Immobilie verkaufen oder vermieten?

Sie fragen sich, ob Sie Ihre Immobilie verkaufen oder vermieten sollten? Ihre Entscheidung können Sie von verschiedenen Faktoren abhängig machen: Zu erwartender Verkaufserlös vs. Mieteinnahmen, Ver­mie­tungs­auf­wand, Standort und aktueller Zustand und Ihre persönliche Situation können die Entscheidung beeinflussen. Gerade bei geerbten, älteren oder nicht mehr selbst genutzten Immobilien lohnt sich eine frühe Beratung, bevor laufende Kosten, Leerstand oder Instandhaltung Ihren Spielraum verringern.

Immobilie verkaufen oder vermieten: Welche Lösung passt zu Ihrer Situation?

Ob Sie Ihre Immobilie verkaufen oder vermieten sollten, hängt fast nie an einem einzelnen Faktor. Die Entscheidung berücksichtigt vielmehr ein, je nach Fall, mehr oder weniger komplexes Zusammenspiel aus aktueller Liquidität, steuerlicher Lage, Objektzustand, Standort, emotionaler Bindung und persönlich leistbarem Aufwand.

Kurz gesagt lassen sich die Argumente folgendermaßen herunterbrechen:

• Ein Verkauf schafft Klarheit. Sie erhalten einen einmaligen Erlös, können Kredite ablösen, Vermögen neu strukturieren oder eine andere Immobilie finanzieren.
• Die Vermietung hält das Objekt in Ihrem Eigentum und kann laufende Einnahmen bringen. Dafür übernehmen Sie dauerhaft Verantwortung für Mietverhältnis, Instandhaltung, Verwaltung und wirtschaftliche Risiken.

Wenn Sie bereits zum Verkauf tendieren, finden Sie auf unserer Seite zum Thema Immobilie verkaufen die nächsten Schritte vom ersten Gespräch bis zum Notartermin. Anderenfalls erhalten Sie hier weitere Tipps zur Ent­schei­dungs­fin­dung.

Verkaufen oder vermieten? Der finanzielle Vergleich

Die finanzielle Entscheidung beginnt mit zwei Fragen: Welchen Verkaufspreis erzielt Ihre Immobilie aktuell am Markt? Und welche Nettoerträge bleiben Ihnen bei einer Vermietung nach Kosten, Rücklagen, Steuern und Aufwand?

Verkaufserlös: Sofort Kapital erhalten

Ein Verkauf bringt Ihnen viel Kapital zu einem Zeitpunkt. Das kann besonders sinnvoll sein, wenn Sie einen Kredit ablösen, im Auftrag einer Er­ben­ge­mein­schaft handeln (bzw. Teil einer solchen sind), nach einer Trennung klare Verhältnisse schaffen oder Ihr Vermögen neu ausrichten möchten.

Unsere Makler prüfen, welche Käufergruppen zu Ihrer Immobilie passen, wie sich das Objekt am Markt positionieren lässt und welche Preisstrategie den besten Weg zum Abschluss eröffnet.

Mietrendite: Laufende Einnahmen realistisch rechnen

Bei der Vermietung zählt nicht nur die monatliche Kaltmiete. Entscheidend ist, was nach nicht umlagefähigen Kosten, Verwaltung, Instandhaltung, Leerstand, Miet­aus­fall­ri­si­ko und Steuern übrigbleibt.

Eine grobe Orientierung bietet die Brut­to­miet­ren­di­te: Jah­res­net­to­kalt­mie­te geteilt durch den Kaufpreis der Immobilie, multipliziert mit 100. Eine gute Rendite liegt oft zwischen vier und sechs Prozent.

Noch etwas aus­sa­ge­kräf­ti­ger ist die Net­to­miet­ren­di­te, weil sie Kosten und Rücklagen einbezieht. Gerade ältere Häuser wirken auf den ersten Blick attraktiv, verlieren aber oft an Rentabilität, sobald Dach, Heizung, Fenster oder Leitungen erneuert werden müssen. Hier gilt ein Wert von mindestens drei Prozent als erstrebenswert.

Laufende Kosten: Die Vermietung endet nicht mit dem Mietvertrag

Als Vermieter kümmern Sie sich um den or­ga­ni­sa­to­ri­schen Aufwand wie Be­triebs­kos­ten­ab­rech­nung, Reparaturen, Mie­ter­kom­mu­ni­ka­ti­on, Neuvermietung, Rücklagen und Dokumentation für das Finanzamt. Hinzu kommen mögliche Risiken durch Leerstand, Zahlungsverzug oder Schäden.

Auch energetische Themen gewinnen Gewicht. Im neuen Ge­bäu­de­mo­der­ni­sie­rungs­ge­setz soll das Risiko für gestiegene Nebenkosten künftig zu jeweils 50 Prozent bei Mieter und Vermieter liegen. Je schlechter der energetische Zustand eines Gebäudes ist, desto höher kann daher der Kostenanteil für Eigentümer ausfallen. Das macht vor allem unsanierte Immobilien zu einem Fall für eine genaue Kostenrechnung.

Immobilie vermieten oder verkaufen: Ent­schei­dungs­hil­fen im Überblick

Die folgende Übersicht zeigt, welche Lösung in typischen Situationen näherliegt. Sie ersetzt keine individuelle Beratung, hilft aber bei der ersten Einordnung.

Aus­gangs­lage	Ver­kauf	Ver­mie­tung
Sie be­nö­ti­gen Kapital	Sie erhalten einen ein­ma­li­gen Erlös	Genauere Prüfung nötig, ob laufende Mieten für kurz­fris­ti­ge Ziele reichen
Sie wollen laufende Einnahmen	Verkauf nimmt diese Option bzw. Erlös muss re­inves­tiert werden	Ver­mie­tung sichert Einnahmen, allerdings besteht Leer­stands­risiko
Die Spe­ku­la­tions­frist ist ab­ge­laufen	Ein Verkauf kann steuer­lich günstiger ausfallen	Vermietung ist nicht (mehr) nötig, um einen steuer­lich un­günstigen Ver­kaufs­zeit­punkt zu über­brü­cken
Die Immobilie ist stark sa­nie­rungs­be­dürf­tig	Sie geben Kos­ten­risiken ab	Vermietung lohnt oft nur nach sau­be­rer Kos­ten­rech­nung und even­tuellen Nach­besse­rungen
Sie möchten später selbst einziehen	Verkauf nimmt diese Option	Vermietung hält die spätere Eigennutzung offen
Sie haben wenig Zeit	Der Ver­kaufs­prozess hat einen klaren Endpunkt	Vermietung bringt dauer­hafte Aufgaben
Es handelt sich um eine Erben­ge­mein­schaft	Der Erlös lässt sich häufig gerechter verteilen	Gemeinsame Vermietung kann Konflikte verlängern
Die Immobilie liegt in gefragter Lage	Gute Nachfrage kann den Verkaufspreis stärken	Vermietung kann bei stabiler Nachfrage laufende Einnahmen liefern

Egal, welche Entscheidung Sie treffen – wir helfen Ihnen gerne bei der Vermarktung Ihrer Immobilie:

Wann lohnt sich der Verkauf einer Immobilie?

Ein Verkauf lohnt sich vor allem dann, wenn die Immobilie nicht mehr zu Ihren Zielen passt oder mehr Aufwand erzeugt, als sie Ihnen an Nutzen bringt. Das gilt besonders, wenn Sie keine Vermieterrolle übernehmen möchten.

Kapitalbedarf

Wenn Sie kurzfristig Kapital benötigen, ist der Verkauf meist die naheliegende Lösung. Mieteinnahmen bauen Vermögen langsam auf, ein Verkaufserlös schafft sofort Hand­lungs­spiel­raum. Das kann bei einer An­schluss­fi­nan­zie­rung, einem Umzug, einer Pflegeplanung, einer Erbschaft oder einer neuen Investition entscheidend sein.

Hoher In­stand­hal­tungs­be­darf

Sa­nie­rungs­be­dürf­ti­ge Immobilien binden Kapital. Neue Heizung, Dachsanierung, Fassadendämmung, Leitungen oder Fenster können die Mietrendite stark schmälern. Ein Verkauf kann wirtschaftlich sinnvoll sein, wenn Sie diese Investitionen nicht tragen möchten oder wenn Käufer das Potenzial der Immobilie besser nutzen können. Allerdings kann bei einer unsanierten Immobilie der Kaufpreis je nach In­ves­ti­ti­ons­be­darf entsprechend geringer ausfallen.

Geringes Interesse an Ver­mie­ter­pflich­ten

Vermietung ist kein passives Einkommen ohne Aufwand. Sie treffen Entscheidungen, prüfen Abrechnungen, reagieren auf Mängel und kümmern sich um neue sowie bestehende Miet­ver­hält­nis­se. Wenn Sie diese Verantwortung nicht dauerhaft übernehmen möchten, verschafft Ihnen ein professionell begleiteter Verkauf Klarheit bis zum Notartermin.

Wann lohnt sich die Vermietung einer Immobilie?

Die Vermietung kann eine gute Entscheidung sein, wenn Standort, Zustand, Nachfrage und persönliche Planung zusammenpassen. Sie sollten jedoch nicht allein auf die Monatsmiete schauen.

Gute Rendite

Eine Vermietung lohnt sich, wenn die erwarteten Einnahmen die laufenden Kosten, Rücklagen und Risiken angemessen ausgleichen respektive übertreffen. Besonders Ei­gen­tums­woh­nun­gen in gefragten Lagen können hier interessant sein, sofern die Ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft gut geführt ist und keine hohen Sonderumlagen drohen.

Zwischenlösung

Manchmal ist die Vermietung ein sinnvoller Zwischenschritt. Das gilt etwa, wenn die Spe­ku­la­ti­ons­frist noch läuft, ein späterer Ei­gen­nut­zungs­wunsch besteht oder Sie den Ver­kaufs­zeit­punkt nicht unter Druck wählen möchten.

Vermögenserhalt

Immobilien können Vermögen über lange Zeiträume erhalten. Mieteinnahmen, Wertentwicklung und steuerliche Effekte können zusammenwirken. Gleichzeitig bleibt Kapital im Objekt gebunden.

Steuerliche Aspekte bei Verkauf und Vermietung

Steuern können die Entscheidung zwischen Verkauf und Vermietung stark beeinflussen. Stimmen Sie steuerliche Einzelfragen immer mit Ihrem Steuerberater ab, bevor Sie eine endgültige Entscheidung treffen.

Verkauf und Spe­ku­la­ti­ons­frist

Bei privaten Im­mo­bi­li­en­ver­käu­fen ist § 23 Ein­kom­men­steu­er­ge­setz (EStG) wichtig. Verkaufen Sie eine nicht selbst genutzte Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach Anschaffung, kann der Gewinn im Rahmen der sogenannten Spe­ku­la­ti­ons­frist steuerpflichtig sein. Nach Ablauf dieser Frist bleibt der Verkauf steuerfrei, sofern Sie nicht drei oder mehr Immobilien innerhalb von fünf Jahren verkaufen.

Vorsicht: Die Spe­ku­la­ti­ons­frist gilt auch für geerbte, geschenkte oder nicht selbst bewohnte Immobilien. Auch in diesen Fällen kann es also sein, dass der Gewinn versteuert werden muss.

Für vor dem Verkauf selbst genutzte Immobilien gilt eine Ausnahme. Erforderlich ist dazu die Eigennutzung im Verkaufsjahr sowie den zwei vorangegangenen Kalenderjahren.

Vermietung und Abschreibung

Bei Vermietung versteuern Sie Mieteinnahmen, können aber bestimmte Kosten steuerlich geltend machen. Dazu zählen unter anderem Instandhaltung, Ver­wal­tungs­kos­ten, Fi­nan­zie­rungs­kos­ten und die Absetzung für Abnutzung (AfA).

Für neu errichtete Wohngebäude kommt seit dem Wachs­tums­chan­cen­ge­setz die degressive AfA nach § 7 Absatz 5a EStG in Betracht. Dabei werden im ersten Jahr 5 Prozent der In­ves­ti­ti­ons­kos­ten steuerlich angesetzt, in den Folgejahren jeweils 5 Prozent des verbleibenden Restwerts. Diese Regelung gilt jedoch nur für neu gebaute oder im Jahr der Fertigstellung erworbene Wohngebäude und nur innerhalb des gesetzlich festgelegten Zeitraums.

Zusätzlich kann bei neuen Mietwohnungen die Son­der­ab­schrei­bung für Miet­woh­nungs­neu­bau nach § 7b EStG eine Rolle spielen. Unter bestimmten Voraussetzungen lassen sich im Jahr der Anschaffung oder Herstellung und in den drei folgenden Jahren jeweils bis zu 5 Prozent der Be­mes­sungs­grund­la­ge steuerlich geltend machen.

Für die Entscheidung „vermieten oder verkaufen“ bedeutet das: Ein Neubau kann durch Abschreibungen steuerlich interessanter wirken als eine ältere Be­stands­im­mo­bi­lie. Die Abschreibung ersetzt aber keine Wirt­schaft­lich­keits­rech­nung. Entscheidend bleibt, ob Miete, Kaufpreis beziehungsweise aktueller Marktwert, Finanzierung, Instandhaltung, Verwaltung und persönlicher Aufwand zusammenpassen.

Besondere Situationen: Erbe, Scheidung und Co.

Nicht jede Immobilie lässt sich nach derselben Logik beurteilen. Die Objektart und der Anlass entscheiden oft darüber, ob Verkauf oder Vermietung mehr Sinn ergibt.

Alte Immobilien

Bei älteren Immobilien sollten Sie vor der Ver­kaufs­ent­schei­dung den technischen Zustand prüfen – vor allem, wenn Sie als Vermieter über einen längeren Zeitraum nur selten im Objekt waren. Dach, Keller, Heizung, Elektrik, Fenster und energetischer Standard beeinflussen sowohl die Miete als auch den Verkaufspreis. Eine Vermietung kann trotz laufender Einnahmen teuer werden, wenn zwischen Auszug und Einzug oder während des Miet­ver­hält­nis­ses größere Maßnahmen nötig werden.

Bei vielen alten Häusern ist der Verkauf wirtschaftlich attraktiver, weil Käufer Sanierungen selbst planen und in ihre Kalkulation sowie Nutzung einbeziehen können. Für bisherige Eigentümer entfällt dadurch das Risiko, viel Geld in ein Objekt zu investieren, das nur eine mäßige Rendite erzielt.

Geerbte Immobilien

Eine geerbte Immobilie ist oft emotional aufgeladen. Besonders beim Elternhaus fällt die Entscheidung zum Verkauf oft schwer. Dennoch sollte die wirtschaftliche Seite klar betrachtet werden: Wer kümmert sich um Verwaltung, Kosten, Modernisierung und Mieter? Wer trägt das Risiko?

Besonders in einer großen Er­ben­ge­mein­schaft spricht häufig vieles dafür, die geerbte Immobilie zu verkaufen. Der Erlös lässt sich meist einfacher aufteilen und organisieren als komplexe Konstrukte, bei dem eine Partei die Immobilie übernimmt, alle anderen Erben ausbezahlt und dafür womöglich noch einen Kredit aufnehmen muss. Zudem vermeidet ein Verkauf langfristige Abstimmungen über Reparaturen, Mietverträge und Investitionen.

Scheidung

Bei einer Scheidung hängt die passende Lösung von den Parteien im Grund­buch­ein­trag, der Finanzierung, dem Ehevertrag und der geplanten Nutzung ab. Halten beide Ehepartner Anteile am Objekt, schafft ein Verkauf klare Verhältnisse, weil der Erlös nach den Ei­gen­tums­an­tei­len verteilt werden kann.

Alternativ kann auch hier ein Ehepartner die Immobilie übernehmen und den anderen auszahlen. Eine Vermietung, bei der beide Parteien geschieden als Vermieter auftreten, ist sehr selten.

Vermietete Immobilie

Auch eine vermietete Immobilie lässt sich verkaufen. Der bestehende Mietvertrag bleibt in der Regel bestehen, denn Kauf bricht Miete nicht. Für Kapitalanleger kann ein laufendes Mietverhältnis sogar attraktiv sein, wenn Miete, Zustand und Unterlagen überzeugen.

Für potenzielle Eigennutzer ist der Verkauf einer vermieteten Immobilie dagegen wenig interessant, weil sie nicht sofort einziehen können. Deshalb beeinflusst der Ver­mie­tungs­sta­tus die Zielgruppe und oft auch den Preis. Unsere Makler prüfen, ob ein Verkauf im vermieteten Zustand sinnvoll ist oder ob andere Schritte vorab helfen.

Häufige Fragen dazu, ob Sie Ihre Immobilie verkaufen oder vermieten sollten

Worauf müssen Sie bei der Entscheidung für den Verkauf oder die Vermietung einer Immobilie achten? Die Antworten auf Ihre wichtigsten Fragen gibt es hier.