung fallen neben der Abschreibung auch laufende Kosten an, die über das Hausgeld abgerechnet werden. Steuerlich ist dabei zu unterscheiden:
Verwaltungs- und Betriebskosten
Anteile des Hausgeldes, die auf Verwaltung, Versicherungen und laufende Betriebskosten entfallen, sind als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abzugsfähig, sofern Sie die Wohnung vermieten. Diese Kosten fließen nicht in die Abschreibungsbasis ein, sondern werden direkt im Jahr der Zahlung abgesetzt.
Instandhaltungsrücklage
Die monatlichen Einzahlungen in die Instandhaltungsrücklage sind zunächst nicht steuerlich absetzbar. Erst wenn die Eigentümergemeinschaft die Rücklage für tatsächliche Maßnahmen entnimmt und diese Maßnahmen Ihrem Anteil zuzurechnen sind, entsteht ein steuerwirksamer Aufwand.
Handelt es sich um Instandhaltungsmaßnahmen, sind diese direkt als Werbungskosten abzugsfähig. Handelt es sich um Modernisierungen, die den Wohnwert nachhaltig steigern, können diese als Herstellungskosten über die AfA-Laufzeit abgeschrieben werden.
Die Instandhaltungsrücklage ist einer der häufigsten Stolpersteine bei der steuerlichen Abrechnung einer Eigentumswohnung. Viele Eigentümer setzen die monatlichen Einzahlungen direkt ab. Das ist falsch. Absetzen dürfen Sie den Betrag erst, wenn die Rücklage tatsächlich eingesetzt wird. Und dann kommt es noch darauf an, ob für Instandhaltung oder Modernisierung.
Geschäftsführerin und zertifizierte Sachverständige Katharina Heid
Sonderumlage
Wird eine Sonderumlage für eine größere Maßnahme beschlossen, gilt dasselbe Prinzip: Instandhaltung ist sofort abzugsfähig, Modernisierung erhöht die Abschreibungsbasis. Ob eine Maßnahme der einen oder anderen Kategorie zuzuordnen ist, hängt vom konkreten Inhalt ab und sollte im Zweifel mit einem Steuerberater abgestimmt werden.
WEG-Modernisierungen und Abschreibung
Beschließt die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) eine Modernisierungsmaßnahme, zum Beispiel eine energetische Sanierung der Fassade oder den Einbau eines Aufzugs, trägt jeder Eigentümer seinen Anteil. Steuerlich ist dabei ausschlaggebend, wie die Maßnahme einzuordnen ist.
Sofort abziehbarer Erhaltungsaufwand mindert die Steuerlast direkt im Jahr der Zahlung. Aktivierungspflichtige Herstellungskosten hingegen erhöhen die Abschreibungsbasis und werden über die verbleibende Nutzungsdauer des Gebäudes verteilt. Die Grenze zwischen beiden ist im WEG-Kontext oft nicht eindeutig. Entscheidend ist, ob die Maßnahme den Wohnwert nachhaltig steigert oder lediglich den bestehenden Zustand erhält.
Wichtig: Für anschaffungsnahe Herstellungskosten gilt die 15-Prozent-Regel. Aufwendungen für Instandsetzung, Modernisierung oder Erneuerung, die innerhalb der ersten drei Jahre nach der Anschaffung anfallen, werden zusammen betrachtet. Überschreiten sie netto 15 Prozent des Gebäudewertes, werden sie den Anschaffungskosten zugerechnet und müssen über die AfA-Laufzeit abgeschrieben werden.
Wegen der Komplexität dieser Abgrenzung empfiehlt sich bei größeren Maßnahmen immer die Abstimmung mit einem Steuerberater.
Degressive AfA beim Wohnungsneubau
Für bestimmte neu hergestellte oder erstmalig veräußerte Eigentumswohnungen, deren Herstellung oder Anschaffung zwischen dem 1. Oktober 2023 und dem 30. September 2029 erfolgt, sieht das Wachstumschancengesetz eine degressive Abschreibung von 5 Prozent vom Restwert pro Jahr vor. Das bringt besonders in den ersten Jahren deutlich höhere Abzüge als die lineare Variante.
Ein Wechsel von der degressiven zur linearen AfA ist jederzeit möglich, umgekehrt nicht. Ob die degressive Variante für Ihre Situation sinnvoller ist, hängt von Ihrer Steuersituation und der geplanten Haltedauer ab.
Gut zu wissen: Die degressive AfA gilt nur für neu hergestellte oder erstmalig veräußerte Wohnungen. Der Kauf einer Bestandswohnung fällt nicht darunter, auch wenn das Baujahr in den Förderzeitraum fällt.
Was für Vermieter bei der Wohnungs-Abschreibung am Ende wirklich zählt
Die Abschreibung einer Eigentumswohnung ist kein Selbstläufer. Wer den Miteigentumsanteil am Grundstück sauber herausrechnet, das Hausgeld richtig zuordnet und den Stellplatz separat ausweist, legt die Grundlage für eine optimale Steuerstrategie über die gesamte Haltedauer.
Die gute Nachricht: Die wichtigsten Stellschrauben sind bekannt und lassen sich mit der richtigen Vorbereitung gezielt nutzen. Wer beim Kauf die richtigen Weichen stellt, profitiert davon Jahr für Jahr.
Häufige Fragen zur Abschreibung bei Wohnungen
Rund um die Abschreibung beim Wohnungskauf gibt es immer wieder dieselben Fragen: besonders bei Erstkäufern von Anlageimmobilien. Die wichtigsten Antworten haben wir hier zusammengestellt.
Kann ich eine selbst genutzte Wohnung abschreiben?
Nein. Die Absetzung für Abnutzung steht nur Eigentümern zu, die ihre Wohnung vermieten oder gewerblich nutzen. Wer selbst einzieht, kann die AfA nicht geltend machen, da der Staat nicht von Mieteinnahmen profitiert. Eine Ausnahme gilt, wenn Teile der Wohnung vermietet werden oder ein häusliches Arbeitszimmer anteilig genutzt wird.
Was ist bei der Kaufpreisaufteilung bei einer Eigentumswohnung zu beachten?
Bei einer Eigentumswohnung muss der Miteigentumsanteil am Grundstück aus der Abschreibungsbasis herausgerechnet werden. Steht im Kaufvertrag keine gesonderte Aufteilung, nutzt das Finanzamt die BMF-Arbeitshilfe. Ein Sachverständigengutachten kann eine abweichende Aufteilung begründen und führt in der Praxis oft zu einer günstigeren Abschreibungsbasis.
Sind Hausgeld-Zahlungen steuerlich absetzbar?
Teilweise. Anteile des Hausgeldes für Verwaltung, Versicherungen und Betriebskosten sind als Werbungskosten abzugsfähig. Die Einzahlungen in die Instandhaltungsrücklage sind es erst dann, wenn die Rücklage für tatsächliche Maßnahmen entnommen wird. Ob die Maßnahme sofort abzugsfähig ist oder die Abschreibungsbasis erhöht, hängt davon ab, ob es sich um Erhaltungsaufwand oder Herstellungskosten (Modernisierung) handelt.
Kann ich den Stellplatz separat abschreiben?
Ja, sofern der Stellplatz im Kaufvertrag gesondert ausgewiesen ist. Ein Stellplatz hat eine eigene Nutzungsdauer von in der Regel 33,3 Jahren und wird mit 3 Prozent pro Jahr abgeschrieben. Ist er nicht separat ausgewiesen, empfiehlt sich eine nachträgliche Aufteilung mit Unterstützung eines Steuerberaters.
Was passiert mit der Abschreibung beim Verkauf der Wohnung?
Beim Verkauf endet die Abschreibung für den bisherigen Eigentümer anteilig im Monat des Verkaufs. Für den Käufer beginnt ein neuer Abschreibungszyklus auf Basis seines eigenen Kaufpreises. Wer die Wohnung innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf mit Gewinn verkauft, muss den Spekulationsgewinn versteuern. Die bisher geltend gemachte AfA reduziert den steuerlichen Buchwert der Wohnung. Das erhöht beim Verkauf innerhalb der Zehnjahresfrist den zu versteuernden Gewinn. Über die Kosten beim Hausverkauf informieren wir Sie ebenfalls in unserem Ratgeber.
Lohnt sich eine Neubauwohnung steuerlich mehr als eine Bestandswohnung?
Das hängt von mehreren Faktoren ab. Neubauwohnungen ab 2023 profitieren von einem höheren Abschreibungssatz von 3 Prozent und unter bestimmten Voraussetzungen von der degressiven AfA mit 5 Prozent. Dafür ist der Kaufpreis meist höher und der Grundstücksanteil kann in gefragten Lagen erheblich sein. Bei Bestandswohnungen ist oft mehr Spielraum bei der Kaufpreisaufteilung. Eine pauschale Antwort gibt es nicht: entscheidend ist die individuelle Rendite- und Steuerrechnung.
