Ge­wer­be­grund­stück kaufen: Mit Heid zur passenden Fläche

Ge­wer­be­grund­stück kaufen: Worauf Sie achten sollten

Wer ein Ge­wer­be­grund­stück kaufen möchte, sollte eine Reihe von Dingen beachten. Wichtig ist nicht nur, wofür Sie das Grundstück nutzen möchten, sondern auch, welche Vorgaben zu Altlasten und Erschließung gelten. Diese Punkte prüfen wir für Sie, bevor Sie sich für ein Grundstück entscheiden.

Bebauungsplan und zulässige Nutzung

Wenn Sie zu Beginn der Suche schon genau wissen, welche Nutzung Sie auf dem Grundstück anstreben, ist das ein großer Vorteil. So können wir gezielter nach passenden Flächen suchen. Grundsätzlich legt der Bebauungsplan fest, ob eine Fläche als Gewerbegebiet oder als Industriegebiet eingestuft ist. In einem Gewerbegebiet sind nur Zwecke zulässig, die die umliegenden Nutzer nicht erheblich belästigen. Möchten Sie hingegen ein Grundstück kaufen, weil Ihr Betrieb besonders laut ist oder starke Gerüche verursacht, muss die Fläche als Industriegebiet ausgewiesen sein: Dort sind auch störintensive Betriebe zulässig.

Wenn Sie eine Gewerbefläche besichtigen und sich dafür interessieren, ist mit der unteren Bauaufsicht abzuklären, ob Sie die von Ihnen angedachte Nutzung hier umsetzen dürfen. Haben Sie schon konkrete Pläne für die Bebauung, ist das für die Auswahl des Grundstücks und die Nachfrage bei der Bauaufsicht hilfreich.

Erschließung

Ein zentraler Kostenfaktor ist die Erschließung des Grundstücks. Neben der Versorgung mit Wasser und Strom ist für Gewerbebetriebe oftmals auch ein Stark­strom­an­schluss relevant. Breitband beziehungsweise Glasfaser gehören ebenfalls dazu. Sind Sie auf die Zulieferung von Gütern angewiesen, ist unter Umständen auch ein Gleisanschluss für Sie wichtig.

Für ein erschlossenes Grundstück müssen Sie einen höheren Kaufpreis einplanen. Zwar zahlen Sie am Anfang mehr, dafür erwarten Sie aber keine baulichen und kos­ten­tech­ni­schen Überraschungen bei der Erschließung des Ge­wer­be­grund­stücks.

Bei unerschlossenen Grundstücken ist der Kaufpreis somit niedriger. Allerdings müssen Sie die Er­schlie­ßungs­kos­ten in Ihrem Budget berücksichtigen. Hier können Sie von grob 30 bis 50 Euro je Quadratmeter ausgehen. In Einzelfällen werden auch 70 bis 100 Euro pro Quadratmeter fällig.⁴

Altlasten und Bo­den­be­schaf­fen­heit

Besonders bei ehemals industriell oder gewerblich genutzten Flächen ist das Thema Altlasten zentral. Verunreinigter Boden kann die geplante Nutzung erschweren oder sogar unmöglich machen. Wichtig zu wissen: Als Eigentümer haften Sie für die Sanierung, unabhängig davon, ob Sie die Verunreinigung selbst verursacht haben.⁵

• Alt­las­ten­ka­tas­ter der zuständigen Kommune einsehen: Es liegt bei der unteren Bo­den­schutz­be­hör­de Ihres Landkreises oder Ihrer kreisfreien Stadt. Bei berechtigtem Interesse, etwa weil auf dem Grundstück früher ein Gewerbebetrieb ansässig war, haben Sie Anspruch auf Auskunft.
• Bau­grund­gut­ach­ten empfehlenswert: Ein Bau­grund­gut­ach­ten gibt Aufschluss über die Tragfähigkeit des Untergrunds und mögliche Bo­den­ver­un­rei­ni­gun­gen. Die Kosten liegen meist im niedrigen vierstelligen Bereich, variieren aber nach Grund­stücks­grö­ße und Region.⁶
• Bei Verdacht auf Altlasten Vorsicht walten lassen: Die Sa­nie­rungs­kos­ten können den vermeintlichen Preisvorteil eines günstigen Grundstücks übersteigen. Ein Gutachten vor dem Kauf schafft hier Klarheit.

Unsere Makler begleiten Sie gern von der ersten Sichtung passender Grundstücke bis zur Ver­trags­un­ter­zeich­nung beim Notar. Planen Sie stattdessen, Ihr Ge­wer­be­grund­stück zu verkaufen, lesen Sie mehr dazu unter Ge­wer­be­grund­stück verkaufen.

Lage, Zuschnitt und Größe

Die Ver­kehrs­an­bin­dung bewerten wir je nach Nutzungsplan, denn nicht jedes Ge­wer­be­grund­stück muss gleichermaßen gut angebunden sein. Erwarten Sie einen hohen Kundenverkehr, beispielsweise weil Sie eine Kfz-Werkstatt eröffnen möchten, ist es natürlich sinnvoll, wenn das Grundstück mit dem Auto gut zu erreichen ist. Viel wichtiger ist aber oftmals die Zufahrt für den Lieferverkehr. Die Eignung der Zufahrt für Lastwagen, insbesondere bei Wendeflächen, ist für alle Betriebe, die große Wa­ren­an­lie­fe­run­gen einplanen, wichtig. Gegebenenfalls ist wie gesagt auch ein Anschluss an Gleisanlagen von Vorteil.

Möchten Sie das Grundstück bebauen, sollte die Zufahrt für die Anlieferung von Material ebenfalls geeignet sein. Die Größe und der Schnitt des Grundstücks sollten den Bau ermöglichen. Hier gilt: Sie sollten rechteckig geschnittene Grundstücke bevorzugen. Was die Größe betrifft, sollten Sie wissen, dass kleine Grundstücke meist einen höheren Qua­drat­me­ter­preis haben als große Grundstücke. Um Ihre Budgetplanung realistisch anzugehen, ist es daher sinnvoll, langfristig zu denken. Vielleicht ist ein größeres Grundstück die bessere Wahl, weil Sie so perspektivisch mehr Möglichkeiten haben.

Finanzierung: Kauf oder Erbpacht

Wenn Sie Gewerbegrund kaufen möchten, ist neben dem klassischen Kauf auch die Vergabe im Erbbaurecht (um­gangs­sprach­lich: Erbpacht) verbreitet, insbesondere bei kommunalen Flächen.

• Erbbaurecht: Beim Erbbaurecht zahlen Sie zu Beginn keinen vollen Kaufpreis für das Grundstück, sondern tragen lediglich die Kosten für das auf dem Grund zu errichtende Gebäude. Dafür entrichten Sie dauerhaft einen Erbbauzins, der laut Deutschem Erb­bau­rechts­ver­band üblicherweise zwischen 2 und 6 Prozent des Bodenwerts pro Jahr liegt und regelmäßig an die Wertentwicklung angepasst werden kann.⁷
• Vorkaufs- und Rückkaufrechte beachten: Gemeinden behalten sich bei Gewerbeflächen teils ein Vorkaufsrecht oder Rückkaufrechte vor, etwa wenn Sie das Grundstück nicht innerhalb einer vereinbarten Frist bebauen. Prüfen Sie den Kaufvertrag deshalb genau, im besten Fall gemeinsam mit einem Anwalt für Gewerberecht.

Was kostet ein Ge­wer­be­grund­stück?

Egal ob Sie ein bereits erschlossenes Ge­wer­be­grund­stück oder unbebautes Bauland gewerblich kaufen möchten: Die Kosten hängen vor allem von Lage, Grund­stücks­grö­ße, Baurecht und Er­schlie­ßungs­stand ab. Einen einheitlichen Qua­drat­me­ter­preis für Ge­wer­be­grund­stü­cke gibt es daher nicht. Eine erste Orientierung bieten die Bodenrichtwerte des zuständigen Gut­ach­ter­aus­schus­ses. Nach § 196 BauGB werden sie für Richtwertzonen ermittelt und grundsätzlich zu Beginn jedes zweiten Kalenderjahres neu festgestellt.⁸ Dabei werden unter anderem die Art und das Maß der zulässigen Nutzung berücksichtigt.

Zum Kaufpreis kommen weitere Kosten hinzu. Dazu gehören insbesondere Grund­er­werb­steu­er sowie Notar- und Grundbuchkosten. Je nach Grundstück können außerdem noch Erschließungs- und Anschlusskosten anfallen. Gemeinden können beispielsweise Beiträge für die erstmalige Herstellung von Straßen, Wegen, Plätzen sowie deren Entwässerung und Beleuchtung erheben. Auch Kosten für weitere Versorgungs- und Ent­wäs­se­rungs­an­la­gen können hinzukommen.

Wie hoch die Gesamtkosten ausfallen, lässt sich deshalb erst anhand des konkreten Grundstücks und seines Er­schlie­ßungs­stands beurteilen. Vor dem Kauf prüfen wir daher nicht nur den Qua­drat­me­ter­preis, sondern auch die Bodenrichtwerte, den Bebauungsplan und mögliche noch offene Er­schlie­ßungs­bei­trä­ge.

So läuft der Kauf eines Ge­wer­be­grund­stücks ab

Unsere Makler unterstützen Sie bei der Suche nach einem geeigneten Ge­wer­be­grund­stück, von der ersten Anforderung bis zur Übergabe.

1. Anforderungen klären: Im Erstgespräch klären wir die wichtigsten Anforderungen, die Sie an ein Grundstück haben. Dabei ist es hilfreich für uns, wenn Sie uns möglichst genau beschreiben, welche Pläne Sie für das Ge­wer­be­grund­stück haben. So haben unsere Gewerbemakler eine konkrete Vorstellung für die Suche.

2. Grundstücke suchen: Unsere Makler suchen nach passenden Grundstücken und greifen dabei auch auf Off-Market-Angebote zurück, die nicht öffentlich inseriert werden. Sie gehen mit Sachverstand vor und berücksichtigen Ihre Wünsche.

3. Besichtigung: Haben wir eine Fläche gefunden, die Sie interessiert, vereinbaren wir für Sie einen Termin zur Besichtigung.

4. Prüfung: Sagt Ihnen ein Ge­wer­be­grund­stück zu, prüfen wir, ob Ihre geplante Nutzung dort möglich ist, und Sie klären die Finanzierung. Bei Fragen zum Grundstück ziehen wir unsere Sach­ver­stän­di­gen hinzu.

5. Ver­trags­ver­hand­lun­gen: Haben Sie sich für ein Ge­wer­be­grund­stück entschieden, beginnen die Ver­trags­ver­hand­lun­gen. Diese sollte ein Anwalt für Gewerberecht begleiten.

6. Notartermin und Übergabe: Beim Notartermin unterzeichnen Sie den Vertrag. Die Übergabe des Ge­wer­be­grund­stücks begleiten unsere Makler sehr gern und unterzeichnen auf Wunsch als Zeugen das Über­ga­be­pro­to­koll.

Was unsere Gewerbemakler auszeichnet

Der Kauf eines Ge­wer­be­grund­stücks bringt planungs- und baurechtliche Fragen mit sich, die über den klassischen Immobilienkauf hinausgehen. Dafür bringen unsere Gewerbemakler die passende Erfahrung mit:

• Fachwissen zu Bebauungsplan und Nutzungsrecht: Wir kennen die Unterschiede zwischen Gewerbe- und Industriegebiet und wissen, welche Nutzung auf welchem Grundstück zulässig ist.
• Erfahrung mit Erschließung und Altlasten: Wir schätzen ein, mit welchen Er­schlie­ßungs­kos­ten und welchem Prüfaufwand bei Altlasten Sie realistisch rechnen müssen.
• Kontakte zu Kommunen und Wirt­schafts­för­de­run­gen: Viele Ge­wer­be­grund­stü­cke werden von Kommunen vergeben, teils auch im Erbbaurecht. Wir kennen die zuständigen Stellen und begleiten Sie durch die entsprechenden Verfahren.
• Technisches Verständnis: Bo­den­be­schaf­fen­heit, Grund­stücks­zu­schnitt und Anbindung prüfen wir gemeinsam mit unseren Sach­ver­stän­di­gen.

Häufige Fragen an unsere Gewerbemakler

In diesem Abschnitt geben unsere Gewerbemakler getreu des Mottos „Wissen, das verkauft“ Antworten auf oft gestellte Fragen von Interessenten, die ein Ge­wer­be­grund­stück kaufen oder verkaufen möchten.