Wer eine Immobilie vermietet, kann deren Wertverlust steuerlich geltend machen und so die Steuerlast auf Mieteinnahmen Jahr für Jahr senken. Die Absetzung für Abnutzung (AfA) bei Vermietung und Verpachtung gehört dabei zu den wirkungsvollsten Instrumenten im Steuerrecht. Welche AfA-Sätze aktuell gelten, wann die degressive AfA greift und wie Sie die Abschreibung in Anlage V Ihrer Steuererklärung eintragen, erfahren Sie hier.
- Die Abschreibung bei Vermietung und Verpachtung erlaubt es, den Wertverlust eines Gebäudes jährlich als Werbungskosten steuerlich abzuziehen und damit die Einkünfte aus der Vermietung gegenüber des Fiskus zu mindern.
- Der AfA-Satz richtet sich nach dem Baujahr beziehungsweise dem Fertigstellungszeitpunkt des Gebäudes und liegt je nach Fall bei 2%, 2,5% oder bei bestimmten Neubauten bei 3%.
- Seit 2023 gibt es eine degressive AfA bei Vermietung und Verpachtung für neu errichtete Wohngebäude, die einen beschleunigten Abzug in den ersten Jahren ermöglicht.
- Steuerlich absetzbar ist ausschließlich der Gebäudeanteil des Kaufpreises. Der Bodenanteil bleibt außen vor, da dieser nicht an Wert verliert.
Die AfA bei Vermietung und Verpachtung
Die Absetzung für Abnutzung bildet den Grundgedanken ab, dass ein Gebäude über die Zeit an Wert verliert. Das Steuerrecht erkennt diesen Verschleiß an und erlaubt es Ihnen, ihn jährlich als Werbungskosten geltend zu machen. Die gesetzliche Grundlage bildet § 7 des Einkommensteuergesetzes (EStG), der die Abschreibung von Wirtschaftsgütern mit begrenzter Nutzungsdauer regelt.
Bei Einkünften aus Vermietung und Verpachtung wirkt die AfA direkt auf Ihre steuerliche Bemessungsgrundlage. Sie ziehen den jährlichen Abschreibungsbetrag von Ihren Mieteinnahmen ab, bevor das Finanzamt die Steuerlast berechnet. Je höher Ihre Abschreibung, desto geringer fällt das zu versteuernde Einkommen aus.
Über die gesamte Nutzungsdauer summiert sich die Abschreibung bei Vermietung und Verpachtung zu einem erheblichen steuerlichen Vorteil. Bei einem Gebäudewert von 400.000 Euro und einem Satz von 2 Prozent ergibt sich ein jährlicher Abzug von 8.000 Euro. Über 50 Jahre entspricht das einer vollständigen steuerlichen Berücksichtigung des Gebäudewerts.
Interessant wird das Thema Abschreibung daher vor allem beim Kauf einer Immobilie.
Berechnung der AfA bei Vermietung und Verpachtung für die Steuererklärung
Die Grundlage für die Berechnung der AfA bei Gebäuden in der Vermietung und Verpachtung bildet ausschließlich der Gebäudewert. Grund und Boden nutzen sich steuerrechtlich nicht ab und bleiben deshalb bei der Absetzung für Abnutzung bei Vermietung und Verpachtung vollständig außen vor. § 7 EStG ordnet diese Trennung verbindlich an.
Heißt also, Kaufpreis und Bodenanteil müssen vor der Berechnung voneinander getrennt werden. Erst der verbleibende Gebäudewert fließt als Bemessungsgrundlage in die AfA ein. Je höher der Bodenanteil, desto geringer fällt die jährliche Abschreibung aus.
Fortschreibung: Wird eine bereits vermietete Immobilie unentgeltlich übertragen oder geerbt, setzt der Erwerber die bestehende AfA des Rechtsvorgängers fort. Eine neue Bemessungsgrundlage entsteht dabei nicht.
Lineare AfA – Sätze nach Baujahr
Die lineare AfA ist die Standardmethode bei der Abschreibung von Gebäuden bei Vermietung und Verpachtung. Sie verteilt den Gebäudewert gleichmäßig über die gesamte Nutzungsdauer. Welcher Satz gilt, hängt vom Zeitpunkt der Fertigstellung ab:
- Baujahr bis 1924: 2,5 Prozent jährlich (Nutzungsdauer 40 Jahre)
- Baujahr ab 1925: 2 Prozent jährlich (Nutzungsdauer 50 Jahre)
- Baujahr ab 2023: 3 Prozent jährlich, sofern der Bauantrag nach dem 31. Dezember 2022 gestellt wurde
Der erhöhte Satz von 3 Prozent für Neubauten ab 2023 gilt nur für Wohngebäude und setzt voraus, dass das Gebäude nach dem 31. Dezember 2022 fertiggestellt wurde.
Degressive AfA bei Vermietung und Verpachtung
Neben der linearen Methode gibt es für neu errichtete Wohngebäude auch die degressive AfA, wenn die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sind. Sie ermöglicht in den ersten Jahren einen höheren Abzug, da der Prozentsatz jeweils auf den noch nicht abgeschriebenen Restwert angewendet wird.
Für Gebäude, bei denen der Bauantrag zwischen dem 1. Oktober 2023 und dem 30. September 2029 gestellt wurde, gilt zunächst ein Satz von 5 Prozent. Ein Wechsel von der degressiven zur linearen AfA ist jederzeit möglich, der umgekehrte Weg jedoch nicht. Damit lohnt sich die degressive Methode vor allem dann, wenn Sie sich in den ersten Jahren eine höhere steuerliche Entlastung wünschen.
Kaufpreisaufteilung – Gebäudeanteil korrekt ermitteln
Das Bundesministerium der Finanzen (BMF) stellt für die Aufteilung des Kaufpreises eine offizielle Arbeitshilfe zur Verfügung, mit der sich der Gebäude- und Bodenanteil anhand von Lage, Baujahr und Ausstattung rechnerisch ermitteln lassen.
Ein konkretes Beispiel verdeutlicht die Rechnung: Bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro und einem Bodenanteil von 20 Prozent ergibt sich ein Grundstückswert von 80.000 Euro. Die verbleibenden 320.000 Euro bilden den Gebäudewert. Mit einem linearen AfA-Satz von 2 Prozent ergibt das eine jährliche Abschreibung von 6.400 Euro und damit eine entsprechende Minderung der steuerpflichtigen Mieteinnahmen.
Das Finanzamt akzeptiert die Aufteilung aus dem Kaufvertrag, solange sie nicht offensichtlich von den tatsächlichen Wertverhältnissen abweicht. Bei Zweifeln zieht es die BMF-Arbeitshilfe als Korrektiv heran.
Für die Berechnung der AfA bei Gebäuden in der Vermietung und Verpachtung benötigen Sie folgende Unterlagen:
- Kaufvertrag mit ausgewiesenem Kaufpreis
- Flurkarte oder Grundbuchauszug zur Grundstücksgröße
- Baujahr des Gebäudes (aus Kaufvertrag, Energieausweis oder Bauakte)
- Ausstattungsmerkmale der Immobilie (für die BMF-Arbeitshilfe)
- Nachweis über etwaige Fördermittel oder Sonderabschreibungen
- Bei Neubauten: Datum des Bauantrags
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AfA richtig in der Steuererklärung eintragen
In der Steuererklärung erfassen Sie die AfA über die Anlage V, die speziell für Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung vorgesehen ist. Jede Zeile hat dabei eine konkrete Funktion. Verwechslungen führen zu Rückfragen oder Korrekturen durch das Finanzamt.
Die relevanten Zeilen in der Anlage V
Die Steuererklärung für die AfA konzentriert sich auf vier Zeilen, die jeweils unterschiedliche Abschreibungsarten abbilden:
- Zeile 33 in der Steuererklärungist die zentrale Zeile für die lineare oder degressive AfA bei Immobilien. Hier tragen Sie den angewendeten Prozentsatz und den Jahresbetrag ein. Im ersten Jahr der Abschreibung legt das Finanzamt die Bemessungsgrundlage dauerhaft fest. Deshalb sollten Sie hier eine separate Aufstellung der Anschaffungs- oder Herstellungskosten (AK/HK) beifügen, aus der die Kaufpreisaufteilung, alle Anschaffungsnebenkosten und der ermittelte Gebäudewert klar hervorgehen. Fehler in diesem ersten Eintrag wirken sich auf alle Folgejahre aus, da das Finanzamt die Bemessungsgrundlage in der Regel nur einmalig prüft.
- Zeile 34 erfasst erhöhte Abschreibungen für Baudenkmäler nach § 7i oder § 7h EStG. Diese Sonderabschreibung erlaubt in den ersten Jahren deutlich höhere Abzüge als die lineare Methode. Die Denkmal-AfA in der Steuererklärung setzt eine behördliche Bescheinigung voraus, die zusammen mit der Anlage V eingereicht werden muss.
- Zeile 35 nimmt die AfA auf mitvermietete bewegliche Wirtschaftsgüter auf, also Gegenstände, die gemeinsam mit der Wohnung vermietet werden. Eine Einbauküche etwa gilt steuerrechtlich als eigenständiges Wirtschaftsgut mit einer Nutzungsdauer von zehn Jahren und wird separat abgeschrieben. Liegt der Anschaffungspreis über 800 Euro netto, ist kein Sofortabzug möglich.
- Zeile 36 ist für Schuldzinsen aus Darlehen vorgesehen, die der Finanzierung der Immobilie dienen. Tilgungsanteile gehören ausdrücklich nicht hierher.
Häufige Fehler bei der AfA in der Steuererklärung
Drei Fehler treten bei der AfA für Immobilien besonders häufig auf.
- Der Grundstücksanteil wird nicht herausgerechnet, wodurch die Bemessungsgrundlage zu hoch angesetzt wird.
- Der falsche AfA-Satz kommt zum Einsatz, weil das Baujahr nicht geprüft wurde. Bei Gebäuden vor 1925 gilt 2,5 Prozent, bei neueren Bauten 2 Prozent, bei Neubauten ab 2023 unter Umständen 3 Prozent.
- Nebenkosten der Grundschuldbestellung landen fälschlicherweise in der Bemessungsgrundlage, statt als Werbungskosten eingetragen zu werden.
Praxistipps für die Anlage V der Steuererklärung
Beim Ausfüllen der Anlage V schleichen sich immer wieder dieselben Fehler ein. Diese Tipps helfen Ihnen, sie zu vermeiden:
- Anschaffungsnebenkosten vollständig erfassen: Maklergebühr, Grunderwerbsteuer und Notarkosten für den Kauf erhöhen die AfA-Bemessungsgrundlage. Tragen Sie diese von Anfang an vollständig zusammen.
- Kaufzeitpunkt prüfen: Die Abschreibung beginnt ab dem Monat des Nutzen- und Lastenübergangs laut Kaufvertrag. Rechnen Sie die AfA im Kaufjahr monatsgenau ab, nicht ab Grundbucheintragung.
- Einbauküche und Inventar separat abschreiben: Diese Positionen gehören nicht zur Gebäude-AfA. Erfassen Sie sie als eigenständige Wirtschaftsgüter mit eigener Nutzungsdauer. Idealerweise haben Sie Einbauküche und Co. im Kaufvertrag separat aufgelistet und bepreist.
- Mietpreis regelmäßig mit der Ortsmiete abgleichen: Liegt Ihre Miete unter 66 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete, prüft das Finanzamt die Werbungskostenkürzung. In diese Falle laufen insbesondere Eigentümer, die zu moderatem Mietzins an Angehörige vermieten.
- BMF-Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung verwenden: Sie schützt vor einer abweichenden Schätzung durch das Finanzamt und liefert eine anerkannte Grundlage für die Berechnung der AfA bei Gebäuden in der Vermietung und Verpachtung.
- Photovoltaikanlage gesondert behandeln: Die AfA einer Dachanlage gehört nicht in die Anlage V, sondern in die Gewinnermittlung des zugehörigen Gewerbebetriebs.
- Zufluss- und Abflussprinzip anwenden: Mieteinnahmen zählen im Jahr des tatsächlichen Eingangs, nicht im Jahr der Fälligkeit.
Sonderfälle der AfA bei Vermietung und Verpachtung
Nicht jede Immobilie wird nach den Standardsätzen abgeschrieben. Denkmalgeschützte Gebäude, Neubauten zur Miete und umfangreiche Modernisierungen folgen eigenen Regeln, die den steuerlichen Rahmen stark erweitern. Welche Sonderregelung greift, hängt vom Gebäudetyp, dem Zeitpunkt der Maßnahme und der Höhe der aufgewendeten Kosten ab.
Erhöhte AfA bei Denkmalschutz
Für denkmalgeschützte Gebäude gelten nach § 7i EStG deutlich höhere Abschreibungssätze als bei regulären Immobilien. In den ersten acht Jahren nach Abschluss der Sanierungsmaßnahmen dürfen Sie jährlich bis zu 9 Prozent der anerkannten Kosten abschreiben, in den darauffolgenden vier Jahren jeweils 7 Prozent.
§ 7h EStG gilt für Gebäude in förmlich festgelegten Sanierungsgebieten oder städtebaulichen Entwicklungsbereichen und sieht identische Sätze vor. In beiden Fällen setzt die erhöhte Absetzung für Abnutzung bei Vermietung und Verpachtung eine behördliche Bescheinigung voraus, die belegt, dass die Maßnahmen den Anforderungen des Denkmalschutzes oder der Sanierungssatzung entsprechen. Ohne diese Bescheinigung erkennt das Finanzamt die erhöhten Sätze nicht an.
Die AfA für Denkmäler tragen Sie in der Steuererklärung in Zeile 34 der Anlage V ein. Diese Zeile ist ausschließlich für erhöhte Abschreibungen nach §§ 7i und 7h EStG vorgesehen und wird getrennt von der regulären linearen AfA in Zeile 33 erfasst.
Sonderabschreibung nach § 7b EStG für Neubauten zur Miete
§ 7b EStG ermöglicht eine zusätzliche Sonderabschreibung von 5 Prozent pro Jahr über vier Jahre für neu errichtete Mietwohngebäude. Diese kommt zur regulären linearen AfA hinzu und setzt voraus, dass die Wohnung im Jahr der Anschaffung oder Herstellung und in den folgenden neun Jahren zu Wohnzwecken vermietet wird.
Die Inanspruchnahme ist an eine Kostenbegrenzung geknüpft: Die Anschaffungs- oder Herstellungskosten dürfen einen festgelegten Höchstbetrag je Quadratmeter nicht überschreiten. Für Gebäude, bei denen der Bauantrag nach dem 31. Dezember 2022 und vor dem 1. Oktober 2029 gestellt wurde, gilt ein Höchstbetrag von 5.200 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche, die Bemessungsgrundlage für die Sonderabschreibung ist auf 4.000 Euro je Quadratmeter begrenzt. Eine rückwirkende Anwendung auf ältere Bauvorhaben ist ausgeschlossen.
Erhaltungsaufwand oder Herstellungskosten – was gilt wann
Bei Modernisierungsmaßnahmen entscheidet die steuerliche Einordnung darüber, ob Sie die Kosten sofort als Werbungskosten abziehen oder über die Abschreibungauf viele Jahre verteilen müssen. Die Grenze zwischen Erhaltungsaufwand und Herstellungskosten ist dabei nicht immer eindeutig.
Erhaltungsaufwand liegt vor, wenn Sie den bestehenden Zustand der Immobilie sichern oder wiederherstellen, ohne ihren Standard wesentlich anzuheben. Diese Kosten wirken sich im Jahr der Zahlung sofort steuermindernd aus. Herstellungskosten entstehen dagegen, wenn drei oder mehr der zentralen Ausstattungsmerkmale – Heizung, Sanitär, Fenster, Elektroinstallation – in einem Zug auf einen zeitgemäßen Standard gehoben werden. In diesem Fall spricht das Steuerrecht von einer wesentlichen Verbesserung, die Kosten werden der Bemessungsgrundlage der AfA hinzugerechnet und über die Restnutzungsdauer abgeschrieben.
Grundsätzlich einen spannenden Hebel zur Erhöhung der jährlichen Abschreibungen bietet übrigens der Nachweis seiner kürzeren Restnutzungsdauer der Immobilie. Geschäftsführerin und zertifizierte Sachverständige Katharina Heid erklärt im Video, wie die AfA mit diesem Instrument sogar verdoppelt werden kann.
Zusätzlich greift in den ersten drei Jahren nach dem Kauf die sogenannte 15-Prozent-Grenze. Überschreiten die Kosten für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen innerhalb dieses Zeitraums 15 Prozent des Gebäudewerts ohne Grundstück, stuft das Finanzamt sie als anschaffungsnahe Herstellungskosten ein, unabhängig davon, ob die einzelnen Maßnahmen für sich genommen als Erhaltungsaufwand gelten würden. Ein sofortiger Abzug entfällt dann vollständig.
In unserer Tabelle erhalten Sie einen Überblick darüber, welche Maßnahmen in welche Kategorie fallen:
| Erhaltungsaufwand (sofort absetzbar) | Herstellungskosten (über AfA zu verteilen) |
|---|---|
| Reparatur oder Austausch einzelner Fenster | Vollständiger Austausch von Heizung, Sanitär und Fenstern in einem Zug |
| Instandsetzung der Heizungsanlage ohne Systemwechsel | Anbau, Aufstockung oder Ausbau von Dachgeschoss zu Wohnraum |
| Malerarbeiten und Tapezieren | Erstmaliger Einbau eines Aufzugs |
| Austausch von Bodenbelägen | Grundlegende Erneuerung der Elektroinstallation in Kombination mit anderen Kernelementen |
| Reparatur von Sanitäranlagen | Maßnahmen, die die 15-Prozent-Grenze in den ersten drei Jahren nach Kauf überschreiten |
Am sinnvollsten ist es, die Gebäude- und Bodenwertaufteilung direkt im Kaufpreis festzuschreiben. Denn wer erst nach dem Kauf optimiert, hat meist nur noch entweder die Gebäude- und Bodenwertaufteilung oder die verkürzte Restnutzungsdauer als Hebel. Rechtzeitig geplant lässt sich beides kombinieren.
Geschäftsführerin Katharina Heid
Fazit: AfA bei Vermietung und Verpachtung berücksichtigen & jahrelange Steuervorteile sichern
Die Abschreibung bei der Vermietung und Verpachtung hängt an drei Stellschrauben: dem richtigen AfA-Satz nach Baujahr, einer richtig ermittelten Bemessungsgrundlage und einer fehlerfreien Eintragung in der Anlage V. Alle drei beeinflussen sich gegenseitig und ein Fehler im ersten Jahr setzt sich über die gesamte Haltedauer fort.
Sonderregelungen wie die Denkmal-AfA oder die Sonderabschreibung für Neubauten zur Miete erweitern diesen Rahmen erheblich. Gleichzeitig entscheidet die Einordnung von Modernisierungsmaßnahmen als Erhaltungsaufwand oder Herstellungskosten darüber, ob Kosten sofort wirken oder über Jahre abgeschrieben werden müssen.
Häufige Fragen zur AfA bei Vermietung und Verpachtung
In diesem Abschnitt beantworten wir oft gestellte Fragen zur AfA bei Vermietung und Verpachtung.
Wie hoch ist die Abschreibung für ein Gebäude bei Vermietung und Verpachtung?
Der AfA-Satz richtet sich nach dem Baujahr. Für Gebäude ab Baujahr 1925 gilt ein jährlicher Satz von 2 Prozent des Gebäudewerts, für ältere Bauten vor 1925 sind es 2,5 Prozent. Bei Neubauten, für die der Bauantrag nach dem 31. Dezember 2022 gestellt wurde, können Sie 3 Prozent linear ansetzen. Alternativ steht für bestimmte Neubauten die degressive AfA zur Verfügung. Grundlage ist in allen Fällen ausschließlich der Gebäudewert ohne Grundstücksanteil.
Wie berechne ich in der Steuererklärung die AfA für meine Immobilie?
Zunächst teilen Sie den Kaufpreis in Gebäude- und Bodenanteil auf. Den Bodenanteil ermitteln Sie anhand der Bodenrichtwerte oder der BMF-Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung. Auf den verbleibenden Gebäudewert wenden Sie dann den zutreffenden AfA-Satz an. Vergessen Sie dabei nicht, Anschaffungsnebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notarkosten für den Kauf und Maklergebühren zur Bemessungsgrundlage hinzuzurechnen, da diese die Abschreibung bei Vermietung und Verpachtung erhöhen.
Wo trage ich die Abschreibung in der Steuererklärung ein?
Die AfA in der Steuererklärung erfassen Sie in der Anlage V. Die reguläre lineare oder degressive Abschreibung gehört in Zeile 33. Erhöhte Abschreibungen für Denkmalschutzimmobilien nach §§ 7i oder 7h EStG tragen Sie in Zeile 34 ein. Mitvermietete bewegliche Wirtschaftsgüter wie eine Einbauküche erfassen Sie separat in Zeile 35. Im ersten Jahr fügen Sie der Anlage V eine separate Aufstellung der Anschaffungskosten und der Kaufpreisaufteilung bei.
Kann ich Sanierungskosten sofort absetzen?
Das hängt davon ab, ob es sich steuerrechtlich um Erhaltungsaufwand oder Herstellungskosten handelt. Reparaturen und Maßnahmen, die den bestehenden Zustand erhalten, sind im Jahr der Zahlung sofort als Werbungskosten absetzbar. Werden hingegen drei oder mehr zentrale Ausstattungsmerkmale gleichzeitig auf einen zeitgemäßen Standard gehoben, stuft das Finanzamt die Kosten als Herstellungskosten ein – ein Sofortabzug entfällt. Zusätzlich gilt in den ersten drei Jahren nach dem Kauf die 15-Prozent-Grenze: Überschreiten die Maßnahmen diesen Schwellenwert, sind selbst eigentlich abzugsfähige Kosten über die AfA zu verteilen. Mehr dazu lesen Sie in unserem Beitrag zum Thema Renovierungskosten absetzen.
Was ist der Unterschied zwischen linearer und degressiver AfA?
Bei der linearen AfA schreiben Sie jedes Jahr denselben Betrag ab, da der Prozentsatz auf die ursprüngliche Bemessungsgrundlage angewendet wird. Die degressive AfA bei Vermietung und Verpachtung hingegen wendet den Satz auf den jeweils verbleibenden Restwert an – die Abzüge fallen in den ersten Jahren höher aus und sinken mit der Zeit. Die degressive Methode steht aktuell nur für bestimmte Neubauten zur Verfügung. Ein Wechsel von degressiv zu linear ist jederzeit möglich und sinnvoll, sobald der lineare Betrag den degressiven übersteigt.
