Schloss verkaufen: Historische Immobilie erfolgreich vermarkten

Worauf sollten Sie beim Verkauf eines Schlosses achten?

Der Verkauf einer historischen Immobilie ist selten einfach. Wenn Sie Ihr Schloss verkaufen möchten, geht es darum, die wenigen Interessenten vom Objekt zu überzeugen. Zwar bringt das Schloss selbst sicher schon einige Argumente für den Kauf mit, allerdings haben Interessenten viele Fragen zu der kostspieligen Anlage. Immerhin ist nicht nur der Preis hoch, sondern auch der Unterhalt und die Instandhaltung. Wenn Sie wissen, worauf potenzielle Käufer achten, wissen Sie auch, wie Sie sie überzeugen.

Zustand und Bausubstanz

Viele Schlösser wurden zwischen dem 16. und dem 18. Jahrhundert erbaut und über die Jahrhunderte verändert oder erweitert. Eine sehr gute Bausubstanz und ein guter Zustand kommen bei einem Schloss nicht von ungefähr. Dach, Fassade und Fenster sollten dicht sein. Grundsätzlich ist es gut, wenn der Sa­nie­rungs­be­darf nur gering ist, weil Sie das Schloss in den vergangenen Jahren gut pflegen konnten. Die Haustechnik sollte funktionieren und möglichst jung sein. Ein bisschen Instandhaltung oder energetische Modernisierung darf der Käufer gerne übernehmen und will das aus steuerlichen Gründen meist sogar.

Denkmalschutz

Sie müssen den Denkmalstatus Ihres Schlosses gegenüber Interessenten offenlegen.² Für Interessenten kann es auch durchaus interessant sein, ein Denkmal, ein Stück lebendige Geschichte, zu erwerben. Insbesondere Stiftungen schreiben sich den Denkmalschutz gern auf die Fahne und zählen daher stets zum potenziellen Käuferkreis für ein Schloss.

Sie sollten außerdem die Auswirkungen des Denkmalschutzes auf die Instandhaltung, Sanierung und den Umbau des Gebäudes benennen. Denn nicht immer passen die Vorgaben und die Vorstellungen der Denkmalaufsicht zur von Kauf­in­ter­es­sen­ten gewünschten Nutzung des Schlosses. Teilen Sie mit qualifizierten Interessenten außerdem auch vorhandene Genehmigungen und Unterlagen zu bisherigen Sanierungen und geben Sie, falls möglich, Einblick in mögliche Förderungen und Steuervorteile: Je nachdem, ob Käufer das Schloss selbst bewohnen, vermieten oder gewerblich nutzen möchten, können sie einen Teil der Sa­nie­rungs­kos­ten steuerlich absetzen.³⁴

Ge­schäfts­füh­re­rin Katharina Heid erklärt im Videoausschnitt, wie Sie mit denk­mal­ge­schütz­ten Immobilien Steuern sparen.

Grundstück und Außenanlagen

Die Grund­stücks­grö­ße entscheidet mit über den Preis, aber auch darüber, ob Interessenten sich für die Immobilie entscheiden oder nicht. Denn häufig gehören zu einem Schloss auch entsprechende Ländereien. Diese eröffnen zahlreiche Möglichkeiten für die Nutzung, wollen aber auch entsprechend gepflegt werden, wie es beispielsweise bei Park- und Gartenanlagen der Fall ist.

Gibt es Nebengebäude, prüfen Interessenten und gegebenenfalls auch von ihnen bestellte Gutachter die Bausubstanz und den Zustand. Zwecks Erreichbarkeit des Schlosses sind Zufahrten, Parkplätze, eine nahegelegene Bushaltestelle und auch das direkte Umfeld des Schloss­grund­stücks interessant.

Nutzung und historische Bedeutung

Ein Schloss bietet unzählige Möglichkeiten für die Nutzung, sofern Bau- und Planungsrecht die private und die gewerbliche Nutzung zulassen und die Denkmalbehörde mitspielt. Aufgrund der Größe eignet es sich oftmals für eine Mischnutzung. Wenn Sie bereits wissen, welche Formen der Nutzung möglich sind, sollten Sie Ihre Interessenten auch darüber informieren.

Die Baugeschichte und die historischen Besonderheiten machen das Gebäude nicht nur für Privatleute, sondern auch für Stiftungen oder Hotelbetreiber interessant. Zudem haben Schlösser häufig eine regionale und touristische Bedeutung, was sie für die gewerbliche Nutzung prädestiniert.

Denkbar sind grundsätzlich:

• private Nutzung
• Vermietung/Fe­ri­en­ver­mie­tung
• Gastronomie
• Veranstaltungen und Tagungen
• kulturelle oder andere gewerbliche Nutzung

So wird der Wert eines Schlosses ermittelt

Ein Schloss ist nicht mit anderen zu vergleichen. Aus diesem Grund ist es deutlich aufwändiger, eine akkurate Bewertung vorzunehmen, als bei anderen Gebäuden. Eine pauschale Berechnung anhand des Qua­drat­me­ter­preis ist ausgeschlossen. Stattdessen sollte ein erfahrener Sach­ver­stän­di­ger den Wert des Schlosses ermitteln.⁵

Dabei zieht er meist das Er­trags­wert­ver­fah­ren⁶ für die vorrangig gewerbliche Nutzung oder das Sach­wert­ver­fah­ren⁷ für die private Nutzung heran. Wichtig ist vor allem, dass der Gutachter über eine intensive Marktkenntnis verfügt, denn im Gegensatz zu anderen Immobilien gibt es nur wenige Verkäufe von Schlössern im Jahr. Zudem muss er auch Dinge wie zum Beispiel die Statik und die technische Machbarkeit einer Umnutzung bewerten. Aus diesem Grund greifen unsere Makler auf die Inhouse-Kompetenz unserer öffentlich bestellten und vereidigten Sach­ver­stän­di­gen zurück.

Diese Kosten entstehen beim Verkauf

Bevor Sie Ihr Schloss verkaufen, sollten Sie sich auch mit den Kosten, die in Verbindung mit dem Verkauf anfallen, beschäftigen.

Diese Kosten fallen an:

• Maklerprovision, falls Sie jemanden beauftragen
• Kosten für Gutachten und Unterlagen
• Kosten für Aufbereitung und Vermarktung
• gegebenenfalls Vor­fäl­lig­keits­ent­schä­di­gung, falls Sie eine Finanzierung haben
• gegebenenfalls Steuern

So läuft der Verkauf eines Schlosses ab

Der Verkauf eines Schlosses erfordert eine sorgfältige Vorbereitung und eine auf den Prachtbau abgestimmte Strategie. Von der ersten Bewertung bis zur Übergabe sollte jeder Schritt professionell begleitet werden.

1. Schloss bewerten: Zunächst analysiert der von uns hinzugezogene Gutachter das Schloss, das Grundstück, den baulichen Zustand und besondere Aus­stat­tungs­merk­ma­le bei einer gründlichen Begutachtung genau. Auf dieser Grundlage ermittelt er einen realistischen Verkaufspreis, der die Besonderheiten der Immobilie berücksichtigt.

2. Ver­kaufs­stra­te­gie entwickeln: Anschließend legen wir mit Ihnen Zielgruppe, Angebotspreis und passende Ver­mark­tungs­maß­nah­men fest. Sie entscheiden, ob das Schloss öffentlich angeboten oder diskret an ausgewählte Interessenten aus unserer Kundenkartei vermittelt werden soll.

3. Schloss professionell vermarkten: Ein hochwertiges Exposé stellt die Architektur, Geschichte und besonderen Merkmale des Schlosses ansprechend dar. Gleichzeitig bieten wir die Immobilie gezielt den Interessenten an, für die sie tatsächlich infrage kommt.

4. Interessenten prüfen und Verhandlungen führen: Wir qualifizieren potenzielle Käufer noch vor der Besichtigung und prüfen deren Bonität. Im Anschluss an die Schlossführung beantwortet unser Makler Fragen und führt auf Wunsch die Verhandlungen zu Kaufpreis und weiteren Konditionen für Sie.

5. Kaufvertrag und Übergabe: Sind sich Käufer und Verkäufer einig, wird der Kaufvertrag vorbereitet und der Notartermin begleitet.⁸ Auch die weitere Abwicklung und die Übergabe des Schlosses werden koordiniert.

Schloss verkaufen mit Heid Im­mo­bi­li­en­mak­ler

Ein Schloss ist keine Immobilie wie jede andere. Historische Bausubstanz, besondere Aus­stat­tungs­merk­ma­le, Denkmalschutz und individuelle Nut­zungs­mög­lich­kei­ten machen den Verkauf anspruchsvoll. Deshalb braucht es eine Ver­kaufs­stra­te­gie, die genau auf das jeweilige Objekt und die passende Zielgruppe abgestimmt ist. Heid Im­mo­bi­li­en­mak­ler unterstützt Sie bei der Bewertung, Vermarktung und gezielten Käufersuche und begleitet Sie persönlich durch den gesamten Verkaufsprozess.

Unsere Leistungen

• Professionelle Im­mo­bi­li­en­be­wer­tung
• Individuelle Ver­kaufs­stra­te­gie
• Hochwertige Ver­mark­tungs­un­ter­la­gen
• Gezielte Käufersuche
• Persönliche Ansprache potenzieller Käufer
• Auf Wunsch diskrete Vermarktung
• Prüfung und Qualifizierung von Interessenten
• Organisation und Begleitung von Besichtigungen
• Unterstützung bei der Kauf­preis­ver­hand­lung
• Begleitung bis zum Notartermin und zur Übergabe

Sie möchten Ihr Schloss verkaufen? Lassen Sie den Wert Ihrer Immobilie professionell einschätzen und besprechen Sie Ihre Vorstellungen persönlich mit unseren Maklern.