Ein Maklervertrag entscheidet darüber, welche Rechte Sie als Eigentümer oder Kaufinteressent haben, welche Leistungen der Immobilienexperte erbringt und wann eine Provision fällig wird. Fehler bei Abschluss oder Kündigung führen schnell zu Ärgernissen. Wer die Regelungen kennt, behält die Übersicht über den gesamten Vermarktungsprozess.
- Die rechtlichen Grundlagen des Maklervertrags ergeben sich aus dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) und betreffen insbesondere die Entstehung des Provisionsanspruchs.
- Ein Maklervertrag regelt verbindlich, unter welchen Voraussetzungen ein Makler eine Provision verlangen darf und welche Leistung dafür erbracht werden muss.
- Beim Widerruf eines Maklervertrags kann unter bestimmten Bedingungen ein Wertersatz für bereits erbrachte Leistungen anfallen.
- Eine Kündigung des Maklervertrags beendet nicht automatisch den Provisionsanspruch, wenn der Makler bereits ursächlich tätig war.
- Auch bei einem privaten Verkauf nach Vertragsabschluss kann eine Provision entstehen.
Was ist ein Maklervertrag und was regelt er?
Ein Maklervertrag ist die rechtliche Grundlage für die Zusammenarbeit zwischen Ihnen und einem Immobilienmakler. Er regelt, welche Leistungen der Makler erbringt und unter welchen Voraussetzungen eine Provision entsteht. Die rechtliche Grundlage für den Provisionsanspruch findet sich in § 652 BGB.
Während der Maklerauftrag die praktische Umsetzung der Zusammenarbeit beschreibt, legt der Maklervertrag die rechtlichen Spielregeln fest. Dazu gehören insbesondere die vereinbarte Leistung, die Höhe der Provision sowie die Voraussetzungen für deren Entstehung.
Ein solcher Vertrag kann unterschiedlich ausgestaltet sein, etwa als einfacher Vertrag, als qualifizierter Maklerauftrag oder als Alleinauftrag.
Beim einfachen Maklervertrag behalten Sie die volle Flexibilität, da Sie mehrere Makler parallel beauftragen oder selbst einen Käufer finden. Im Unterschied dazu arbeiten Sie beim qualifizierten Maklerauftrag vorrangig mit einem Makler zusammen, während eigene Interessenten (z. B. über private Kanäle) weiterhin eingebunden werden. Anders verhält es sich beim Alleinauftrag, bei dem Sie die Vermittlung exklusiv einem Makler übertragen. Dieser übernimmt die Vermarktung vollständig. Die Unterschiede wirken sich also vor allem auf Ihre Flexibilität und die Vermarktungsstrategie aus.
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Diese Voraussetzungen muss ein Maklervertrag erfüllen
Damit ein Maklervertrag wirksam ist, müssen mehrere Voraussetzungen erfüllt sein. Seit der Gesetzesänderung im Jahr 2020 gilt für den Verkauf von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen eine bestimmte Vorschrift: Der Vertrag muss in Textform abgeschlossen werden.
Ein Maklervertrag nach BGB setzt außerdem voraus, dass:
- beide Parteien eindeutig benannt sind
- eine konkrete Maklerleistung vereinbart wird (§ 652 BGB)
- die Textform bei Wohnimmobilien eingehalten wird (§ 656a BGB)
Die Höhe der Provision kann frei zwischen den Parteien vereinbart werden oder sich an den regional üblichen Marktwerten orientieren (§ 653 BGB). Liegt der Maklervertrag nicht in Textform vor, ist er unwirksam. Unklare Regelungen führen hingegen zwar zu Streitigkeiten, aber normalerweise nicht zur vollständigen Unwirksamkeit.
Ein Maklervertrag sollte deshalb die wichtigsten Punkte festhalten:
- Leistungsumfang des Maklers
- Höhe und Fälligkeit der Provision
- Laufzeit und Kündigungsregelung
- Widerrufsbelehrung (bei entsprechenden Verträgen)
- mögliche Aufwandsentschädigung
Maklervertrag für Kaufinteressenten und die Frage der Provision
Ein Maklervertrag wird nicht nur von Eigentümern abgeschlossen, die eine Immobilie veräußern möchten. Auch Kaufinteressenten gehen häufig eine vertragliche Bindung ein, etwa wenn sie gezielt nach einer Immobilie in einem schwierigen Markt suchen oder sehr klare Vorstellungen und Zeit haben.
Bei einem Maklervertrag für Kaufinteressenten verpflichtet sich der Makler, passende Objekte nachzuweisen oder zu vermitteln. Im Gegenzug entsteht ein Provisionsanspruch, sobald ein Kaufvertrag zustande kommt. Seit der gesetzlichen Neuregelung wird die Provision (Courtage) bei Wohnimmobilien zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt. Beauftragt nur eine Seite den Makler, muss diese mindestens die Hälfte der Kosten tragen.
Provision trotz Kündigung: Ein Maklervertrag kann auch dann Auswirkungen haben, wenn Sie sich zunächst gegen eine Immobilie entscheiden. Kommt später ein Kauf mit einem bereits bekannten Interessenten zustande, wird geprüft, ob ein Zusammenhang zur ursprünglichen Maklertätigkeit und damit ein Provisionsanspruch besteht. Daher muss manchmal eine Provision bezahlt werden, obwohl der Vertrag gekündigt wurde.
Maklervertrag widerrufen oder kündigen
Ein Maklervertrag kann unter bestimmten Voraussetzungen widerrufen oder gekündigt werden. Hierbei ist darauf zu achten, wie der Vertrag zustande gekommen ist und welche Regelungen konkret vereinbart wurden.
Widerruf des Maklervertrags
Wenn Sie den Vertrag online oder außerhalb von Geschäftsräumen abgeschlossen haben, steht Ihnen als Verbraucher in der Regel ein Widerrufsrecht von 14 Tagen zu. Innerhalb dieser Frist können Sie den Maklervertrag ohne Angabe von Gründen widerrufen. Hat der Makler jedoch auf Ihren ausdrücklichen Wunsch bereits mit seiner Tätigkeit begonnen, kann für die bis dahin erbrachten Leistungen ein anteiliger Wertersatz anfallen.
Maklervertrag kündigen
Eine Kündigung richtet sich nach den Vereinbarungen im Vertrag. In vielen Fällen wird eine feste Laufzeit festgelegt, innerhalb der eine ordentliche Kündigung nicht vorgesehen ist. Eine vorzeitige Beendigung kommt meist nur infrage, wenn ein wichtiger Grund vorliegt, zum Beispiel wenn der Makler seine Pflichten nicht erfüllt.
Wenn Sie den Maklervertrag kündigen und die Immobilie später privat verkaufen, kann dennoch eine Provision anfallen. Voraussetzung ist, dass der Käufer nachweislich durch die Tätigkeit des Maklers auf die Immobilie aufmerksam geworden ist. Einige Maklerverträge enthalten zusätzlich eine Regelung zur Aufwandsentschädigung. Diese ist unabhängig vom eigentlichen Verkauf und wird nur dann fällig, wenn sie ausdrücklich vereinbart wurde.
Solche Klauseln können bei Makleralleinaufträgen unter Allgemeinen Geschäftsbedingungen zulässig sein und die Laufzeit um bis zu 50 Prozent der ursprünglichen Vertragsdauer verlängern — zum Beispiel von 6 auf 9 Monate. Voraussetzung ist, dass die Kündigungsfrist und die Verlängerungsklausel ausdrücklich im Vertrag selbst stehen, nicht nur in einer beigefügten Anlage.
Geschäftsführerin Katharina Heid
Schlechterfüllung des Maklervertrags: Das sollten Sie tun
Nicht jede Zusammenarbeit verläuft reibungslos. Eine Schlechterfüllung beim Maklervertrag liegt vor, wenn der Makler die vereinbarten Leistungen nicht oder nur unzureichend erbringt.
Das kann beispielsweise der Fall sein bei:
- fehlender oder verspäteter Vermarktung trotz Vereinbarung
- unvollständigen, fehlerhaften oder nicht geprüften Objektangaben
- mangelnder Abstimmung oder ausbleibender Rückmeldung zu Interessenten
- fehlender Nachweis- oder Vermittlungstätigkeit
Zu beachten ist dabei immer, was konkret im Maklervertrag festgelegt wurde. Nur wenn der Makler gegen diese vertraglichen Pflichten verstößt, liegt tatsächlich eine Schlechterfüllung vor.
Praxisbeispiel: Eine Eigentümerin hatte einen Makler mit dem Verkauf ihrer Wohnung in Hamburg beauftragt. Vereinbart waren professionelle Fotos, ein Exposé sowie die aktive Vermarktung über einschlägige Immobilienportale. Nach vier Wochen erschien das Objekt lediglich mit Handyfotos auf einem einzigen Portal, ein Exposé existierte nicht. Auf Nachfrage vertröstete der Makler sie.
Die Eigentümerin dokumentierte die Mängel schriftlich und setzte dem Makler eine Frist von zwei Wochen, um die vereinbarten Leistungen nachzuholen. Der Makler reagierte jedoch nicht. Daraufhin kündigte sie den Maklervertrag aufgrund von Schlechterfüllung und wechselte den Dienstleister.
Da die Schlechterfüllung nachweisbar war und die Kündigung schriftlich mit Fristsetzung erfolgte, schuldete die Eigentümerin weder Aufwandsentschädigung noch Provision. Das war möglich, weil sie von Anfang an alle Kommunikation per E-Mail geführt und die vereinbarten Leistungen im Vertrag festgehalten hatte.
In solchen Fällen sollten Sie nicht nur den Maklervertrag kündigen, sondern unter bestimmten Voraussetzungen auch Schadenersatz prüfen. Das kommt insbesondere dann infrage, wenn Ihnen durch die Pflichtverletzung ein nachweisbarer finanzieller Nachteil entstanden ist.
Gleichzeitig sollten Sie wissen, dass nicht jede ausbleibende Vermittlung automatisch eine Schlechterfüllung darstellt. Der Makler schuldet in der Regel keinen Verkaufserfolg, sondern eine ordnungsgemäße Tätigkeit im Rahmen des vereinbarten Leistungsumfangs.
Maklervertrag vor dem Exposé – wann entsteht eine Bindung?
Nehmen wir an, Sie entdecken auf einem Portal eine interessante Immobilie und fordern ein Exposé. Daraufhin meldet sich ein Immobilienmakler mit einem Maklervertrag, dem Sie zustimmen. Anschließend erhalten Sie die Unterlagen und besichtigen die Immobilie. Entscheiden Sie sich später für den Kauf und kommt ein notarieller Kaufvertrag zustande, wird für Sie als Käufer eine Provision fällig.
Treffen Sie hingegen die Entscheidung gegen die Immobilie, entstehen in der Regel keine Kosten. Eine Ausnahme gilt nur dann, wenn im Maklervertrag ausdrücklich eine Aufwandsentschädigung vereinbart wurde oder Sie den Vertrag widerrufen, nachdem der Makler bereits tätig geworden ist und ein entsprechender Wertersatz vorgesehen ist.
Erhalten Sie Unterlagen, ohne zuvor einen Vertrag in Textform bestätigt zu haben, fehlt in vielen Fällen die Grundlage für einen späteren Provisionsanspruch. Umgekehrt kann eine bewusst erteilte Zustimmung dazu führen, dass ein Maklervertrag bereits vor der eigentlichen Besichtigung wirksam wird. Am besten prüfen Sie genau, welchen Bedingungen Sie mit dem Maklervertrag zustimmen, bevor Sie ein Exposé anfordern oder eine Besichtigung vereinbaren. So vermeiden Sie unerwartete Verpflichtungen.
Fazit: Prüfen Sie die Regelungen in Ihrem Maklervertrag genau
Ein Maklervertrag regelt alle entscheidenden Rahmenbedingungen der Zusammenarbeit mit einem Immobilienmakler. Dazu zählen die rechtlichen Voraussetzungen für einen wirksamen Vertrag, die konkreten Inhalte wie Provision, Leistung und Laufzeit sowie die Frage, wann ein Provisionsanspruch tatsächlich entsteht. Diese wird in der Regel erst mit Abschluss eines notariellen Kaufvertrags fällig.
Bei Widerruf und Kündigung kommt es auf einige Unterschiede an: Ein Widerruf ist meist innerhalb von 14 Tagen möglich, kann aber einen Wertersatz auslösen, wenn der Makler bereits tätig war. Eine Kündigung ist dagegen oft an feste Laufzeiten gebunden und beendet den Vertrag nicht automatisch ohne Folgen. Wurde eine Aufwandsentschädigung vereinbart, bleibt sie auch bei Kündigung fällig.
Nach Unterzeichnung des Vertrages schuldet der Makler lediglich die korrekte Ausführung seiner Tätigkeit und nicht unbedingt einen Verkaufserfolg. Werden vereinbarte Leistungen nicht erbracht, kann dies eine Pflichtverletzung darstellen und Ihnen das Recht geben, den Vertrag vorzeitig zu beenden oder weitere Schritte zu prüfen.
Häufige Fragen zum Maklervertrag
In diesem Abschnitt beantworten wir oft gestellte Fragen zum Maklervertrag.
Worauf sollte ich bei einem Maklervertrag achten?
Achten Sie besonders auf die Regelungen zur Provision, zur Laufzeit und zu möglichen Zusatzkosten. Diese Punkte bestimmen, wann Kosten entstehen und wie flexibel Sie im weiteren Verlauf bleiben.
Auch der Leistungsumfang ist zu beachten: Der Vertrag sollte erkennen lassen, welche konkreten Aufgaben der Makler übernimmt und welche Leistungen Sie erwarten können.
Wozu benötigt ein Maklervertrag einen Erfüllungsort?
Ein Erfüllungsort im Maklervertrag ist zwar nicht zwingend erforderlich. Er kann aber zur Klarstellung sinnvoll sein, etwa wenn geregelt werden soll, wo der Vertrag erfüllt wird oder welches Gericht zuständig ist.
Der Erfüllungsort sollte dort liegen, wo der Makler seine Leistung erbringt. Das ist entweder der Geschäftssitz des Makler-Unternehmens oder der Ort der Niederlassung, die den Auftrag bearbeitet. Hellhörig werden sollten Sie bei einem Erfüllungsort im Ausland.
Kann ich meine Immobilie trotz unterschriebenem Maklervertrag noch privat verkaufen?
Beim einfachen Maklervertrag dürfen Sie parallel selbst einen Käufer suchen und die Immobilie privat verkaufen, ohne Provision zahlen zu müssen. Bei einem exklusiven Alleinauftrag ist der Privatverkauf entweder ausgeschlossen oder löst zumindest trotzdem eine Maklerprovision aus, auch wenn Sie den Käufer selbst an Land ziehen. Entscheidend ist jedoch nicht die Überschrift des Vertrags, sondern die konkrete Formulierung zu:
- Eigenverkauf,
- Laufzeit,
- Kündigung,
- Reservierungs- oder Nachweispflichten.
Wie lange haben Makler Anspruch auf Provision?
Der Anspruch auf Maklerprovision entsteht, sobald der Hauptvertrag (z. B. Kaufvertrag) durch die erfolgreiche Vermittlung oder den Nachweis des Maklers wirksam zustande gekommen ist. Nach der Entstehung verjährt der Zahlungsanspruch gemäß der regulären Verjährungsfrist nach § 195 BGB in drei Jahren. Die Frist beginnt mit dem Ende des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist.
Wie hoch darf die Maklerprovision sein?
Die Höhe der Maklerprovision (Courtage) ist grundsätzlich frei verhandelbar. In der Praxis orientiert sie sich häufig an regionalen Marktüblichkeiten. Gängig sind deutschlandweit Provisionen zwischen 5,98 und 7,14 % des Kaufpreises. Wird der Makler für beide Parteien tätig, müssen Käufer und Verkäufer von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen die Provision in der Regel jeweils zur Hälfte tragen, meist je 3,57 %.
