Burgen und Schlösser kaufen: Historische Immobilien finden

Burg oder Schloss: Was ist der Unterschied?

Der Haupt­un­ter­schied zwischen Burgen und Schlössern ist der Zweck. Während Burgen vor allem zu Ver­tei­di­gungs­zwe­cken gebaut wurden, dienten Schlösser eher der Repräsentation. Den Unterschied können Sie in vielen Fällen heute noch sehr deutlich sehen: Dicke Mauern, Wallanlagen und eine insgesamt massive Bauweise lassen eine Burg erkennen. Ist die Gestaltung des Baus verspielter, prunkvoller und luxuriöser, haben Sie ein Schloss vor sich. Wer eine Burg kaufen möchte, sollte sich also eher auf wehrhafte Architektur als auf verspielten Prunk einstellen.

Burgen wurden insbesondere zwischen dem 6. und dem 15. Jahrhundert erbaut und dienten nicht nur der Abwehr von Feinden, sondern waren echte Mehrzweckbauten. Hier wurde gelebt, verwaltet, regiert, und natürlich hatten auch Burgen bereits eine repräsentative Funktion.

Mit dem 15. Jahrhundert änderte sich das. Es begann die Epoche der Schlösser, in denen vor allem die Optik im Vordergrund stand. Monarchen und Adelige ließen sich prunkvolle Bauten errichten, die sich gegenseitig an Eleganz übertreffen sollten. Es gibt übrigens durchaus noch ehemalige Burgen, die zu Schlössern umgebaut wurden.

Dabei legten die Herrschenden nicht nur Augenmerk auf die Bauwerke an sich, sondern auch auf die Grundstücke drum herum: Große Parkanlagen erweiterten den Prunk auch nach außen. Sehr gut zu sehen ist das heute zum Beispiel noch in Potsdam im und rund um das Schloss Sanssouci.

Innerhalb dieser groben Einteilung gibt es zudem ganz un­ter­schied­li­che Burgentypen, die sich nach ihrer ursprünglichen Funktion unterscheiden lassen: Trutzburgen dienten allein der Verteidigung bzw. Belagerung, Ordensburgen waren Sitze geistlicher Ritterorden, Zollburgen sicherten Handelswege und Einnahmen, und eine Pfalz diente Königen als temporäre Residenz. Solche Besonderheiten können auch für die heutige Nutzung und den kulturellen Wert einer Immobilie eine Rolle spielen.

Burgen und Schlösser kaufen: Worauf sollten Sie achten?

Historische Immobilien dieser Art begeistern vor allem mit ihrem besonderen Charme und ihrer ausgefallenen Architektur. Allerdings ist das nicht das einzige Kriterium, auf das Sie schauen sollten, wenn Sie Burgen und Schlösser kaufen möchten. Die folgenden Dinge sind wichtig.

Lage und Grundstück

Wenn Sie darüber nachdenken, ein Schloss oder eine Burg zu kaufen, ist es sinnvoll, sich ein Bild vom Umfeld zu machen. Denn viele noch erhältliche Immobilien dieser Art sind eher abgelegen und damit schwer zu erreichen. Je nachdem, welchen Plan Sie für die Nutzung verfolgen, spielt die Anreise für Sie persönlich, für Mitarbeiter oder Gäste eine große Rolle.

Schauen Sie deshalb, ob die Burg oder das Schloss mit den öffentlichen Verkehrsmitteln oder über eine gute Zufahrt mit dem Auto erreichbar ist. Gegebenenfalls gibt es auch weitere touristische Ziele oder Attraktionen in der Nähe. Das ist besonders von Vorteil, wenn Sie das Schloss beispielsweise an Feriengäste vermieten möchten.

Natürlich ist nicht nur das Schloss oder die Burg selbst für solche Zwecke wichtig, sondern auch das Grundstück selbst. Schauen Sie sich das Anwesen genau an, prüfen Sie den Zustand von Parkanlagen und Nebengebäuden.

Zustand der historischen Bausubstanz

Bis Anfang des 20. Jahrhunderts wurden Schlösser in Deutschland gebaut. Entsprechende Immobilien sind also üblicherweise deutlich mehr als 100 Jahre alt. Haben Sie eine Burg im Blick, sind es dann sogar 600 oder mehr Jahre, die das Bauwerk bereits der Witterung trotzt. Besonders relevant ist in diesem Fall natürlich, in welchem Zustand sich das Gebäude befindet und wie es um die Bausubstanz bestellt ist.

Als Käufer sollten Sie mindestens auf Gutachten bestehen oder gegebenenfalls selbst einen Gutachter mit Expertise in Denk­mal­im­mo­bi­li­en zu Rate ziehen. Dieser sollte sich das Mauerwerk, Dach und Fassade sowie die Fenster anschauen, immer unter Be­rück­sich­ti­gung des Alters und der Bauweise. Ganz besonders wichtig ist es, auf Schäden und Mängel zu achten. So sammelt sich häufig Feuchtigkeit in Gemäuern, die für Schimmel sorgt.

Fragen Sie beim Verkäufer eine Aufstellung der bereits durchgeführten Sanierungen und Baumaßnahmen an, um einen Überblick darüber zu bekommen, wie gut das Gebäude in den vergangenen Jahren gepflegt wurde. Lassen Sie sich außerdem Daten zur und eine Einweisung in die vorhandene Haustechnik geben.

Denkmalschutz

Viele Burgen und Schlösser in Deutschland stehen unter Denkmalschutz. Bei historischen Anlagen wie Burgen und Schlössern ist es sogar eher die Ausnahme, dass kein Denkmalschutz vorliegt. Der Verkäufer hat eine Pflicht zur Offenlegung, er muss Sie also darüber informieren, dass sein Objekt unter Denkmalschutz steht.² Nicht immer sind alle Teile der Immobilie geschützt, deshalb hilft es, ganz genau nachzufragen. Mit dem Denkmalschutz gehen verschiedene Vorgaben für die Sanierung und den Umbau einher. An- und Umbauten sind meist nur mit Genehmigungen möglich. Allerdings gibt es für die Sanierung und Instandhaltung auch Förderungen und Steuervorteile.

Nut­zungs­mög­lich­kei­ten

Burgen und Schlösser bieten sich für die gewerbliche Nutzung an und sind daher unter anderem für Menschen interessant, die die Räume für Gastronomie oder Hotellerie nutzen möchten. Unser Hotelmakler unterstützt Sie gern, wenn Sie ein Hotel kaufen möchten. Spielen Sie mit dem Gedanken, Ihr Schloss als Unterkunft für die Nacht zu vermieten, prüfen Sie genau, welche Nut­zungs­mög­lich­kei­ten rechtlich erlaubt sind. Die Preise pro Nacht dürfen salzig sein. So kostet die Übernachtung im irischen Dromoland Castle 1.800 Euro.⁷

Grundsätzlich denkbar sind:

• privates Wohnen (nicht empfehlenswert)
• Fe­ri­en­ver­mie­tung
• Hotel/Pension
• Gastronomie
• Veranstaltungen
• kulturelle Nutzung
• Büro/Gewerbe
• Kombination mehrerer Nutzungen

Allerdings ist nicht jede Nutzung bei jedem Objekt möglich. Fragen Sie gezielt nach, wie das Schloss oder die Burg bisher genutzt wurde und welche Art der Nutzung rechtlich erlaubt ist. Wurde die Immobilie beispielsweise bisher privat bewohnt und Sie möchten das mit einer gewerblichen Nutzung kombinieren, müssen Sie also vorab herausfinden, ob eine Nut­zungs­än­de­rung möglich ist. Diese Auskunft erhalten Sie bei der örtlich zuständigen Bau­auf­sichts­be­hör­de beziehungsweise dem Bauamt Ihrer Gemeinde, bei der Sie die Nut­zungs­än­de­rung im Zweifel auch beantragen müssen.³

Nebengebäude und Außenanlagen

Beim Erwerb einer Burg oder eines Schlosses warten nicht nur das Hauptgebäude und wunderschöne Gärten, sondern meist ein ganzes Ensemble an Bauwerken auf Sie und Ihren Einsatz. Dazu gehören außerdem häufig:

• Wirt­schafts­ge­bäu­de
• Stallungen
• Türme
• Torhäuser
• Remisen
• Kapellen
• Mauern und Be­fes­ti­gungs­an­la­gen
• Unterirdische Gänge und Gewölbe

Es gibt also deutlich mehr zu besichtigen und zu prüfen als nur das Hauptgebäude. Makler mit Sachverstand und einem Faible für Burgen und Schlösser wissen, worauf sie schauen müssen, um den Zustand dieser Nebengebäude und Außenanlagen zu bewerten.

Was kostet eine Burg oder ein Schloss?

Keine Burg gleicht der anderen, und kein Schloss ist mit weiteren Gebäuden dieser Art vergleichbar. Das gilt auch für den Preis. Eine pauschale Preisangabe ist kaum möglich. Das liegt einerseits daran, dass nur wenige Schlösser und Burgen im Jahr verkauft werden und es dementsprechend nur eine dünne Datenlage gibt. Zudem reicht ein Qua­drat­me­ter­preis hier kaum aus, um den gesamten Wert der Anlage zu fassen. Dieser liegt bei Schlössern in Österreich bei knapp 4.500 €/m² im Schnitt, in der Schweiz bei happigen 16.000 €/m².⁷

Denn auch die Lage, Größe, historische Bedeutung und der Zustand haben hier einen großen Einfluss auf den Wert und damit den Preis. Zudem spielen die das Gebäude umgebenden Parkanlagen und Gärten eine Rolle. Grundsätzlich gilt: Gut erhaltene Gebäude und Grundstücke sind meist kostspieliger als verfallenere Schlösser und Burgen mit ungepflegten Gärten. Der Kauf einer Ruine mag preislich attraktiv sein, zieht aber natürlich hohe Sa­nie­rungs­kos­ten nach sich. Diese sind meist sogar verpflichtend. Collector gibt die Re­no­vie­rungs­kos­ten für deutsche Schlösser mit 1.200 bis 3.500 €/m² an.⁸ Der reine Kauf eines Schlosses Castle ist mit Blick auf den Geldbeutel der günstigste Teil für angehende Schlossherren.

Ein Beispiel aus der Praxis zeigt, wie groß diese Spanne sein kann: Schloss Tucheim in Sachsen-Anhalt wurde für 175.000 Euro angeboten, allerdings steht es seit über zehn Jahren leer. Der vermittelnde Makler rechnet mit einer notwendigen Investition im Mil­lio­nen­be­reich, unter anderem für Heizung und Elektrik/Strom.⁴

Ausgewählte Trans­ak­ti­ons­prei­se für Schlösser und Burgen aus den vergangenen Jahren haben wir in nachfolgender Tabelle zu­sam­men­ge­tra­gen:

Schloss Weigersdorf wurde per Auktion versteigert; das Startangebot lag bei nur 49.000 Euro.¹⁰  Die Stiftung Strahlenburg hat dank einer Spendensammlung die Strahlenburg im Rhein-Neckar-Kreis vom privaten Eigentümer gekauft. Der Kaufpreis bewegt sich zwischen 2,2 und 2,5 Millionen Euro.¹¹ Während die Strahlenburg nun in Bürgerhand liegt, hat ein Im­mo­bi­li­en­in­ves­tor mit seiner Firma bei Schloss Rapoltenkirchen in Nie­der­ös­ter­reich für 5,5 Millionen Euro zugeschlagen.¹² Offensichtlich zu billig abgegeben hat die Erzdiözese Wien ihr Bildungshaus Großrußbach. Verkauft für 700.000 Euro, stand das Schloss zwei Jahre später bereits für den achtfachen Preis wieder zum Verkauf.¹³ Unklar ist der tatsächliche Kaufpreis für die seit einem Jahrzehnt leerstehende Burg Marquartstein im Chiemgau. Das Höchstgebot bei einer Zwangs­ver­stei­ge­rung lag bei 4,6 Millionen Euro, der Zuschlag wurde jedoch nicht vollzogen.¹⁴ 

Welche Kosten entstehen zusätzlich?

Neben dem Preis für die Immobilie selbst fallen weitere Kosten an, wenn Sie Burgen und Schlösser kaufen. Dazu zählen Steuern, Unterhalt, aber auch Notarkosten. Diese Ausgaben sollten Sie zusätzlich im Budget berücksichtigen:

• Grund­er­werb­steu­er je nach Bundesland
• Notar- und Grundbuchkosten
• gegebenenfalls Maklerprovision
• Sanierungs- und Mo­der­ni­sie­rungs­kos­ten
• Kosten für denkmalgerechte Instandsetzung
• laufende Instandhaltungs- und Betriebskosten
• Heiz- und Energiekosten
• Kosten für große Grundstücke und Außenanlagen
• gegebenenfalls Kosten für Nebengebäude

Katharina Heid, zertifizierte Sachverständige und Ge­schäfts­füh­re­rin der Heid Im­mo­bi­li­en­mak­ler, erklärt im Video, wie sich die Sanierung von denk­mal­ge­schütz­ten Gebäuden wie Burgen und Schlössern finanziell lohnt.

Burgen und Schlösser kaufen: So läuft der Kauf ab

Wenn Sie eine Burg oder ein Schloss kaufen möchten, sollten Sie sich ausreichend Zeit für die Suche und Prüfung der Immobilie nehmen. Gerade bei historischen Gebäuden gibt es einige Besonderheiten zu berücksichtigen. Der Kauf lässt sich dabei in fünf Schritte unterteilen:

1. Burg oder Schloss suchen: Legen Sie zunächst fest, welche Anforderungen Ihre Wunschimmobilie erfüllen soll. Dazu gehören unter anderem die gewünschte Region, Größe und Grund­stücks­flä­che, der Zustand und Ihr Budget. Auch die geplante Nutzung sollten Sie bereits vor der Suche festlegen. So können Sie gezielt nach Objekten suchen, die zu Ihren Vorstellungen passen, egal ob Sie eine Burg kaufen oder ein Schloss erwerben möchten.

2. Immobilie und Unterlagen prüfen: Haben Sie eine passende Burg oder ein passendes Schloss gefunden, sollten Sie die Immobilie und die dazugehörigen Unterlagen genau prüfen. Neben der Bausubstanz und dem Zustand von Haupt- und Nebengebäuden sollten Sie sich über den Denkmalschutz, das Grundstück und die bestehende Nutzung informieren. Auch Grundbuchauszug, Bauunterlagen und Nachweise über bereits durchgeführte Sanierungen liefern oft wichtige Informationen. Bei historischen Immobilien kann ein Sach­ver­stän­di­ger dabei helfen, den Zustand und möglichen Sa­nie­rungs­be­darf realistisch einzuschätzen.

3. Finanzierung klären: Berücksichtigen Sie bei der Finanzierung nicht nur den Kaufpreis. Auch Kaufnebenkosten, mögliche Sanierungs- und Mo­der­ni­sie­rungs­kos­ten sowie die laufenden Kosten für die Immobilie und das Grundstück sollten in Ihre Kalkulation einfließen. Gerade bei großen historischen Gebäuden kann der finanzielle Aufwand für Instandhaltung und Betrieb erheblich sein.

4. Kaufpreis verhandeln: Wenn Sie alle wichtigen Informationen zum Objekt vorliegen haben, können Sie ein Kaufangebot abgeben und den Kaufpreis mit dem Verkäufer verhandeln. Dabei sollten insbesondere der Zustand der Immobilie, der Sa­nie­rungs­be­darf, die Ausstattung und die Größe des Grundstücks eine Rolle bei der Preisbildung spielen.

5. Kaufvertrag und Übergabe: Sind sich beide Seiten über den Kaufpreis und die weiteren Konditionen einig, wird der Kaufvertrag notariell beurkundet. Nach der Kauf­preis­zah­lung und Erfüllung der vereinbarten Voraussetzungen erfolgt die Ei­gen­tums­über­tra­gung. Anschließend kann die Burg oder das Schloss an Sie als neuer Eigentümer übergeben werden.

So begleitet Sie Heid Im­mo­bi­li­en­mak­ler beim Kauf

Sie möchten eine Burg oder ein Schloss kaufen und suchen nach einer au­ßer­ge­wöhn­li­chen historischen Immobilie? Unsere Im­mo­bi­li­en­mak­ler unterstützen Sie bei der Suche nach passenden Objekten und begleitet Sie auf Wunsch durch den gesamten Kaufprozess. Dabei berücksichtigen wir Ihre individuellen Vorstellungen und Anforderungen an Lage, Größe, Zustand und Nutzung.

Unsere Leistungen:

• Passende Burgen und Schlösser finden
• Individuelle Beratung
• Organisation und Begleitung von Besichtigungen
• Prüfung relevanter Ob­jekt­un­ter­la­gen
• Auf Wunsch professionelle Begutachtung und Wertermittlung durch unsere zertifizierten Sach­ver­stän­di­gung
• Unterstützung bei der Kauf­preis­ver­hand­lung
• Begleitung bis zum Notartermin
• Unterstützung bei der Übergabe

Sie haben bereits konkrete Vorstellungen oder sind noch auf der Suche nach der passenden Burg oder dem passenden Schloss? Lassen Sie sich persönlich beraten und besprechen Sie Ihre Wünsche mit unseren Maklern mit Sachverstand. Wir unterstützten auch Eigentümer, die sich von Ihrer historischen Immobilie trennen, beim

• Verkauf eines Gutshauses,
• Verkauf eines Herrenhauses,
• Verkauf einer Burg,
• Verkauf eines Schlosses oder
• Verkauf eines Hotels.