Pflegeimmobilie kaufen mit professioneller Unterstützung

Passende Pfle­ge­im­mo­bi­li­en kaufen und Angebote finden

Der erfolgreiche Kauf einer Immobilie beginnt mit einer fundierten Analyse Ihrer individuellen Situation. In einem kostenlosen Erstgespräch führen wir daher zunächst eine strukturierte Be­stands­auf­nah­me durch und klären im Detail, welche Pflegeimmobilie für Sie in Betracht kommt.

Für private Kapitalanleger kann das beispielsweise ein einzelnes Pfle­ge­ap­par­te­ment im Neubau oder Bestand sein. In der von Finanztest 2020 untersuchten Auswahl lagen die Kaufpreise für Pfle­ge­ap­par­te­ments zwischen rund 150.000 und 300.000 Euro.¹ Unternehmen und professionelle Investoren suchen dagegen häufig größere Einheiten oder komplette Pflegeheime.

Bei uns haben Sie in beiden Fällen langjährige Experten an Ihrer Seite, die Ihnen im persönlichen Gespräch zunächst eine klare Erst­ein­schät­zung Ihrer Situation liefern. Neben Objektart und Standort besprechen wir Ihre konkreten Anlageziele sowie zeitliche und finanzielle Anforderungen an eine mögliche Pflegeimmobilie.

Wissen Sie bereits, welche Suchkriterien für Sie besonders relevant sind? Hier können Sie uns direkt Ihre wichtigsten Eckdaten mitteilen:

Besonderheiten beim Kauf von Pfle­ge­im­mo­bi­li­en und Pfle­ge­ap­par­te­ments

Der demografische Wandel spricht langfristig für einen steigenden Pflegebedarf. In seiner Pfle­ge­vor­aus­be­rech­nung von 2023 geht das Statistische Bundesamt allein aufgrund der Alterung von einem Anstieg von rund 5,0 Millionen Pfle­ge­be­dürf­ti­gen im Jahr 2021 auf etwa 6,8 Millionen im Jahr 2055 aus.³

Beim Kauf einer Pflegeimmobilie ergeben sich für Käufer im Vergleich zu Ei­gen­tums­woh­nun­gen oder Ge­wer­be­im­mo­bi­li­en andere Chancen und Risiken. Langfristige Pachtverträge sorgen für vergleichsweise verlässliche Einnahmen und reduzieren den Aufwand der Ein­zel­ver­mie­tung. Gleichzeitig sind Sie stärker vom wirt­schaft­li­chen Erfolg des Betreibers abhängig und durch die langfristige Vertragsbindung weniger flexibel.Denn Sie schließen einen Pachtvertrag direkt mit dem Betreiber der Einrichtung ab, anstatt einzelne Mietverträge mit den Bewohnern zu schließen.

Ein Beispiel: Bei nach dem Woh­nungs­ei­gen­tums­ge­setz (WEG) aufgeteilten Pfle­ge­ap­par­te­ments erwerben Sie Sondereigentum verbunden mit einem Mit­ei­gen­tums­an­teil am Ge­mein­schafts­ei­gen­tum.⁷ Bei dem dafür typischen Anlagemodell sind Gebäude und Außenanlagen häufig für 20 bis 25 Jahre an einen Betreiber verpachtet.

Entscheidend für den Erfolg einer Anlage ist daher vor allem der wirtschaftliche Erfolg des einzelnen Betreibers am jeweiligen Standort.¹

So reduzieren Sie Risiken beim Kauf einer Pflegeimmobilie

Stiftung Warentest stuft Pfle­ge­apart­ments trotz der von Anbietern beworbenen Renditen ausdrücklich nicht als einfache oder risikolose Kapitalanlage ein.¹ Die sorgfältige Prüfung einer Pflegeimmobilie vor dem Kauf ist daher zentral. Wir analysieren für Sie deshalb nicht nur die einzelne Einheit oder das Objekt, sondern auch die größten Risikofaktoren beim Kauf von Pfle­ge­im­mo­bi­li­en: Betreiber und Wirt­schaft­lich­keit, Standort, Kaufpreis und Vertrag.

Pflegequalität bedeutet nicht gleich wirtschaftliche Stabilität des Betreibers

Vollstationäre Pfle­ge­ein­rich­tun­gen erheben halbjährlich Qualitätsdaten zu zehn festgelegten Indikatoren, etwa Mobilität, Sturzfolgen oder Gewichtsverlust, und übermitteln sie an eine Da­ten­aus­wer­tungs­stel­le.⁴ Diese Werte geben wichtige Hinweise auf die Ver­sor­gungs­qua­li­tät, aber nicht auf die wirtschaftliche Stabilität des Betreibers.

Für die Kaufprüfung sollten Sie deshalb unbedingt zusätzlich offengelegte wirtschaftliche Informationen und die relevanten Ver­trags­be­din­gun­gen einbeziehen. Deshalb holen wir für Sie alle zugänglichen relevanten Informationen zum Betreiber ein, beispielsweise Jah­res­ab­schlüs­se und weitere Rech­nungs­le­gungs­un­ter­la­gen, unter anderem aus dem Un­ter­neh­mens­re­gis­ter.⁵

Bundesweite Pflegezahlen sagen nichts über den einzelnen Standort aus

Ende 2023 waren knapp 5,7 Millionen Menschen in Deutschland pflegebedürftig, aber nur rund 800.000, also etwa 14 Prozent, waren vollstationär im Pflegeheim untergebracht.² Ein wachsender Pflegebedarf im Bun­des­durch­schnitt macht deshalb nicht automatisch jeden Standort zu einer guten Investition. Wir betrachten daher den stationären Bedarf, das bestehende Angebot und den Wettbewerb im konkreten Einzugsgebiet des jeweiligen Objekts.

Kaufpreis und Rendite: Brutto ist nicht gleich netto

Anbieter werben häufig mit der anfänglichen Brut­to­miet­ren­di­te. In einer Finanztest-Untersuchung von 2020 lag die anfängliche Rendite der untersuchten Pfle­ge­apart­ments nach Be­rück­sich­ti­gung von Kauf- und laufenden Nebenkosten im Schnitt rund 0,5 Prozentpunkte unter der Brut­to­miet­ren­di­te. Versprochen werden gerne 4 bis 5,5 Prozent Rendite, in der Realität liegt die Net­to­miet­ren­di­te von Pfle­ge­ap­par­te­ments eher bei 3,5 Prozent. ¹ Wir betrachten deshalb nicht nur die im Angebot ausgewiesene Rendite, sondern auch Kaufpreis, Einnahmen, Restlaufzeit des Be­trei­ber­ver­trags und die beim Eigentümer verbleibenden Kosten.

Bei einem Pfle­ge­ap­par­te­ment oder einer ganzen Pflegeimmobilie kaufen Sie wirtschaftlich nicht nur vier Wände, sondern auch das Betreiber- und Vertragsmodell mit. Wer nur auf Kaufpreis und Rendite schaut, übersieht deshalb einen wesentlichen Teil des Risikos.

Ge­schäfts­füh­re­rin Katharina Heid

Um den Kaufpreis umfassend und realistisch zu bewerten, ordnen wir den Kaufpreis mithilfe unserer Markt- und Bewertungsdaten ein. Bei Bedarf beziehen wir zertifizierte Im­mo­bi­li­en­sach­ver­stän­di­ge aus unserem Haus ein.

Bei uns erhalten Sie dadurch eine realistische Einschätzung der Kosten statt reine Ren­di­ten­ver­spre­chen, die auch Notarkosten, Grundbuchkosten, Er­hal­tungs­rück­la­ge und weitere Kosten einschließt. Hier finden Sie einen ersten Überblick über alle Kostenarten, die beim Kauf von Pfle­ge­im­mo­bi­li­en anfallen:

Immobilie und Vertrag: Folgekosten früh erkennen

Pfle­ge­im­mo­bi­li­en unterliegen durch intensive Nutzung und veränderte Anforderungen einem besonderen Mo­der­ni­sie­rungs­ri­si­ko. Stiftung Warentest weist darauf hin, dass spätestens zum Ende eines Be­trei­ber­ver­trags zusätzliche Kosten entstehen können, um ein älteres Objekt an moderne Standards anzupassen.¹ Wir betrachten deshalb Zustand und Mo­der­ni­sie­rungs­be­darf sowie die im­mo­bi­li­en­wirt­schaft­li­chen Folgen der Regelungen zu Instandhaltung und Ei­gen­tums­struk­tur.

Bei Pfle­ge­ap­par­te­ments übernimmt im typischen Betreibermodell der Betreiber den Kontakt zu den Bewohnern und die operative Vermietung. Der Aufwand der Ein­zel­ver­mie­tung liegt damit meist nicht beim einzelnen Eigentümer. Welche Instandhaltungs- und Er­hal­tungs­pflich­ten sowie Kosten bei ihm verbleiben, ist jedoch individuell im Vertrag geregelt. Wir prüfen die für den Immobilienkauf relevanten Ver­trags­be­din­gun­gen und weisen auf Punkte hin, die Sie gegebenenfalls rechtlich prüfen lassen sollten.

Ein weiterer Punkt, der in Ver­kaufs­un­ter­la­gen leicht übersehen wird: die Er­hal­tungs­rück­la­ge der Ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft. Das WEG nennt die Ansammlung einer angemessenen Er­hal­tungs­rück­la­ge ausdrücklich als Bestandteil ordnungsmäßiger Verwaltung.⁷ Wie hoch die Rücklage aktuell ist und welche Maßnahmen bereits anstehen, prüfen wir daher für Sie mit.

Für wen sich der Kauf einer Pflegeimmobilie eignet

Nicht jede Anlagestrategie passt zu einer Sonderimmobilie. Zwei Gruppen von Käufern fragen bei uns besonders häufig an.

• Private Kapitalanleger: Pfle­ge­ap­par­te­ments eignen sich für Käufer, die langfristige Ver­trags­struk­tu­ren und wenig Ver­wal­tungs­auf­wand suchen.

• Unternehmen und Port­fo­lio­in­ves­to­ren: Sie erweitern einen bestehenden Im­mo­bi­li­en­be­stand um So­zi­al­im­mo­bi­li­en oder suchen ganze Einrichtungen statt einzelner Appartements. Hier zählt neben der Objektprüfung vor allem der Zugang zu Angeboten, die nicht öffentlich laufen.

Sie interessieren sich aktuell nicht für den Kauf, sondern wollen eine bestehende Pflegeimmobilie veräußern? Wir unterstützen Sie auch gern dabei, Ihre Pflegeimmobilie zu verkaufen. Für Eigentümer einer kompletten Einrichtung finden Sie weitere Informationen unter Pflegeheim verkaufen.

So läuft der Kauf einer Pflegeimmobilie mit uns ab

Wir begleiten Sie strukturiert von der Suche bis zum Kauf:

1. Kostenloses Erstgespräch: Gemeinsam legen wir Ihr konkretes Suchprofil fest. Dabei klären wir Ihr Budget, Region, gewünschte Objektart und Ihre Anlageziele. Sie können außerdem kostenlos und unverbindlich Ihre offenen Fragen klären.
2. Objektauswahl: Wir stellen Ihnen passende Angebote für Pfle­ge­ap­par­te­ments und Pfle­ge­im­mo­bi­li­en zusammen. Dazu beziehen wir auch Off-Market-Objekte ein, die nicht öffentlich auf Portalen erscheinen.
3. Prüfung von Betreiber, Vertrag und Objekt: Wir sichten Pachtvertrag, Tei­lungs­er­klä­rung und Be­trei­ber­un­ter­la­gen mit Blick auf im­mo­bi­li­en­wirt­schaft­lich relevante Punkte und benennen offene Fragen.
4. Bewertung des Kaufpreises: Wir ordnen den Kaufpreis mithilfe unserer Markt- und Bewertungsdaten ein. Bei Bedarf ziehen unsere Makler zertifizierte Im­mo­bi­li­en­sach­ver­stän­di­ge aus unserem Haus hinzu.
5. Begleitung bis zum Abschluss: Von der Im­mo­bi­li­en­be­sich­ti­gung über die Abstimmung der Ver­trags­un­ter­la­gen mit dem Notar bis zum Kauf haben Sie bei uns einen festen Ansprechpartner.

Häufige Fragen zum Kauf einer Pflegeimmobilie

In diesem Abschnitt beantworten wir oft gestellte Fragen zum Kauf von Pfle­ge­im­mo­bi­li­en.