Gutshaus kaufen: Historische Immobilien finden und kaufen
Gutshäuser gehören zu der Reihe der besonders interessanten Immobilien. Besonders viele historische Gutsanlagen finden sich im Nordosten Deutschlands: Mecklenburg-Vorpommern zählt bundesweit die meisten erhaltenen Gutshäuser, Herrenhäuser und Schlösser, mehr als 2.000 an der Zahl.¹ Sie locken mit historischer und kultureller Bedeutung und architektonischen Besonderheiten. Ein Gutshaus begeistert mit einem ganz besonderen Charme. Wenn Sie auf der Suche sind und ein Gutshaus kaufen möchten, sollten Sie allerdings wissen, was auf Sie zukommt: Die Gebäude sind 150 oder mehr Jahre alt und benötigen besondere Pflege und Instandhaltungsmaßnahmen. Nicht zuletzt verursacht der Denkmalschutz häufig hohe Kosten, ermöglicht aber auch eine hohe Ersparnis bei der Einkommensteuer. Passende Objekte finden Sie bei uns abseits öffentlicher Angebote im Off-Market-Bereich.
Ihre Vorteile mit einem spezialisierten Immobilienmakler
Kompetente Betreuung
Unsere Makler unterstützen Sie rund um Kauf & Verkauf sämtlicher Immobilienarten.
Kundenkartei
Wir verfügen über Kontakte zu geprüften Interessenten, für die Ihr Objekt infrage kommen könnte.
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Bei uns erhalten Sie geballte Inhouse-Kompetenz rund um die Vermarktung und Bewertung Ihrer Immobilie.
Komplettservice bis zum Notar
Wir begleiten Sie und Ihr Objekt vom Exposé über Besichtigungen bis zur Unterschrift unter den Vertrag.
Persönliche Ansprechpartner
Sie wissen jederzeit, wer für Ihre Immobilie verantwortlich ist: Wir setzen auf Persönlichkeit statt Anonymität.
Das Wichtigste in Kürze
- Passendes Gutshaus: Wenn Sie ein Gutshaus kaufen möchten, sollten Sie genau wissen, wofür Sie es nutzen möchten. Denn darauf basieren auch die Kriterien für die Auswahl passender Objekte.
- Kaufpreis einschätzen: Bei einer besonderen Immobilie wie einem Gutshaus ist der Preis schwer einzuschätzen. Ziehen Sie einen Gutachter zu Rate, um sich belegen zu lassen, dass der Kaufpreis angemessen ist.
- Zustand und Bausubstanz prüfen: Da Gutshäuser mehrere Hundert Jahre alt sein können, sollten Sie unbedingt die Bausubstanz und den gesamten Zustand des Gebäudes prüfen. Laien und Makler sind selten vertraut genug mit verborgenen Mängeln. Unsere Makler mit Sachverstand greifen auf Wunsch gerne auf die Expertise der Gutachter bei uns im Unternehmen zurück.
- Denkmalschutz berücksichtigen: Der Denkmalschutz bietet Vor- und Nachteile, verursacht aber auch hohe Kosten für die Instandhaltung und vorgeschriebene Baumaßnahmen.
- Kaufnebenkosten und Sanierung: Planen Sie bei einem so alten Gebäude nicht nur den Kaufpreis, sondern auch Nebenkosten und Kosten für die Sanierung großzügig ein.
Worauf sollten Sie beim Kauf eines Gutshauses achten?
Wenn Sie sich auf die Suche nach einem Gutshaus oder Landguts begeben, sollten Sie zuerst Ihre Anforderungen definieren. Diese richten sich vor allem auch danach, wie Sie das Gutshaus nutzen möchten. Anschließend sollten Sie auf die folgenden Punkte achten.
Lage und Grundstück
Schauen Sie sich die Lage und das Umfeld ganz genau an. Wer beispielsweise an Feriengäste vermieten möchte, sollte sicherstellen, dass das Gutshaus gut erreichbar ist und Waren des täglichen Bedarfs in der Nähe erhältlich sind. Auch Parkplätze vor Ort sind in diesem Fall ein Muss.
Die Grundstücksgröße spielt ebenfalls eine Rolle. Gibt es beispielsweise Parkanlagen oder Gärten um das Gutshaus herum, bieten diese weitere Nutzungsmöglichkeiten. Beides wirkt sich auf den Wert der Immobilie und damit auf den Kaufpreis aus.
Unsere zertifizierte Sachverständige und Geschäftsführerin Katharina Heid nimmt die Lage der Immobilie im Video unter die Lupe:
Zustand und Bausubstanz
Heute noch erhaltene Gutshäuser stammen meist aus dem 19. Jahrhundert. Es gibt allerdings auch deutlich ältere Bauten aus dem 17. Jahrhundert. Deshalb ist es besonders wichtig, den Bauzustand zu prüfen und schon vorab zu wissen, wie hoch der Sanierungsbedarf ist. Schauen Sie sich die Unterlagen zur Bausubstanz, bereits getätigte Sanierungen und das Gebäude mit einem Sachverständigen an. Er weiß, wo er nach Mängeln suchen muss, und kann den Zustand realistisch einschätzen.
Was bei anderen Immobilien selbstverständlich ist, ist bei Gutshäusern und anderen historischen Gebäuden nicht immer vorhanden: Lassen Sie sich bei der Besichtigung die Haustechnik und Sanitärbereiche genau zeigen.
Größe und Ausstattung
Je nachdem, was Sie geplant haben, sollten Sie hier prüfen, ob Wohn- und Nutzfläche Ihren Kriterien entsprechen. Passt die Raumaufteilung zu Ihren Vorstellungen? Sind die Räume technisch so ausgestattet oder angebunden, wie Sie es sich vorstellen?
Häufig gehören auch historische Ausstattungsgegenstände dazu, die den Innenräumen des Gutshauses einen besonderen Charme verleihen. Prüfen Sie hier, ob es sich um Originale handelt. Zuletzt sollten Sie auch Nebengebäude und Außenanlagen auf den Prüfstand stellen. Denn auch wenn das Hauptgebäude tadellos aussieht, muss das nicht bedeuten, dass es mit den Nebengelassen genauso aussieht.
Denkmalschutz
Viele Gutshäuser stehen unter Denkmalschutz. Dieser Umstand schreckt manche Interessenten ab, für andere ist er aus steuerlichen Gründen eher ein Magnet. Denn damit gehen Pflichten und natürlich auch Kosten einher. Ist das Gutshaus denkmalgeschützt, müssen Eigentümer es nach gesetzlich vorgeschriebenen Richtlinien erhalten und dafür auch die Kosten tragen.² Dabei haben Sie kaum Spielraum bei der Gestaltung, da oftmals historisch korrekte Farben und Materialien verwendet werden müssen.
Hier besteht allerdings ein Unterschied: Handelt es sich um ein Einzeldenkmal, müssen auch die Innenräume entsprechend des Denkmalschutzes gepflegt werden. Besteht nur ein Ensembleschutz, steht lediglich der Erhalt der historischen Fassade an.
Baumaßnahmen müssen immer vom Amt für Denkmalschutz genehmigt werden. Das kann die Arbeiten erheblich verzögern.
Allerdings bietet ein denkmalgeschütztes Objekt auch Vorteile: Vermieten Sie das Gebäude, können Sie die Kosten für begünstigte Baumaßnahmen im Jahr der Herstellung und in den folgenden sieben Jahren mit bis zu 9 Prozent und in den folgenden vier Jahren mit bis zu 7 Prozent jährlich von der Einkommensteuer absetzen. In Summe also bis zu 100 Prozent der begünstigten Kosten über zwölf Jahre.³ Zusätzlich gibt es Förderungen für Baumaßnahmen.⁴ Bewohnen Sie das Gutshaus selbst, können Sie die begünstigten Kosten über 10 Jahre mit jeweils bis zu 9 Prozent geltend machen, also insgesamt bis zu 90 Prozent.
Mögliche Nutzung
Grundsätzlich wird bei Landgütern nach privater, gewerblicher und Mischnutzung unterschieden. Sie haben also verschiedene Möglichkeiten, ein Gutshaus zu nutzen. Möglich sind beispielsweise die folgenden Nutzungen:
- privates Wohnen
- Mehrgenerationenwohnen
- Hotel/Pension
- Gastronomie
- Veranstaltungen
- kulturelle Nutzung
Wichtig ist allerdings, dass es baurechtlich und gegebenenfalls denkmalrechtlich zulässig ist, das Gebäude so zu nutzen. Sicher wissen Sie schon vor der Suche, wie Sie die Immobilie nutzen wollen. Fragen Sie den Verkäufer und unsere Gastromakler, Makler mit Sachverstand sowie Hotelmakler, wofür die Immobilien, die Ihnen gefallen, genutzt werden dürfen, bevor Sie das Gutshaus kaufen.
Lesetipp: Sie interessieren sich für historische Immobilien? Dann lesen Sie mehr zum Thema Burgen und Schlösser kaufen, Herrenhaus kaufen, Gutshaus verkaufen, Schloss verkaufen oder Burg verkaufen.
Bei uns erhalten Sie gebündelte Kompetenz unter einem Dach: langjähriges und aktuelles Fachwissen rund um historische Immobilien und deren Kauf, gepaart mit praxiserprobtem Know-how von zertifizierten Sachverständigen, Energieberatern und Maklern. Lassen Sie sich unverbindlich zum Kauf Ihres Gutshauses beraten.
Was kostet der Kauf eines Gutshauses?
Die Preise für Gutshäuser schwanken stark, weshalb es nicht möglich ist, einen pauschalen Quadratmeterpreis anzugeben. Es gibt mehrere Faktoren, die den Preis beeinflussen. Setzen Sie sich vorab einen Budgetrahmen, der für Sie stemmbar ist, und berücksichtigen Sie auch die Kosten, die für Instandhaltung und -setzung sowie den Unterhalt des Gebäudes zu tätigen sind.
Diese Faktoren beeinflussen den Kaufpreis:
- Lage
- Grundstück samt Zuschnitt
- Größe
- Bausubstanz
- Ausstattung
- Denkmalschutz
- Nutzungsmöglichkeiten
Beim Kauf eines Gutshauses sollten Interessenten nicht nur den Kaufpreis im Blick haben. Gerade bei historischen Gebäuden können Sanierung, Instandhaltung und laufender Unterhalt einen erheblichen Teil der Gesamtkosten ausmachen.
Geschäftsführerin Katharina Heid
Die weiteren Kosten beim Gutshauskauf
Ihr Budget für den Kauf eines Gutshauses sollte nicht nur den Kaufpreis und übliche Nebenkosten großzügig berücksichtigen. Denn bei einem alten Gebäude, das vielleicht sogar unter Denkmalschutz steht, ist es notwendig, den Rahmen etwas höher anzusetzen.
Diese Kosten kommen auf Sie zu:
- Grunderwerbsteuer, je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises.⁵
- Notar- und Grundbuchkosten, richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) und machen meist 1 bis 1,5 Prozent des Kaufpreises aus.⁶
- Eintragung im Grundbuch, kostet etwa 0,5 Prozent des Kaufpreises.⁶
- gegebenenfalls Maklerprovision, zuzüglich Mehrwertsteuer
- Restaurierungs-, Sanierungs- und Modernisierungskosten betragen gerne mal das Zehnfache des Kaufpreises.⁷
- laufende Instandhaltungs- und Betriebskosten
Achtung: Gerade bei historischen Gutshäusern sollten Käufer neben dem Kaufpreis ausreichend Budget für Instandhaltung und mögliche Sanierungen einplanen. Und auch der Unterhalt ist nicht billig: Heizkosten und die Versorgung mit Wasser und Strom in allen Teilen des Gebäudes schlagen ebenfalls jährlich mit einer hohen Summe zu Buche.
So läuft der Kauf eines Gutshauses ab
Gerade bei historischen Immobilien ist es wichtig, nicht nur den Kaufpreis, sondern auch Zustand, Nutzungsmöglichkeiten und mögliche Folgekosten zu prüfen. Der eigentliche Kauf des Gutshauses lässt sich in fünf Schritte unterteilen:
1. Gutshaus suchen: Legen Sie zunächst fest, welche Anforderungen Ihr Gutshaus erfüllen soll. Entscheidend sind unter anderem Lage, Größe, Grundstück, Preis und geplante Nutzung.
2. Immobilie prüfen: Haben Sie ein passendes Objekt gefunden, sollten Sie das Gutshaus, das Grundstück und die vorhandenen Unterlagen genau prüfen. Bei der Beurteilung von Bausubstanz und Sanierungsbedarf kann ein Sachverständiger unterstützen.
3. Finanzierung klären: Planen Sie neben dem Kaufpreis auch Kaufnebenkosten sowie mögliche Sanierungs- und Modernisierungskosten ein. Klären Sie die Finanzierung möglichst vor der Abgabe eines Kaufangebots.
4. Kaufpreis verhandeln: Sind alle wichtigen Informationen geprüft und ist die Finanzierung gesichert, können Sie ein Kaufangebot abgeben. Je nach Zustand und Nachfrage besteht dabei auch Spielraum für Verhandlungen.
5. Kaufvertrag und Übergabe: Sind sich Käufer und Verkäufer einig, wird der Kaufvertrag notariell beurkundet. Nach Erfüllung der vereinbarten Voraussetzungen und der Kaufpreiszahlung kann das Gutshaus schließlich übergeben werden.
Je nach Objekt und Umfang der erforderlichen Prüfungen kann der Kauf eines Gutshauses mehrere Monate dauern.
So begleitet Sie Heid Immobilienmakler beim Kauf Ihres Gutshauses
Sie möchten ein Gutshaus kaufen und suchen nach einer passenden historischen Immobilie? Unser Makler mit Sachverstand unterstützt Sie bei der Suche nach geeigneten Objekten und begleitet Sie auf Wunsch durch den gesamten Kaufprozess. Dabei berücksichtigen wir Ihre Vorstellungen und Anforderungen an Lage, Größe, Zustand und Nutzung.
Unsere Leistungen
- Auswahl passender Gutshäuser
- Individuelle Beratung
- Organisation und Begleitung von Besichtigungen
- Bereitstellung relevanter Objektunterlagen
- Unterstützung bei der Kaufpreisverhandlung
- Koordination mit weiteren Beteiligten
- Begleitung bis zum Notartermin
- Unterstützung bei der Übergabe
Sie möchten ein Gutshaus kaufen?
Sie haben konkrete Vorstellungen von Ihrem zukünftigen Gutshaus oder suchen noch nach dem passenden Objekt? Lassen Sie sich persönlich beraten und besprechen Sie Ihre Wünsche mit unseren Maklern.
Häufige Fragen zum Gutshauserwerb
Hier finden Sie Antworten auf die wichtigsten Fragen rund um den Kauf eines Gutshauses.
Wie viel kostet mich ein Gutshaus?
Die Preisspannen sind bei Gutshäusern sehr groß und es lässt sich keine pauschale Angabe zum Preis machen. Gutshäuser, die sanierungsbedürftig sind, werden zu niedrigeren Preisen angeboten als Immobilien in tadellosem Zustand. Auch die Lage entscheidet: Ist das Gutshaus abgelegen, ist es günstiger als ein zentral gelegenes Gebäude. Parkanlagen oder ein großer Garten beeinflussen den Preis zudem maßgeblich.
Wo kann ich ein Gutshaus kaufen?
Über Anzeigen im Internet finden Sie bereits eine Auswahl an Gutshäusern. Allerdings ist die Beauftragung eines Maklers in diesem Fall deutlich sinnvoller. Er kann gezielt nach Immobilien in Ihrem Umfeld und nach Ihren Wünschen suchen – auf Wunsch auch abseits öffentlicher Angebote im Off-Market-Bereich.
Kann ich ein Gutshaus privat oder gewerblich nutzen?
Es kommt auf die Immobilie an, aber meist ist mindestens eine der beiden Nutzungen möglich. Wenn Sie bereits wissen, wie Sie das Gutshaus nutzen möchten, sollten Sie gezielt nach Immobilien suchen, die gewerblich oder privat nutzbar sind. Es ist durchaus auch möglich, eine Nutzungsänderung zu beantragen. Der Prozess ist aber deutlich einfacher, wenn Sie gezielt nach Immobilien suchen, die zu Ihren Nutzungsplänen passen. Unsere Makler unterstützen Sie gern dabei.
Was muss ich beim Kauf eines denkmalgeschützten Gutshauses beachten?
Beim Kauf eines denkmalgeschützten Gutshauses sollten Sie ganz genau auf Bausubstanz, getätigte Investitionen des Verkäufers und Mängel achten. Denn wenn Sie eine Immobilie mit Denkmalschutz übernehmen, haben Sie die Pflicht, diese zu erhalten.² Das kann nicht nur wegen der Größe viel Geld kosten, sondern auch wegen der Vorschriften, die damit einhergehen. Sie können meist nur sehr eingeschränkt über Material und Farbgebung entscheiden und müssen jede Baumaßnahme beantragen. Allerdings können Sie für Maßnahmen auch Förderungen in Anspruch nehmen, und wenn Sie die Immobilie vermieten, können Sie die begünstigten Kosten wie beschrieben über zwölf Jahre bis zu 100 Prozent von der Einkommensteuer absetzen.³
Wie lange dauert es, bis ich ein Gutshaus gekauft habe?
Eine pauschale Dauer lässt sich nicht angeben, da sie stark vom Zustand des Gutshauses, dem Prüfungsaufwand und der Finanzierung abhängt. Rechnen Sie allein für die Prüfung von Immobilie und Unterlagen sowie die Klärung der Finanzierung mit mehreren Wochen bis Monaten. Bei denkmalgeschützten Objekten kann es zusätzlich dauern, bis alle Fragen zu Auflagen und möglichen Sanierungsmaßnahmen geklärt sind. Insgesamt sollten Sie für den gesamten Kaufprozess mehrere Monate einplanen.
¹ Historische Häuser: Gutshäuser und Herrenhäuser in Mecklenburg-Vorpommern (Abruf: 18.9.2026)
² Denkmalschutzgesetz Nordrhein-Westfalen – § 7 Erhaltung von Denkmälern (Abruf: 20.8.2026) (beispielhaft, Regelung variiert je nach Bundesland)
³ Einkommensteuergesetzt: § 7i EStG – Erhöhte Absetzungen bei Baudenkmalen (Abruf: 20.8.2026)
⁴ Deutsche Stiftung Denkmalschutz: Denkmale erhalten (Abruf: 20.8.2026)
⁵ Bundesfinanzministerium: Steuern von A bis Z – Grunderwerbsteuer (Abruf: 20.8.2026)
⁶ Anlage 2 GNotKG – Gebührentabelle für Notar- und Grundbuchkosten (Abruf: 20.8.2026)
⁷ Castle Collector: How Much Does It Really Cost To Own A Castle? (Stand: 11.02.2026)
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