Wer ein Haus als Kapitalanlage kauft, trifft mit der Abschreibung eine der wichtigsten steuerlichen Weichenstellungen überhaupt. Die Absetzung für Abnutzung (AfA) mindert Jahr für Jahr die Steuerlast auf Mieteinnahmen. Wer die Abschreibungsbasis von Anfang an sauber aufstellt, holt über die gesamte Haltedauer deutlich mehr aus seiner Investition heraus. Wir erklären, wie die Abschreibung beim Hauskauf funktioniert, welche Stellschrauben es gibt und warum die richtige Bewertung schon vor dem Kaufabschluss zählt.
- Nur Immobilien, die Einkünfte erzielen, sind abschreibungsfähig, also vermietete oder gewerblich genutzte Objekte.
- Abgeschrieben wird der Gebäudewert. Der Grundstücksanteil kann steuerlich nicht geltend gemacht werden.
- Die Abschreibungsdauer hängt vom Baujahr bzw. von der wirtschaftlichen Restnutzungsdauer ab: Altbauten vor 1925 werden über 40 Jahre (2,5 % p. a.), Neubauten ab 2023 über 33,3 Jahre (3 % p. a.) abgeschrieben.
- Kaufnebenkosten wie Maklergebühren, Notarkosten und Grunderwerbsteuer erhöhen die Anschaffungskosten.
- Wer die Restnutzungsdauer durch ein Sachverständigengutachten verkürzen lässt, kann schneller und höher abschreiben.
Abschreibung beim Hauskauf: steuerliche Bedeutung
Die Abschreibung beim Hauskauf erlaubt es Kapitalanlegern, den Gebäudewert einer vermieteten Immobilie über 33 bis 50 Jahre steuerlich geltend zu machen (§ 7 Einkommensteuergesetz, EStG). Der Gesetzgeber berücksichtigt damit, dass Gebäude im Laufe der Zeit an Wert verlieren. Diesen wirtschaftlichen Verschleiß können Sie als Absetzung für Abnutzung (AfA) in Ihrer Steuererklärung ansetzen.
Die Abschreibung wirkt sich direkt auf die Nettorendite Ihrer Kapitalanlage aus. Je höher die jährliche AfA, desto geringer fällt die Steuerlast auf Ihre Mieteinnahmen aus und desto mehr bleibt nach Steuern übrig. Wer den Gebäudewertanteil und die Abschreibungsbasis bereits vor dem Kauf realistisch einschätzt, kann Investitionsobjekte besser vergleichen und fundiertere Ankaufsentscheidungen treffen.
Nur das Gebäude selbst unterliegt der Abnutzung, Grund und Boden nicht. Der Grundstücksanteil des Kaufpreises muss deshalb aus der Abschreibungsbasis herausgerechnet werden. Je höher der Gebäudewertanteil, desto höher die jährliche AfA und desto stärker die steuerliche Entlastung auf Ihre Mieteinnahmen. Wer ein Anlageobjekt kauft, sollte diesen Wert deshalb schon vor dem Kaufabschluss kennen und nicht dem Finanzamt überlassen.
Hauskauf-Abschreibung berechnen: So gehen Sie vor
Die Berechnung der Abschreibung nach dem Hauskauf folgt einer klaren Logik. Ausgangspunkt sind stets die Anschaffungs- und Herstellungskosten des Hauses.
Anschaffungskosten richtig ansetzen
In die Abschreibungsbasis fließen nicht nur der Kaufpreis, sondern auch alle Kaufnebenkosten ein, die direkt mit dem Erwerb zusammenhängen:
- Maklerprovision
- Notarkosten und Grundbucheintragungsgebühren
- Grunderwerbsteuer (je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent)
Diese Kosten sind häufig erheblich und können die Abschreibungsbasis um mehrere Prozentpunkte erhöhen. Wer sie nicht ansetzt, verschenkt bares Geld.
Tipp: Halten Sie alle Kaufnebenkosten sorgfältig fest und legen Sie die Belege zu Ihren Steuerunterlagen. Notarrechnung, Grunderwerbsteuerbescheid und Maklerrechnung erhöhen Ihre Abschreibungsbasis und damit Ihre jährliche Steuerersparnis.
Grundstücksanteil herausrechnen
Da Grund und Boden sich nicht abnutzen, darf nur der Gebäudewertanteil abgeschrieben werden. Am saubersten ist eine explizite Aufteilung bereits im Kaufvertrag. Steht im Kaufvertrag kein gesonderter Wert, lohnt sich auch ein Blick auf die Kaufpreisaufteilung, um Gebäude- und Grundstückswert korrekt zu trennen. Das Bundesfinanzministerium stellt eine Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung bereit, die Finanzämter als Orientierung nutzen: ein Sachverständigengutachten kann davon abweichende Werte jedoch fundiert begründen.
In der Praxis kann die Aufteilung zwischen Gebäude- und Grundstückswert auch Einfluss auf Preisverhandlungen haben. Gerade bei Anlageimmobilien lohnt es sich, den Gebäudewertanteil frühzeitig zu prüfen. Denn er beeinflusst die steuerliche Attraktivität eines Objekts direkt und damit auch seinen tatsächlichen Wert als Kapitalanlage.
Finanzämter neigen gerade in Ballungszentren dazu, den Grundstücksanteil zulasten der Käufer hoch anzusetzen. Ein Sachverständigengutachten kann hier gegensteuern und eine abweichende Aufteilung fundiert begründen.
In der Praxis sehen wir immer wieder, dass Käufer die Kaufpreisaufteilung dem Finanzamt überlassen und damit oft mehrere tausend Euro jährliche Steuerersparnis verschenken. Wer schon beim Kauf eine saubere Bewertung einholt, steht über die gesamte Haltedauer deutlich besser da.
Geschäftsführerin und zertifizierte Sachverständige Katharina Heid
Die AfA-Formel für Ihr Haus
Jährliche AfA = Anschaffungskosten × Gebäudewertanteil × jährlicher Abschreibungssatz
Ein Beispiel: Sie kaufen ein vermietetes Haus aus dem Jahr 1990 für 400.000 Euro inkl. Kaufnebenkosten. Der Gebäudewertanteil liegt nachweislich bei 75 Prozent (300.000 Euro). Der gesetzliche Abschreibungssatz beträgt 2 Prozent.
Jährliche AfA = 300.000 € × 0,02 = 6.000 € pro Jahr.
Über 50 Jahre summiert sich das auf 300.000 Euro steuerlich geltend gemachter Aufwand.
Gut zu wissen: Die AfA beginnt zeitanteilig ab dem Monat der Anschaffung. Für jeden Monat ab dem Kaufmonat wird der Jahresbetrag anteilig gewährt. Das bedeutet: Wer im Januar kauft, schreibt im ersten Kalenderjahr mehr ab als jemand, der im November kauft.
Abschreibungssätze beim Hauskauf: Altbau, Neubau und Sonderfälle
Der Abschreibungssatz hängt vom Baujahr des Hauses ab. Die folgende Tabelle gibt einen Überblick:
| Gebäude / Baujahr | Abschreibungsdauer | Satz pro Jahr |
| Altbau (Baujahr vor 1925) | 40 Jahre | 2,5 % |
| Wohngebäude 1925–2022 | 50 Jahre | 2,0 % |
| Neubau ab 2023 | 33,3 Jahre | 3,0 % |
| Neubau mit Herstellung/Erstverkauf 10/2023–09/2029 (degressive AfA) | 33,3 Jahre | 5 % im 1. Jahr, danach 5 % vom Restwert |
Hinweis: Für denkmalgeschützte Immobilien gelten eigene AfA-Regelungen nach § 7i EStG, die von den Standardsätzen abweichen. Wegen der Komplexität empfiehlt sich hier immer die Abstimmung mit einem Steuerberater.
Steuerliche Besonderheiten nach dem Hauskauf
Neben der regulären linearen Abschreibung gibt es weitere steuerliche Hebel, die Käufer kennen sollten.
Anfangsinvestitionen in den ersten drei Jahren
Investieren Sie innerhalb der ersten drei Jahre nach dem Kauf in das Haus, zum Beispiel für ein neues Bad oder neue Böden, können diese Kosten unter bestimmten Voraussetzungen als sofort abzugsfähiger Erhaltungsaufwand direkt in der Steuererklärung geltend gemacht werden. Voraussetzung: Die Kosten dürfen netto nicht mehr als 15 Prozent des Gebäudewertes übersteigen. Überschreiten sie diese Grenze, gelten sie als anschaffungsnahe Herstellungskosten. Sie erhöhen dann die Bemessungsgrundlage und werden nach den regulären AfA-Regeln über die verbleibende Nutzungsdauer des Gebäudes verteilt.
Degressive AfA für Wohnungsneubau
Für Wohngebäude, deren Herstellung oder Anschaffung zwischen dem 1. Oktober 2023 und dem 30. September 2029 erfolgt, sieht das Wachstumschancengesetz eine degressive Abschreibung von 5 Prozent auf den Restwert vor. Das bringt in den ersten Jahren deutlich höhere Abzüge als die lineare Variante.
Hinweis zur degressiven AfA: Sie gilt grundsätzlich nur für neu hergestellte oder erstmalig veräußerte Gebäude. Der Kauf einer Bestandsimmobilie fällt nicht darunter, auch wenn das Baujahr in den Förderzeitraum fällt.
Ob die degressive oder die lineare AfA für Sie sinnvoller ist, hängt von Ihrer individuellen Steuersituation und der geplanten Haltedauer ab. Die degressive Variante bietet vor allem in den ersten Jahren deutliche Liquiditätsvorteile. Ein Wechsel zur linearen AfA ist jederzeit möglich, umgekehrt jedoch nicht.
Restnutzungsdauer verkürzen: schneller und mehr abschreiben
Gerade wer Immobilien als Kapitalanlage hält, profitiert von einem Gutachten zur Restnutzungsdauer. Weist das Haus bauliche Mängel, einen Instandhaltungsstau oder rechtliche Nutzungsbeschränkungen auf, kann ein qualifiziertes Gutachten nachweisen, dass die tatsächliche Restnutzungsdauer kürzer ist. Die Folge: Der jährliche Abschreibungssatz steigt.
Ein Beispiel: Ein Altbau (Baujahr vor 1925, Abschreibungssatz 2,5 %) mit einem Gebäudewert von 300.000 Euro, der laut Gesetz noch über 40 Jahre abgeschrieben werden müsste, liefert eine jährliche AfA von 7.500 Euro. Wird die Restnutzungsdauer durch ein Gutachten auf 25 Jahre verkürzt, steigt die jährliche AfA auf 12.000 Euro. Der Unterschied macht sich über die Jahre erheblich bemerkbar.
Tipp: Unsere Sachverständigen kennen sich mit steueroptimierter Immobilienbewertung aus. Wenn Sie unsere Makler mit der Suche nach einem Haus beauftragen, erstellen wir für Sie bei Kaufabschluss gerne ein vom Finanzamt anerkanntes Nutzungsdauer-Gutachten zum Vorzugspreis.
Die Hauskauf-Abschreibung ist kein bürokratisches Detail, das man irgendwann im Nachhinein mit dem Steuerberater klärt. Sie beginnt mit dem Kauf selbst: mit der Kaufpreisstruktur, der Aufteilung zwischen Gebäude und Grundstück, den Nebenkosten, die viele nicht vollständig ansetzen.
Wer diese Weichen von Anfang an richtig stellt, profitiert über die gesamte Haltedauer. Wer dies dem Finanzamt überlässt, zahlt oft mehr als nötig.
Die gute Nachricht: Die wichtigsten Stellschrauben sind bekannt und gut dokumentierbar. Ein realistischer Gebäudewertanteil, vollständig erfasste Kaufnebenkosten, und bei Bedarf ein Gutachten zur Restnutzungsdauer. Das sind keine komplizierten Maßnahmen, aber sie machen einen spürbaren Unterschied.
Häufige Fragen zur Hauskauf-Abschreibung
Rund um die Hauskauf-Abschreibung tauchen immer wieder dieselben Fragen auf: vor allem bei Erstkäufern und Kapitalanlegern, die ihre Steuerlast von Anfang an im Griff haben wollen. Die wichtigsten Antworten haben wir hier zusammengestellt.
Kann ich ein selbst genutztes Haus steuerlich abschreiben?
Nein. Die Absetzung für Abnutzung steht ausschließlich Eigentümern von vermieteten oder gewerblich genutzten Immobilien zu. Wer sein Haus selbst bewohnt, kann die AfA nicht nutzen. Eine Ausnahme gilt für häusliche Arbeitszimmer oder wenn Teile des Hauses vermietet werden.
Welchen Abschreibungssatz bekomme ich für mein neu gekauftes Haus?
Das hängt vom Baujahr ab. Für Häuser, die zwischen 1925 und 2022 fertiggestellt wurden, gilt ein linearer Satz von 2 Prozent über 50 Jahre. Neubauten ab 2023 profitieren von 3 Prozent über 33,3 Jahre. Für Altbauten vor 1925 gilt ein Satz von 2,5 Prozent über 40 Jahre. Bei Neubauten, deren Herstellung oder Anschaffung ab Oktober 2023 erfolgt, kann zudem die degressive AfA mit 5 Prozent auf den Restwert genutzt werden.
Zählen Maklergebühren zur Abschreibungsbasis beim Hauskauf?
Ja. Maklergebühren gehören zu den Kaufnebenkosten und erhöhen damit die Anschaffungskosten, die als Basis für die Abschreibung dienen. Das gilt ebenso für Notarkosten, Grundbucheintragungsgebühren und die Grunderwerbsteuer.
Was passiert mit der Abschreibung bei Erbschaft oder Schenkung?
Erben oder Beschenkte übernehmen den Abschreibungsstand des Vorgängers. Hat die Vorbesitzerin ein Haus bereits 15 Jahre lang abgeschrieben, führen Sie die AfA für die verbleibende Laufzeit fort, ohne neuen Zyklus. Eine Ausnahme gilt beim entgeltlichen Erwerb: Wer eine Immobilie zu Marktpreisen kauft, auch aus einer Erbmasse, löst neue Anschaffungskosten aus und beginnt einen neuen Abschreibungszyklus.
Wie läuft die Abschreibung ab, wenn ich ein geerbtes Haus vermiete?
Als Erbe übernehmen Sie den Abschreibungsstand des Erblassers und führen die AfA für die verbleibende Laufzeit fort. Hat der Erblasser ein Haus aus dem Jahr 1990 bereits 20 Jahre abgeschrieben, dürfen Sie die Abschreibung für die restlichen 30 Jahre fortsetzen. Einen neuen Zyklus beginnen Sie nur, wenn Sie die Immobilie zu Marktpreisen aus einer Erbmasse kaufen.
Kann ich Modernisierungskosten nach dem Hauskauf zusätzlich abschreiben?
Unter bestimmten Voraussetzungen ja. Investieren Sie innerhalb der ersten drei Jahre nach dem Kauf in das Gebäude und übersteigen diese Kosten netto nicht 15 Prozent des Gebäudewertes, gelten sie als Anfangsinvestitionen und können direkt als Werbungskosten geltend gemacht werden. Überschreiten sie diese Grenze, werden sie den Anschaffungskosten zugerechnet und werden nach den regulären AfA-Regeln über die verbleibende Nutzungsdauer des Gebäudes verteilt.
Was passiert mit der Abschreibung beim Verkauf eines Hauses?
Bei einem Hausverkauf endet die Abschreibung für Sie mit dem Datum des notariell beurkundeten Kaufvertrages, anteilig auf volle Monate. Für den Käufer beginnt ein neuer Abschreibungszyklus: Er setzt die AfA auf Basis seines eigenen Kaufpreises neu an, nach der zum Zeitpunkt des Kaufs geltenden Nutzungsdauer.
Wichtig für Kapitalanleger: Wer die Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf veräußert, muss den Spekulationsgewinn versteuern. Die über die Jahre geltend gemachte Abschreibung erhöht dabei indirekt den zu versteuernden Gewinn, da sie die fortgeführten Anschaffungskosten mindert.
