Ein Mieterwechsel eröffnet Ihnen die Möglichkeit, die Miete neu festzulegen. Jedoch greifen gesetzliche Vorgaben, die Sie als Eigentümer exakt einhalten müssen. Informieren Sie sich daher ausführlich zum Thema, um Rückforderungen oder rechtliche Auseinandersetzungen zu vermeiden
- Bei einer Mieterhöhung für die Neuvermietung gilt in vielen Regionen die Mietpreisbremse mit klarer Obergrenze.
- Eine Mieterhöhung bei Mieterwechsel ist nur im Rahmen der ortsüblichen Vergleichsmiete zulässig.
- Vormiete und Ausnahmen müssen Sie offenlegen, sonst drohen Rückforderungen.
- Bei Neubauten und umfassend modernisierten Wohnungen gilt die Mietpreisbremse oft nicht.
Wann eine Mieterhöhung bei Mieterwechsel rechtlich zulässig ist
Wenn ein Mieterwechsel bevorsteht, endet das bestehende Mietverhältnis vollständig und Sie haben die Möglichkeit, einen neuen Vertrag abzuschließen. Dabei können Sie die Miethöhe grundsätzlich neu festlegen.
Der Spielraum zur Preisgestaltung hängt davon ab, ob Ihre Immobilie in einem regulierten Wohnungsmarkt liegt. In Regionen ohne Mietpreisbremse orientiert sich die zulässige Miete an der ortsüblichen Vergleichsmiete. Diese ergibt sich aus dem Mietspiegel oder vergleichbaren Wohnungen.
In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt dürfen Sie die Mieterhöhung bei Mieterwechsel nur begrenzt anheben, selbst wenn die Nachfrage hoch ist. Ein Verstoß führt zu Rückzahlungsansprüchen des Mieters.
Anforderungen an die Mieterhöhung bei Neuvermietung
Die neue Miethöhe muss sich an objektiven Kriterien orientieren. Schauen Sie sich an, zu welchen Konditionen vergleichbare Wohnungen in Lage, Größe und Ausstattung aktuell vermietet werden. Die Mieterhöhung muss außerdem nachvollziehbar begründet sein. Maßstab ist die ortsübliche Vergleichsmiete, die sich in der Praxis aus dem Mietspiegel, Vergleichswohnungen oder Gutachten ableitet. Neben den klassischen Faktoren spielen auch konkrete Details der Immobilie eine Rolle. Je genauer Sie diese einordnen, desto stabiler ist Ihre Mietpreisfestlegung im Fall einer späteren Überprüfung.
Typische Einflussfaktoren sind:
- Lagequalität und Mikrostandort (zentrale Lage, Anbindung, Umfeld)
- Baujahr und energetischer Zustand (z. B. Dämmung, Heizsystem)
- Wohnfläche und Grundriss (effiziente Nutzung, Raumaufteilung)
- Ausstattung wie Balkon, Aufzug, Einbauküche oder Stellplatz
- durchgeführte Modernisierungen, etwa Bad- oder Fassadensanierung
Fehlt eine saubere Einordnung, steigt das Risiko, dass der neue Mieter die Miethöhe rügt. In diesem Fall müssen Sie Ihre Berechnung offenlegen und belegen, wie sich die geforderte Miete zusammensetzt. Ohne diese Herleitung kann der Mieter zu viel gezahlte Beträge zurückfordern.
Achtung: Ein häufiger Fehler bei der Mieterhöhung beim Mieterwechsel ist es, sich ausschließlich an Angebotsmieten aus Immobilienportalen zu orientieren. Diese spiegeln oft Wunschpreise wider – und nicht tatsächlich abgeschlossene Mietverträge. Für eine rechtssichere Einschätzung sind reale Vergleichswerte unabdingbar.
Mietpreisbremse: Die zentrale Grenze bei Neuvermietung
Bevor Sie den Mietpreis festlegen, prüfen Sie, ob Ihre Immobilie in einem Gebiet mit Mietpreisbremse liegt. Ist dies der Fall, bildet die ortsübliche Vergleichsmiete zuzüglich 10 Prozent Ihre absolute Obergrenze. Wollen Sie diese Grenze aufgrund von Ausnahmen (zum Beispiel hohe Modernisierungskosten) überschreiten, müssen Sie den neuen Mieter vor Vertragsschluss schriftlich über die Vormiete oder die Modernisierung informieren. Andernfalls riskieren Sie eine Rüge und Rückforderungen.
Lesetipp: Erfahren Sie in unserem Ratgeber mehr über die Mieterhöhung nach Modernisierung, eine Mieterhöhung nach Eigentümerwechsel sowie die Begründung der Mieterhöhung.
Die 10-Prozent-Regel im Überblick
In angespannten Wohnungsmärkten gilt die sogenannte Mietpreisbremse nach § 556d des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB). Sie begrenzt die Mieterhöhung bei Mieterwechsel auf maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Das bedeutet konkret: Liegt die durchschnittliche Vergleichsmiete bei 10 Euro pro Quadratmeter, dürfen Sie höchstens 11 Euro verlangen. Diese Regelung greift unmittelbar bei jeder Mieterhöhung bei Neuvermietung, sofern Ihre Immobilie in einem entsprechenden Gebiet liegt.
Wo die Mietpreisbremse gilt
Die Mietpreisbremse gilt nicht überall, sondern nur in Städten und Gemeinden, die von den Bundesländern per Verordnung als angespannter Wohnungsmarkt ausgewiesen wurden. Bekannte Beispiele hierfür wären etwa Berlin, München und Hamburg.
Betrachtet werden konkrete Kriterien wie eine hohe Nachfrage bei geringem Angebot, steigende Mieten oder ein sehr niedriger Leerstand. Diese Einstufung erfolgt immer zeitlich befristet, in der Regel für fünf Jahre, und wird anschließend erneut überprüft. Selbst innerhalb einer Region haben einzelne Städte teilweise unterschiedliche Regelungen. Bei einer Mieterhöhung zum Mieterwechsel sollten Sie daher vor Abschluss des neuen Mietvertrags prüfen, ob Ihre Immobilie unter die Mietpreisbremse fällt, da sich daraus unmittelbar die zulässige Miethöhe ergibt.
| Bundesland | Geltungszeitraum | Geltungsbereich |
| Baden-Württemberg | 01.01.2026 – 31.12.2026 | 130 Städte und Gemeinden, u. a. Stuttgart, Freiburg, Heidelberg, Tübingen und Ulm |
| Bayern | 01.01.2026 – 31.12.2029 | 285 Städte und Gemeinden, u. a. München, Regensburg und Ingolstadt |
| Berlin | 01.01.2026 – 31.12.2029 | Gesamtes Bundesland |
| Brandenburg | 01.01.2026 – 31.12.2029 | 36 Städte und Gemeinden, u. a. Potsdam |
| Bremen | 01.12.2025 – 31.12.2029 | Stadt Bremen (ohne Bremerhaven) |
| Hamburg | 01.01.2026 – 31.12.2029 | Gesamtes Bundesland |
| Hessen | 26.11.2020 – 25.11.2026 | 49 Städte, u. a. Frankfurt am Main und Darmstadt |
| Mecklenburg-Vorpommern | 01.10.2023 – 30.09.2028 | Rostock und Greifswald |
| Niedersachsen | 01.01.2025 – 31.12.2029 | 57 Städte und Gemeinden, u. a. Hannover, Braunschweig und Göttingen |
| Nordrhein-Westfalen | 01.03.2025 – 31.12.2029 | 57 Städte, u. a. Köln, Düsseldorf und Münster |
| Rheinland-Pfalz | 08.10.2025 – 31.12.2029 | Mainz, Landau, Speyer, Worms und Ludwigshafen |
| Sachsen | 01.01.2026 – 30.06.2027 | Dresden und Leipzig |
| Thüringen | 01.01.2016 – 31.12.2027 | Erfurt und Jena |
Sachsen-Anhalt und das Saarland haben gegenwärtig noch keine Mietpreisbremse etabliert. Das gilt auch für Schleswig-Holstein, wobei im nördlichsten Bundesland in 62 Gemeinden eine abgesenkte Kappungsgrenze von 15 Prozent gilt.
Ausnahmen von der Mietpreisbremse
Nicht jede Wohnung unterliegt dieser Begrenzung. Ausnahmen gelten insbesondere für:
- Neubauten, die erstmals nach dem 1. Oktober 2014 vermietet wurden
- Wohnungen nach umfassender Modernisierung
In diesen Fällen haben Sie die Chance, die Miete freier zu gestalten. Trotzdem sollten Sie die Marktüblichkeit berücksichtigen, um Vermarktungsrisiken zu vermeiden. Zusätzlich gilt: Auch wenn eine Ausnahme greift, müssen Sie diese aktiv offenlegen. Ohne diese Transparenz kann der Mieter die Miethöhe anfechten.
Offenlegungspflichten bei der Neuvermietung
Bei Neuvermietungen in Gebieten mit Mietpreisbremse sind Sie verpflichtet, dem Mieter vor Abschluss des Mietvertrags unaufgefordert schriftlich mitzuteilen, warum die Miete über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt (§ 556g Abs. 1a BGB).
Wenn Sie sich auf die Vormiete berufen (Bestandsschutz), müssen Sie deren Höhe mitteilen. Erfolgt diese unaufgeforderte Information nicht, oder ist sie falsch, ist der Mieter nicht auf die Rüge angewiesen: Er kann zu viel gezahlte Miete bereits ab Mietbeginn zurückfordern.
Auf zusätzliches Verlangen des Mieters (§ 556g Abs. 3 BGB) müssen Sie zudem weitere Tatsachen offenlegen, die für die Miethöhe maßgeblich sind, sofern diese für den Mieter nicht allgemein zugänglich sind.
Was gilt für die Mietpreisgestaltung außerhalb regulierter Märkte?
Auch ohne Mietpreisbremse gelten gesetzliche Obergrenzen. Die Mieterhöhung muss sich bei der Neuvermietung weiterhin im Rahmen der ortsüblichen Vergleichsmiete bewegen. Überschreiten Sie diese deutlich, prüfen Behörden zwei Tatbestände. Nämlich die Mietpreisüberhöhung nach § 5 des Wirtschaftsstrafgesetzes (WiStG) und den Mietwucher nach § 291 des Strafgesetzbuches (StGB).
Eine Mietpreisüberhöhung liegt vor, wenn die Miete mehr als 20 Prozent über der Vergleichsmiete liegt und ein knappes Angebot ausgenutzt wird. Ein Mietwucher setzt sogar eine Überschreitung von etwa 50 Prozent voraus. Werden diese Grenzen überschritten, hat das konkrete Folgen. Eine Mietpreisüberhöhung wird als Ordnungswidrigkeit eingestuft und kann Bußgelder von bis zu 50.000 Euro nach sich ziehen. Liegt sogar Mietwucher vor, bewegen Sie sich im strafrechtlichen Bereich, mit möglichen Geld- oder Freiheitsstrafen.
Zusätzlich bleibt es nicht nur bei behördlichen Konsequenzen: Die überhöhte Mietvereinbarung gilt in diesen Fällen als unwirksam. Das bedeutet, dass Ihr Mieter zu viel gezahlte Miete zurückfordern kann.
Ein qualifizierter Mietspiegel ist nicht in jeder Gemeinde verfügbar. In solchen Fällen greifen Gerichte häufig auf Vergleichswohnungen oder Gutachten zurück. Eine fehlende Datengrundlage erschwert die rechtssichere Einordnung der Miethöhe deutlich.
Geschäftsführerin und zertifizierte Sachverständige Katharina Heid
Fazit: Mit einer rechtssicheren Mieterhöhung bei Mieterwechsel Rendite sichern
Eine realistische Mietpreisermittlung schützt Sie vor Rückforderungen und sorgt gleichzeitig dafür, dass Ihre Immobilie ohne unnötige Verzögerung vermietet wird. Grundlage ist der qualifizierte Mietspiegel, sofern er für Ihren Standort verfügbar ist. Alternativ können Sie auf Vergleichswohnungen oder Sachverständigengutachten zurückgreifen.
Für eine Mieterhöhung bei Neuvermietung sollten Sie nicht nur einen einzelnen Wert heranziehen. Wichtig ist der Abgleich mehrerer Vergleichsobjekte mit ähnlicher Lage, Größe und Ausstattung. Ergänzend lohnt sich ein genauer Blick auf wertrelevante Details wie energetische Sanierungen, Grundrissqualität oder besondere Ausstattungsmerkmale. Diese Faktoren beeinflussen, wie weit Sie sich innerhalb der zulässigen Spanne bewegen.
Dokumentieren Sie Ihre Vergleichswerte, halten Sie Modernisierungen nachvollziehbar fest und prüfen Sie vorab, ob die Mietpreisbremse greift. So sichern Sie sich bestens ab, falls die Miethöhe später hinterfragt wird.
Häufige Fragen zur Mieterhöhung bei Neuvermietung
In diesem Abschnitt beantworten wir oft gestellte Fragen zur Mieterhöhung bei Mieterwechsel.
Ist eine Mieterhöhung bei einem Mieterwechsel erlaubt?
Ja, bei einem Mieterwechsel dürfen Sie die Miete grundsätzlich neu festlegen, da ein neuer Mietvertrag entsteht. Die Mieterhöhung bei der Neuvermietung ist jedoch an gesetzliche Vorgaben gebunden. In vielen Städten greift die Mietpreisbremse, die die zulässige Miethöhe begrenzt. Außerhalb dieser Gebiete müssen Sie sich an der ortsüblichen Vergleichsmiete orientieren.
Wie hoch darf ich die Miete bei einem Mieterwechsel erhöhen?
Die zulässige Höhe hängt vom Standort Ihrer Immobilie ab. In Gebieten mit Mietpreisbremse dürfen Sie die Miete bei einer Mieterhöhung bei Mieterwechsel maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete ansetzen. Ohne Mietpreisbremse besteht mehr Spielraum, allerdings gelten weiterhin Grenzen durch Mietpreisüberhöhung und Mietwucher.
Wann und wie oft darf die Miete erhöht werden?
Während eines laufenden Mietverhältnisses gelten strenge Regeln für Mieterhöhungen, etwa die Kappungsgrenze und Mindestfristen. Bei einem Mieterwechsel entfällt diese Begrenzung, da ein neuer Vertrag geschlossen wird. Die Mieterhöhung bei Neuvermietung erfolgt daher einmalig im Zuge der Neuvermietung und richtet sich direkt nach den gesetzlichen Vorgaben zum Mietzins.
Wo gibt es die Mietpreisbremse in Deutschland?
Die Mietpreisbremse gilt nur in Regionen, die von den Bundesländern als angespannter Wohnungsmarkt ausgewiesen wurden. Dazu gehören vor allem größere Städte, Ballungsräume und Universitätsstandorte. Ob Ihre Immobilie betroffen ist, ergibt sich aus den jeweiligen Landesverordnungen. Für eine Mieterhöhung bei Mieterwechsel ist diese Prüfung ausschlaggebend, da sie die maximal zulässige Miete direkt beeinflusst.
Ist eine Mieterhöhung von 10 Prozent bei einer Neuvermietung zulässig?
Ja, eine Erhöhung um bis zu 10 Prozent ist zulässig, wenn Ihre Immobilie in einem Gebiet mit Mietpreisbremse liegt. Diese Grenze bezieht sich auf die ortsübliche Vergleichsmiete, nicht auf die Vormiete. Die Mieterhöhung bei Neuvermietung darf diese Grenze nicht überschreiten, sofern keine gesetzliche Ausnahme wie ein Neubau oder eine umfassende Modernisierung vorliegt.
