Herrenhaus kaufen: Historische Immobilien finden

Worauf sollten Sie beim Kauf eines Herrenhauses achten?

Herrenhäuser gibt es in Deutschland seit dem 16. Jahrhundert. Die Bauwerke dienten im Gegensatz zu Schlössern und Burgen weniger der Verteidigung oder Sicherheit des Adels, sondern eher der Verwaltung von Ländereien. Herrenhäuser waren das Zentrum eines land­wirt­schaft­li­chen Betriebes und hatten meist angrenzende Gebäude, wie Ställe, Scheunen oder Speicher. Da im Herrenhaus vor allem adelige Gutsherren lebten, standen die herausragende Architektur, aber auch der Wohnkomfort immer im Fokus. Wenn Sie ein Herrenhaus kaufen möchten, sollten Sie sich allerdings nicht nur die Optik genau anschauen.

Lage und Grundstück

Da Herrenhäuser zumeist an die Verwaltung von land­wirt­schaft­li­chen Betrieben geknüpft waren, waren sie zu Bauzeiten eher abgelegen. Das ist heute nicht mehr immer der Fall. Dennoch sollten Sie sich die Lage genau anschauen, egal ob Sie selbst hier wohnen, das Herrenhaus vermieten oder gewerblich nutzen möchten. Eine gute Erreichbarkeit mit verschiedenen Verkehrsmitteln kann von Vorteil für Ihre Pläne sein. Außerdem sollten Sie auch das Grundstück genau betrachten. Die Größe, weitere Gebäude und gegebenenfalls Außenanlagen sollten in einem genauso guten Zustand sein wie das Herrenhaus selbst.

Unsere zertifizierte Sachverständige und Ge­schäfts­füh­re­rin Katharina Heid nimmt die Lage der Immobilie im Video unter die Lupe:

Zustand des Herrenhauses

Heute noch erhaltene Herrenhäuser stammen aus dem 16. bis frühen 20. Jahrhundert. Sie sind meist über 100 Jahre oder sogar noch deutlich älter. Sie sollten daher einen genauen Blick auf die Bausubstanz werfen, im besten Fall mit einem Sach­ver­stän­di­gen. Nehmen Sie auch die Haustechnik und die generelle Ausstattung des Gebäudes in Augenschein und lassen Sie sich Nachweise über bisher getätigte Sanierungen sowie In­stand­hal­tungs­maß­nah­men zeigen. Es gilt hierbei, den Sa­nie­rungs­be­darf des Gebäudes realistisch einschätzen zu können.

Denkmalschutz

Viele Herrenhäuser stehen unter Denkmalschutz. Ist das bei einer Immobilie, die Sie besichtigen, der Fall, muss der derzeitige Eigentümer Sie darüber informieren. Denk­mal­ge­schütz­te Gebäude kommen mit einer In­stand­hal­tungs­pflicht, der Sie im Falle eines Kaufs nachkommen müssen. Damit gehen hohe Kosten, aber auch ein zeitlicher Aufwand einher, denn jede Baumaßnahme muss vom Landesamt für Denkmalpflege genehmigt werden. Zudem sind die Vorgaben für Umbau und Sanierung mitunter sehr streng, sodass Sie nur wenige oder keine gestalterischen Spielräume haben. Allerdings kommt die Pflicht auch mit Vergünstigungen: Wohnen Sie selbst im Herrenhaus, können Sie 90 Prozent der Kosten über zehn Jahre von der Einkommensteuer absetzen.¹ Vermieten Sie es, sind es sogar 100 Prozent über zwölf Jahre.²

Nutzung

Sie wissen vermutlich bereits, wie Sie ein Herrenhaus nutzen möchten. Grundsätzlich sind in den Gebäuden alle Nutzungen denkbar. Sie können das Herrenhaus privat, gewerblich oder kombiniert nutzen. Nicht alle Gebäude sind jedoch dafür geeignet, und nicht immer lässt die Architektur jede Nutzung zu. Daher sollten Sie vorab wissen, wonach Sie konkret suchen, um nur Immobilien in Betracht zu ziehen, die entsprechend nutzbar sind.

Ein Herrenhaus ist eine besondere Immobilie, bei der der erste Eindruck allein nicht ausreicht. Wer ein solches Gebäude kaufen möchte, sollte vor allem Bausubstanz, Nut­zungs­mög­lich­kei­ten und langfristige Kosten genau prüfen.

Ge­schäfts­füh­re­rin Katharina Heid

Was kostet ein Herrenhaus?

Eine pauschale Angabe zum Preis eines Herrenhauses ist nicht möglich, da die Preise sehr unterschiedlich sein können. Immerhin handelt es sich nicht nur um eine Immobilie, die einen Qua­drat­me­ter­preis hat, sondern um ein Gebäude mit historischem Wert. Nicht nur die Lage und die Größe sind hier für den Preis ausschlaggebend, sondern vor allem der bauliche Zustand. Der kann bei historischen Bauten sehr unterschiedlich ausfallen. So gibt es Gebäude, die sehr gut gepflegt sind und nur wenige In­stand­set­zungs­maß­nah­men benötigen, und andere, die eine komplette Sanierung brauchen, bevor sie genutzt werden können. Gut erhaltene, gepflegte Herrenhäuser sind entsprechend teurer, während Gebäude mit Baumängeln im Preis deutlich günstiger sind. In diesem Fall müssen Sie allerdings ein hohes Budget für Instandsetzung einplanen, besonders wenn es sich um ein denk­mal­ge­schütz­tes Gebäude handelt.

Welche Kosten entstehen zusätzlich?

Ihr Budget für den Kauf eines Herrenhauses sollte nicht nur den Kaufpreis und die üblichen Nebenkosten berücksichtigen. Da es sich häufig um große und historische Gebäude handelt, können auch für Sanierung, Instandhaltung und Unterhalt erhebliche Kosten entstehen.

Diese Kosten kommen auf Sie zu:

• Kaufpreis
• Grund­er­werb­steu­er: je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises.³
• Notar- und Grundbuchkosten: richten sich nach dem Gerichts- und No­tar­kos­ten­ge­setz (GNotKG) und machen meist etwa 1 bis 1,5 Prozent des Kaufpreises aus.⁴
• Eintragung im Grundbuch: etwa 0,5 Prozent des Kaufpreises.⁴
• gegebenenfalls Maklerprovision, zuzüglich Mehrwertsteuer
• Sanierungs- und Mo­der­ni­sie­rungs­kos­ten
• laufende Instandhaltungs- und Betriebskosten

So läuft der Kauf eines Herrenhauses ab

Wenn Sie ein Herrenhaus kaufen möchten, sollten Sie sich ausreichend Zeit für die Suche und Prüfung der Immobilie nehmen. Gerade bei historischen Gebäuden gibt es einige Besonderheiten zu berücksichtigen. Der Kauf lässt sich dabei in fünf Schritte unterteilen:

1. Herrenhaus suchen: Legen Sie fest, welche Anforderungen Ihr Herrenhaus erfüllen soll. Dazu gehören unter anderem Lage, Größe, Grundstück, Preis und geplante Nutzung.

2. Immobilie prüfen: Prüfen Sie das Herrenhaus, das Grundstück, die Bausubstanz und die vorhandenen Unterlagen. Bei historischen Immobilien kann ein Sach­ver­stän­di­ger dabei helfen, den Zustand und möglichen Sa­nie­rungs­be­darf realistisch einzuschätzen.

3. Finanzierung klären: Berücksichtigen Sie neben dem Kaufpreis auch Kaufnebenkosten sowie mögliche Sanierungs- und Mo­der­ni­sie­rungs­kos­ten. Klären Sie die Finanzierung möglichst vor der Kauf­ent­schei­dung.

4. Kaufpreis verhandeln: Wenn alle wichtigen Informationen vorliegen, können Sie ein Kaufangebot abgeben und den Kaufpreis sowie weitere Konditionen mit dem Verkäufer verhandeln.

5. Kaufvertrag und Übergabe: Sind sich beide Seiten einig, wird der Kaufvertrag notariell beurkundet.⁵ Nach der Kauf­preis­zah­lung⁶ und Erfüllung der vereinbarten Voraussetzungen kann das Herrenhaus übergeben werden.