Pflegeimmobilie verkaufen: Wert prüfen und passende Käufer finden

Was beim Verkauf einer Pflegeimmobilie am Zweitmarkt anders ist

Eine bereits erworbene Pflegeimmobilie gelangt beim Wiederverkauf auf den sogenannten Zweitmarkt. Typischerweise geht es dabei um den Verkauf eines einzelnen Pfle­ge­ap­par­te­ments, also einer rechtlich eigenständigen Einheit innerhalb einer Pfle­ge­ein­rich­tung wie einem Pflege- oder Seniorenheim.

Pflegeimmobilie als Ei­gen­tums­woh­nung verkaufen: Eigentumsform prüfen

Nicht jedes Pfle­ge­ap­par­te­ment ist rechtlich automatisch eine klassische Ei­gen­tums­woh­nung. Das Woh­nungs­ei­gen­tums­ge­setz (WEG) unterscheidet zwischen Woh­nungs­ei­gen­tum an einer Wohnung und Teileigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen. Welche Form bei Ihrer Einheit vorliegt, zeigen vor allem Grundbuch und Tei­lungs­er­klä­rung.²

Für den Verkauf bedeutet das: Wir prüfen zunächst, welches konkrete Eigentum übertragen wird und welche Regelungen der Tei­lungs­er­klä­rung gelten. So lassen sich Exposé, Käuferansprache und Ver­trags­un­ter­la­gen von Anfang an individuell auf Ihre Einheit abstimmen.

Sie möchten wissen, welche Angaben wir für eine erste Einschätzung benötigen? Hier können Sie direkt die Eckdaten zu Ihrer Einheit in der Se­nio­ren­re­si­denz eintragen:

Verkauf trotz laufenden Be­trei­ber­ver­trags möglich

Sie müssen mit dem Verkauf Ihrer Pflegeimmobilie grundsätzlich nicht warten, bis der Vertrag mit dem Betreiber endet.

Bei einem bestehenden Mietverhältnis tritt der Käufer mit dem Ei­gen­tums­über­gang grundsätzlich in die Rechte und Pflichten des bisherigen Vermieters ein. Diese Regel gilt nach §§ 566 und 578 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) entsprechend auch für Miet­ver­hält­nis­se über andere Räume. Für Pachtverträge verweist § 581 BGB grundsätzlich auf die Vorschriften des Mietrechts.³ Entscheidend bleibt jedoch, welche Details im Be­trei­ber­ver­trag konkret festgehalten sind.

Wie sich der Wert Ihrer Pflegeimmobilie ermitteln lässt

Der ursprüngliche Kaufpreis sagt nur begrenzt aus, welchen Preis Ihre Pflegeimmobilie heute am Zweitmarkt erzielt. Entscheidend ist, wie Käufer die Einheit zum Ver­kaufs­zeit­punkt wirtschaftlich einschätzen.

Nach der Im­mo­bi­li­en­wert­ermitt­lungs­ver­ord­nung (ImmoWertV) fließen unter anderem Markt­ver­hält­nis­se, Erträge, Lage, baulicher Zustand sowie Rechte und Belastungen in die Wertermittlung ein.⁴ Unsere Makler berücksichtigen deshalb Vertrags-, Objekt- und Marktdaten bei der Preisfindung. Bei Bedarf unterstützen unsere zertifizierten Im­mo­bi­li­en­sach­ver­stän­di­gen die Bewertung.

Erträge, Ver­trags­lauf­zeit und Betreiber beeinflussen den Preis

Kapitalanleger achten vor allem darauf, welche Einnahmen die Einheit erzielt und welche Ver­trags­be­din­gun­gen gelten. Sie prüfen insbesondere:

• aktuelle Miet- oder Pachtzahlung
• Restlaufzeit des Be­trei­ber­ver­trags
• vertraglich vereinbarte Anpassungen
• laufende Kosten, die weiterhin beim Eigentümer liegen
• wirtschaftliche Situation des Betreibers

Ein Beispiel: Erhalten Sie jährlich 7.200 Euro Miete oder Pacht, entsprechen diese bei einem Kaufpreis von 180.000 Euro rechnerisch einer Bruttorendite von 4,0 Prozent. Bei 160.000 Euro Kaufpreis wären es 4,5 Prozent.

Die Bruttorendite allein bestimmt den Immobilienwert jedoch nicht. In einer Finanztest-Untersuchung von 2020 lag die anfängliche Rendite der untersuchten Pfle­ge­ap­par­te­ments nach Kauf- und laufenden Nebenkosten im Schnitt rund 0,5 Prozentpunkte unter der Bruttorendite.¹

Auch die Restlaufzeit spielt eine wichtige Rolle: Je kürzer sie ist und je älter die Pfle­ge­ein­rich­tung, desto schwieriger kann es laut Stiftung Warentest werden, einen guten Verkaufspreis zu erzielen.¹ Käufer prüfen dann genauer, zu welchen Konditionen sich das Ver­trags­ver­hält­nis fortführen lässt.

Zur wirt­schaft­li­chen Situation des Betreibers können, soweit veröffentlicht, beispielsweise Jah­res­ab­schlüs­se und weitere Rech­nungs­le­gungs­un­ter­la­gen im Un­ter­neh­mens­re­gis­ter eingesehen werden.⁵

Beim Wiederverkauf eines Pfle­ge­ap­par­te­ments zählt für Anleger nicht nur der Zustand und die Ausstat-tung der Einheit. Sie rechnen Ertrag, Ver­trags­rest­lauf­zeit, Ei­gen­tü­mer­kos­ten und Zustand der Gesamtan-lage zusammen. Hinzu kommt der Ruf des Hauses und des Betreibers – und dessen Solvenz. Diese Käu-ferperspektive sollte schon in die Preisfindung einfließen.

Ge­schäfts­füh­re­rin Katharina Heid

Standort, Gebäude und Ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft zählen

Das Angebot an Pfle­ge­im­mo­bi­li­en verändert sich laufend: Allein 2025 entstanden deutschlandweit mehr als 6.300 neue vollstationäre Pflegeplätze, zugleich gingen mehr als 5.700 durch Schließungen verloren.^{6 7}

Wie unterschiedlich die Situation vor Ort ausfallen kann, zeigt auch ein Vergleich der Städte München und Bielefeld:

• In München waren Ende 2024 rund 97 Prozent der belegbaren vollstationären Pflegeplätze ausgelastet. Zugleich geht die aktuelle Bedarfsplanung davon aus, dass bis zu 700 zusätzliche Plätze benötigt werden.⁸
• In Bielefeld lag die durch­schnitt­li­che Auslastung der an der Erhebung teilnehmenden Pflegeheime 2024 bei rund 93 Prozent. Für 2027 errechnet die Stadt allerdings einen Überschuss von 203 stationären Pflegeplätzen.⁹

Wie sich Angebot, Nachfrage und geplante Kapazitäten am jeweiligen Standort entwickeln, spielt eine wichtige Rolle bei der Kauf­ent­schei­dung. Hinzu kommen der Zustand der Gesamtanlage und geplante In­stand­set­zun­gen oder Mo­der­ni­sie­run­gen.

Ist die Pfle­ge­ein­rich­tung nach dem WEG aufgeteilt, sind zudem Rücklagen, Beschlüsse und die wirtschaftliche Situation der Ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft einzubeziehen. Wirtschaftsplan, Jah­res­ab­rech­nung und Ver­mö­gens­be­richt liefern hierzu wichtige Informationen.²

Auch die aktuellen Marktdaten zeigen Bewegung: In seiner Pflegestatistik 2025 nennt Pflegemarkt.com11.666 vollstationäre Pflegeheime mit insgesamt 915.309 Plätzen.¹⁰ Gegenüber den amtlichen Zahlen des Statistischen Bundesamts von 2023 sind das rund 400 Einrichtungen und gut 40.000 Plätze mehr.¹¹ Die durch­schnitt­li­che Größe blieb mit rund 78 Plätzen je Pflegeheim hingegen nahezu gleich.

Hinweis: Die Zahlen für 2023 und 2025 stammen aus un­ter­schied­li­chen Erhebungen und sind daher nur eingeschränkt direkt vergleichbar.

Deutlich wird aber trotzdem: Für Käufer bleibt entscheidend, wie sich Bedarf und Kapazitäten konkret am jeweiligen Standort entwickeln.

Diese Faktoren beeinflussen den Wert einer Pflegeimmobilie

Hier sehen Sie die wichtigsten Wertfaktoren im Überblick:

Aus diesen Faktoren leiten wir einen realistischen Angebotspreis und die Positionierung am Markt ab.

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Diese Unterlagen brauchen Sie für den Verkauf Ihrer Pflegeimmobilie

Je früher die Unterlagen vorliegen, desto schneller können wir Ihre Pflegeimmobilie und die Vertragslage prüfen. Neben klassischen Ob­jekt­un­ter­la­gen benötigen Sie als Verkäufer eines Pfle­ge­ap­par­te­ments Informationen zur Immobilie und zur Ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft sowie zum Betreiber und zu den Einnahmen.

Unterlagen zur Immobilie und Ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft

Wir prüfen mit Ihnen, welche Dokumente Sie für Ihre konkrete Einheit benötigen und welche Unterlagen Sie gegebenenfalls noch beschaffen müssen.

Typischerweise gehören dazu:

• aktueller Grundbuchauszug
• Tei­lungs­er­klä­rung mit Ge­mein­schafts­ord­nung und Aufteilungsplan
• Grundriss
• ursprünglicher Kaufvertrag
• Energieausweis
• aktueller Wirtschaftsplan, Jah­res­ab­rech­nung und Ver­mö­gens­be­richt
• relevante Beschlüsse oder Protokolle der Ei­gen­tü­mer­ver­samm­lun­gen
• Bau- und Aus­stat­tungs­be­schrei­bung der Pfle­ge­ein­rich­tung und des Appartements
• ursprünglicher Ver­kaufs­pro­spekt und Angaben zum Bauträger, sofern vorhanden
• Unterlagen zur Ge­bäu­de­ver­si­che­rung
• vorhandene Gutachten oder Prüfberichte

Besteht noch eine laufende Finanzierung, können zusätzlich Dar­le­hens­un­ter­la­gen für die Ver­kaufs­ab­wick­lung erforderlich sein.

Auch der Energieausweis sollte früh vorliegen. Bei einem Verkauf müssen Sie dem Kauf­in­ter­es­sen­ten einen vorhandenen Energieausweis grundsätzlich spätestens bei der Besichtigung vorlegen. Findet keine Besichtigung statt, gelten die Vorgaben des § 80 Ge­bäu­de­mo­der­ni­sie­rungs­ge­setz (GModG).¹²

Unterlagen zu Be­trei­ber­ver­trag und Einnahmen

Für Kapitalanleger sind außerdem die Unterlagen wichtig, aus denen Einnahmen und Ver­trags­be­din­gun­gen hervorgehen. Dazu zählen insbesondere:

• Miet- oder Pachtvertrag mit dem Betreiber
• relevante Ver­trags­nach­trä­ge
• Nachweise über aktuelle Miet- oder Pachtzahlungen
• Angaben zu Restlaufzeit und An­pas­sungs­re­ge­lun­gen
• Vereinbarungen zu Rechten, Pflichten oder Kosten des Eigentümers
• gegebenenfalls Vereinbarungen zu Belegungs- oder Vorrechten

Wir prüfen mit Ihnen, welche Unterlagen für Ihre Einheit benötigt werden, und bereiten die Informationen professionell für Kauf­in­ter­es­sen­ten auf.

Diese Steuern und Kosten können beim Verkauf eines Pfle­ge­ap­par­te­ments entstehen

Je nach Ausgangslage mindern Steuern und weitere Kosten Ihren Verkaufserlös.

Zehnjahresfrist bei privaten Im­mo­bi­li­en­ver­käu­fen

Gehört die Pflegeimmobilie zu Ihrem Privatvermögen, kann ein Verkauf innerhalb von zehn Jahren nach der Anschaffung als privates Ver­äu­ße­rungs­ge­schäft nach § 23 Ein­kom­men­steu­er­ge­setz (EStG) steuerpflichtig sein. Die dabei mögliche Einkommensteuer auf den Ver­äu­ße­rungs­ge­winn wird um­gangs­sprach­lich häufig als Spe­ku­la­ti­ons­steu­er bezeichnet. Die Vorschrift nennt ausdrücklich auch Ei­gen­tums­woh­nun­gen und im Teileigentum stehende Räume.¹³

Nach Ablauf der Zehnjahresfrist ist jedoch nicht automatisch jeder Verkauf steuerfrei. Entscheidend sind die steuerliche Zuordnung und Ihre individuelle Situation. Gehört die Immobilie beispielsweise zum Be­triebs­ver­mö­gen, gelten andere Regeln.

Lassen Sie die steuerlichen Folgen im Zweifel vor dem Verkauf durch einen Steuerberater prüfen. Mehr zum Thema Steuern erfahren Sie auch in unserem Ratgeber Steuern beim Hausverkauf.

Weitere Kosten beim Pfle­ge­im­mo­bi­li­en-Verkauf

Neben möglichen Steuern sollten Sie folgende Kosten in Ihre Kalkulation einbeziehen:

• Maklerprovision und gegebenenfalls Kosten für ein Wertgutachten (falls Sie uns nicht exklusiv für 1 Jahr mit dem Verkauf Ihres Pfle­ge­ap­par­te­ments beauftragen)
• Beschaffung fehlender Unterlagen
• Löschung einer eingetragenen Grundschuld
• anteilige Kosten, falls das Gesamtgebäude einen neuen Energieausweis benötigt
• gegebenenfalls Vor­fäl­lig­keits­ent­schä­di­gung bei vorzeitiger Ablösung einer Finanzierung
• Notarkosten und Grundbuchkosten, soweit sie den Verkäufer betreffen, insbesondere für die Löschung bestehender Belastungen wie einer Grundschuld

Bei einer vorzeitigen Rückzahlung eines Darlehens mit gebundenem Sollzinssatz kann die Bank unter bestimmten Voraussetzungen eine Vor­fäl­lig­keits­ent­schä­di­gung verlangen.³

Welche Maklerprovision für Ihren Auftrag anfällt, hängt unter anderem von Art und Lage der Immobilie ab. Wir besprechen die Kosten unserer Vermittlung vor einer Auf­trags­er­tei­lung transparent mit Ihnen.

So läuft der Verkauf Ihrer Pflegeimmobilie mit uns ab

Wir begleiten Sie von der ersten Einschätzung bis zum Ver­kaufs­ab­schluss:

1. Ausgangslage klären: Im kostenlosen Erstgespräch besprechen wir die Besonderheiten Ihrer Pflegeimmobilie, Ihre Verkaufsziele und den gewünschten Zeitrahmen für den Verkauf.
2. Unterlagen und Wert prüfen: Wir sichten die nötigen Objekt- und Vertragsdaten und leiten daraus einen realistischen Angebotspreis ab. Wenn nötig, greifen wir zudem auf die Be­wer­tungs­kom­pe­tenz unserer zertifizierten Im­mo­bi­li­en­sach­ver­stän­di­gen im Haus zurück.
3. Verkauf vorbereiten: Wir erstellen die Ver­kaufs­un­ter­la­gen und bereiten die Informationen zur Einheit, Be­trei­ber­ver­trag und Ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft professionell für Interessenten auf.
4. Kapitalanleger am Zweitmarkt ansprechen: Wir finden für Sie passende Käufer in unserer Kundenkartei. Je nach Objekt, Käuferkreis und Verkaufsziel vermarkten wir Ihre Pflegeimmobilie auch diskret Off-Market.
5. Verhandlungen und Abschluss begleiten: Wir koordinieren die Kommunikation mit Interessenten und begleiten die Verhandlungen sowie den Prozess bis zum Notartermin. Während des gesamten Verkaufs haben Sie einen festen Ansprechpartner.

Checkliste: Pflegeimmobilie verkaufen

Beim Verkauf einer Pflegeimmobilie müssen mehrere Faktoren zusammenspielen. Mit unserer Checkliste behalten Sie Be­trei­ber­ver­trag, Restlaufzeit, Ver­kaufs­un­ter­la­gen, Wertermittlung und die Vorbereitung des Verkaufs im Blick.

Häufige Fragen zum Verkauf einer Pflegeimmobilie

In diesem Abschnitt beantworten wir häufige Fragen von Eigentümern, die eine Pflegeimmobilie verkaufen möchten.