Wollen Sie eine Wohnung verkaufen, denken Sie wahrscheinlich in erster Linie an den realistischen Kaufpreis. Mindestens genauso wichtig ist aber der Blick auf die im Rahmen des Verkaufs entstehenden Nebenkosten, denn: Ein Verkauf bringt fast immer Ausgaben mit sich, die Ihren Erlös mindern. Mit welchen Posten Sie rechnen sollten, lesen Sie im Beitrag.
- Beim Wohnungsverkauf tragen Käufer und Verkäufer unterschiedliche Nebenkosten. Die Grunderwerbsteuer sowie die Kosten für Kaufvertrag und Eigentumsumschreibung im Grundbuch liegen in der Regel bei der Käuferseite.
- Für Verkäufer fallen vor allem vorbereitende, vermarktungsbezogene und objektbezogene Kosten an. Dazu gehören etwa Energieausweis, Maklerprovision, Unterlagenbeschaffung, Grundschuldlöschung, mögliche Vorfälligkeitsentschädigung oder kleinere Maßnahmen zur Verkaufsaufbereitung.
- Die Maklerprovision ist beim Verkauf einer Wohnung nicht frei auf den Käufer abzuwälzen. Wenn beide Parteien eine Provision zahlen, muss der Anteil bei Wohnung und Einfamilienhaus in gleicher Höhe vereinbart werden; Verkäufer können daher höchstens die Hälfte der anfallenden Provision weitergeben.
- Ein aktueller Energieausweis ist beim Verkauf einer Wohnung grundsätzlich Pflicht. Interessierte Parteien sind berechtigt, den Energieausweis einzusehen.
- Spekulationssteuer fällt nicht in jedem Fall an. Entscheidend sind Haltedauer und Nutzung. Steuerfrei bleibt der Verkauf unter anderem bei Eigennutzung oder nach Ablauf der Zehnjahresfrist.
Die wichtigsten Nebenkosten für Verkäufer beim Wohnungsverkauf
Für Eigentümer schmälert jeder Kostenpunkt den eigenen Verkaufserlös. Bei einer Eigentumswohnung entstehen typische Verkäuferkosten vor allem in vier Bereichen: Verkaufsvorbereitung, Vermarktung, Vertragsabwicklung und Finanzierung. Je nach Objekt, Lage, Darlehenssituation und Zustand der Wohnung kann sich die Summe stark unterscheiden.
Wir schauen uns die vier Bereiche an und stellen die jeweiligen Posten vor.
Nebenkosten des Wohnungsverkaufs vor dem Start
Vor dem „Startschuss“ für den Verkaufsprozess sollten Sie als Verkäufer dafür sorgen, dass alle Dokumente und Unterlagen sowie natürlich die Wohnung selbst in Ordnung sind:
Wertgutachten
Ein Wertgutachten ist beim Verkauf einer Immobilie sinnvoll, wenn die Preisfindung schwierig ist oder Sie eine besonders fundierte Grundlage für die Vermarktung erhalten möchten. In bestimmten Situationen – etwa beim Immobilienverkauf nach Trennung oder im Fall einer Erbschaft – kann ein Gutachten zudem Streitigkeiten vermeiden beziehungsweise beilegen. Auch bei Wohnobjekten in spezieller Lage, mit besonderem Zuschnitt oder in komplexen Eigentümerkonstellationen schafft eine fachkundige Einschätzung mehr Sicherheit.
Bei uns profitieren Eigentümer bei exklusivem Maklerauftrag über mindestens ein Jahr von einer kostenlosen Bewertung durch unsere Sachverständigen.
Energieausweis
Ohne Energieausweis können Sie Ihre Wohnung nicht in die Vermarktung geben. Bei einem Verkauf ist das Dokument grundsätzlich erforderlich, und schon in der Anzeige sollten bestimmte Energiedaten genannt werden. Käufer haben außerdem ein Recht darauf, die Angaben spätestens bei einem Besichtigungstermin einsehen zu können.
Wichtig ist vor allem: Der Ausweis muss gültig sein und von einer dazu berechtigten Person (z. B. ein Energieberater) erstellt worden sein. Ein vorhandener Energieausweis bleibt zehn Jahre gültig, solange keine energetischen Anpassungen vorgenommen werden.
Kleine Renovierungsmaßnahmen
Nicht jedes Objekt braucht vor dem Verkauf eine Renovierung. Bei einer leerstehenden Wohnung reichen häufig bereits gezielte Schönheitsmaßnahmen: Saubere Armaturen in Bad und Küche, ein frischer Anstrich für Wände und Fenster und allgemeine Reinlichkeit sorgen für eine stimmige Präsentation in Fotos sowie auf Besichtigungsterminen.
Gerade ein etwas verlebtes hinterlassenes Objekt kann dagegen auch von umfangreicheren Maßnahmen profitieren. Dabei sollten Sie natürlich abwägen, ob die Investition kurz vor dem Verkauf sich auch in einem entsprechend höheren Preis widerspiegeln wird.
Etwas anders ist die Sachlage, wenn Sie eine vermietete Immobilie verkaufen. In diesem Fall sind Sie zu großen Teilen auf die Kooperation der Mietpartei angewiesen, die Wohnung vernünftig herzurichten.
Kosten für die Vermarktung einer Wohnung
Für den erfolgreichen Verkauf Ihrer Wohnung braucht es Sichtbarkeit in Ihrer Zielgruppe. Dabei hilft Ihnen der Immobilienmakler Ihres Vertrauens. Dabei können Sie von attraktiven Vermarktungspaketen profitieren, die verschiedene Maßnahmen enthalten, die Sie sonst selbst tragen müssten.
Maklergebühren/-provision
Die Maklerprovision ist, abhängig vom Kaufpreis und den vereinbarten Konditionen, oft der größte Einzelposten auf Verkäuferseite. Gleichzeitig ist sie bei der Auswahl des richtigen Maklers eine sehr gute Investition. Ein kompetentes Maklerbüro steuert den gesamten Verkaufsprozess professionell und Schritt für Schritt: Preisfindung, Exposé-Erstellung, Vermarktung, Besichtigungen, Käuferprüfung, Verhandlung und Begleitung bis zum Notartermin.
Rechtlich gilt beim Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses: Wenn der Makler von beiden Vertragsparteien eine Provision erhält, muss diese in gleicher Höhe vereinbart werden. Der Verkäufer kann also nicht mehr als die Hälfte der Provision auf den Käufer übertragen.
Wie hoch die Provision im Einzelfall ausfällt, ist Verhandlungssache, allerdings gibt es in vielen Bundesländern etablierte Standards, an die Sie sich halten können. Entscheidend ist, welche Leistung Sie für die Provision bekommen und ob der Makler Ihren Nettoerlös verbessert. Ein guter Makler spart nicht nur Aufwand, sondern schafft häufig auch bessere Abschlussbedingungen.
Inserate, Exposé und Vermarktungsmaterial
Wer privat verkauft, trägt die Vermarktungskosten selbst. Dazu zählen in vielen Fällen professionelle Fotos, Exposé-Erstellung, Inserate auf Immobilienportalen, Grundrissaufbereitung oder digitale Besichtigungslösungen.
Mit einem Maklerauftrag sind diese Leistungen oft Bestandteil des Vermarktungspakets. Für Eigentümer ist das ein echter Vorteil, weil nicht jede Ausgabe einzeln organisiert und beauftragt werden muss. Statt an vielen Stellen parallel Geld und Zeit zu investieren, erhalten Sie eine abgestimmte Vermarktung aus einer Hand.
Beim Wohnungsverkauf wird oft über einzelne Gebühren diskutiert. Viel wichtiger ist die Frage, wie sauber Preis, Unterlagen und Vermarktung zusammenspielen. Genau dort entscheidet sich, ob Sie wirklich gut verkaufen.
Geschäftsführerin Katharina Heid
Weitere Nebenkosten beim Wohnungsverkauf
Abhängig davon, wie lange Sie die Wohnung bereits halten und ob Sie noch einen laufenden Immobilienkredit abzahlen, können beim Verkauf Ihrer Wohnung zusätzliche Nebenkosten entstehen.
Vorfälligkeitsentschädigung
Läuft auf der Wohnung noch ein Darlehen und wird dieses durch den Verkauf vorzeitig abgelöst, kann die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. Dieser Posten wird leicht unterschätzt, kann aber den Erlös deutlich mindern.
Gerade deshalb ist es sinnvoll, vor Verkaufsstart mit Bank und Makler eine gemeinsame Linie festzulegen. So sehen Sie früh, welcher Kaufpreis nötig ist, damit sich der Verkauf wirtschaftlich für Sie lohnt.
Grundschuld löschen oder übernehmen?
Ist Ihre Wohnung noch mit einer Grundschuld belastet, sollten Sie diese löschen lassen, damit das Objekt lastenfrei übergeben werden kann. Dafür braucht es meist eine Löschungsbewilligung der Bank und die notarielle Abwicklung der Löschung.
Die Gebühren für die Löschung der Grundschuld belaufen sich auf etwa 0,2 % der Grundschuldsumme und werden von Ihnen als Verkäufer getragen.
Die Alternative: Stimmen Sie sich mit dem Käufer ab und vereinbaren Sie eine Übertragung der Grundschuld. Das spart beiden Parteien die Gebühren für Löschung und Neueintragung.
Spekulationssteuer
Ob beim Wohnungsverkauf Spekulationssteuer anfällt, richtet sich in Deutschland nach § 23 Einkommensteuergesetz (EStG). Steuerpflichtig kann ein Verkauf dann sein, wenn zwischen Anschaffung und Verkauf nicht mehr als zehn Jahre liegen und Sie dabei einen Gewinn erzielen. Dafür gibt es aber ein paar Variablen:
- Wurde die Wohnung vermietet und innerhalb der Zehnjahresfrist mit Gewinn verkauft, ist der Gewinn grundsätzlich steuerpflichtig. Der zu versteuernde Gewinn ergibt sich aus dem Verkaufspreis abzüglich Anschaffungs- oder Herstellungskosten und abzüglich der Werbungskosten.
- Keine Spekulationssteuer fällt an, wenn die Wohnung im Zeitraum zwischen Anschaffung oder Fertigstellung und Verkauf ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde.
- Ebenfalls steuerfrei bleibt der Verkauf, wenn die Wohnung mindestens im Verkaufsjahr und in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde.
- Wichtig ist außerdem: Für private Veräußerungsgeschäfte gilt seit 2024 eine Freigrenze von 1.000 Euro pro Kalenderjahr. Liegt der gesamte Gewinn daraus unterhalb dieser Grenze, bleibt er steuerfrei. Wird die Grenze überschritten, ist nicht nur der übersteigende Teil, sondern der gesamte Gewinn steuerlich relevant.
Wer zahlt beim Wohnungsverkauf Notar- und Grundbuchkosten?
Die eigentlichen Kosten für den Kaufvertrag und die Eigentumsumschreibung im Grundbuch trägt in Deutschland üblicherweise der Käufer. Das gilt als Regelfall bei Immobilienkäufen.
Wer zahlt beim Wohnungsverkauf für die Verwalterzustimmung?
Bei manchen Eigentumswohnungen ist für den Verkauf nach der Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung eine Zustimmung nach § 12 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) vorgesehen.
Die Kosten für die Verwalterzustimmung werden grundsätzlich als Verwaltungskosten angesehen und nach dem allgemeinen Verteilungsschlüssel auf alle Wohnungseigentümer umgelegt.
Im Verwaltervertrag oder der Teilungserklärung kann abweichend davon festgelegt sein, dass der Verkäufer eine Pauschale zur Prüfung von Hausgeldrückständen, der Einhaltung der Gemeinschaftsordnung und der Zustimmungserteilung trägt. Die Kosten hierfür belaufen sich in etwa auf 150 bis 300 Euro. Die Notarkosten trägt allerdings selbst in dieser Konstellation weiter die Eigentümergemeinschaft.
Rechenbeispiel für Nebenkosten beim Wohnungsverkauf
Für unser einfaches Beispiel nehmen wir an, dass Sie eine Wohnung in Bayern verkaufen wollen. Der Verkaufspreis beträgt 500.000 Euro. Die Wohnung ist bereits vollständig abbezahlt und muss vor dem Verkauf lediglich leicht renoviert werden. In diesem Fall werden die Wohnungsverkauf-Nebenkosten für Verkäufer und Käufer wie folgt berechnet:
| Wohnungsverkauf-Nebenkosten | Kosten für den Verkäufer |
| Vermarktung | 900 € |
| Energieausweis (nach Inanspruchnahme einer Förderung) | 640 € |
| Maklergebühren (geteilt mit dem Käufer) | 8.925 € (geteilt mit dem Käufer) |
| Wertgutachten | ca. 1.790 € |
| Löschung der Grundschuld | 1.000 € |
| Renovierungskosten | 2.500 € |
| Gesamt: | 15.515 € |
Häufige Fragen zu Nebenkosten beim Wohnungsverkauf
In diesem Abschnitt beantworten wir oft gestellte Fragen zum Wohnungsverkauf und den dabei entstehenden Nebenkosten.
Welche Wohnungsverkauf-Nebenkosten muss ich als Verkäufer wirklich zahlen?
Als Verkäufer zahlen Sie vor allem die Kosten, die auf Ihrer Seite zur Vorbereitung und Abwicklung des Verkaufs entstehen. Dazu können Maklerprovision, Energieausweis, Unterlagenbeschaffung, Grundschuldlöschung, eine mögliche Vorfälligkeitsentschädigung sowie einzelne Maßnahmen zur Verkaufsaufbereitung gehören.
Notar- und Grundbuchkosten für Kaufvertrag und Eigentumsumschreibung trägt in der Regel die Käuferseite.
Muss ich die Maklerprovision allein übernehmen, wenn ich meine Wohnung verkaufe?
Nicht zwingend. Beim Verkauf einer Wohnung gilt: Wenn beide Seiten eine Provision zahlen, muss der Anteil gleich hoch sein. Sie können also höchstens die Hälfte der Provision auf die Käuferseite übertragen. Wie die Provision konkret vereinbart wird, sollte im Maklervertrag klar geregelt sein.
Brauche ich beim Wohnungsverkauf einen Energieausweis?
Ja, beim Verkauf ist ein Energieausweis Pflicht. Spätestens beim Besichtigungstermin müssen Sie potenziell interessierten Parteien einen aktuellen Energieausweis vorlegen können.
Muss ich beim Wohnungsverkauf Spekulationssteuer zahlen?
Das hängt von Ihrer Haltedauer und der Nutzung ab. Steuerpflichtig kann der Gewinn sein, wenn zwischen Anschaffung und Verkauf nicht mehr als zehn Jahre liegen. Davon gibt es jedoch Ausnahmen: Keine Spekulationssteuer fällt unter anderem bei kompletter Eigennutzung an oder wenn die Wohnung im Verkaufsjahr und in den beiden Jahren davor selbst bewohnt wurde.
Was kostet mich die Löschung einer Grundschuld beim Wohnungsverkauf?
Die Löschung einer Grundschuld kostet keinen pauschalen Festbetrag, sondern richtet sich nach dem Nennbetrag der eingetragenen Grundschuld. Für Eigentümer heißt das praktisch: Je höher die eingetragene Grundschuld, desto höher fallen die Gebühren aus. Bei einer üblichen Wohnimmobilie liegen die Kosten für die Grundschuldlöschung in der Regel bei etwa 0,2 % der Grundschuldsumme.
Wichtig ist außerdem: Die Grundschuld wird nicht automatisch gelöscht, selbst wenn das Darlehen längst zurückgezahlt ist. Sie brauchen dafür eine Löschungsbewilligung der Bank und einen notariell beglaubigten Löschungsantrag.
Kann ich Nebenkosten des Wohnungsverkaufs steuerlich geltend machen?
Wenn Sie Ihre Wohnung innerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist verkaufen und der Gewinn steuerpflichtig ist, können Sie bestimmte Kosten steuermindernd geltend machen. Dazu gehören:
- Maklergebühren
- Notarkosten und Grundbuchkosten
- Vermarktungskosten (z. B. Anzeigen, Inserate)
- Fahrten zu Besichtigungen
- Kosten für ein Wertgutachten
- Renovierungskosten
Außerhalb der Spekulationsfrist sind keine Verkaufsnebenkosten absetzbar, da in diesem Fall keine Steuerpflicht besteht.
