Gewerbehalle verkaufen: fundierte Bewertung und passende Käufer für Ihren Be­triebs­stand­ort

Gewerbehalle verkaufen: die häufigsten Anlässe

Wer eine Gewerbehalle verkauft, trifft meist auch eine Entscheidung über den eigenen Betrieb. Anders als bei einer vermieteten Anlageimmobilie geht es oft um den Standort, an dem Sie über viele Jahre gearbeitet haben. Der Anlass des Verkaufs bestimmt deshalb, wie viel Zeit Sie einplanen sollten, welche Käufer infrage kommen und welche steuerlichen Fragen sich stellen. Diese drei Situationen begleiten unsere Makler besonders häufig:

• Ruhestand und Betriebsaufgabe: Findet sich keine Nachfolge, ist die Halle oft der größte Vermögenswert, der bleibt. Ein Verkauf mit ausreichend Vorlauf gibt Ihnen Spielraum bei Preis und Zeitpunkt. Den Zeitpunkt sollten Sie mit Ihrem Steuerberater abstimmen, da er steuerlich einen großen Unterschied machen kann.
• Nachfolge ohne Immobilie: Übernimmt ein Nachfolger nur den Betrieb, bleibt die Frage nach der Halle. Sie können sie an den Nachfolger vermieten oder mit dem Mietvertrag an einen Investor verkaufen.
• Umzug oder Expansion: Wechselt Ihr Betrieb den Standort, kommt es auf das Timing an. Der Verkauf der alten Halle sollte zum Bezug der neuen passen. Unsere Makler stimmen Übergabe und Räumung deshalb eng mit Ihrem Umzugsplan ab.

Beginnen Sie mit der Planung zwei bis drei Jahre, bevor Sie Ihren Betrieb aufgeben. In dieser Zeit können Sie fehlende Genehmigungen nachholen, gezielt modernisieren und mit Ihrem Steuerberater den besten Zeitpunkt festlegen. Wer erst kurz vor dem Ruhestand verkauft, verschenkt diese Hebel und verhandelt unter Zeitdruck.

Ge­schäfts­füh­re­rin Katharina Heid

Was Käufer an einer Gewerbehalle prüfen

Käufer von Gewerbehallen suchen in der Regel einen Standort für ihren eigenen Betrieb. Sie prüfen deshalb vor allem zwei Dinge: ob ihre Abläufe in die Halle passen und ob sie dort so arbeiten dürfen, wie sie es planen. Je besser Sie diese Fragen schon im Exposé beantworten, desto gezielter melden sich passende Interessenten.

Verhältnis von Halle, Büro und Sozialräumen

Eine Gewerbehalle besteht selten nur aus Hallenfläche. Büros, Sozialräume, Werkstatt und Lager müssen in einem sinnvollen Verhältnis zueinander stehen. Große Büroflächen in einer kleinen Halle sprechen nur wenige Käufer an. Eine offene Halle mit ausreichender Torhöhe, Stark­strom­an­schluss und funktionalem Büro passt dagegen für viele Branchen, vom Hand­werks­be­trieb bis zum Großhandel.

Sehr spezielle Einbauten wie Lackierkabinen oder Ma­schi­nen­fun­da­men­te schränken den Käuferkreis ein. Ob sich ein Rückbau vor dem Verkauf lohnt, hängt vom Einzelfall ab. Unsere Makler schätzen das bei der Besichtigung ein und stellen die Flä­chen­auf­tei­lung im Exposé mit Grundriss und Flächenangaben übersichtlich dar.

Betriebswohnung im Gewerbegebiet

Gerade bei in­ha­ber­ge­führ­ten Betrieben gehört zur Halle oft eine Wohnung. Im Gewerbegebiet sind solche Wohnungen aber nur ausnahmsweise zulässig, und zwar für Betriebsinhaber, Betriebsleiter sowie Aufsichts- und Be­reit­schafts­per­so­nen. Das regelt § 8 der Bau­nut­zungs­ver­ord­nung (BauNVO).²

Für den Verkauf bedeutet das: Die Wohnung ist nur für Käufer ein Pluspunkt, die dort selbst einen Betrieb führen. Ein Käufer ohne eigenen Betrieb darf sie in der Regel weder selbst bewohnen noch frei vermieten.

Im Mischgebiet ist Wohnen dagegen allgemein zulässig.³ Ist die Wohnung entsprechend genehmigt, kann sie unabhängig vom Betrieb genutzt werden und erweitert den Käuferkreis.

Zulässige Nutzung und Emissionen

Käufer und ihre Banken gleichen die Baugenehmigung mit der geplanten Nutzung ab. Dabei spielt auch die Gebietsart eine Rolle: Im Gewerbegebiet sind nur Betriebe zulässig, die die Umgebung nicht erheblich belästigen.² Betriebe mit viel Lärm, Staub oder Geruch gehören in der Regel ins Industriegebiet.⁴ Ein Schrei­ne­rei­be­trieb mit Absauganlage stellt deshalb andere Anforderungen an Lärm- und Brandschutz als ein Großhandel. Je breiter die genehmigte Nutzung und die Festsetzungen im Bebauungsplan, desto mehr Interessenten erreichen Sie.

Nutzen Sie die Halle heute anders, als sie genehmigt ist, sollten Sie das vor der Vermarktung klären, denn Banken finanzieren solche Abweichungen oft nicht mit.

Wert einer Gewerbehalle vor dem Verkauf ermitteln

Käufer von Gewerbehallen ziehen meist selbst ein. Einen Mietvertrag als Rechengrundlage gibt es deshalb selten. Unsere Sach­ver­stän­di­gen prüfen dann sowohl den Sachwert als auch den Ertrag, den die Halle bei marktüblicher Miete erzielen würde, und wählen das passende Verfahren. So erhalten Sie einen Preis, der sowohl Ihre Investitionen als auch die Sicht der Käufer berücksichtigt. Mehr zu den Verfahren lesen Sie in unserem Ratgeber zum Marktwert beim Im­mo­bi­li­en­ver­kauf.

Diese Faktoren beeinflussen den Preis Ihrer Gewerbehalle besonders stark:

Sonderfälle Investorkauf und Sale-and-Lease-back: Ist Ihre Halle vermietet, kommen auch Kapitalanleger als Käufer infrage. Für sie zählt der Ertragswert, also Miethöhe, Restlaufzeit und Bonität des Mieters. Beim Sale-and-Lease-back verkaufen Sie die Halle an einen Investor und mieten sie direkt zurück. Eine höhere Miete und eine längere Laufzeit steigern dabei den Kaufpreis, belasten aber Ihren Betrieb. Unsere Makler rechnen die Varianten mit Ihnen durch.

Steuern beim Verkauf einer Gewerbehalle aus dem Be­triebs­ver­mö­gen

Bei Gewerbehallen stellt sich meist die Frage, ob die Immobilie zum Be­triebs­ver­mö­gen gehört. Davon hängt ab, ob und in welcher Höhe der Gewinn aus dem Verkauf besteuert wird. Diese Frage sollten Sie mit Ihrem Steuerberater klären, bevor Sie den Verkauf starten.

Be­triebs­auf­spal­tung: wenn die private Halle zum Betrieb gehört

Häufig gehört die Halle dem Inhaber privat, und er vermietet sie an seine eigene GmbH. Beherrschen Sie die GmbH und ist die Halle für den Betrieb wesentlich, liegt steuerlich eine sogenannte Be­triebs­auf­spal­tung vor. Die Folge: Die Halle gilt als Be­triebs­ver­mö­gen, obwohl Sie im Grundbuch als Eigentümer eingetragen sind.

Beim Verkauf ist der Gewinn deshalb steuerpflichtig, auch wenn Sie schon länger als zehn Jahre Eigentümer der Halle sind. Endet die Be­triebs­auf­spal­tung mit dem Verkauf, kann das weitere Steuerfolgen auslösen, etwa für Ihre Anteile an der GmbH. Gerade in dieser Konstellation lohnt sich eine frühzeitige Planung.

Freibetrag und ermäßigter Steuersatz ab 55 Jahren

Geben Sie Ihren Betrieb ganz auf und sind Sie mindestens 55 Jahre alt oder dauerhaft berufsunfähig, sieht das Ein­kom­men­steu­er­ge­setz (EStG) Entlastungen vor. Auf Antrag erhalten Sie einmal im Leben einen Freibetrag von bis zu 45.000 € (§ 16 Abs. 4 EStG).⁵ Zusätzlich können Sie für den Gewinn einmalig einen ermäßigten Steuersatz beantragen (§ 34 Abs. 3 EStG).⁶

Der Freibetrag sinkt allerdings, sobald der Gewinn aus der Betriebsaufgabe 136.000 € übersteigt. Ab einem Gewinn von 181.000 € entfällt er ganz.

Beide Entlastungen setzen voraus, dass der Verkauf der Halle Teil der Betriebsaufgabe ist. Verkaufen Sie die Halle vorher separat, gilt der Gewinn in der Regel als laufender Gewinn. Der Zeitpunkt des Verkaufs spielt deshalb eine wichtige Rolle.

Ablauf beim Verkauf einer Gewerbehalle

Beim Verkauf eines Be­triebs­stand­orts laufen Immobilie, Unternehmen und Steuern parallel. Deshalb stimmen wir jeden Schritt mit Ihnen und Ihren Beratern ab:

1. Erstgespräch: Wir klären Ihre Ziele, den Zeitrahmen und ob Nachfolger, Mieter oder Steuerberater eingebunden werden müssen.
2. Besichtigung und Bewertung: Unsere Makler nehmen Halle, Büro, Außenflächen und Ge­neh­mi­gungs­la­ge auf. Unsere Sach­ver­stän­di­gen ermitteln den Angebotspreis. Bei exklusivem Maklerauftrag über 12 Monate ist das Gutachten für Sie kostenlos.
3. Exposé und Unterlagen: Wir erstellen das Exposé und stellen die Unterlagen zusammen, die Käufer und Banken anfordern.
4. Vermarktung: Wir sprechen regionale Betriebe und Investoren aus unserer Kundenkartei an. Wie offen wir den Verkauf kommunizieren, entscheiden Sie.
5. Verhandlung, Notar und Übergabe: Wir verhandeln für Sie mit dem Käufer, stimmen den Vertragsentwurf mit dem Notar ab und planen die Übergabe passend zur Räumung Ihres Betriebs.

Was unsere Makler beim Verkauf von Gewerbehallen auszeichnet

Der Verkauf eines Be­triebs­stand­orts ist für die meisten Inhaber eine einmalige Entscheidung. Deshalb haben Sie bei uns von Anfang an einen festen Ansprechpartner, der Ihre Halle, Ihren Betrieb und Ihre Pläne kennt. Er stimmt sich bei Bedarf mit Ihrem Steuerberater und Ihrem Notar ab und begleitet Sie bis zur Übergabe.

Für die Bewertung greifen unsere Makler auf mehr als 220 zertifizierte Sachverständige der Heid-Un­ter­neh­mens­grup­pe zurück. Als Gewerbemakler vermitteln wir Gewerbehallen ebenso wie andere Be­triebs­im­mo­bi­li­en bundesweit. Wie sich unsere Provision zusammensetzt, lesen Sie im Ratgeber zur Maklerprovision.

Häufige Fragen zum Verkauf einer Gewerbehalle

Viele Detailfragen zeigen sich erst, wenn der Verkauf der Gewerbehalle konkret wird. Die folgenden Antworten helfen Ihnen, typische Stolpersteine schon vorher zu erkennen.