Hotel verkaufen: So gelingt der Verkauf Ihrer Hotelimmobilie
Ihr Hotel ist mehr als eine Immobilie. Dahinter steht ein ganzer Betrieb mit Personal, Verträgen und Gästen, die Ihr Haus schätzen. Bevor Sie Ihr Hotel verkaufen, sollten Sie entscheiden, ob Sie die Immobilie samt Wirtschaftsgütern verkaufen und einen sogenannten Asset Deal eingehen oder ob Sie einen Share Deal bevorzugen und lediglich Geschäftsanteile verkaufen. Beim Asset Deal fällt immer Grunderwerbsteuer an. Entscheiden Sie sich für den Share Deal, können Sie sich die Steuer sparen. Allerdings nur, wenn weniger als 90 Prozent der Anteile innerhalb von zehn Jahren auf neue Gesellschafter übergehen.¹ Unsere Makler begleiten Sie bei beiden Wegen von der Suche nach geeigneten Käufern bis zum Kaufabschluss.
Ihre Vorteile beim Verkauf eines Hotels
Immobilien-Expertise
Bei uns erhalten Sie geballte Inhouse-Kompetenz rund um die Vermarktung und Bewertung Ihrer Immobilie.
Professionelle Preisfindung
Wir erstellen eine realistische und marktorientierte Bewertung, um die Immobilie zeitnah zu veräußern.
Komplettservice bis zum Notar
Wir begleiten Sie und Ihr Objekt vom Exposé über Besichtigungen bis zur Unterschrift unter den Vertrag.
Klare Strategie zur Vermittlung
Jede Immobilie wird individuell positioniert, mit sauberer Abstimmung der Vermarktung auf Zielgruppe und Preis.
Persönliche Ansprechpartner
Sie wissen jederzeit, wer für Ihre Immobilie verantwortlich ist: Wir setzen auf Persönlichkeit statt Anonymität.
Das Wichtigste in Kürze
- Verkaufsstruktur festlegen: Entscheiden Sie, ob der Verkauf als Asset Deal oder Share Deal erfolgt. Das beeinflusst Steuern, Haftung und den Übergang bestehender Verträge.
- Kennzahlen professionell aufbereiten: Informationen zu RevPAR, Auslastung und den Gewinn- und Verlustrechnungen überzeugen Käufer mehr als die Sternekategorie.
- Personal frühzeitig mitdenken: Bei einem Betriebsübergang gehen Arbeitsverhältnisse nach § 613a Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) automatisch über, Mitarbeiter haben dabei ein Widerspruchsrecht.2
- Diskretion wahren: Unsere Hotelmakler sprechen Interessenten diskret und direkt an und geben sensible Geschäftszahlen erst nach Unterzeichnung einer Vertraulichkeitsvereinbarung heraus.
- Käufergruppen kennen: Nicht jedes Objekt ist für Einzelinvestoren, Hotelketten und Betreibergesellschaften gleichermaßen interessant. Die passende Ansprache macht den Unterschied.
- Hotelart beachten: Käufer prüfen bei Boardinghouse, Wellnesshotel oder Kurhotel unterschiedliche Punkte. Bereiten Sie die passenden Nachweise vor.
Hotelverkauf: Asset Deal oder Share Deal?
Wie bereits erwähnt ist ein Hotel nicht einfach eine normale Immobilie. Meistens hängt ein ganzer Betrieb am Objekt, der beim Verkauf berücksichtigt werden muss. Eine wichtige Frage vor dem Verkaufsprozess lautet daher: Was verkaufen Sie konkret? Soll der Verkauf ein Asset Deal oder ein Share Deal sein?
Der Share Deal spart Grunderwerbsteuer nur, wenn weniger als 90 Prozent der Anteile wechseln, und der Käufer übernimmt dann auch die Altrisiken der Gesellschaft. Beim Asset Deal wählt er die Wirtschaftsgüter gezielt aus, zahlt aber Grunderwerbsteuer.
Geschäftsführerin Katharina Heid
Asset Deal
Bei einem Asset Deal werden die einzelnen Wirtschaftsgüter des Hotels verkauft: Immobilie, Inventar und weitere Vermögenswerte, die Käufer und Verkäufer gezielt festlegen. Anders als oft angenommen beginnt der Betrieb dabei nicht automatisch neu: Handelt es sich um einen Betriebsübergang, gehen die Arbeitsverhältnisse kraft Gesetzes auf den Käufer über.² Näheres dazu finden Sie weiter unten im Abschnitt „Was passiert mit dem Personal?“. Laufende Verträge mit Dritten gehen dagegen nicht automatisch mit über, hierfür braucht es meistens die Zustimmung der jeweiligen Vertragspartner. Da die Immobilie den Eigentümer wechselt, fällt beim Asset Deal Grunderwerbsteuer an.
Auch wenn Käufer bestimmte Wirtschaftsgüter gezielt auswählen können, entfällt die Haftung für Altverbindlichkeiten nicht automatisch: Wird der Betrieb unter der bisherigen Firma fortgeführt, haftet der Käufer nach § 25 Handelsgesetzbuch (HGB) grundsätzlich auch für Altschulden, und für Betriebssteuern aus dem laufenden und dem vorangegangenen Kalenderjahr kann eine Haftung nach § 75 Abgabenordnung (AO) entstehen.³ Ein vertraglicher Haftungsausschluss ist möglich, wirkt gegenüber Dritten aber nur, wenn er im Handelsregister eingetragen oder bekannt gemacht wird.
Ein Asset Deal kann auch genutzt werden, um ein schlecht laufendes Unternehmen zu sanieren: Verkaufen Sie beispielsweise nicht die gesamte Hotelimmobilie, sondern gezielt nur bestimmte Wirtschaftsgüter, kann das zusätzliche Liquidität für den verbleibenden Betrieb schaffen.
Share Deal
Bei einem Share Deal steht nicht die Hotelimmobilie im Vordergrund des Verkaufs, sondern die Betreibergesellschaft, die das Hotel hält. Wird sie komplett oder in Teilen verkauft, übernimmt der Käufer damit auch laufende Verträge, Mitarbeiter und Gästebeziehungen, ohne dass sich am rechtlichen Arbeitgeber etwas ändert. Grunderwerbsteuer fällt beim Share Deal seit einer Gesetzesreform 2021 nur noch dann nicht an, wenn ein Alt-Gesellschafter mindestens 10,1 Prozent der Anteile länger als zehn Jahre hält. Gehen 90 Prozent oder mehr der Anteile innerhalb von zehn Jahren an einen Käufer über, wird die Steuer ebenfalls fällig.¹
Gut zu wissen: Der Verkauf von Gesellschaftsanteilen bei einem Share Deal löst meistens keine Umsatzsteuer aus: Das reine Halten von Anteilen gilt nicht als unternehmerische Tätigkeit, und hilfsweise befreit § 4 Abs. 8 f Umsatzsteuergesetz (UStG) den Verkauf.⁴ Beim Asset Deal fällt Umsatzsteuer ebenfalls meistens nicht an, wenn eine sogenannte Geschäftsveräußerung im Ganzen nach § 1 Abs. 1a UStG vorliegt, der Käufer den Betrieb also fortführt.
Was passiert mit dem Personal?
Jedes Hotel hat Angestellte, und als Eigentümer ist Ihnen vermutlich wichtig, wie es mit den Arbeitsverhältnissen weitergeht, wenn Sie das Hotel oder die Hotelimmobilie verkaufen. Auch darüber entscheidet die Wahl zwischen Asset Deal und Share Deal.
Entscheiden Sie sich für einen Share Deal, ändert sich für Ihre Mitarbeiter nichts, denn rechtlich gesehen bleibt der Arbeitgeber derselbe, wenn lediglich der Eigentümer der Gesellschaft wechselt.
Bei einem Asset Deal, der eine Betriebsübernahme einschließt, gehen die Arbeitsverhältnisse nach § 613a BGB mit allen Rechten und Pflichten automatisch auf den Käufer über.
Wichtig: Bei einem Betriebsübergang im Rahmen eines Asset Deals müssen Sie oder der Käufer Ihre Mitarbeiter vor dem Übergang in Textform informieren. Die Mitteilung muss unter anderem Zeitpunkt und Grund des Übergangs sowie die rechtlichen, wirtschaftlichen und sozialen Folgen für die Belegschaft nennen. Ihre Mitarbeiter können innerhalb eines Monats schriftlich widersprechen. Dann geht das Arbeitsverhältnis nicht auf den Käufer über und bleibt bei Ihnen bestehen. Fällt Ihr Betrieb weg, droht den Widersprechenden allerdings eine betriebsbedingte Kündigung.⁵
So ermitteln wir den Wert Ihres Hotels
Für die Wertermittlung kommen verschiedene Verfahren infrage, das Sachwert- und das Vergleichswertverfahren werden jedoch eher selten genutzt. In der Praxis wird der Wert zumeist über das Ertragswertverfahren ermittelt, gesetzlich geregelt in §§ 27 ff. Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV).⁶
Damit die Ertragswertmethode einen realistischen Marktwert liefert, ist vor allem eine gut aufbereitete Datengrundlage wichtig. Dazu gehören:
- Mehrjährige Gewinn- und Verlustrechnungen
- RevPAR- und Auslastungsentwicklung der letzten Jahre
- Pachtverträge und Lieferantenverträge
- Auflistung eines gegebenenfalls vorhandenen Investitionsstaus
Unsere Makler mit Sachverstand wissen, auf welche Daten es ankommt, und begleiten Sie gern bei der Zusammenstellung der Unterlagen. Wir übernehmen für Sie die Wertermittlung Ihres Hotels und helfen Ihnen dabei, einen marktgerechten Preis festzulegen.
Diese Käufer gibt es für Hotelimmobilien
Wer als Käufer für Ihr Hotel infrage kommt, richtet sich unter anderem nach der Wirtschaftlichkeit, der Lage und der Größe Ihres Betriebs. Zwar gibt es eine Reihe verschiedener Kaufinteressenten, doch nicht für jeden ist Ihr Objekt gleichermaßen interessant.
- Einzelinvestoren und Privatpersonen: Diese Käufer interessieren sich oft für kleinere, individuell geführte Häuser. Sie planen meist, das Hotel für den Start in die Selbstständigkeit zu kaufen und den Betrieb weiterzuführen.
- Hotelketten und Betreibergesellschaften: Sie suchen Objekte, die sich in das bestehende Konzept der Kette gut einbetten lassen. Das bedeutet, dass sie mit einer klaren Strategie vorgehen und genau prüfen, ob der Betrieb in die Reihe der bestehenden Häuser passt.
- Projektentwickler: Ein Hotel muss nicht zwingend ein Hotel bleiben. Das Gebäude an sich kann auch für Projektentwickler interessant sein, die eine Umnutzung planen. Für sie ist besonders interessant, welche Nutzungsformen die Chance auf eine Genehmigung haben.
Welche Hotelart verkaufen Sie? Das prüfen Käufer
Interessenten legen je nach Hotelart Wert auf unterschiedliche Punkte. Wenn Sie Ihre Hotelimmobilie verkaufen, ist es daher wichtig zu wissen, welche Nachweise für Ihren Fall und die Zielgruppe wichtig sind.
| Hotelart | Vorbereitung des Verkaufs |
|---|---|
| Bed & Breakfast | Zeigen Sie, wie der Betrieb organisiert ist und zu welchem Grad sein Erfolg von Ihrer persönlichen Mitarbeit abhängt. Dokumentierte Abläufe, ein eingespieltes Team und nachvollziehbare Geschäftszahlen erleichtern Käufern die Einschätzung. Bestehen Marken-, Franchise- oder Pachtverträge, legen Sie deren Konditionen und die Voraussetzungen für eine Fortführung offen. |
| Boardinghouse | Legen Sie die Baugenehmigung und gegebenenfalls genehmigte Nutzungsänderungen vor. Käufer prüfen, ob das bestehende Betriebskonzept einschließlich Aufenthaltsdauer und Serviceangebot von der genehmigten Nutzung gedeckt ist. Die Bezeichnung „Boardinghouse“ allein gibt darüber keine Auskunft.⁷ |
| Businesshotel | Schlüsseln Sie auf, welchen Anteil Firmenkunden an Übernachtungen und Umsatz haben und wie stark der Betrieb von einzelnen Unternehmen abhängt. Legen Sie bestehende Rahmenverträge mit Laufzeiten und Konditionen vor. Zeigen Sie außerdem, wie sich Auslastung und Zimmererlöse zwischen Werktagen und Wochenenden unterscheiden. |
| Hostel | Dokumentieren Sie die genehmigte Bettenzahl und die Auslastung. Stellen Sie außerdem die für das Objekt erforderlichen Brandschutzunterlagen und Prüfberichte zusammen. Käufer interessieren sich insbesondere für Rettungswege, die zulässige Belegung und mögliche Kosten für noch ausstehende Maßnahmen. |
| Kurhotel | Dokumentieren Sie den aktuellen Anerkennungsstatus des Standorts als Heilbad oder Kurort sowie bekannte Auflagen oder anstehende Überprüfungen. Zeigen Sie außerdem, welche Bedeutung Kurgäste für den Betrieb haben und welche Kooperationen mit Kur- und Therapieeinrichtungen bestehen.⁸ |
| Serviced Apartments | Weisen Sie nach, welche Nutzung genehmigt ist und ob das bestehende Vermietungs- und Servicekonzept davon gedeckt ist. Legen Sie die Eigentums- und Betreiberstruktur sowie relevante Miet-, Pacht- oder Betreiberverträge offen. Bei aufgeteiltem Wohnungseigentum sind zusätzlich die Teilungserklärung und mögliche Nutzungsbeschränkungen wichtig. |
| Strandhotel | Strandhotels sind innerhalb der Saison üblicherweise ausgebucht. Wichtig ist, dass Ihr Haus auch außerhalb des Sommers eine gute Auslastung hat.
Stellen Sie Auslastung und Zimmererlöse im Jahresverlauf dar, damit Käufer die Saisonabhängigkeit beurteilen können. Dokumentieren Sie den Gebäudezustand, durchgeführte Instandhaltungen und absehbare Investitionen. An Küstenstandorten sind zudem mögliche Schäden durch Salzluft und Sturm sowie der Versicherungsschutz einschließlich relevanter Ausschlüsse von Interesse. |
| Wellnesshotel | Dokumentieren Sie Zustand, Wartung und Betriebskosten der Wellnessanlagen, insbesondere von Schwimmbecken, Wasseraufbereitung, Lüftung und Haustechnik. Halten Sie bei vorhandenen Schwimm- oder Badebecken aktuelle Wasseruntersuchungen und Unterlagen zu behördlichen Kontrollen bereit. Zeigen Sie außerdem, welche Reparaturen oder Modernisierungen anstehen.
Badewasser in Gewerbebetrieben muss gesundheitlich unbedenklich sein und wird vom Gesundheitsamt überwacht.⁹ |
Weitere Hotelarten wie Stadthotel, Familienhotel oder Landhotel finden Sie in der Übersicht unserer Hotelmakler. Unsere Hotelmakler prüfen mit Ihnen vorab, welche Nachweise Käufer bei Ihrer Hotelart erwarten.
Diskretion beim Verkaufsprozess
Gerade bei laufenden Betrieben ist vielen Verkäufern Diskretion besonders wichtig, damit weder Mitarbeiter noch Gäste vorzeitig vom geplanten Verkauf erfahren. Statt einer öffentlichen Vermarktung sprechen unsere Hotelmakler mögliche Interessenten gezielt und persönlich an und geben wichtige Informationen zum Hotel erst nach Unterzeichnung einer Vertraulichkeitsvereinbarung heraus. So erfahren Gäste und Personal erst zum passenden Zeitpunkt vom Verkauf.
So läuft der Verkauf eines Hotels ab
Unsere Makler begleiten Sie vom Erstgespräch bis zur Übergabe. Eine pauschale Dauer lässt sich nicht nennen, denn sie hängt von Objekt, Verkaufsstruktur und Käuferinteresse ab.
1. Erstgespräch: Sie schildern uns Ihr Anliegen, wir beraten Sie zu Asset Deal und Share Deal und den nächsten Schritten.
2. Wertermittlung: Gemeinsam stellen wir die wirtschaftliche Datengrundlage zusammen und ermitteln den Wert Ihres Hotels über das Ertragswertverfahren.
3. Verkaufsstrategie: Wir legen fest, ob ein Asset Deal oder ein Share Deal sinnvoller ist, klären den Verkaufsumfang samt Inventar und betrieblicher Ausstattung und bereiten einen Datenraum für Interessenten vor.
4. Diskrete Käufersuche: Wir sprechen gezielt passende Interessenten an, ohne Ihren Betrieb öffentlich auszuschreiben.
5. Besichtigung: Wir stellen Ihnen die Interessenten vor und vereinbaren Besichtigungen, die wir auf Wunsch auch für Sie durchführen.
6. Vertragsverhandlung: Wir unterstützen Sie bei den Verhandlungen zum Kaufvertrag, im besten Fall gemeinsam mit einem Anwalt für Gesellschafts- und Immobilienrecht.
7. Notartermin und Übergabe: Beim Notartermin unterzeichnen Sie den Kaufvertrag, anschließend begleiten wir Sie zur Übergabe.
Bei uns erhalten Sie gebündelte Kompetenz unter einem Dach: Langjähriges und aktuelles Fachwissen rund um Hotelimmobilien und deren Verkauf, gepaart mit praxiserprobtem Know-how von zertifizierten Sachverständigen und spezialisierten Hotelmaklern.
Entscheiden Sie sich für einen exklusiven Maklerauftrag mit einer Laufzeit von mindestens einem Jahr, erhalten Sie bei Heid ein kostenloses Kurzgutachten Ihres Objekts.
So begleitet Sie Heid Immobilienmakler beim Verkauf Ihrer Hotelimmobilie
Sie möchten Ihr Hotel verkaufen und suchen einen erfahrenen Ansprechpartner für den gesamten Prozess? Wir unterstützen Sie bei Bewertung, Vermarktung und Käufersuche und begleiten Sie bis zum erfolgreichen Abschluss. Das zeichnet unsere Hotelmakler aus:
- Bewertung von Immobilie und Betrieb: Unsere Sachverständigen ermitteln den Wert Ihres Hotels über das Ertragswertverfahren und berücksichtigen Kennzahlen wie RevPAR und Auslastung.
- Verkaufsstrategie nach Ihrer Struktur: Wir stimmen Vermarktung und Unterlagen auf Asset Deal oder Share Deal ab und erstellen hochwertige Exposés.
- Diskrete Off-Market-Vermarktung: Wir bieten Ihr Hotel auf Wunsch ohne öffentliche Inserate an und prüfen Interessenten, bevor sensible Zahlen den Datenraum verlassen.
- Begleitung bis zum Notar: Wir organisieren Besichtigungstermine, unterstützen Sie bei den Kaufpreisverhandlungen und begleiten Sie bis zum Vertragsabschluss.
Lassen Sie sich persönlich beraten und besprechen Sie mit uns die Möglichkeiten für den Verkauf Ihrer Hotelimmobilie.
Das ist wichtig, um ein Hotel erfolgreich zu verkaufen
Beim Hotelverkauf kommt es zuallererst darauf an, die richtige Verkaufsstruktur festzulegen: Soll es ein Share Deal oder ein Asset Deal sein? Außerdem ist eine gute Datengrundlage wichtig, um den Wert des Hotels mit der Ertragswertmethode zu ermitteln. Gerade bei laufenden Betrieben spielt Diskretion eine wichtige Rolle: Unsere Makler sprechen gezielt passende Interessenten an, sodass Gäste und Personal nicht vorzeitig vom geplanten Verkauf erfahren. Ob Boardinghouse, Wellnesshotel oder Kurhotel: Bereiten Sie die Nachweise Ihrer Hotelart früh vor. Planen Sie stattdessen, ein Hotel zu erwerben, lesen Sie mehr dazu unter Hotel kaufen.
Häufige Fragen an unsere Hotelmakler
In diesem Abschnitt geben unsere Hotelmakler getreu des Mottos „Wissen, das verkauft“ Antworten auf oft gestellte Fragen von Interessenten, die ein Hotel verkaufen oder kaufen möchten. Für ein persönliches Gespräch erreichen Sie uns unter 0158 – 884 916 68.
Wie viel ist mein Hotel wert?
Eine pauschale Antwort darauf lässt sich nicht geben, da der konkrete Wert nur mit Blick auf die Wirtschaftszahlen ermittelt werden kann. Dazu kommt das Ertragswertverfahren zum Einsatz, bei dem unter anderem Gewinn- und Verlustrechnungen, die RevPAR- und Auslastungsentwicklung der letzten Jahre, Pachtverträge und ein etwaiger Investitionsstau berücksichtigt werden.
Was ist für mich der Unterschied zwischen Asset Deal und Share Deal?
Beim Asset Deal verkaufen Sie einzelne Wirtschaftsgüter des Hotels, etwa die Immobilie und das Inventar. Beim Share Deal verkaufen Sie stattdessen die Anteile an der Gesellschaft, die das Hotel hält. Der Betrieb als solcher bleibt dabei unverändert bestehen und wechselt nur den Eigentümer. Welche Variante sich besser eignet, hängt unter anderem von steuerlichen und arbeitsrechtlichen Fragen ab, die wir gemeinsam mit Ihnen klären.
Was passiert mit meinen Mitarbeitern beim Verkauf des Hotels?
Bei einem Asset Deal, der den ganzen Betrieb einschließt, gehen die Arbeitsverträge Ihrer Mitarbeiter an den neuen Eigentümer über. Sie müssen diese allerdings frühzeitig schriftlich informieren, da ein Widerspruchsrecht besteht. Bei einem Share Deal ändert sich am Arbeitgeber rechtlich nichts.
Kann ich mein Hotel diskret verkaufen, ohne dass die Belegschaft vorzeitig davon erfährt?
Ja, Sie können Ihr Hotel auch direkt verkaufen. Unsere Makler sprechen gezielt Interessenten an und verzichten auf die öffentliche Ausschreibung. Wichtige Daten zum Hotel bekommen Interessenten erst nach Unterzeichnung einer Verschwiegenheitsvereinbarung. So stellen unsere Makler sicher, dass weder Ihre Mitarbeiter noch Gäste und Wettbewerber vorzeitig vom geplanten Verkauf erfahren.
Welche Unterlagen brauche ich für den Verkaufsprozess?
Dazu gehören unter anderem der Grundbuchauszug, aktuelle Baupläne und der Energieausweis der Immobilie sowie die betriebswirtschaftlichen Auswertungen und Jahresabschlüsse der letzten Jahre. Je nachdem, ob Sie einen Asset Deal oder einen Share Deal planen, kommen weitere Unterlagen hinzu, etwa Pachtverträge, die Gaststättenerlaubnis, eine Mitarbeiterliste oder, beim Share Deal, der Gesellschaftsvertrag und ein aktueller Handelsregisterauszug.
¹ § 1 GrEStG – Erwerbsvorgänge (Abruf: 21.09.2026)
² § 613a BGB – Rechte und Pflichten bei Betriebsübergang (Abruf: 21.09.2026)
³ § 25 HGB – Haftung des Erwerbers bei Firmenfortführung, dazu § 75 AO – Haftung des Betriebsübernehmers (Abruf: 21.09.2026)
⁴ § 4 Nr. 8 Buchst. f UStG – Steuerbefreiung, dazu § 1 Abs. 1a UStG – Geschäftsveräußerung im Ganzen (Abruf: 28.09.2026)
⁵ IHK Frankfurt am Main: Arbeitsrechtliche Konsequenzen eines Betriebsübergangs (Abruf: 28.09.2026)
⁶ ImmoWertV – Immobilienwertermittlungsverordnung (Abruf: 21.09.2026)
⁷ VGH München: Beschluss vom 05.08.2025 (2 ZB 24.795), Bauplanungsrechtliche Zulässigkeit eines Boardinghouses (Abruf: 28.09.2026)
⁸ Wirtschaftsministerium Baden-Württemberg: Prädikatisierung von Kur- und Erholungsorten (Kurortegesetz) (Abruf: 28.09.2026)
⁹ § 37 IfSG – Beschaffenheit von Wasser zum Schwimmen oder Baden, Überwachung (Abruf: 28.09.2026)
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