Sie haben eine Gewerbefläche, die Sie als Praxis vermieten möchten? Dann gibt es einiges zu beachten. Grundsätzlich haben Sie bei der Vermietung von Gewerberäumen einen Vorteil: Sie können die Konditionen in Absprache mit Ihrem Mieter frei gestalten.¹ Doch nicht jede Immobilie ist für den Einzug einer Praxis geeignet. Fachärzte, Hausärzte oder Physiotherapeuten haben ganz unterschiedliche Ansprüche an die Räumlichkeiten. Radiologen, Orthopäden und andere Ärzte mit Röntgenapparat beispielsweise sind an einen gewissen Strahlenschutz gebunden. Für Sie als Vermieter bedeutet das, dass Sie Ihre Immobilie genau prüfen müssen, um gezielt passende Mieter anzusprechen.
- Passende Immobilie: Praxisräume gehören rechtlich zu den Gewerbeimmobilien. Haben Sie eine Immobilie vorher mit anderer Nutzung vermietet, müssen Sie bei der unteren Bauaufsichtsbehörde die Nutzungsänderung beantragen.
- Praxisart berücksichtigen: Physiotherapie, Radiologie oder Zahnarzt? Jede Fachrichtung hat eigene Anforderungen und bauliche Vorgaben an eine Praxis. Wenn Sie vorher wissen, wofür Ihre Räume geeignet sind, können Sie sie gezielt vermarkten.
- Mietpreis festlegen: Nicht nur der Raum selbst bestimmt den Preis. Auch das Umfeld und die verfügbaren medizinischen Dienste in der Nähe wirken sich auf den Wert aus.
- Gewerbemietvertrag individuell regeln: Der Mietvertrag ist im besten Fall langfristig gedacht und wird individuell geregelt. Lassen Sie sich von einem Anwalt für Gewerberecht dazu beraten.
Praxisvermietung im Vergleich zu anderen Gewerbeimmobilien
Bei der Vermietung von Praxen ist es nicht selten, dass die Räume zuvor als Wohnung in einem Wohn- und Geschäftshaus genutzt wurden. Das gilt gerade in Innenstädten. Ist das auch bei Ihnen der Fall, müssen Sie Ihre Praxis zuerst umwidmen.
Konkret heißt das, dass Sie bei der unteren Bauaufsichtsbehörde eine Nutzungsänderung beantragen müssen, damit Sie Ihre Immobilie überhaupt als Arztpraxis vermieten dürfen.² Mit der Umwidmung gibt es allerdings auch eine Erleichterung: Wenn Sie eine Praxis vermieten, handelt es sich um einen Gewerbemietvertrag. Diesen können Sie mit Ihrem Mieter frei verhandeln, da hier weniger Vorgaben gelten als bei Wohnimmobilien.¹
Möchten Sie Ihre Räume allerdings gezielt als Praxis vermieten, gelten dennoch bauliche Vorgaben, die die Immobilie erfüllen muss, um überhaupt relevant für Mieter zu sein. Dazu zählen unter anderem die Raumhöhe und Vorgaben für Bodenbelag und Fenster.
Unterschiede gibt es auch, wenn Sie nur einzelne Räume vermieten, zum Beispiel in Ihrer eigenen Praxis, oder eine ganze Immobilie vermieten möchten. Auch hinsichtlich der Ausstattung sollten Sie einiges beachten. Die Anforderungen hängen bei Gewerbeimmobilien immer von der geplanten Nutzung ab. Während eine Psychotherapiepraxis beispielsweise geschlossene, ruhige Räume benötigt, sind in einer Zahnarzt- oder Radiologiepraxis vor allem die Statik und technische Infrastruktur wichtig.
Welche Voraussetzungen müssen Praxisräume erfüllen?
Bevor Sie Ihre Praxisräume vermieten, sollten Sie prüfen, ob die Immobilie für die geplante Nutzung geeignet ist. Dabei spielen sowohl die räumlichen als auch die technischen und baurechtlichen Voraussetzungen eine Rolle.
Bauliche Voraussetzungen
Die Räume sollten ausreichend groß und hoch sein und genügend Bewegungsflächen bieten. Auch der Zustand von Böden und Oberflächen, die Belichtung und Beleuchtung sowie Fenster müssen den Anforderungen entsprechen. Wichtig sind außerdem sichere Flucht- und Rettungswege, ein geeigneter Brandschutz, Barrierefreiheit, ausreichender Schallschutz und passende Sanitärbereiche. Die grundlegenden Vorgaben finden sich in der Arbeitsstättenverordnung (ArbStättV), insbesondere im Anhang.³ Konkretisiert werden diese Anforderungen durch die Technischen Regeln für Arbeitsstätten (ASR), die je nach Thema beispielsweise Vorgaben zu Raumabmessungen, Fußböden, Fenstern, Beleuchtung und Fluchtwegen enthalten.
Technische Voraussetzungen
Je nach Praxisart können ausreichend dimensionierte Stromanschlüsse, Wasser- und Abwasserleitungen sowie eine geeignete Lüftung erforderlich sein. Auch die technische Erschließung und eine zuverlässige Internet- und Telekommunikationsversorgung sollten berücksichtigt werden. Bei schweren medizinischen Geräten kann zudem die Tragfähigkeit von Böden und Decken entscheidend sein. Welche technischen Anforderungen im Einzelnen gelten, hängt dabei stark von der geplanten Nutzung und den eingesetzten Geräten ab und sollte bei speziellen Praxisarten frühzeitig geprüft werden.
Baurechtliche Voraussetzungen
Prüfen Sie zunächst, ob die bisher genehmigte Nutzung der Immobilie die geplante Praxisnutzung bereits umfasst. Andernfalls kann eine Nutzungsänderung erforderlich sein. Welche Anforderungen gelten, hängt unter anderem vom jeweiligen Bundesland und der geplanten Praxisart ab. Auch für Umbauten oder bestimmte medizinische Nutzungen können zusätzliche Genehmigungen notwendig sein. Die konkreten Vorgaben ergeben sich insbesondere aus der jeweiligen Landesbauordnung und den örtlichen bauordnungsrechtlichen Bestimmungen; im Zweifel sollten Sie die zuständige Bauaufsichtsbehörde einbeziehen.
Welche Praxis kann ich in welchen Räumen vermieten?
Nicht jede Immobilie kann einfach in eine Praxis umgewandelt werden oder eignet sich für jede Art Praxis. Nehmen Sie Ihre Räume genau unter die Lupe und prüfen Sie die Anforderungen, die unterschiedliche Fachrichtungen haben, um herauszufinden, für welche Fachrichtung Sie Ihre Praxis vermieten können. Besonders bei Radiologiepraxen ist zudem der bauliche Strahlenschutz entscheidend, der eigenen gesetzlichen Vorgaben unterliegt.⁴
Entscheidend sind dabei:
- Raumaufteilung
- Größe
- Statik
- Schallschutz
- Geschosslage
- angrenzende Nutzungen
- technische Infrastruktur
| Fachrichtung | Bei der Immobilie besonders beachten |
|---|---|
| Hausarzt | Flexible Raumaufteilung, mehrere Behandlungsräume, barrierearmer Zugang und kurze Wege zwischen Empfang, Wartebereich und Behandlungsräumen |
| HNO | Mehrere abgeschlossene Räume, guter Schallschutz und möglichst wenige störungsempfindliche Nachbarn |
| Zahnarzt | Tragfähige und möglichst erschütterungsarme Böden, Wasser- und Abwasseranschlüsse sowie geeignete Flächen für Aufbereitung und gegebenenfalls Röntgen |
| Radiologie | Hohe Anforderungen an Statik, Raumhöhe und technische Erschließung; Strahlenschutz muss baulich umgesetzt werden können |
| Orthopädie | Großzügige Räume, ausreichend Bewegungsflächen, barrierearmer Zugang und gegebenenfalls Voraussetzungen für Röntgendiagnostik |
| Gynäkologie | Abgeschlossene, möglichst nicht einsehbare Untersuchungsräume, guter Schallschutz und ausreichend Privatsphäre |
| Physiotherapie | Größere Bewegungsflächen, gut zugängliche Räume, möglichst barrierearmer Zugang und geeignete Sanitärbereiche |
| Ergotherapie | Flexible Raumaufteilung, ausreichend Bewegungs- und Arbeitsflächen sowie gute Erreichbarkeit |
| Psychotherapie | Ruhige, abgeschlossene Räume, guter Schallschutz und möglichst wenig Publikums- oder Verkehrslärm |
Eine gute Lage steigert die Attraktivität Ihrer Praxis
Wenn Sie Ihre Gewerbeimmobilie als Praxis vermieten möchten, spielen Lage und Umfeld eine ganz zentrale Rolle. Denn eine Praxis für Haus- und Fachärzte oder Therapeuten muss gut erreichbar und angebunden sein. Vor allem die Erreichbarkeit mit verschiedenen Verkehrsmitteln sowie die Parkplatzsituation vor Ort sind ein wichtiges Kriterium für potenzielle Mieter. Immerhin sollen Patienten die Praxis einfach erreichen und auch andere medizinische Dienste in der Nähe finden. Dementsprechend stellt sich auch die Frage, welche Angebote es im Umfeld gibt. Sind Apotheken, Kliniken und andere Fachärzte oder Praxen in der Nähe oder vielleicht sogar im selben Gebäude?
Zusätzlich steigert eine gute Sichtbarkeit der Praxis die Attraktivität. Finden Patienten schnell den Zugang und ist die Praxis auch von der Straße für vorbeifahrende Autos gut zu sehen, ist das ein Pluspunkt. Für die Patienten und damit auch für potenzielle Mieter ist auch die Lage im Gebäude beziehungsweise der barrierefreie Zugang wichtig. Müssen sich Patienten erst durch einen Innenhof mit mehreren Schwellen und eine Treppe hochkämpfen, ist das vor allem für ältere und eingeschränkte Patienten ein Nachteil – und zwar einer, der für Mieter ein Ausschlusskriterium sein kann oder aufgrund aktueller gesetzlicher Anforderungen sogar muss.
Berücksichtigen Sie in Bezug auf die Lage unbedingt die anderen Mieter im Gebäude, Stichwort Durchlaufverkehr und Schallschutz. Die Praxis sollte auf keinen Fall andere Mieter einschränken oder stören.
Zu welchem Preis können Sie eine Praxis vermieten?
Es ist nicht möglich, eine pauschale Miethöhe zu nennen, die für alle Fälle gilt. Das liegt vor allem daran, dass schon allein die Region und die Lage der Praxis im Ort einen großen Unterschied im Quadratmeterpreis machen können. Berücksichtigen Sie für die Festlegung der Miete zuerst einmal die durchschnittlichen Gewerbemieten in der Region. Zwar gibt es hier keinen Mietspiegel, an dem Sie sich orientieren können, allerdings haben Verbände und Praxismakler wie wir die Branche im Blick und können Ihnen Auskunft über aktuelle Quadratmeterpreise geben.
Für die Höhe der Miete sind die oben genannten Punkte zur Lage entscheidend, aber natürlich auch die Immobilie selbst. Größe, Zustand, Grundriss und – falls vorhanden – Ausstattung beeinflussen den Mietpreis maßgeblich.
Mit Hilfe eines Maklers können Sie Ihre Immobilie mit anderen Praxen, die vermietet werden, vergleichen und genau schauen, was Ihr Objekt ausmacht. Da jeder Raum individuelle Vorteile bietet, sollten Sie immer einen Makler mit Sachverstand zu Rate ziehen, der Ihre Immobilie mit Erfahrung gut einschätzen kann.
Bei der Vermietung einer Praxis kommt es nicht allein auf die Quadratmeterzahl an. Lage, Grundriss, bauliche Gegebenheiten und Zustand der Immobilie spielen ebenso eine wichtige Rolle. Wir betrachten den Mietpreis individuell und gleichen ihn mit vergleichbaren Praxisflächen in der Region ab.
Geschäftsführerin Katharina Heid
Bei uns erhalten Sie gebündelte Kompetenz unter einem Dach: langjähriges und aktuelles Fachwissen rund um Praxisimmobilien und deren Vermietung, gepaart mit praxiserprobtem Know-how von zertifizierten Sachverständigen, Energieberatern und Maklern. Lassen Sie sich unverbindlich zur Vermietung Ihrer Praxis beraten.
Mietvertrag rechtssicher gestalten
Im Mietvertrag sollten Sie möglichst genau festhalten, wie die Praxis genutzt werden darf und welche Rechte und Pflichten Sie und Ihr Mieter haben. Gerade bei Praxisräumen können individuelle Regelungen wichtig sein, da je nach Nutzung unterschiedliche Anforderungen und Umbauten entstehen können.
Regeln Sie unter anderem:
- Mietdauer, Kündigungsfristen und Verlängerungsoptionen
- Miethöhe, Nebenkosten und Kaution
- zulässige Nutzung der Räume
- Umbauten und bauliche Veränderungen
- Instandhaltung und Reparaturen
- Untervermietung
- Nachfolge und mögliche Übertragung des Mietvertrags
- Rückbaupflichten bei Mietende
- Umgang mit Ausstattung und Einbauten
- Regelungen zur Beendigung und Übergabe der Praxis
Besonders bei Umbauten, mitvermieteter Ausstattung oder einer möglichen Praxisnachfolge sollten Sie die Vereinbarungen möglichst konkret formulieren. Lassen Sie den Mietvertrag am besten von einem Fachanwalt für Gewerbemietrecht prüfen oder aufsetzen.
Das passiert bei einem Mieterwechsel
Bei einer Praxis ist es häufig so, dass Mieter spätestens zum Ruhestand nach einem geeigneten Nachfolger suchen. Dieser kann die Praxis kaufen. Der Kauf beinhaltet nicht von Ihnen gemietete Einrichtung, Geräte, Mitarbeiter, Patientenkartei und Strukturen. Für den Arzt oder Therapeuten ist es der beste Fall, wenn der Nachfolger auch den Mietvertrag übernehmen und am selben Standort bleiben kann.
Was für Sie als Vermieter der beste Weg ist, können Sie allerdings im Vertrag frei regeln. Wenn Sie nicht möchten, dass ein Nachfolger den Mietvertrag einfach übernimmt, können Sie diesen Fall bereits im Vertrag ausschließen. Stellen Sie bestimmte Bedingungen für die Übernahme, können Sie auch das vertraglich regeln. So können Sie zum Beispiel festlegen, dass Sie den Nachfolger zuerst einer Bonitätsprüfung unterziehen, bevor er den Vertrag übernehmen kann.
Es ist allerdings wichtig, dass Sie hier langfristig denken und diese Punkte schon im Mietvertrag verankern. So stellen Sie sicher, dass im Fall der Fälle bereits alles geregelt ist.
Wer trägt die Kosten für Umbauten in einer Praxis?
In vielen Praxen werden früher oder später Umbauten erforderlich. Häufig übernehmen Mieter diese sogar selbst. Da es sich aber um Ihre Immobilie handelt, sollten Sie schon früh definieren, was Sie erlauben möchten.
Sie können beispielsweise entscheiden, dass Mieter die Kosten für Umbauten komplett selbst tragen müssen. Handelt es sich um Maßnahmen, von denen Sie auch langfristig profitieren, kann es sich allerdings auch lohnen, einen Teil der Kosten zu übernehmen und Handwerksbetriebe zu wählen, mit denen Sie gute Erfahrungen gemacht haben. Alternativ können Sie Ihrem Mieter auch finanziell entgegenkommen, indem Sie ihm einige Mieten erlassen.
Grundsätzlich sollten Sie im Vertrag verankern, dass es Ihrer Zustimmung bedarf, wenn der Mieter etwas in der Praxis umbauen möchte. Sie können auch bestimmen, dass zum Auszug der Rückbau erfolgen muss.
Haben Sie die Praxis mit fest eingebauten Einrichtungen vermietet, sollten Sie auch den Umgang damit regeln. Dürfen diese Einbauten verändert, ausgetauscht oder entfernt werden? Lassen Sie sich von einem Anwalt für Gewerbemietrecht beraten, um die entsprechenden Regelungen im Vertrag rechtlich sicher zu verankern.
Welche Unterlagen sind wichtig?
Stellen Sie sicher, dass Ihre Interessenten finanziell gut aufgestellt sind und Ihre Räume auch als Praxis betreiben dürfen. Sie können sich die Unterlagen bereits vor der Besichtigung zeigen lassen, um nur qualifizierte Interessenten einzuladen. Die folgenden Informationen sollten Sie in jedem Fall abfragen:
- Selbstauskunft des Mietinteressenten
- Bonitätsnachweis
- Finanzierungsnachweis
- Berufliche Qualifikation
- Praxiskonzept
- Businessplan bei Neugründung
- Wirtschaftliche Unterlagen bei bestehender Praxis
- Zulassungsnachweise, sofern für die jeweilige Tätigkeit relevant
Unsere Praxismakler wissen, worauf es bei diesen Unterlagen ankommt, und können die Sichtung und Prüfung für Sie übernehmen. Wir finden die richtigen Interessenten für Ihre Immobilie.
Praxis mit Ausstattung vermieten
Es ist durchaus möglich, eine Praxis mit ihrer Ausstattung zu vermieten. Hier sollten Sie allerdings zwischen der Möblierung und medizinischer Ausstattung unterscheiden. Während eingebaute Schränke, Sitz- und andere Möbel zur Möblierung gehören und einfach zu reparieren oder auszutauschen sind, verhält es sich bei medizinischer Ausstattung anders.
Medizinische Geräte zur Diagnose oder Behandlung müssen regelmäßig geprüft und gewartet werden. Das schreibt die Medizinprodukte-Betreiberverordnung (MPBetreibV) vor.⁵ Damit geht ein hoher organisatorischer und auch finanzieller Aufwand einher, besonders wenn ein Gerät repariert oder ausgetauscht werden muss. Sie sollten im Vertrag regeln, wer sich um die Wartung und Reparaturen kümmert und die Kosten übernimmt. Auch der Ersatz bei Verschleiß und die Haftung sollten geregelt werden.
Dokumentieren Sie im Mietvertrag genau, welche Geräte und Möblierungen Sie dem Mieter zur Nutzung zur Verfügung stellen und in welchem Zustand sie bei der Übergabe waren.
Vor- und Nachteile für Vermieter bei der Vermietung mit Ausstattung:
| Vorteile | Nachteile |
|---|---|
| Höhere Attraktivität für potenzielle Mieter | Höherer Aufwand für Wartung und Reparaturen |
| Schnellere Einrichtung der Praxis möglich | Kosten für Ersatz und Verschleiß |
| Vorhandene Einbauten können weiter genutzt werden | Haftungsfragen müssen geklärt werden |
| Unter Umständen höhere Miete erzielbar | Weniger Flexibilität bei einem Mieterwechsel |
| Praxis kann direkt weitergeführt werden | Genauere vertragliche Regelungen erforderlich |
Fazit
Bei der Vermietung einer Praxis sollten Sie gut vorbereitet sein. Es reicht nicht aus, nur eine Wunschmiete festzulegen und dann nach Mietern zu suchen. Im Gegenteil: Wer vorab genau die Anforderungen prüft, die potenzielle Mieter an eine Praxis haben, kann seine Immobilie deutlich gezielter und damit erfolgreicher vermarkten. Der Mietvertrag sollte dabei Langfristigkeit berücksichtigen. Stellen Sie sicher, dass Sie alle Eventualitäten, die in einem langen Mietverhältnis aufkommen können, wie zum Beispiel Umbauten oder die Übernahme des Mietvertrages durch Nachfolger, abgedeckt haben.
Häufige Fragen zum Thema Praxis vermieten
Oft stellen Vermieter von Praxen uns Fragen, die eigentlich über die Dienstleistungen eines Maklers hinausgehen. Wir beantworten sie trotzdem gerne, die häufigsten direkt hier im FAQ.
Ist die Vermietung meiner Praxis Gewerbemiete?
Ja, bei der Vermietung einer Immobilie als Praxisraum handelt es sich grundsätzlich um eine gewerbliche Vermietung. Hier gelten somit die Besonderheiten des Gewerbemietrechts.¹ War die Immobilie vorher als Wohnung vermietet, muss eine Nutzungsänderung bei der unteren Bauaufsichtsbehörde beantragt werden.
Kann ich jede Immobilie als Praxis vermieten?
Das kommt vor allem auf die Art der Praxis an. Für medizinische Praxen und Heilmittelerbringer, wie Physiotherapeuten, gelten unterschiedlich strenge Vorgaben. Prüfen Sie die Eignung Ihrer Räume für verschiedene rechtliche Vorgaben und Bedarfe, um herauszufinden, für welche Fachrichtung sich Ihre Immobilie eignet. So können Sie gezielt potenzielle Mieter ansprechen.
Welche Anforderungen müssen meine Praxisräume erfüllen?
Praxisräume müssen unter anderem ausreichend groß und sicher sein und Anforderungen an Bewegungsflächen, Beleuchtung, Böden, Fenster, Fluchtwege und Sanitärbereiche erfüllen. Je nach Praxisart kommen weitere bauliche, technische und hygienische Vorgaben hinzu.
Wie viel Miete kann ich für eine Praxis verlangen?
Wie hoch die Miete für Ihre Praxis sein kann, hängt unter anderem von Lage, Größe, Zustand und Ausstattung der Immobilie ab. Auch die regionalen Gewerbemieten und die Nachfrage nach Praxisflächen spielen eine Rolle. Orientieren Sie sich deshalb an vergleichbaren Praxisimmobilien in Ihrer Region.
Muss meine Praxis barrierefrei sein?
Nein, Praxen müssen nicht grundsätzlich barrierefrei sein. Hier gelten landesspezifische Regelungen, über die Sie ein Praxismakler oder Anwalt für Gewerberecht informieren kann.⁶ Beachten Sie dabei, dass bei Umbauten häufig Anforderungen an die Barrierefreiheit gelten, während es bei Bestandsimmobilien weniger strenge Vorgaben gibt.
Darf mein Mieter die Praxis umbauen?
Ob Ihr Mieter die Praxisräume umbauen darf und unter welchen Umständen, können Sie im Mietvertrag regeln. So können Sie beispielsweise vorschreiben, dass Ihre Zustimmung für den Umbau eingeholt werden muss und der Mieter die Kosten für Umbau und Rückbau beim Auszug selbst trägt. Fragen Sie Interessenten gezielt nach ihren Plänen und lassen Sie sich gegebenenfalls von einem Anwalt für Gewerbemietrecht beraten. Beachten Sie auch bauliche Vorschriften, beispielsweise, wenn Ihre Immobilie einen Status als Denkmal hat.
Kann ich eine Praxis auch mit Inventar vermieten?
Grundsätzlich ist es möglich, die Praxis auch mit Inventar zu vermieten. Ob es nur die Möblierung ist oder sogar Diagnosegeräte, entscheiden Sie. Wichtig ist lediglich, dass Sie mit Ihrem Mieter die Verantwortlichkeiten bei Beschädigung, Wartung und Defekten regeln.
Was passiert, wenn mein Mieter seine Praxis an einen Nachfolger übergibt?
Ein Mietvertrag kann nicht automatisch an einen Nachfolger übergehen. Denken Sie schon bei der Ausformulierung des Vertrages an die Zukunft und regeln Sie, wie zu verfahren ist, wenn ein Mieter seine Praxis verkauft und der Mietvertrag an einen Nachfolger übergehen soll.
