Würden Sie eine Immobilie kaufen, die Sie nur von schönen Fotos kennen? Wohl kaum. Erst bei der Immobilienbesichtigung zeigt sich, ob Grundriss, Zustand, Lage und Umfeld wirklich zu Ihren Plänen passen oder ob teure Überraschungen warten. Wir geben Ihnen Tipps für eine erfolgreiche Hausbesichtigung und zeigen Ihnen, welche Fragen Sie den Verkäufern stellen sollten.
- Verschaffen Sie sich bei der Immobilienbesichtigung gleich einen Gesamteindruck. Prüfen Sie nicht nur den Zustand der Räumlichkeiten, sondern auch Lage, Lärmquellen im Umfeld, Lichteinfall, Gerüche und die technischen Anlagen.
- Fordern Sie wichtige Unterlagen früh an, vor allem Grundriss, Energieausweis, Baupläne und Angaben zu Modernisierungen. Spätestens bei der Besichtigung sollten Sie einen gültigen Energieausweis einsehen dürfen.
- Bei ernsthaften Interesse an der Immobilie kommen Sie mindestens ein zweites Mal vorbei, idealerweise zu einer anderen Uhrzeit und mit fachkundiger Begleitung. So erkennen Sie Reize und Schwächen des Objekts, die beim ersten Termin leicht untergehen.
- Stellen Sie konkrete Fragen, etwa zu Feuchtigkeits- und Schimmelproblemen, Heizung, Leitungen, Elektrik, Nachbarschaft, geplanten Baumaßnahmen und dem Grund für den Verkauf.
- Verlassen Sie sich nicht allein auf eine Online-Besichtigung. Ein virtueller Rundgang spart Wege, ersetzt den Termin vor Ort aber nicht.
Darum ist eine Immobilienbesichtigung immer empfehlenswert
Bei einer Immobilienbesichtigung wird klar, ob hinter einem Inserat „nur“ eine starke Vermarktung oder auch echte Substanz steckt. Der Termin gibt Ihnen eine erste Chance, um festzustellen, ob Mikrolage, ersichtlicher Zustand und relativ dazu die veranschlagten Kosten zu Ihren Vorstellungen passen. Gleichzeitig zeigt sich, wie professionell die Vermarktung vorbereitet ist: Liegen Unterlagen geordnet vor, beantwortet der Makler Fragen klar, und sind Stärken wie Schwächen der Immobilie sauber eingeordnet?
Gerade bei älteren Häusern, Eigentumswohnungen und auch bei Objekten mit Entwicklungspotenzial steckt der Wert einer Besichtigung oft in den Details. Hier sehen Sie zum ersten Mal die Punkte, die später für Entscheidung, Finanzierung und Verhandlung zählen.
Wichtig: Gehen Sie auf keinen Fall unvorbereitet in den Besichtigungstermin. Wenn Sie sich schon an einen (fähigen) Makler gewandt haben, werden Sie das Exposé sowie Eckdaten wie Wohnfläche, Baujahr und Co. bereits kennen. Andere Punkte können nur Sie entscheiden: Notieren Sie beispielsweise, welche Räume und Flächen für Sie besonders wichtig sind. Dann prüfen Sie vor Ort nicht nach Bauchgefühl, sondern direkt mit System.
Für Wohnungen lohnt sich zusätzlich der Blick auf beziehungsweise die Frage nach Hausgeld, Instandhaltungsrücklage und Protokolle vergangener Eigentümerversammlungen. Bei Häusern sind Baupläne, Sanierungsnachweise und Angaben zu Dach, Heizung, Fenstern und Leitungen besonders wichtig.
Zur Immobilienbesichtigung selbst sollten Sie mehr mitnehmen als nur Interesse. Sinnvoll sind vor allem:
- Ihre Fragen in schriftlicher Form, damit im Termin nichts untergeht
- Zollstock oder Lasermessgerät, falls Sie Maße von Stellflächen, Nischen oder einzelnen Räumen prüfen möchten
- Smartphone oder Kamera, sofern Fotos erlaubt sind
- Eine zweite Person, die den Blick auf Räume, Mängel und Umfeld ergänzt
- Schuhüberzieher oder die Bereitschaft, die Schuhe auszuziehen, wenn das Objekt noch bewohnt ist
- Bei ernsthaftem Interesse eine fachkundige Begleitung, etwa aus Bau, Architektur oder Handwerk
Je nach Immobilie können weitere Hilfsmittel sinnvoll sein. Wer genau prüfen möchte, ob Räume gerade verlaufen oder ob Bodenflächen Auffälligkeiten zeigen, kann auch eine kleine Wasserwaage mitnehmen. Ein Kompass oder die Ausrichtung über das Smartphone hilft dabei, Lichtverhältnisse und Sonnenlauf besser einzuordnen.
Unser Ratschlag: Gehen Sie die erste Immobilienbesichtigung mit offenen Augen an, aber nicht mit Entscheidungsdruck. Beim ersten Termin verschaffen Sie sich einen Gesamteindruck. Wenn das Objekt in die engere Auswahl kommt, folgt ohnehin ein zweiter Termin mit genauerer Prüfung.
Erst das Umfeld prüfen, dann das Objekt
Viele Kaufinteressenten achten zuerst auf die Gestaltung im Inneren. Das ist verständlich, greift aber gerade beim Ersttermin zu kurz. Küchenfronten, Wandfarben oder sogar Zuschnitte von Räumen lassen sich ändern. Die Lage, das direkte Umfeld und viele andere äußere Einflüsse bleiben dagegen. Deshalb sollte eine vollständige Immobilienbesichtigung nicht im Wohnzimmer, sondern rund um das Objekt beginnen.
Verkehr, Lärmquellen und Alltag kennenlernen
Eine Immobilie wirkt je nach Tageszeit völlig unterschiedlich. Deshalb lohnt es sich, den Termin bewusst zu wählen und sich rund um die Besichtigung etwas Zeit zu nehmen, auch das direkte Umfeld des Objekts kennenzulernen. Bei einer Besichtigung am Feierabend bekommen Sie zum Beispiel ein realistischeres Bild von Verkehr, Parkplatzsituation und Alltagslärm. Liegt die Immobilie an einer Hauptstraße, in der Nähe von Bahngleisen oder an einer stark genutzten Durchgangsstraße mit LKW-Verkehr sollten Sie diese Geräuschkulisse nicht erst nach dem Einzug kennenlernen. Selbst Fluglärm kann hier eine Rolle spielen, wenn Sie sich in einer Einflugschneise befinden.
Auch die Tageszeit verändert den Eindruck im Haus deutlich. Direktes Sonnenlicht, dunkle Räume, Schattenwurf durch Nachbargebäude oder helle Straßenbeleuchtung am Abend erkennen Sie nur, wenn Sie die Immobilie unter unterschiedlichen Bedingungen erleben. Wenn Sie beim ersten Termin tagsüber dort sind, kann ein zweiter Besuch in der Dämmerung oder am Abend sehr aufschlussreich sein.
Prüfen Sie Infrastruktur und Entwicklung im Umfeld
Eine Immobilienbesichtigung funktioniert nicht nur über das Auge. Achten Sie darauf, was Sie hören, riechen und im Umfeld wahrnehmen. Riecht es im Eingangsbereich, im Keller oder schon vor dem Haus unangenehm? Ist die Luft durch Verkehr, Gastronomie oder gewerbliche Nutzung beeinträchtigt? Hören Sie dauerhaft Autos, Züge, Kirchenglocken, Lieferverkehr oder Freizeitlärm? Solche Eindrücke prägen die Wohnqualität genauso wie der allgemeine Zustand von Haus oder Wohnung.
Auch die Nachbarschaft gehört zu einer vollständigen Einschätzung dazu. Schauen Sie sich an, wie die umliegenden Gebäude wirken, wie gepflegt Straßen und Grünflächen sind und wie die Stimmung im direkten Umfeld ist. Nicht jedes Viertel muss ruhig oder geschniegelt wirken, aber Sie sollten erkennen, ob die Umgebung zu Ihren Erwartungen passt.
Für viele Standorte ist heute außerdem das Thema Hochwasser- und Starkregenrisiko wichtiger als noch vor wenigen Jahren. Dafür stehen bundesweite Karten und länderbezogene Angebote zur Verfügung, die Sie vor einer Entscheidung prüfen sollten.
Nicht nur der heutige Eindruck zählt. Fragen Sie gezielt nach geplanten Bauprojekten, Straßensanierungen, Verdichtungen, neuen Gewerbeflächen oder sonstigen Veränderungen im direkten Umfeld. Die Lage einer Immobilie, die heute ruhig wirkt, kann sich durch Baustellen, neue Verkehrsführungen oder größere Bauvorhaben spürbar verändern.
Worauf Sie bei der Immobilienbesichtigung im Gebäude achten sollten
Wenn Sie das Umfeld geprüft haben, geht es ans Gebäude. Öffnen Sie Fenster, achten Sie auf Luftqualität, Temperatur und Geräusche, und verschaffen Sie sich nicht nur einen Eindruck von den schönen Räumen. Sehen Sie sich – spätestens beim zweiten Vor-Ort-Termin – auch Keller, Dachboden, Technikräume, Garage und Außenflächen an. Gerade dort zeigen sich oft die Hinweise, die später über den Sanierungsaufwand des gesamten Objekts entscheiden.
Bei der Immobilienbesichtigung selbst sollten Sie insbesondere auf folgende Punkte achten:
- Fenster und Türen: Zustand, Alter, Dichtigkeit, Bedienbarkeit und gegebenenfalls Austauschbedarf
- Dach und Dachraum: Zustand der Eindeckung, Dämmung, Hinweise auf Feuchtigkeit oder Gerüche
- Fassade: Risse, Flecken, Feuchtespuren, Zustand von Putz und Wärmeschutz
- Wände und Decken: sichtbare Risse, Verfärbungen, ungleichmäßige Stellen oder Hinweise auf frühere Schäden
- Heizung und Schornstein: Alter, Wartung, Zustand und absehbarer Erneuerungsbedarf
- Wasserleitungen und Sanitärbereiche: Leckagen, Feuchtigkeit, Druck, Geräusche und allgemeiner Zustand
- Elektroinstallation: Sicherungskasten, Alter der Installation, Steckdosenanzahl und allgemeiner Eindruck
- Keller: Geruch, Luftfeuchte, Flecken, Salzausblühungen oder sonstige Hinweise auf Feuchtigkeit
- Garten und Außenflächen: Licht, Schatten, Einfriedung, Zustand von Nebengebäuden und mögliche Konfliktpunkte an Grundstücksgrenzen
Das gehört rund um die Immobilienbesichtigung noch dazu
Schauen Sie spätestens vor dem zweiten Besichtigungsterminaußerdem auf die rechtliche und bauliche Grundlage der Immobilie. Dazu gehören das Baulastenverzeichnis, die Flurstückkarte, der Bebauungsplan und vor allem das Grundbuch. Dort erkennen Sie, ob Rechte Dritter oder finanzielle Lasten eingetragen sind, etwa eine Grunddienstbarkeit oder eine noch nicht gelöschte Grundschuld.
Auch wenn eine Immobilie in kurzen Abständen mehrfach den Eigentümer gewechselt hat, lohnt sich ein genauer Blick. Fordern Sie diese Unterlagen spätestens vor der zweiten Immobilienbesichtigung an, damit Sie kritische Punkte nicht erst nach einer Kaufzusage entdecken.
Lassen Sie sich außerdem Baupläne, Genehmigungen und gegebenenfalls eine Anliegerbescheinigung zeigen. Nur mit der Einsicht in diese Dokumente lässt sich einschätzen, was mit der Immobilie möglich ist, wo Grenzen liegen und an welchen Stellen später noch Aufwand oder Kosten entstehen können.
Gerne helfen wir Ihnen im Rahmen der Immobilienvermittlung weiter, wenn Sie sich eine professionelle Einschätzung dieser Dokumente wünschen! Teilen Sie uns im ersten Schritt mit, nach welcher Art von Immobilie Sie suchen.
Worauf Sie bei der Altbau-Immobilienbesichtigung besonders achten sollten
Bei einem Altbau ist eine genauere Prüfung des Objekts besonders wichtig, weil Zustand, frühere Umbauten und Modernisierungsstand großen Einfluss auf Ihre Investition haben. Je älter die Immobilie, desto gründlicher sollten Sie nachfragen und hinsehen.
Achten Sie bei einem Einfamilienhaus zum Beispiel auf Wasserflecken, abplatzende Tapeten, modrigen Geruch, den Zustand der Bodenbeläge und den Ausbau der Räumlichkeiten im Keller sowie unter dem Dach. Auch bei Dämmung, Rohren, Fenstern und Elektrik ist das Alter ein wichtiger Faktor.
Fragen Sie außerdem, welche Modernisierungen bereits erfolgt sind und welche Bereiche noch im ursprünglichen Zustand sind. Gerade beim Thema Wärmedämmung ist es für die Kaufentscheidung wichtig zu wissen, ob einzelne Maßnahmen bald anstehen oder ob in den letzten Jahren bereits investiert wurde. Reicht die Dämmung der Wände oder die Ummantelung der Heizungsrohre nicht an aktuelle Standards heran oder ist gar nicht vorhanden, ist es möglich, dass Sie innerhalb von zwei Jahren nach dem Kauf nachlegen müssen. Im Fall der Außendämmung entscheidet darüber der berechnete Wärmedurchgangskoeffizient (U-Wert.)
Wenn bei einem Altbau Unsicherheit bleibt, sollte spätestens die zweite Immobilienbesichtigung mit fachkundiger Begleitung stattfinden. So vermeiden Sie, dass verdeckte Schwächen erst nach dem Kauf zu einem Problem werden.
Wie oft sollten Sie eine Immobilie vor dem Kauf besichtigen?
Beim ersten Besichtigungstermin ist es unserer Erfahrung nach nicht sinnvoll, gleich alle neuralgischen Punkte abdecken zu wollen. Beim ersten Termin geht es stattdessen vor allem darum, ein Gefühl für die Immobilie zu entwickeln. Passt die Lage zu Ihrem Alltag? Stimmt das Raumgefühl? Wirkt der Grundriss so, wie Sie ihn anhand des Exposés erwartet haben? Außerdem zeigt sich schon beim ersten Rundgang, ob es sehr offensichtliche Schwachstellen gibt, etwa bei sichtbarer Feuchtigkeit, Gerüchen, Lichtverhältnissen, Lärm oder dem allgemeinen Pflegezustand. Mehr muss dieser Termin noch nicht leisten. Er dient in erster Linie dazu, aus einem ersten Eindruck eine bessere Entscheidungsgrundlage für den nächsten Schritt zu machen.
Spätestens bei der zweiten Immobilienbesichtigung sollten Sie deutlich tiefer einsteigen. Jetzt geht es nicht mehr nur um Atmosphäre, sondern um Substanz, Unterlagen und mögliche Folgekosten. Nehmen Sie zu diesem Termin eine zweite Person mit, idealerweise (zusätzlich) jemanden mit technischem oder baulichem Sachverstand. Gerade bei älteren Immobilien, Umbauten oder sichtbaren Auffälligkeiten hilft ein fachkundiger Blick dabei, Risiken besser einzuordnen, wenn Sie selbst nicht vom Fach sind. Prüfen Sie beim zweiten Termin ganz bewusst auch die Bereiche, die beim ersten Besuch oft zu kurz kommen: Keller, Dachboden, Technikräume, Garage, Außenflächen und bei Eigentumswohnungen das Gemeinschaftseigentum.
Praxistipp: Wählen Sie für den zweiten Termin möglichst andere Rahmenbedingungen als beim ersten. Waren Sie zunächst werktags am Nachmittag dort, kann ein weiterer Besuch am Abend oder am Wochenende sehr aufschlussreich sein. So erleben Sie die Immobilie mehrfach unter realistischeren Alltagsbedingungen. Sie hören und sehen, wie stark der Verkehr ist, können die Parkplatzsituation einschätzen, bekommen ein Gefühl für Lichtverhältnisse und nehmen das Umfeld noch einmal anders wahr.
Ein dritter Termin kann sinnvoll sein, wenn noch Fragen offen sind oder die Immobilie komplexer ist. Das gilt etwa bei größerem Modernisierungsbedarf, bei älteren Häusern, bei besonderen Grundstückssituationen oder wenn Sie vor dem Kauf noch einzelne Gewerke, Nutzungsmöglichkeiten oder Umbauideen klären möchten. Gleichzeitig lohnt es sich, aufmerksam zu bleiben: Wenn ein Objekt auch nach längerer Vermarktung und mehreren Terminen noch ohne erkennbaren Zeitdruck verfügbar ist, sollten Sie genauer hinschauen. Dann stellt sich nicht nur die Frage, ob der Preis zur Immobilie passt, sondern auch, ob andere Interessenten Punkte entdeckt haben, die Sie bislang noch nicht auf dem Schirm hatten.
Wer eine Immobilie zum ersten Mal besichtigt, sollte nicht aus dem ersten Eindruck heraus eine Kaufentscheidung. Erst einer oder mehrere Folgetermine mit anderem Zeitfenster und einem klaren Blick auf Unterlagen, Zustand und Umfeld zeigen, ob die Immobilie den Kaufpreis wirklich rechtfertigt.
Geschäftsführer André Heid
Die Top-10-Fragen, die Sie bei der Immobilienbesichtigung stellen sollten
Die Qualität Ihrer Fragen entscheidet oft über die Qualität Ihrer Entscheidung. Fragen Sie konkret und halten Sie die Antworten fest. Besonders wichtig sind:
- Warum wird die Immobilie verkauft und seit wann?
- Welche Mängel sind bekannt?
- Gab es in der Vergangenheit bereits Probleme mit Feuchtigkeit, Schimmel, Legionellen oder Hochwasser?
- Welche Modernisierungen wurden durchgeführt und wann?
- Wie alt sind Heizung, Fenster, Dach, Leitungen und Elektrik?
- Welche laufenden Kosten fallen an?
- Welche Teile der Einrichtung bleiben im Objekt?
- Gibt es bekannte Konflikte in der Nachbarschaft oder in der Eigentümergemeinschaft?
- Ist schnelles Internet vorhanden?
- Welche Frist gilt für eine Reservierung oder den weiteren Ablauf?
Wichtig zu wissen: Nach deutschem Recht zum Haftungsausschluss (§ 444 BGB) kann sich ein Verkäufer nicht auf einen vertraglichen Ausschluss der Mängelrechte berufen, wenn er einen Mangel zuvor arglistig verschwiegen hat. Deshalb sind klare Fragen und sauber festgehaltene Antworten im Besichtigungstermin so wichtig.
Ist die virtuelle Hausbesichtigung eine realistische Alternative?
Ein virtueller Rundgang spart Zeit, vor allem bei längerer Anfahrt oder wenn Sie mehrere Objekte vergleichen. Für eine Vorauswahl ist das nützlich. Für die Entscheidung sollte er aber nicht ausreichen. Bei einer virtuellen Hausbesichtigung verpassen Sie zahlreiche Eindrücke, die bei einer „echten“ Vor-Ort-Besichtigung so wichtig sind. Auch Details an Bausubstanz und Umfeld entgehen Ihnen leichter.
Nutzen Sie eine virtuelle Besichtigung daher allenfalls als Vorstufe zu einer späteren Besichtigung oder maximal zur Vorabauswahl. Die eigentliche Kaufentscheidung sollte erst nach einem oder mehreren Terminen vor Ort fallen.
Häufige Fragen zu den wichtigsten Punkten einer Immobilienbesichtigung
Worauf müssen Sie bei einer Immobilienbesichtigung achten? Die Antworten auf Ihre wichtigsten Fragen gibt es hier.
Worauf sollte ich bei der ersten Immobilienbesichtigung den Fokus legen?
Konzentrieren Sie sich zuerst auf das große Ganze: Lage, Umfeld, Raumgefühl, Zustand und erste Eindrücke. Beim ersten Termin müssen Sie nicht jedes Detail abschließend klären. Sie sollten vor allem herausfinden, ob die Immobilie grundsätzlich zu Ihrem Kaufwunsch passt.
Welche Unterlagen sollte ich vor der Entscheidung für ein Objekt anfordern?
Fordern Sie vor der Entscheidung für eine Immobilie mindestens Grundriss, Energieausweis (auf diesen haben Sie sowieso Anrecht), Angaben zu Modernisierungen und bei weiterem Interesse auch Grundbuchauszug, Baupläne sowie weitere relevante Unterlagen. Je vollständiger die Unterlagen vorliegen, desto besser und kompletter die Grundlage für Ihre Entscheidung.
Wie erkenne ich Feuchtigkeit oder Schimmel bei einer Immobilienbesichtigung?
Achten Sie auf modrige Gerüche, Wasserflecken, dunkle Ecken, frische Farbe an verdächtigen Stellen, den Zustand des Parketts oder Flecken an Fensterlaibungen und Kellerwänden. Öffnen Sie Fenster, schauen Sie hinter Möbel, sofern das möglich ist, und fragen Sie gezielt nach früheren Schäden und deren Beseitigung.
Sollte ich bei der zweiten Immobilienbesichtigung eine Fachperson mitnehmen?
Ja: Vor allem bei älteren Immobilien, Umbauten, deutlichen Auffälligkeiten oder wenn Modernisierungen anstehen, hilft Ihnen eine Fachperson, Risiken zu erkennen und Mängel einzuordnen. Das hilft wiederum Ihnen, kommende Investitionen realistischer einzuschätzen.
Wie viele Immobilienbesichtigungen sind vor dem Kauf sinnvoll?
In vielen Fällen sind mindestens zwei Termine sinnvoll. Der erste Termin dient dem Eindruck, der zweite der vertieften Prüfung. Bei komplexen Objekten oder offenen Fragen kann auch ein dritter Termin sinnvoll sein.
Welche Fragen sollte ich Makler oder Eigentümer unbedingt stellen?
Fragen Sie nach bekannten Mängeln, Feuchtigkeit, Schimmel, Modernisierungen, laufenden Kosten, Grund für den Verkauf, Zeitpunkt der Übergabe, Zustand von Heizung und Leitungen sowie nach Themen im Umfeld wie Lärm, Parken, Bauprojekten oder Hochwasserrisiken.
Kann ich mich auf eine virtuelle Immobilienbesichtigung verlassen?
Für eine Vorauswahl ja, für die Kaufentscheidung nein. Ein Online-Termin spart erste Wege, ersetzt aber keine Prüfung vor Ort. Viele Eindrücke, die für Ihre Entscheidung wichtig sind, bekommen Sie erst im direkten Termin mit.
