Lagerhalle verkaufen: Makler mit Sachverstand an Ihrer Seite

Lagerhalle verkaufen: Diese Faktoren bestimmen den Preis

Beim Verkauf einer Lagerhalle treffen Sie auf zwei Käufergruppen mit un­ter­schied­li­chen Maßstäben.

• Investoren kaufen eine vermietete Halle als Kapitalanlage und rechnen mit Mieteinnahmen und Rendite.
• Unternehmen suchen Fläche für den eigenen Betrieb und achten auf Abläufe, Platz und Er­wei­te­rungs­mög­lich­kei­ten.

Welche Gruppe Sie ansprechen, entscheidet über Preis, Vermarktung und Verkaufsdauer.

Lage und Ver­kehrs­an­bin­dung

Bei Lagerhallen ist die Ver­kehrs­an­bin­dung eines der wichtigsten Preiskriterien. Unsere Makler prüfen dafür, wie schnell Lkws die nächste Autobahn, einen Güterbahnhof oder einen Hafen erreichen und ob die Zufahrt für Sattelzüge geeignet ist. Eine gute Anbindung vergrößert den Kreis möglicher Käufer und stärkt Ihre Position in der Preis­ver­hand­lung.

Auch der Bebauungsplan spielt eine Rolle. Ein Standort im Gewerbe- oder Industriegebiet erlaubt in der Regel Lkw-Verkehr und Schichtbetrieb. In Mischgebieten schränken Lärm­schutz­auf­la­gen die Nutzung dagegen oft ein, vor allem nachts.

Hallenhöhe, Bodentraglast, Tore und Rampen

Die technische Ausstattung entscheidet, wie viele Nutzer Ihre Halle ohne Umbau verwenden können. Ein zentrales Kriterium ist die lichte Höhe bis zur Unterkante Binder (UKB). Moderne Logistikhallen erreichen 10 bis 12 Meter. Darin finden fünf bis sechs Palettenebenen übereinander Platz. Eine ältere Halle mit 6 Metern UKB bietet auf derselben Grundfläche deutlich weniger Stellplätze, je nach Regalsystem oft nur etwa die Hälfte.

Ebenso wichtig ist die Bodentraglast. Für Hochregale und Staplerverkehr sind häufig 5 Tonnen pro Quadratmeter gefragt.

Unsere Makler erfassen außerdem Anzahl und Art der Tore, Überladebrücken und Rangierflächen für Sattelzüge. Auch eine Sprinkleranlage ist für viele Logistiknutzer Voraussetzung, weil sie größere Brandabschnitte und eine höhere Lagerung erlaubt.

Ver­mie­tungs­stand und Restlaufzeit

Bei vermieteten Lagerhallen bewerten Investoren vor allem den Mietvertrag. Entscheidend sind Miethöhe, Bonität des Mieters und Restlaufzeit.

Ein Vertrag mit acht Jahren Restlaufzeit und einem etablierten Logistiker ist für Käufer oft deutlich mehr wert als ein Vertrag, der in 18 Monaten endet.

Steht Ihre Halle leer, richtet sich der Verkauf vor allem an Eigennutzer. Viele Unternehmen möchten eine Lagerhalle kaufen, um unabhängig von Mietverträgen zu planen. Für sie zählen Zustand, Ausstattung und ein zeitnaher Einzug.

Viele Eigentümer kündigen ihrem Mieter vor dem Verkauf, weil sie glauben, eine leere Halle verkaufe sich besser. Das ist oft ein teurer Fehler. Rechnen Sie vorher beide Varianten durch: Ein laufender Mietvertrag mit solventem Mieter ist für Investoren häufig mehr wert als jede freie Fläche.

Ge­schäfts­füh­re­rin Katharina Heid

Wert der Lagerhalle vor dem Verkauf ermitteln

Ein realistischer Angebotspreis ist die Grundlage für einen zügigen Verkauf. Liegt der Preis zu hoch, bleibt die Halle lange am Markt und verliert an Attraktivität. Liegt er zu niedrig, verschenken Sie Geld. Deshalb ermitteln bei uns zertifizierte Sachverständige den Wert Ihrer Lagerhalle.

Die Im­mo­bi­li­en­wert­ermitt­lungs­ver­ord­nung (ImmoWertV) kennt drei Verfahren: das Vergleichswert-, das Ertragswert- und das Sach­wert­ver­fah­ren.² Welches beim Verkauf Ihrer Lagerhalle passt, zeigt diese Übersicht:

Ertragswert bei vermieteten Lagerhallen

Bei vermieteten Hallen steht der Ertrag im Mittelpunkt der Bewertung. Investoren rechnen dafür meist vereinfacht: Sie nehmen den Reinertrag, also die Jahresmiete abzüglich der Kosten, die der Eigentümer nicht auf den Mieter umlegen kann. Diesen Betrag teilen sie durch die Rendite, die sie für Standort und Risiko erwarten.

Schon kleine Unterschiede bei der Rendite verändern den Kaufpreis um mehrere Hunderttausend Euro. Unsere beiden Bei­spiel­sze­na­ri­en:

• Lange Miet­ver­trags­lauf­zeit, solventer Mieter: Die Einnahmen sind gut planbar. Käufer akzeptieren deshalb eine niedrigere Rendite von beispielsweise 6 Prozent und zahlen einen höheren Preis.
• Mietvertrag endet bald: Es drohen Leerstand, Kosten für die Neuvermietung oder eine niedrigere Anschlussmiete. Als Ausgleich für dieses Risiko verlangen Käufer beispielsweise 7 Prozent Rendite. Bei gleichen Einnahmen zahlen sie deshalb weniger.

Unsere Sach­ver­stän­di­gen gehen beim Er­trags­wert­ver­fah­ren nach ImmoWertV genauer vor. Sie berücksichtigen zusätzlich den Lie­gen­schafts­zins­satz des örtlichen Gut­ach­ter­aus­schus­ses, die Rest­nut­zungs­dau­er des Gebäudes und ob­jekt­spe­zi­fi­sche Besonderheiten. So erhalten Sie einen Wert, der auch der Prüfung durch professionelle Käufer standhält.

Sachwert und Vergleichswert bei eigengenutzten Hallen

Nutzen Sie Ihre Halle selbst, fehlt ein Mietvertrag als Rechengrundlage. Hier greift das Sach­wert­ver­fah­ren: Es setzt beim Bodenwert und bei den Her­stel­lungs­kos­ten des Gebäudes an, berücksichtigt die Al­ters­wert­min­de­rung und passt das Ergebnis an die regionale Marktlage an. Ergänzend lohnt der Blick auf die Miete, denn auch Unternehmen wägen den Kauf gegen die Alternative Mieten ab.

Das Ver­gleichs­wert­ver­fah­ren liefert vor allem den Wert Ihres Grundstücks. Für das Gebäude ist es nur in Märkten mit regelmäßigen Hallenverkäufen aussagekräftig.

Ablauf beim Lagerhallen-Verkauf in 6 Schritten

Der Verkauf einer Lagerhalle dauert erfahrungsgemäß drei bis neun Monate. Den größten Einfluss auf die Dauer haben die Vollständigkeit der Unterlagen und die Prüfung durch den Käufer. So begleiten wir Sie vom ersten Gespräch bis zum Notartermin:

1. Erstgespräch und Besichtigung: Unsere Makler nehmen Halle, Technik, Außenflächen und Miet­ver­hält­nis­se vor Ort auf.
2. Bewertung: Unsere Sach­ver­stän­di­gen ermitteln einen marktgerechten Angebotspreis. Bei exklusivem Maklerauftrag über 12 Monate ist das Gutachten für Sie kostenlos.
3. Unterlagen und Exposé: Wir stellen die Ver­kaufs­un­ter­la­gen zusammen und erstellen das Exposé mit allen Kennzahlen, die Käufer erwarten.
4. Vermarktung: Wir sprechen geprüfte Investoren und Unternehmen aus unserer Kundenkartei an. Auf Wunsch bieten wir Ihre Halle zunächst diskret off-market an, danach auch über reich­wei­ten­star­ke Portale.
5. Besichtigungen und Prüfung: Ernsthafte Interessenten prüfen die Unterlagen in einem digitalen Datenraum. Wir beantworten Rückfragen und koordinieren die Termine.
6. Kaufvertrag und Notartermin: Wir verhandeln für Sie mit dem Käufer, stimmen den Vertragsentwurf mit dem Notar ab und begleiten die Übergabe.

Unterlagen und rechtliche Punkte beim Verkauf einer Lagerhalle

Käufer gewerblicher Hallen prüfen gründlicher als Käufer von Wohnungen. Viele lassen vor dem Kauf eine technische und rechtliche Prüfung durchführen, die sogenannte Due Diligence. Mit vollständigen Unterlagen verkürzen Sie diese Phase und stärken Ihre Position in der Verhandlung.

Diese Unterlagen braucht der Käufer

Käufer von Lagerhallen fordern diese Dokumente in der Regel an. Je früher sie vorliegen, desto schneller verläuft die Prüfung.

Altlasten, Baugenehmigung und Nutzungsart

Bei Hallen mit gewerblicher Vorgeschichte fragen Käufer fast immer nach Altlasten. Eine Auskunft aus dem Alt­las­ten­ka­tas­ter der Unteren Bo­den­schutz­be­hör­de schafft hier schnell Klarheit. Bekannte Belastungen sollten Sie offenlegen. Bei arglistigem Verschweigen schützt Sie auch ein vertraglicher Haf­tungs­aus­schluss nicht (§ 444 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB)).³

Prüfen Sie vor dem Verkauf außerdem, ob Ihre Halle so genutzt wird, wie sie genehmigt ist. Käufer und ihre Banken gleichen die Baugenehmigung mit der tatsächlichen Nutzung ab. Wird in einer als Lager genehmigten Halle heute produziert, kann dafür eine eigene Genehmigung nötig sein. Fehlt sie, führt das in der Verhandlung meist zu einem Preisabschlag.

Sie haben zwei Möglichkeiten: Sie beantragen die Nut­zungs­än­de­rung vor dem Verkauf, oder Sie legen die Abweichung offen und berücksichtigen sie im Preis. Was sich für Ihre Halle mehr lohnt, hängt davon ab, welche Auflagen etwa beim Brandschutz oder bei den Stellplätzen hinzukommen. Das klären wir mit Fachleuten aus unserem Haus vor dem Ver­mark­tungs­start.

Umgekehrt ist eine Genehmigung, die mehrere Nutzungen abdeckt, ein Ver­kaufs­ar­gu­ment: Sie öffnet Ihre Halle für Käufer aus Logistik, Handel und Produktion.

Energieausweis bei Lagerhallen

Beim Verkauf müssen Sie dem Käufer grundsätzlich einen Energieausweis vorlegen. Das Ge­bäu­de­mo­der­ni­sie­rungs­ge­setz (GModG) gilt aber nur für Gebäude, die unter Einsatz von Energie beheizt oder gekühlt werden (§ 2 GModG).⁴

Ausgenommen sind unter anderem Betriebsgebäude, die auf weniger als 12 °C beheizt werden. Für eine unbeheizte Lagerhalle brauchen Sie deshalb häufig keinen Energieausweis. Kühlhallen und beheizte Büro- oder Sozialtrakte sind dagegen in der Regel aus­weis­pflich­tig. Unsere Energieberater prüfen vor dem Ver­mark­tungs­start, welche Pflichten für Ihr Objekt gelten.

Sonderfälle beim Verkauf einer Lagerhalle

Neben dem klassischen Verkauf gibt es drei Konstellationen, die besondere Vorbereitung brauchen: den Verkauf mit anschließender Rückmiete, den Mitverkauf von Ausstattung und den diskreten Verkauf ohne öffentliches Inserat.

Sale-and-Lease-back: Halle verkaufen und weiter nutzen

Beim Sale-and-Lease-back verkaufen Sie Ihre Halle an einen Investor und mieten sie direkt zurück. Ihr Unternehmen erhält Kapital, behält aber seinen Standort. Für Investoren ist das Modell attraktiv, weil sie vom ersten Tag an Mieteinnahmen haben.

Dabei kommt es auf drei Punkte an:

• Laufzeit: Der Mietvertrag sollte zu Ihrer Un­ter­neh­mens­pla­nung passen. Eine lange Laufzeit gibt Ihnen Pla­nungs­si­cher­heit und erhöht zugleich den Kaufpreis.
• Miethöhe: Eine höhere Miete steigert den Verkaufserlös, belastet Ihr Unternehmen aber über die gesamte Laufzeit.
• Bonität: Da Ihr Unternehmen Mieter wird, prüft der Investor dessen wirtschaftliche Stabilität. Sie beeinflusst die Rendite, die er verlangt, und damit den Preis.

Inventar, Regale und Hallenkran mitverkaufen

Beim Verkauf einer Lagerhalle stellt sich oft die Frage, was mit der Ausstattung passiert. Je nach Objekt und vereinbartem Verkaufsumfang beziehen wir vorhandenes Inventar und betriebliche Ausstattung in die Vermarktung ein. Fest integrierte Hallenkräne bleiben in der Regel im Objekt. Bei Regalanlagen oder Fördertechnik kommt es darauf an, ob der Käufer sie weiterverwenden möchte.

Off-Market-Verkauf: diskret an geprüfte Käufer

Nicht jeder Eigentümer möchte seine Halle öffentlich im Portal sehen, etwa wenn Mitarbeiter, Mieter oder Wettbewerber noch nichts erfahren sollen. Unsere Makler bieten Ihre Lagerhalle auf Wunsch zunächst ausgewählten Interessenten aus unserer Kundenkartei an. Diese erhalten anfangs ein anonymisiertes Kurzexposé und erst nach einer Ver­trau­lich­keits­ver­ein­ba­rung alle Details.

Ein diskreter Verkauf erreicht weniger Interessenten als eine offene Vermarktung. Deshalb besprechen wir mit Ihnen vorab einen Zeitrahmen. Führt die Ansprache bis dahin nicht zum Ziel, lohnt es sich, an den offenen Markt zu gehen.

Was unsere Makler beim Verkauf von Lagerhallen auszeichnet

Unsere Makler arbeiten mit über 220 zertifizierten Sach­ver­stän­di­gen der Heid-Un­ter­neh­mens­grup­pe zusammen. Bewertung und Vermarktung kommen bei uns aus einer Hand. Fragen zu Statik, Altlasten oder Energieausweis klären wir mit den passenden Fachleuten aus dem eigenen Haus.

Für Ge­wer­be­im­mo­bi­li­en kennen wir beide Käufergruppen: Investoren, die auf Rendite und Mietvertrag schauen, und Unternehmen, die eine Halle für den eigenen Betrieb suchen. Als Gewerbemakler vermitteln wir Hallen bundesweit, auch off market. Was unsere Makler kosten, erklären wir transparent in unserem Ratgeber zur Maklerprovision.

Häufige Fragen zum Verkauf einer Lagerhalle

Steuern, Mietvertrag, Verkaufsdauer: Diese Fragen stellen uns Eigentümer von Lagerhallen am häufigsten, bevor sie verkaufen.