Gutshaus verkaufen: Historische Immobilie erfolgreich vermarkten

Diese Faktoren sind entscheidend für den Verkauf eines Gutshauses

Wenn Sie ein Gutshaus verkaufen möchten, gibt es einiges zu beachten. Nur wenn Sie den Verkauf gut vorbereiten und die Ver­kaufs­stra­te­gie planen, erreichen Sie die richtigen Interessenten. Und die schauen sich ein Grundstück und das darauf befindliche Gutshaus ganz genau an. Sie sollten also wissen, worauf potenzielle Käufer achten.

Zustand und Bausubstanz

Bei historischen Gebäuden ist der Zustand nochmal ganz besonders interessant: Potenzielle Käufer wollen nicht nur wissen, ob die Mauern halten, sondern welche Sa­nie­rungs­maß­nah­men in den vergangenen Jahren gemacht wurden.

Im besten Fall besitzen Sie ein gut gepflegtes Gutshaus, das sich aufgrund dessen sehr gut verkaufen lässt. Informieren Sie die Interessenten proaktiv über Baumaßnahmen, die Sie in den vergangenen Jahren zum Erhalt und zur Pflege des Gebäudes umgesetzt haben.

Ein besonderes Augenmerk liegt dabei auf Dach, Fassade und Fenstern. Hier sollte alles dicht sein. Interessenten werden außerdem Fragen zur Haustechnik und natürlich zum Zustand der Nebengebäude stellen, falls solche vorhanden sind.

Denkmalschutz

Gebäude mit bestehendem Denkmalstatus bringen für Käufer besondere Her­aus­for­de­run­gen mit sich. Als Eigentümer eines denk­mal­ge­schütz­ten Gebäudes unterliegen Sie der Of­fen­ba­rungs­pflicht.² Zu verschweigen, dass es sich um ein denk­mal­ge­schütz­tes Objekt handelt, das mit entsprechenden Einschränkungen sowie ab­stim­mungs­be­dürf­ti­gen In­stand­hal­tungs­pflich­ten einhergeht, ist also keine Option.

Seien Sie transparent und informieren Sie auch über vorhandene Genehmigungen und bisherige denkmalgerechte Sanierungen. Schildern Sie die Auswirkungen, die der Denkmalschutz auf Sanierungen und Umbauten haben kann, und beantworten Sie Fragen. Viele Interessenten sind vom Denkmalschutz erst einmal abgeschreckt. Die Angst vor hohen Kosten und aufwändigen Ge­neh­mi­gungs­ver­fah­ren können Sie ihnen aber durchaus nehmen, indem Sie Ihre (hoffentlich positiven) Erfahrungen mit der Denk­mal­schutz­be­hör­de schildern.

Mögliche Nutzung

Interessenten, die nach einem Landgut oder Gutshaus suchen, haben vielleicht bereits Pläne, wie sie es nutzen möchten. Gebäude dieser Art bieten sich für private, aber auch verschiedene gewerbliche Zwecke an. Sie kommen zum Beispiel infrage für:

• Vermietung
• Fe­ri­en­ver­mie­tung
• Gastronomie
• Veranstaltungen/Tagungen
• land­wirt­schaft­li­che oder andere gewerbliche Nutzung

Was davon möglich ist, darüber entscheidet das Bau- und Planungsrecht.³ Potenzielle Käufer freuen sich, wenn sie schon von Anfang an alle Informationen zu den Nut­zungs­mög­lich­kei­ten bekommen.

Historische Bedeutung

Gutshäuser sind historische Bauten, die entsprechend auch eine gewisse Bedeutung haben. Informationen zur Baugeschichte, zur früheren Nutzung oder zu historischen Eigentümern sind für Interessenten spannend und können die Nachfrage steigern. Ein Beispiel ist die Gutsanlage Satzkorn in der bran­den­bur­gi­schen Kul­tur­land­schaft Havelland, deren Geschichte umfassend dokumentiert ist. Hat das Landgut oder Gutshaus, das Sie verkaufen, eine regionale Bedeutung, weil es zum Beispiel ein Wahrzeichen ist oder das Ortsbild prägt, ist es nochmal interessanter. Vielleicht haben Sie Aufzeichnungen zur Historie des Gutshauses, mit denen Sie die Geschichte nachweisen können.

Lage und Grundstück

Wenn das Gutshaus dem prüfenden Blick der Gutachter der Interessenten standhalten kann, gibt es natürlich noch das Grundstück. Alle Bereiche des Grundstückes und auch weitere darauf befindliche Gebäude sind für die potenziellen Käufer interessant. Ist hier ebenfalls alles gut in Schuss, macht das einen positiven Eindruck und steigert den Wert des Gutshauses. Wichtig sind vor allem:

• die Größe des Grundstücks
• vorhandene Park-/Gartenanlagen
• land­wirt­schaft­li­che Flächen
• sowie Nebengebäude und Wirt­schafts­ge­bäu­de

Für viele Nutzungsarten, ob privat oder gewerblich, ist auch die Anbindung von großer Bedeutung. Ist das Gutshaus mit den öffentlichen Verkehrsmitteln, aber auch über gut befahrbare Straßen zu erreichen, ist das ein Pluspunkt. Befinden sich außerdem Ein­kaufs­mög­lich­kei­ten für Waren des täglichen Bedarfs in der Nähe, wirkt sich das ebenfalls positiv auf die Attraktivität aus.

Unsere zertifizierte Sachverständige und Ge­schäfts­füh­re­rin Katharina Heid nimmt die Lage der Immobilie im Video unter die Lupe:

So wird der Wert eines Gutshauses ermittelt

Der Wert eines Gutshauses lässt sich nicht pauschal bestimmen. Neben Lage, Grundstück und Größe spielen insbesondere Zustand, Ausstattung, Bausubstanz und vorhandene Nebengebäude eine Rolle. Auch die mögliche Nutzung und die historische Bedeutung des Gutshauses können für den Wert interessant sein.

Im Zuge der Wertermittlung betrachtet ein Sach­ver­stän­di­ger das Gebäude, Grundstück, Nebengelass und entsprechende Unterlagen. So kann er sich ein ganzheitliches Bild Ihres Gutshauses machen und den Wert realistisch einschätzen.

Meist wird für die Wertbestimmung das Sach­wert­ver­fah­ren oder das Er­trags­wert­ver­fah­ren angewandt.⁴ Auch das Ver­gleichs­wert­ver­fah­ren kann geeignet sein, kommt jedoch schnell an seine Grenzen, da bei besonderen Immobilien wie Gutshäusern häufig nicht genug vergleichbare, kürzlich verkaufte Objekte in der Region vorhanden sind.⁵

Grundsätzlich ist die Wertermittlung für ein Gutshaus mit einigem Aufwand verbunden. Denn der Sachverständige muss neben dem eigentlichen Gebäude auch die Nebengebäude, Grund­stücks­flä­chen und mögliche Nutzungen berücksichtigen. Dabei unterstützen häufig Sachverständige aus anderen Fachbereichen.

Diese Kosten entstehen beim Verkauf eines Gutshauses

Wenn Sie Ihr Gutshaus verkaufen, dann in den meisten Fällen steuerfrei! Denn gehört Ihnen das Gutshaus mindestens zehn Jahre oder haben Sie selbst darin gelebt, zahlen Sie auf den Gewinn aus dem Verkauf keinen Cent Steuern.¹ Dennoch fallen natürlich Kosten an, vor oder nach dem Verkauf.

Diese Kosten sollten Sie im Blick haben:

• Maklerprovision, falls Sie einen Makler beauftragen
• Kosten für Gutachten und Unterlagen
• Kosten für Aufbereitung und Vermarktung
• gegebenenfalls eine Vor­fäl­lig­keits­ent­schä­di­gung, falls Sie eine laufende Finanzierung haben

So läuft der Verkauf eines Gutshauses ab

Der Verkauf eines Gutshauses sollte sorgfältig vorbereitet werden. Da der Kreis der potenziellen Käufer nur klein ist, ist eine auf das Objekt abgestimmte Ver­mark­tungs­stra­te­gie zudem unentbehrlich. Die professionelle Begleitung von der ersten Bewertung bis zur Übergabe erhöht die Erfolgschancen.

1. Im­mo­bi­li­en­be­wer­tung: Ein Gutachter analysiert Gutshaus, Grundstück, Zustand, Bausubstanz und andere besondere wertrelevante Merkmale. Er beschäftigt sich auch mit den Nut­zungs­mög­lich­kei­ten des Gutshauses und schätzt anschließend den Wert realistisch ein.

2. Ver­kaufs­stra­te­gie entwickeln: Der Wert bestimmt die Preis­vor­stel­lung, das Objekt und die Lage die passenden Zielgruppen. Jetzt geht es darum, geeignete Ver­mark­tungs­we­ge festzulegen und die Präsentation des Objektes für die Vermarktung vorzubereiten.

3. Gutshaus professionell vermarkten: Hochwertige Ver­kaufs­un­ter­la­gen wie ein ansprechendes Exposé sind für den Verkauf eines Gutshauses unabdinglich. Sie sollten alle wichtigen Eckdaten des Objektes, aber auch Informationen zu Sanierungen, Nutzung und Umfeld enthalten. Mit den Unterlagen können Sie oder ein Makler die Immobilie gezielt potenziellen Käufern anbieten.

4. Besichtigungen und Verhandlungen: Gibt es qualifizierte Interessenten, werden diese zur Besichtigung eingeladen. Häufig wünschen Eigentümer einer historischen Immobilie, dass diese diskret verkauft wird. In diesem Fall kann ein Makler die Besichtigung begleiten, Fragen beantworten und anschließend Kaufpreis sowie weitere Konditionen für Sie verhandeln.

5. Kaufvertrag und Übergabe: Haben sich Käufer für das Objekt gefunden und der Makler hat eine Einigung bei den Konditionen erzielt, folgt der notariell beurkundete Ver­trags­ab­schluss.⁶ Anschließend geht es um die weitere Abwicklung sowie die Übergabe der Schlüssel und Unterlagen zum Objekt.