Hotel kaufen: Die passende Hotelimmobilie finden

Das ist wichtig beim Kauf eines Hotels

Aus welchem Grund möchten Sie ein Hotel kaufen? Wenn Sie diese Frage beantworten, haben Sie bereits die erste wichtige Entscheidung getroffen. Denn Ihre Pläne bestimmen ganz maßgeblich, nach welcher Art Hotelimmobilie Sie suchen und damit auch, worauf Sie achten sollten. Hier lesen Sie, welche Kennzahlen und Daten für welches Vorhaben wichtig sind.

Sie möchten ein Hotel kaufen und selbst weiterführen

Das eigene Hotel als Start in die Selbst­stän­dig­keit: Möchten Sie ein bestehendes Hotel übernehmen, um es selbst weiterzuführen, steht die Frage nach der Wirt­schaft­lich­keit im Vordergrund. Nur wenn ein Hotel in den vergangenen Jahren erfolgreich geführt wurde und auch in Zukunft wirtschaftlich weitergeführt werden kann, ist es interessant. Sie sollten sich die folgenden Bereiche anschauen:

• Jah­res­ab­schlüs­se der letzten drei bis fünf Jahre: Sie zeigen, wie sich Umsatz und Gewinn entwickelt haben, auch über konjunkturelle Schwankungen hinweg.
• Gästezahlen und Stammgäste: Steigende oder stabile Gästezahlen und ein fester Stamm an Wiederkehrern sprechen für eine gesunde Nachfrage.
• Bestehende Ver­bind­lich­kei­ten: Offene Kredite, Leasingraten oder Forderungen von Lieferanten wirken sich direkt auf die tatsächliche Wirt­schaft­lich­keit aus.
• Per­so­nal­struk­tur: Ein eingespieltes Team erleichtert die Übernahme erheblich. Bei einem Be­triebs­über­gang gehen die Ar­beits­ver­hält­nis­se auf Sie über.
• Wettbewerb vor Ort: Wie viele ähnliche Hotels gibt es in der Umgebung, und wodurch hebt sich das Objekt von ihnen ab?

Sie suchen ein Hotel als In­ves­ti­ti­ons­ob­jekt

Sie planen, in ein Hotel zu investieren? Auch in diesem Fall ist die Wirt­schaft­lich­keit von größerer Bedeutung. Schauen Sie sich die wichtigsten Kennzahlen an, um einen Eindruck davon zu bekommen, wie sich das Geschäft in den vergangenen Jahren entwickelt hat. Immerhin möchten Sie den Wert Ihrer Investition steigern. Dementsprechend sollte das Hotel in den vergangenen Jahren ein stetiges Wachstum aufweisen und auch mit Blick in die Zukunft Wachs­tums­po­ten­zi­al haben. Wichtige Indikatoren dafür sind die folgenden Daten:

• Gästezuwachs pro Jahr: Ein stetiges Wachstum der Gästezahlen deutet auf eine positive Entwicklung hin.
• RevPAR im Vergleich: Liegt das Hotel beim Umsatz pro Zimmer über oder unter ähnlichen Häusern am Standort?
• In­ves­ti­ti­ons­po­ten­zi­al: Können Sie den Umsatz durch zusätzliche Zimmer, einen Spa-Bereich oder Tagungsräume relativ zum notwendigen Invest weiter steigern?
• Markt­ent­wick­lung am Standort: Wächst die Nachfrage von Urlaubern oder Ge­schäfts­rei­sen­den in der Region, spricht das für weiteres Wert­stei­ge­rungs­po­ten­zi­al.

Als Kapitalanleger führen Sie das Hotel meist nicht selbst, sondern verpachten es an einen Betreiber. Worin sich beide Modelle unterscheiden, lesen Sie weiter unten im Abschnitt zu Eigentümer- und Pachtbetrieb. Neben Bestandshotels vermitteln unsere Hotelmakler auch Neubauprojekte und Pro­jekt­ent­wick­lun­gen für Hotels, etwa von Bauträgern und Pro­jekt­ent­wick­lern, an Kapitalanleger.

Das Hotel soll Teil einer Kette werden

Sicherlich spielt auch hier die Wirt­schaft­lich­keit eine wichtige Rolle. Allerdings ist bei der Expansion einer Kette auch die Passung zum Konzept des Unternehmens interessant. Haben Sie beispielsweise eine Kette für Wellnesshotels, sollte auch das neue Objekt den Standards Ihrer Hotels entsprechen. Ist das nicht der Fall, sollte zumindest die Möglichkeit bestehen, entsprechende Umbauten und Veränderungen in Ihrem Sinne vorzunehmen, beispielsweise die Erweiterung einer bereits vorhandenen Saunalandschaft oder die Vergrößerung der Zimmer.

Sie möchten das Hotel kaufen und umwandeln

Nicht immer planen Käufer, ein Hotel zu übernehmen und als solches weiterzuführen. Wenn Sie die Immobilie kaufen und umwandeln möchten, wird der bestehende Betrieb geschlossen. In diesem Fall sind beispielsweise Zahlen zu Gästen und Wirt­schaft­lich­keit des Hotelbetriebes weniger interessant. Achten Sie deshalb vor allem auf Faktoren, die für Ihre Pläne wichtig sind. Möchten Sie beispielsweise die Hotelzimmer in Serviced Apartments umwandeln, sind unter anderem die Lage, die Um­bau­mög­lich­kei­ten der Räume und bereits vorhandene technische Ausstattung für die geplanten Services interessant.

Welche Hotelart passt zu Ihnen? Unterschiede beim Kauf

Wer eine Hotelimmobilie kaufen möchte, sollte die Hotelart kennen: Sie bestimmt Kennzahlen, Risiken und Ge­neh­mi­gungs­fra­gen. Diese Punkte sollten Sie je nach Hotelart prüfen:

Sie bevorzugen eher historische Objekte, um ein neues Hotel darin zu eröffnen? Gerne informieren wir Sie über die Besonderheiten, wenn Sie ein Schloss kaufen, eine Burg kaufen oder ein Gutshaus kaufen möchten. Unsere Hotelmakler finden für Sie die Objekte, die zu Ihrem Vorhaben passen.

Diese Rolle spielen Lage und Stand­ort­qua­li­tät

Bei Hotelimmobilien ist die Stand­ort­qua­li­tät ein wichtiger Werttreiber: regionale, in­fra­struk­tu­rel­le, demografische und wirtschaftliche Faktoren sind für die Bewertung des Hotels wichtig. Das gilt besonders dann, wenn Sie das Hotel weiterführen, als In­ves­ti­ti­ons­mög­lich­keit nutzen oder zum Teil einer Kette machen möchten. Die folgenden Dinge sollten Sie beachten:

• Attraktivität der Region: Befindet sich der Standort des Hotels in einer Tourismusregion, die auch langfristig attraktiv für Urlaubsgäste ist, ist das ein Plus. Ebenfalls positiv zu werten ist eine Ausrichtung auf Ge­schäfts­rei­sen­de, etwa weil das Hotel in der Nähe eines Messestandortes liegt oder aufgrund der Nähe zu großen Unternehmen von Ge­schäfts­rei­sen­den genutzt wird.
• Region passt zum Konzept: Während Ge­schäfts­rei­sen­de und Touristen in Städten vor allem auf eine zentrale Lage wert legen, möchten Wellnessgäste entspannen. Sie bevorzugen daher eher ein großes ruhig gelegenes Areal. Achten Sie darauf, dass die Lage zu dem von Ihnen geplanten Hotelkonzept passt.
• Anbindung: Zur Lage gehört immer auch die Ver­kehrs­an­bin­dung. Erreichen Gäste das Hotel gut mit Bahn und Auto? Liegt es vielleicht sogar in Flughafennähe? Eine gute Anbindung nützt Ge­schäfts­rei­sen­den ebenso wie Touristen.
• Wett­be­werbs­um­feld und Markt­po­si­tio­nie­rung vor Ort: Prüfen Sie die Konkurrenz vor Ort. Gibt es bereits ähnliche Angebote? Sind weiterhin genug Gäste für alle Standorte zu erwarten?

Hotel kaufen: Ei­gen­tü­mer­be­trieb oder Pachtbetrieb?

Ein zentraler Unterschied ist bei Hotelimmobilien die Betriebsform. Wenn Sie planen, das Hotel weiterzuführen, können Sie das als Eigentümer selbst übernehmen oder das Objekt an einen Betreiber verpachten. Ob Sie das Hotel kaufen, um daraus einen Ei­gen­tü­mer­be­trieb oder einen Pachtbetrieb zu machen, beeinflusst sowohl den un­ter­neh­me­ri­schen Aufwand für Sie als auch die Bewertung des Objektes.

Beim Pachtbetrieb lohnt ein genauer Blick in den bestehenden Pachtvertrag: Laufzeit, Wert­si­che­rungs­klau­sel, umsatzabhängige Anteile und die Verteilung der In­stand­hal­tungs­kos­ten bestimmen, wie verlässlich Ihre Einnahmen wirklich fließen.

Wirtschaftliche Kennzahlen, die beim Hotelkauf zählen

Anders als bei klassischen Ge­wer­be­im­mo­bi­li­en reicht bei einem Hotel der Blick auf die Immobilie nicht aus. Hinter dem Objekt steht ein laufender Betrieb, und dessen be­triebs­wirt­schaft­li­che Kennzahlen entscheiden, ob sich der Kauf lohnt.

Klassische Werte, die auch in anderen Branchen eine Aussage über die Wirt­schaft­lich­keit des Betriebes zulassen, sind der Gewinn vor Zinsen und Steuern, der Cashflow und die In­ves­ti­ti­ons­aus­ga­ben.

Hinzu kommen ho­tel­spe­zi­fi­sche Kennzahlen:

• Auslastung: Der Anteil der belegten im Verhältnis zu allen angebotenen Zimmern. Prüfen Sie die Daten mehrerer Jahre, um festzustellen, ob die Auslastung dauerhaft stabil ist und sich im besten Fall sogar positiv entwickelt.
• ADR (Average Daily Rate): Der durch­schnitt­lich erzielte Zimmerpreis zeigt, in welchem Preissegment sich das Hotel bewegt und wie viel Spielraum nach oben besteht.
• RevPAR: Dieser Wert verknüpft Auslastung und Zimmerpreis und zeigt, wie wirtschaftlich das Hotel seine Kapazitäten nutzt.
• Vertriebskosten pro Buchung (Cost per Booking, CPB): Hohe Provisionen an Buchungsportale drücken die Marge. Viele Direktbuchungen und Stammgäste sind ein Plus.
• Gewinn- und Ver­lust­rech­nun­gen (GuV): Sie zeigen die wirtschaftliche Lage unabhängig von der Au­ßen­dar­stel­lung.

Als weiche Kennzahl sollten Sie außerdem die Bewertungen auf Buchungs- und Be­wer­tungs­por­ta­len prüfen. Die Sterne sagen dagegen wenig über die Rentabilität aus: Die Klassifizierung durch den Deutschen Hotel- und Gast­stät­ten­ver­band (DEHOGA) ist freiwillig und bewertet vor allem Ausstattung und Service. Anfang 2026 trugen 6.076 Hotels in Deutschland Sterne, 3.484 davon drei Sterne.¹

Rechenbeispiel: Warum der höhere Zimmerpreis nicht automatisch gewinnt

Hotel A hat 40 Zimmer, erzielt einen durch­schnitt­li­chen Zimmerpreis von 140 Euro und ist zu 55 Prozent ausgelastet. Hotel B hat ebenfalls 40 Zimmer, verlangt nur 110 Euro, ist aber zu 75 Prozent ausgelastet. Der RevPAR (Zimmerpreis mal Auslastung) liegt bei Hotel A bei 77 Euro, bei Hotel B bei 82,50 Euro. Aufs Jahr gerechnet erwirtschaftet Hotel B damit rund 80.300 Euro mehr Umsatz mit Übernachtungen, obwohl es günstiger ist.

Zustand und In­stand­hal­tungs­stau bei Hotelimmobilien

Wie oben bereits erwähnt, spielt beim Kauf eines Hotels der Betrieb an sich eine große Rolle. Dennoch darf die Hotelimmobilie selbst in der Prüfung nicht zu kurz kommen. Einerseits ist der erste Eindruck des Hotels und der Ausstattung wichtig. Die folgenden Fragen sollten Sie auf Basis der Unterlagen und der Besichtigung des Objektes beantworten können:

• Scheint alles in einem guten Zustand zu sein oder fallen Ihnen Mängel auf?
• Wirkt das Hotel modern oder macht es einen angestaubten Eindruck?
• Passt der Schnitt der Räume zu Ihrem Vorhaben?
• Sind alle Vorschriften für Arbeitsplätze, wie zum Beispiel Umkleiden für das Personal, erfüllt?
• Sind bauliche Vorschriften und Brand­schutz­vor­schrif­ten erfüllt?
• Gibt es of­fen­sicht­li­chen Re­no­vie­rungs­be­darf?

Gerade die Frage nach nötigen Renovierungen wirkt sich auf den Wert eines Hotels aus. Gibt es hier einen Rückstand, können Sie das Hotel selbst zwar zu einem günstigeren Preis erwerben, allerdings müssen Sie mit Folgekosten für Baumaßnahmen rechnen.

Beim Brandschutz lohnt ein Blick auf die Bettenzahl: Die Muster-Be­her­ber­gungs­stät­ten­ver­ord­nung (MBeVO), an der sich die Lan­des­ver­ord­nun­gen orientieren, gilt für Häuser mit mehr als zwölf Gastbetten. Ab mehr als 60 Gastbetten verlangt sie zusätzlich eine Brand­mel­de­an­la­ge.⁵ Für Ihre Mitarbeitenden schreibt die Ar­beits­stät­ten­ver­ord­nung (ArbStättV) bei mehr als zehn Beschäftigten einen Pausenraum oder Pausenbereich vor.⁶ Umkleideräume sind Pflicht, wenn das Personal besondere Arbeitskleidung trägt und sich nicht in einem anderen geeigneten Raum umziehen kann. Solche Fragen greifen unsere Hotelmakler bei Bedarf gemeinsam mit den passenden Fachleuten auf und klären den weiteren Prüfbedarf.

So wird der Wert eines Hotels ermittelt

Da bei Hotels der Ertrag im Vordergrund steht, kommt vorrangig das Er­trags­wert­ver­fah­ren nach der Im­mo­bi­li­en­wert­ermitt­lungs­ver­ord­nung (ImmoWertV) zum Einsatz.⁷ Ergänzend ermitteln Sachverständige mit der sogenannten Pacht­wert­me­tho­de, welche Pacht ein Betreiber am Markt nachhaltig zahlen würde.

• Er­trags­wert­ver­fah­ren (§§ 27 ff. ImmoWertV): Der Wert ergibt sich aus dem Bodenwert und den Erträgen, die das Hotel nach Abzug der Be­wirt­schaf­tungs­kos­ten nachhaltig erwirtschaftet.
• Ver­gleichs­wert­ver­fah­ren: Der Kaufpreis wird mit tatsächlich erzielten Preisen ähnlicher Hotels abgeglichen. Da es davon selten genug verlässliche Informationen gibt, dient das Verfahren meist nur als Ergänzung.
• Discounted-Cashflow-Verfahren (DCF): Die international gebräuchliche, in der ImmoWertV nicht geregelte Methode prognostiziert die Zahlungsströme der kommenden Jahre einzeln und zinst sie auf den heutigen Wert ab. Sie kommt vor allem bei größeren Objekten und internationalen Investoren zum Einsatz.

So läuft der Kauf eines Hotels ab

Der Kauf eines Hotels ähnelt in weiten Teilen dem Kauf anderer Ge­wer­be­im­mo­bi­li­en, bringt durch den laufenden Betrieb aber zusätzliche Prüfschritte mit sich. Es dauert oft Monate, ein passendes Objekt zu finden. Wie lange die einzelnen Schritte dauern, hängt stark von Objektgröße, Unterlagen und Finanzierung ab.

1. Anforderungen klären: Am Anfang stehen Ihre Pläne. Im Erstgespräch gehen wir gemeinsam durch, wonach Sie konkret suchen. Dabei ist die wichtigste Information für uns, ob Sie ein Hotel suchen, um es weiterzuführen, als Kapitalanlage zu halten, in eine Kette zu integrieren oder umzuwandeln. Außerdem sagen Sie uns, an welches Budget und welche Region Sie gedacht haben. Sprechen Sie früh mit Ihrer Bank, denn Ho­tel­fi­nan­zie­run­gen gelten als Spe­zi­al­fi­nan­zie­run­gen und brauchen Vorlauf.

2. Objekt suchen: Unsere Hotelmakler stellen Ihnen passende Exposés zusammen, auch aus Off-Market-Angeboten, die nicht öffentlich inseriert werden. Je nach Objekt und vereinbartem Verkaufsumfang gehören auch Inventar und betriebliche Ausstattung zum Angebot.

3. Unterlagen und Kennzahlen prüfen: Nach einer Ver­trau­lich­keits­ver­ein­ba­rung erhalten Sie Jah­res­ab­schlüs­se, Be­le­gungs­sta­tis­ti­ken und Verträge der ausgewählten Objekte. Unsere Hotelmakler werten mit Ihnen RevPAR, Auslastung und GuV aus, je nach Vorhaben ergänzt um weitere Kennzahlen.

4. Besichtigung: Wir planen und begleiten die Besichtigung und achten dabei auf Zustand, Ausstattung, Brandschutz und Re­no­vie­rungs­be­darf. Bei Fragen zur Immobilie ziehen wir unsere Sach­ver­stän­di­gen und Energieberater zu Rate, kostenlos als Teil unserer Maklerbetreuung. Unser Tipp: Übernachten Sie vorab einmal als Gast im Hotel, am besten außerhalb der Hauptsaison.

5. Verträge und Personal prüfen: Bei einer Be­triebs­über­nah­me gehen die Ar­beits­ver­hält­nis­se nach § 613a BGB auf Sie über.⁸ Der bisherige Inhaber informiert die Mitarbeitenden vorab schriftlich. Diese haben dann einen Monat Zeit, dem Übergang zu widersprechen. Pacht-, Liefer-, Leasing- und War­tungs­ver­trä­ge sichten wir gemeinsam mit Ihnen, die rechtliche Prüfung übernimmt Ihr Anwalt.

6. Kaufvertrag verhandeln: Wir unterstützen Sie bei den Ver­trags­ver­hand­lun­gen, idealerweise gemeinsam mit einem Anwalt für Gewerbe- beziehungsweise Immobilienrecht.

7. Notartermin und Übergabe: Der Notar beurkundet den Kaufvertrag. Nach Zahlung des Kaufpreises übernehmen Sie das Hotel zum vereinbarten Stichtag, Eigentümer werden Sie mit der Eintragung im Grundbuch. Auch bei der Übergabe begleiten wir Sie.

Was unsere Hotelmakler auszeichnet

Ein Hotel kaufen Sie nicht wie eine Wohnung: Betrieb, Pachtverträge und Kennzahlen verlangen Branchenwissen. Genau darauf sind unsere Hotelmakler spezialisiert.

• Bran­chen­kennt­nis im Hotel- und Gas­tro­no­mie­seg­ment: Wir kennen Kennzahlen und Besonderheiten vom Stadthotel bis zum Ferienhotel und wissen, worauf Käufer je nach Hotelart achten.
• Erfahrung mit Pacht- und Be­trei­ber­ver­trä­gen: Wir sichten mit Ihnen Laufzeit, Wertsicherung und In­stand­hal­tungs­re­geln bestehender Pachtverträge, damit Sie Ihre Einnahmen realistisch einschätzen.
• Kontakte zu Betreibern und Investoren: Wir bringen Käufer und passende Betreiber zusammen und bieten Hotels auch außerhalb öffentlicher Portale an.

Häufige Fragen an unsere Hotelmakler

In diesem Abschnitt geben unsere Hotelmakler getreu des Mottos „Wissen, das verkauft“ Antworten auf oft gestellte Fragen von Interessenten, die ein Hotel kaufen oder verkaufen möchten. Für ein persönliches Gespräch erreichen Sie uns unter 0158 – 884 916 68.