Büro kaufen: Die passende Büroimmobilie finden

Der Markt für Büroimmobilien im Überblick

Zahlreiche Büroräume in Innenstädten stehen leer. Nach dem Homeoffice-Boom, den die Corona-Pandemie 2020 und 2021 ausgelöst hat, ist der Anteil der Angestellten, die von zu Hause aus arbeiten, 2026 auf fast 25 Prozent gestiegen.² Allerdings: Der Trend geht eher zum Hybrid-Modell, in dem Mitarbeiter einige Tage in der Woche in den eigenen vier Wänden arbeiten und die restliche Zeit im Büro verbringen.

Unternehmen stehen somit vor der Frage, wie sie mit vorhandenen Büroräumen umgehen sollen. Laut einer Umfrage des ifo Instituts von Mai 2025 hatten zu diesem Zeitpunkt bereits 10,3 Prozent aller Betriebe ihre Büroflächen verkleinert, 12,5 Prozent planten es – ein deutlicher Anstieg gegenüber August 2024, als diese Werte noch bei 6,2 beziehungsweise 8,3 Prozent lagen. Bei großen Dienst­leis­tungs­un­ter­neh­men lag der Anteil sogar noch höher: 19,2 Prozent hatten bereits verkleinert, weitere 22,7 Prozent planten es.³

Der Markt hält aktuell also zahlreiche leerstehende Flächen bereit, doch nicht alle sind wirklich attraktiv. Gerade modern ausgestattete Büros in zentraler Lage sind begehrt. Die Nachfrage konzentriert sich stark auf Erst­be­zugs­flä­chen, die sogenannte „Flight to quality“.⁴ Sind Räume gut mit öffentlichem Per­so­nen­nah­ver­kehr erreichbar, sind diese eher langfristig belegt. Vor allem Räume in Randlagen und ältere Gebäude mit Sanierungsstau stehen überwiegend leer.

Büro kaufen oder lieber warten? Unsere Expertin Katharina Heid erklärt im Video, was Sie wissen müssen, bevor Sie eine Ge­wer­be­im­mo­bi­lie kaufen:

Was Sie beim Kauf von Büroflächen beachten sollten

Auf der Suche nach einem geeigneten Büro, das Sie kaufen möchten, spielt der Leerstand für das Angebot natürlich eine Rolle. Achten Sie vor allem auf eine Lage, die für Ihre Mitarbeiter gut geeignet und mit verschiedenen Verkehrsmitteln erreichbar ist. Die Immobilie selbst sollten Sie auf verschiedene Kriterien hin überprüfen. Unsere Büromakler unterstützen Sie dabei gern!

En­er­gie­ef­fi­zi­enz und ESG-Konformität

Lassen Sie sich vor dem Kauf unbedingt den Energieausweis der Immobilie vorlegen. Er gibt Ihnen einen ersten Überblick über den energetischen Zustand des Gebäudes und zeigt, mit welchem Sa­nie­rungs­be­darf Sie rechnen müssen. Ab dem 1. Januar 2027 ist für Bürogebäude ausschließlich der Bedarfsausweis zulässig, der auf einer energetischen Bilanzierung des Gebäudes beruht.⁵ Der bisherige Ver­brauchs­aus­weis reicht für diese Gebäudeart dann nicht mehr aus.

ESG-konforme Gebäude sind bei Mietern und Investoren zunehmend gefragt. Wer eine energetisch schwache Be­stands­im­mo­bi­lie ohne eingeplante Sanierung kauft, riskiert einen spürbaren Wertverlust, sobald neue gesetzliche Schwellenwerte greifen oder Mieter zunehmend auf effiziente Gebäude bestehen.

Ausstattung und Raumkonzept

Beim Kauf gilt es, langfristig zu denken. Gerade deshalb sollten Sie flexible Grundrisse bevorzugen. Diese können Sie an veränderte Bedürfnisse, wie die Teamgrößen, anpassen. So haben Sie zum Beispiel die Möglichkeit, das Großraumbüro in ein Kombibüro oder in Einzelbüros umzuwandeln, falls nötig.

Für hybride Arbeitsmodelle sollten ausreichend Besprechungs- und Rückzugsräume zur Verfügung stehen. Zur wichtigen Ausstattung gehört natürlich eine moderne IT-Infrastruktur und Breit­band­an­bin­dung als Grund­vor­aus­set­zung. Hier sollten Sie keine Abstriche machen, denn die Neuinstallation ist nicht nur langwierig, sondern auch kostspielig.

Um­nut­zungs­po­ten­zi­al als Absicherung

Gerade in wirtschaftlich schwierigen Zeiten ist es oftmals schwer abzusehen, wie lange ein Unternehmen tatsächlich auf Büroräume angewiesen ist. Das muss einen Kauf allerdings nicht ausschließen, schließlich sind Sie bei Gewerberäumen in vielen Fällen flexibel, was die Nutzung betrifft. Prüfen Sie vor dem Kauf, welche Nutzungsarten grundsätzlich möglich sind, um sich auch langfristig abzusichern.

So können Sie – falls der Bedarf für das eigene Unternehmen sinkt – die Büroräume nicht nur untervermieten, sondern eine gänzlich andere Nutzung anstreben, beispielsweise als Wohnraum oder als Mixed-Use-Konzept, bei dem Sie eine Kombination verschiedener Nutzungen ermöglichen.

Für Unternehmen: Kaufen und halten, statt Mieten und wieder ausziehen

Tatsächlich zeigen Umfragen, dass immer mehr Unternehmen ihre Mitarbeiter wieder zurück ins Büro beordern, wenn auch nur für einige Tage in der Woche. Ein Drittel der Beschäftigten in Deutschland hat von seinem Arbeitgeber strengere Vorgaben für die Präsenzpflicht bekommen. Das zeigte in diesem Jahr eine Studie des Wirtschafts- und So­zi­al­wis­sen­schaft­li­chen Instituts (WSI) der Hans-Böckler-Stiftung auf Basis einer aktuellen Befragung.⁶

Büroflächen sind also nicht per se unattraktiv geworden, nur die Bedürfnisse haben sich verändert. Wo früher noch dauerhaft hunderte Quadratmeter täglich bereitstehen mussten, reicht es heute aus, wenn alle Mitarbeiter über die Woche verteilt an flexiblen Arbeitsplätzen arbeiten. Die begehrten Räume in Innenstadtlagen und die hohen Mieten sorgen allerdings dafür, dass Unternehmen, die über viele Jahre auf ein Büro angewiesen sind, mit dem Kauf besser fahren als mit der Miete.

Wenn Sie wissen, dass Sie Büroflächen über zehn oder mehr Jahre benötigen, lohnt es sich also, Kauf gegen Miete durchzurechnen.⁷ Entscheiden Sie sich dafür, ein Büro zu kaufen, haben Sie zudem mehr Freiheiten im Umbau und in der Anpassung an die Bedürfnisse Ihres Teams – und gleichzeitig eine Immobilie, die über die kommenden Jahre an Wert zunimmt.

Büro als Kapitalanlage: Worauf Käufer achten sollten

Der Kauf von Büroflächen ist nicht nur für Unternehmen selbst, sondern auch für Kapitalanleger interessant. Kaufen Sie ein bereits vermietetes Büro, entscheiden die bestehenden Mietverträge maßgeblich über die Rendite. Achten Sie auf Restlaufzeiten und Kün­di­gungs­fris­ten der Mietverträge.

Außerdem sollten Sie die Bonität und Branche der Mieter einschätzen. Ist abzusehen, dass sich die Branche gut entwickelt, ist das ein Pluspunkt – steckt die Branche bereits in der Krise, ist beim Kauf des Büros die zeitnahe Kündigung des Mietvertrages eine Möglichkeit, zah­lungs­kräf­ti­ge­re Mieter zu finden. Insgesamt haben Sie hier gute Karten, denn die durch­schnitt­li­chen Ver­trags­lauf­zei­ten bei Ge­wer­be­miet­ver­trä­gen sind in den vergangenen Jahren gesunken.

So läuft der Kauf einer Büroimmobilie ab

Unsere Makler mit Sachverstand bringen Sie in fünf Schritten von der ersten Idee bis zu Ihrem eigenen Büro.

1. Erstgespräch: Unsere Makler mit Sachverstand nehmen sich Zeit für Sie und Ihr Anliegen. Sie schildern möglichst konkret, was Sie sich vorstellen. Das schafft die Grundlage für die gezielte Suche.

2. Auswahl der Exposés: Aufgrund Ihrer Wünsche und Vorgaben suchen wir nach passenden Objekten und stellen die Exposés der Büroimmobilien für Sie zusammen. Bei der Sichtung entscheiden Sie, welche der Büros Sie besichtigen möchten.

3. Besichtigung: Wir vereinbaren mit dem Verkäufer einen passenden Termin und begleiten Sie zur Besichtigung.

4. Ver­trags­ver­hand­lun­gen: Haben Sie sich für ein Büro entschieden, beginnen die Ver­trags­ver­hand­lun­gen mit dem Verkäufer. Unsere Sach­ver­stän­di­gen stehen Ihnen hierbei beratend zur Seite.

5. Ver­trags­un­ter­zeich­nung und Übergabe: Beim Notartermin unterzeichnen Sie den Kaufvertrag. Bei der anschließenden Übergabe führen unsere Makler das Protokoll und unterschreiben als Zeugen, sofern gewünscht.

Was unsere Gewerbemakler auszeichnet

Damit Sie die passende Büroimmobilie zum fairen Preis finden, übernehmen unsere Makler die Steuerung des gesamten Prozesses:

• Marktkenntnis
  Wir kennen den aktuell besonders differenzierten Büromarkt und wissen, welche Lagen sich wirklich lohnen.
• Bewertung von Mietverträgen
  Wir prüfen bestehende Mietverträge und schätzen deren Einfluss auf die Rendite realistisch ein.
• Um­nut­zungs­po­ten­zi­al im Blick
  Wir erkennen frühzeitig, welche alternativen Nutzungen für ein Objekt infrage kommen.
• Kurzfristige Termine
  Wir organisieren Besichtigungen zügig, damit Ihnen keine passende Fläche entgeht.
• Begleitung bis zur Übergabe
  Von der ersten Besichtigung bis zum Notartermin sind wir an Ihrer Seite.

Häufig gestellte Fragen zum Thema Büro kaufen

Hier finden Sie die Antworten auf häufige Fragen, die zum Kauf eines Büros gestellt werden.