Vermieten über AirBnB kann deutlich höhere Einnahmen bringen als klassische Dauervermietung. Doch wer seine Wohnung über AirBnB vermieten möchte, benötigt in vielen Städten eine Genehmigung. Hinzu kommen Kosten und Regelungen der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG). In diesem Ratgeber zur AirBnB Vermietung von Ferienwohnungen erklären wir, was erlaubt ist, wie AirBnB-Kosten für Vermieter kalkuliert werden und wann sich die Kurzzeitvermietung wirklich lohnt.
- In vielen deutschen Städten ist für die AirBnB Vermietung eine behördliche Genehmigung Pflicht. Ohne diese drohen Bußgelder im fünfstelligen Bereich.
- AirBnB Kosten für Vermieter umfassen ca. 3 % Servicepauschale pro Buchung sowie Einkommensteuer auf alle Einnahmen.
- Bei der Vermietung einer Eigentumswohnung über AirBnB ist ohne Zustimmung der Eigentümergemeinschaft Vorsicht geboten: die Gemeinschaftsordnung entscheidet.
- Dauerhafte Vermietung über AirBnB kann steuerlich und mietrechtlich als reguläre Dauervermietung eingestuft werden.
- Kurzzeitvermietung bringt höhere Einnahmen als klassische Vermietung, erfordert aber deutlich mehr Aufwand.
Wie AirBnB Vermietung in Deutschland funktioniert
AirBnB Vermietung bedeutet schlicht, Ihre Wohnung oder ein Zimmer kurzfristig an wechselnde Gäste zu vermieten – tageweise oder wochenweise. Die Plattform AirBnB (oder Alternativen wie booking.com, Expedia, fewo-direkt.de, ferienwohnungen.de, oder regionale Vermittlungsportale) übernimmt Buchungsabwicklung, Zahlungsverkehr und Gästekommunikation. Verfügbarkeit, Preis und Hausregeln bestimmen Sie selbst.
Wichtig zu wissen: In Deutschland gelten strenge rechtliche Rahmenbedingungen, die viele Vermieter unterschätzen. Die dauerhafte Vermietung über AirBnB & Co. – also, wenn dieselben Gäste über Monate bleiben oder die Wohnung kontinuierlich belegt ist – kann rechtlich als reguläres Mietverhältnis eingestuft werden. Dann greifen Kündigungsschutz, Mietpreisbremse und Nebenkostenabrechnung wie bei jedem klassischen Mietvertrag. Oft ist eine Nutzungsänderung³ nötig oder zumindest empfehlenswert, damit Sie Ihr Geschäft mit der Kurzzeitvermietung ordnungsgemäß betreiben.
Als Eigentümer können Sie grundsätzlich frei vermieten, müssen aber Genehmigungen und Regelungen der Wohnungseigentümergemeinschaft beachten. Als Mieter benötigen Sie zwingend die schriftliche Erlaubnis Ihres Vermieters. Fehlt diese, riskieren Sie eine fristlose Kündigung. Sollten Sie Ihre Immobilie zur Weitervermietung veräußern wollen, beraten wir Sie gern zu allen nächsten Schritten.
Rechtliche Voraussetzungen beim Vermieten über AirBnB
Bevor Sie Ihre Wohnung über AirBnB anbieten, sollten Sie drei rechtliche Ebenen prüfen: Genehmigungspflicht, WEG-Regelungen und mietvertragliche Erlaubnis.
In vielen deutschen Großstädten wie z. B. Berlin, München und Hamburg gilt ein Zweckentfremdungsverbot. Das bedeutet: Wer seine Wohnung dauerhaft oder überwiegend an Touristen vermietet, entzieht dem regulären Wohnungsmarkt Wohnraum. Dafür brauchen Sie eine behördliche Genehmigung. Ohne diese drohen Bußgelder von bis zu 500.000 Euro in Extremfällen. Ob Ihre Stadt ein solches Verbot kennt, sollten Sie vor dem Start unbedingt klären.
Ferienwohnung im Ausland: Das Zweckentfremdungsverbot beziehungsweise die Erfordernis einer behördlichen Genehmigung gilt übrigens auch außerhalb Deutschlands. Beispielsweise hat Spanien seine Gesetze diesbezüglich 2025 verschärft. Etliche deutsche Eigentümer von Ferienimmobilien in Spanien haben daher die Reißleine gezogen und vermieten ihre Wohnung in Barcelona, an der Costa Blanca oder an der Costa del Sol nicht mehr während ihrer Abwesenheit, da der Aufwand und die Kosten zu hoch geworden sind.
Gehört Ihre Wohnung zu einer Eigentümergemeinschaft, reicht Ihr Eigentumsrecht allein nicht aus. Die Gemeinschaftsordnung legt fest, ob und in welchem Umfang eine Kurzzeitvermietung zulässig ist. Fehlt eine ausdrückliche Regelung, ist in der Regel ein Beschluss der Eigentümerversammlung erforderlich.
Achtung: Die Vermietung über AirBnB ohne Erlaubnis kann problematisch werden. Kommt es durch Feriengäste zu konkreten Störungen wie Lärmbelästigungen, Verstößen gegen die Hausordnung oder Überbelegung, können die übrigen Eigentümer gemäß des BGH-Urteils vom 12.04.2019 (Az. V ZR 112/18) einen Unterlassungsanspruch geltend machen. Allein die Tatsache, dass wechselnde Gäste im Haus verkehren, reicht dafür jedoch nicht aus.
Andererseits: Wurde die Kurzzeitvermietung per Öffnungsklausel in der Teilungserklärung einmal erlaubt, ist es sehr schwer, sie wieder zu entziehen (vgl. Urteil des Bundesgerichtshofs vom 12. April 2019, V ZR 112/18). Ein grundsätzliches Verbot der Kurzzeitvermietung seitens der WEG ist gemäß Urteil des Bundesgerichtshofs vom 15. Januar 2010, V ZR 72/09, nicht zulässig, solange dieses weder in der Teilungserklärung noch durch einen Beschluss der Eigentümergemeinschaft festgelegt ist.
AirBnB Kosten für Vermieter im Überblick
Die AirBnB Kosten für Vermieter werden oft unterschätzt. Neben der Plattformgebühr kommen steuerliche Pflichten und weitere laufende Kosten hinzu, die Ihre tatsächliche Rendite spürbar beeinflussen.
Plattformgebühr: AirBnB berechnet Vermietern eine Servicepauschale von ca. 3 % pro Buchung – berechnet auf den Gesamtbetrag ohne Reinigungsgebühr. Alternativ gibt es ein Modell mit ca. 14 – 16 % Gebühr, bei dem Gäste keine zusätzliche Servicegebühr zahlen. Welches Modell für Sie günstiger ist, hängt von Ihrer Preisstrategie ab.
Steuern: Einnahmen aus der AirBnB Vermietung sind grundsätzlich einkommensteuerpflichtig. Überschreiten Ihre Einnahmen die Freigrenze von 520 Euro jährlich, müssen Sie diese in der Steuererklärung angeben. Vermieten Sie regelmäßig und gewerbsmäßig, kann zudem Umsatzsteuerpflicht entstehen. Ab einem Gewinn von 24.500 Euro durch die AirBnB Vermietung fällt zudem Gewerbesteuer an. Eine Beratung durch einen Steuerberater ist hier empfehlenswert.
Weitere Kostenfaktoren, die Sie einkalkulieren sollten:
- Reinigung zwischen den Aufenthalten – entweder Eigenaufwand oder externer Reinigungsservice.
- Hausrat- und Haftpflichtversicherung – prüfen Sie, ob Ihre bestehende Police Kurzzeitvermietung abdeckt.
- Einrichtung und Ausstattung – Gäste erwarten einen gepflegten, vollständig ausgestatteten Wohnraum.
- Leerstandszeiten – nicht jede Nacht ist belegt; kalkulieren Sie realistisch mit einer Auslastung von 60 – 70 %.
Wenn Sie auf der Suche nach einem passenden Objekt zur langfristigen Vermietung sind oder Fragen zur Weitervermietung haben, steht unser Team Ihnen gern zur Seite.
Dauerhafte Vermietung über AirBnB – Sonderfall mit Tücken
Manche Vermieter nutzen AirBnB nicht nur für gelegentliche Kurzzeitvermietung, sondern als dauerhaften Vermietungskanal – mit wechselnden Gästen, aber kontinuierlicher Belegung das ganze Jahr. Das klingt verlockend, birgt jedoch erhebliche rechtliche und steuerliche Risiken.
Das zentrale Problem: Ab einer bestimmten Nutzungsdauer oder Regelmäßigkeit stufen Behörden und Gerichte die Vermietung als gewerbliche Tätigkeit ein. Das hat direkte Konsequenzen:
- Gewerbesteuerpflicht kann entstehen, wenn die Vermietung hotelähnliche Leistungen umfasst, beziehungsweise einen jährlichen Gewinn von 24.500 Euro übersteigt.
- Umsatzsteuerpflicht greift ab einem Jahresumsatz von 22.000 Euro.
- In Städten mit Zweckentfremdungsverbot ist die dauerhafte Vermietung über AirBnB ohne Genehmigung schlicht unzulässig.
Hinzu kommt: Auch die Plattform selbst setzt Grenzen. In bestimmten Städten begrenzt AirBnB die Vermietungsdauer automatisch auf 60 bis 90 Tage pro Jahr; in Absprache mit den lokalen Behörden. Wenn Sie Ihre Immobilie dauerhaft über AirBnB vermarkten möchten, sollten Sie vorab rechtliche und steuerliche Beratung einholen und prüfen, ob eine klassische Dauervermietung in Ihrer Situation nicht die sicherere und planbarere Alternative ist.
Die AirBnB Vermietung ist kein passives Einkommen – sie ist ein kleines Geschäftsmodell. Wer das unterschätzt und ohne rechtliche Absicherung startet, zahlt am Ende drauf. Wir empfehlen unseren Kunden immer: erst prüfen, dann inserieren.
Geschäftsführerin und zertifizierte Sachverständige Katharina Heid
Schritt für Schritt mit der Vermietung starten
Bevor Sie die Vermietung über AirBnB starten, sollten Sie diese Schritte der Reihe nach abarbeiten – das erspart späteren Ärger und sichert alle Einnahmen rechtlich ab.
1. Genehmigungslage klären:
Prüfen Sie, ob in Ihrer Stadt ein Zweckentfremdungsverbot gilt und ob Sie eine behördliche Genehmigung benötigen. Diese Auskunft erhalten Sie bei Ihrer zuständigen Gemeindeverwaltung.
2. WEG und Mietvertrag prüfen
Gehört Ihre Wohnung zu einer Eigentümergemeinschaft, holen Sie die schriftliche Zustimmung ein. Als Mieter benötigen Sie die Erlaubnis Ihres Vermieters – beides vor dem ersten Inserat.
3. Versicherungsschutz prüfen
Informieren Sie Ihre Hausrat- und Haftpflichtversicherung über die geplante Kurzzeitvermietung. AirBnB bietet zwar einen eigenen Gastgeberschutz an – dieser ersetzt jedoch keine vollwertige Versicherung.
4. Inserat professionell erstellen
Gute Fotos, eine ehrliche Beschreibung und ein wettbewerbsfähiger Preis sind entscheidend für Ihre Buchungsrate. Vergleichen Sie vergleichbare Angebote in Ihrer Umgebung.
5. Steuerliche Pflichten klären
Sprechen Sie vor dem Start mit einem Steuerberater. Insbesondere wenn Sie regelmäßig und nicht nur gelegentlich vermieten möchten.
Sie sind unsicher, ob sich das Vermieten einer Wohnung über AirBnB für Ihre Immobilie eignet – oder ob klassische Dauervermietung in Ihrer Situation die bessere Wahl ist? Unsere Experten analysieren Ihre individuelle Situation und helfen Ihnen, die rentablere Entscheidung zu treffen.
Vorsicht, Steuern: Seit 2023 ist AirBnB nach der DAC7-Richtlinie gesetzlich verpflichtet, Vermieterdaten automatisch an das Finanzamt weiterzuleiten. Wer Einnahmen nicht deklariert, riskiert Steuernachzahlungen und Bußgelder – unabhängig davon, ob die Vermietung gelegentlich oder regelmäßig stattfindet.
Die Chancen der AirBnB Vermietung: Warum sich der Aufwand lohnen kann
DieAirBnB Vermietung wird oft durch ihre Kosten und rechtlichen Hürden definiert. Doch das ist nur eine Seite der Medaille. Wer die Rahmenbedingungen kennt und sein Angebot professionell aufstellt, kann mit seiner Immobilie deutlich mehr herausholen als mit klassischer Dauervermietung.
Der größte Hebel ist der Preis pro Nacht: Während ein klassischer Mieter monatlich eine feste Kaltmiete zahlt, können Sie als AirBnB-Gastgeber je nach Lage, Ausstattung und Saison erheblich höhere Nachtpreise erzielen. In gefragten Großstädten oder Urlaubsregionen sind Tagespreise von 80 bis 150 Euro und mehr keine Seltenheit. Selbst bei moderater Auslastung übersteigen die Einnahmen oft die ortsübliche Miete.
Hinzu kommt die Flexibilität: Sie entscheiden selbst, wann Ihre Wohnung verfügbar ist. Reisen Sie beruflich oder privat? Vermieten Sie in dieser Zeit. Möchten Sie die Wohnung selbst nutzen? Sperren Sie den Kalender. Diese Freiheit gibt es bei keinem klassischen Mietverhältnis.
Auch die Einstiegshürde ist niedrig: Ein AirBnB-Inserat ist in kurzer Zeit erstellt, die Plattform übernimmt Zahlungsabwicklung, Gästekommunikation und Bewertungsmanagement. Wer einmal ein gepflegtes Profil mit guten Fotos und positiven Bewertungen aufgebaut hat, profitiert langfristig von einer stabilen Buchungsrate ohne großen Marketingaufwand.
Ob das AirBnB Vermietungsmodell für Sie interessant ist, lässt sich mit einer realistischen Rechnung Ihres Vermietungspotenzials einschätzen. Wir betrachten als Beispiel: 2-Zimmer-Wohnung in einer deutschen Großstadt, Nachtpreis 90 €, Hausgeld/Nebenkosten 400 €/Monat (4.800 €/Jahr).
| Gelegentlich | Regelmäßig | Intensiv | |
| Vermietete Tage/Jahr | 60 Tage | 120 Tage | 200 Tage |
| Bruttoeinnahmen | 5.400 € | 10.800 € | 18.000 € |
| AirBnB-Gebühr (ca. 3 %) | – 162 € | – 324 € | – 540 € |
| Reinigung & Reparaturen | – 600 € | – 1.200 € | – 2.000 € |
| Fixkosten (Hausgeld etc.) | – 4.800 € | – 4.800 € | – 4.800 € |
| Einkommensteuer (ca. 25 %) | – 0 €* | – 1.119 € | – 2.665 € |
| Nettoeinnahmen | – 162 € | 3.357 € | 7.995 € |
| Lohnt sich’s? | Nein | Bedingt | Ja |
*In diesem Kalkulationsbeispiel entsteht kein steuerpflichtiger Gewinn
Fazit: Lohnt sich das Vermieten einer Wohnung über AirBnB?
Vermieten über AirBnB lohnt sich, aber nicht für jeden und nicht ohne Vorbereitung. Wer die rechtlichen Voraussetzungen in seiner Stadt kennt, die WEG-Regelungen geklärt hat und seine Immobilie professionell aufstellt, kann mit Kurzzeitvermietung deutlich mehr Rendite erzielen als im üblichen Mietverhältnis. Eine große Rolle spielen drei Faktoren: Lage, Auslastung und Aufwand. Eine gut gelegene Wohnung in einer Großstadt oder Urlaubsregion amortisiert den höheren Verwaltungsaufwand schnell. Doch eines sollten Sie dabei nicht unterschätzen: AirBnB Vermietung ist kein passives Einkommen. Sie erfordert Zeit, Engagement und eine solide rechtliche Basis. Wer das mitbringt, hat jedoch eine der flexibelsten und renditestärksten Nutzungsformen seiner Immobilie in der Hand.
Häufige Fragen zur AirBnB Vermietung
In diesem Abschnitt beantworten wir oft gestellte Fragen zur Vermietung mit AirBnB.
Was bedeutet WEG-Vermietung über AirBnB?
WEG steht für Wohnungseigentümergemeinschaft – also den Zusammenschluss aller Eigentümer in einem Mehrfamilienhaus. WEG-Vermietung über AirBnB bedeutet, dass ein einzelner Eigentümer seine Wohnung innerhalb dieser Gemeinschaft über AirBnB vermieten möchte. Das ist nicht automatisch erlaubt: Die Gemeinschaftsordnung oder ein Beschluss der Eigentümerversammlung entscheidet darüber, ob und in welchem Umfang Kurzzeitvermietung zulässig ist.
Kann ich nur ein einzelnes Zimmer über AirBnB vermieten statt der ganzen Wohnung?
Ja, und das ist in vielen Städten sogar deutlich unkomplizierter als die Vollvermietung. Die Vermietung eines einzelnen Zimmers in Ihrer selbst genutzten Wohnung ist in den meisten Städten genehmigungsfrei und steuerlich einfacher handzuhaben. Auch das Zweckentfremdungsverbot greift hier häufig nicht.
Wie gehe ich vor, wenn ein Gast meine Wohnung beschädigt?
AirBnB bietet Gastgebern einen integrierten Schadensschutz: den sogenannten AirCover. Dieser deckt Schäden bis zu einer bestimmten Summe ab. Sachschäden in Höhe von bis zu drei Millionen Dollar und eine Haftpflicht für Gastgeber bis zu eine Millionen Dollar. Dennoch sollten Sie auch Ihre Hausratversicherung vorab informieren, da viele Policen Schäden durch gewerbliche Kurzzeitvermietung ausschließen. Bei möblierter Kurzzeitvermietung deckt eine Standard-Hausratversicherung nur das Eigentum des Versicherungsnehmers. Für Vermietermöbel und Mietereigentum werden im Grunde zwei separate Policen benötigt. Sinnvoller ist häufig eine gewerbliche Spezialversicherung, die Schäden an Bausubstanz, Hausrat und Personenschäden in einem abdeckt. Booking.com empfiehlt Vermietern eine Deckungssumme von mindestens einer Million US-Dollar. Dokumentieren Sie den Zustand Ihrer Wohnung vor und nach jedem Aufenthalt außerdem mit Fotos, um Ihren Anspruch durchzusetzen.
Muss ich meine Nachbarn oder die Hausverwaltung über die AirBnB Vermietung informieren?
Eine gesetzliche Pflicht besteht in der Regel nicht, empfehlenswert ist es dennoch. Vor allem in Mehrfamilienhäusern kann häufig wechselnder Gästeverkehr zu Konflikten führen. Wer seine Nachbarn frühzeitig einbezieht und klare Hausregeln kommuniziert, vermeidet Beschwerden und schützt langfristig sein Verhältnis zur Eigentümergemeinschaft.
Lohnt sich eine professionelle Verwaltung für meine AirBnB-Unterkunft?
Ab einer gewissen Buchungsfrequenz durchaus. Sogenannte Property-Management-Unternehmen übernehmen Gästekommunikation, Reinigung, Check-in und Preisoptimierung – gegen eine Provision von meist 15 bis 25 % der Einnahmen. Für Eigentümer, die wenig Zeit investieren möchten oder mehrere Objekte verwalten, kann das dennoch wirtschaftlich sinnvoll sein.
