Modernisierungen steigern den Wert Ihrer Immobilie und verbessern die Vermietungsaussichten. Der Gesetzgeber eröffnet die Möglichkeit, einen Teil der Modernisierungskosten auf den Mieter umzulegen. Wir zeigen Ihnen, welche Maßnahmen tatsächlich umlagefähig sind, wie Sie die Berechnung durchführen und welche formalen Anforderungen Sie erfüllen müssen.
- Eine Mieterhöhung nach Modernisierung setzt voraus, dass die Maßnahme den Wohnwert erhöht oder Energie einspart.
- Reine Instandhaltungskosten dürfen Sie nicht auf den Mieter umlegen.
- Sie dürfen jährlich 8 Prozent der umlagefähigen Kosten einer Modernisierung auf die Miete aufschlagen.
- Gesetzliche Kappungsgrenzen begrenzen die tatsächliche Erhöhung auf maximal 3 Euro pro Quadratmeter innerhalb von sechs Jahren (beziehungsweise 2 Euro bei Mieten unter 7 Euro/m²).
Höhere Miete nach der Sanierung
Modernisierungen eröffnen Ihnen die Möglichkeit, den Wert Ihrer Immobilie zu steigern und dementsprechend die Miete anzupassen. Die Mieterhöhung nach einer Modernisierung ist jedoch streng geregelt: Es besteht eine klare Abgrenzung zur Instandhaltung.
Außerdem ist eine korrekte Berechnung der umlagefähigen Kosten sowie die Einhaltung formaler Vorgaben wie Ankündigung und Fristen nicht zu vernachlässigen. Auch gesetzliche Begrenzungen und mögliche Einwände von Mietern spielen eine zentrale Rolle im weiteren Ablauf.
Modernisierung vs. Instandhaltung: Wann Sie die Miete erhöhen dürfen
Nicht jede Baumaßnahme berechtigt zur Mieterhöhung. Denn laut Gesetz gibt es eine Abgrenzung zwischen Modernisierung und Instandhaltung, die in § 559 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) verdeutlicht wird.
Eine Modernisierung liegt vor, wenn Sie
- den Gebrauchswert der Wohnung erhöhen,
- die Wohnverhältnisse nachhaltig verbessern,
- Energie oder Wasser einsparen,
- neuen Wohnraum schaffen.
Zu den Modernisierungsmaßnahmen, die eine Mieterhöhung ermöglichen, zählen unter anderem eine energetische Sanierung, neue Fenster oder zum Beispiel eine Badmodernisierung, die den Gebrauchswert erhöht.
Anders verhält es sich bei Instandhaltungen. Tauschen Sie etwa eine defekte Heizungsanlage aus oder beseitigen Schäden, wie tropfende Rohre oder kaputte Fließen, bleibt die Maßnahme nicht umlagefähig. Diese Kosten tragen Sie als Eigentümer vollständig selbst. In der Tabelle geben wir ein konkretes Beispiel zur Unterscheidung.
| Modernisierung | Instandhaltung | |
| Ziel | Verbesserung von Wohnwert oder Energieeffizienz | Erhalt des vertragsgemäßen Zustands |
| Beispiel | Einbau einer neuen, energieeffizienteren Heizungsanlage | Austausch einer kaputten Heizung |
| Wer zahlt? | 8% auf Miete umlegen | Eigentümergemeinschaft |
Gerade bei kombinierten Maßnahmen, wie oft bei Badmodernisierung der Fall, ist eine Trennung wichtig. Hier müssen Sie den Anteil der Instandsetzung herausrechnen, bevor Sie eine Mieterhöhung ansetzen.
Je nach Art der Maßnahme werden Modernisierungskosten steuerlich berücksichtigt. Während anteilige Instandhaltungskosten häufig sofort als Werbungskosten abzuziehen sind, werden echte Modernisierungskosten in der Regel über die Abschreibung verteilt. Dadurch kann sich Ihre steuerliche Belastung über die Zeit reduzieren. Die individuelle steuerliche Behandlung hängt vom Einzelfall ab.
Geschäftsführerin Katharina Heid
Die Modernisierungsankündigung für Ihre Mieterhöhung
Bevor Sie eine Mieterhöhung umsetzen, müssen Sie Ihren Mieter rechtzeitig und vollständig über die geplanten Maßnahmen informieren. Diese sogenannte Modernisierungsankündigung ist in § 555c des BGB gesetzlich vorgeschrieben und hat Einfluss darüber, ob Ihre spätere Mieterhöhung Bestand hat.
Die Ankündigung muss Ihrem Mieter spätestens drei Monate vor Beginn der Arbeiten in Textform zugehen. Dabei reicht eine allgemeine Beschreibung nicht aus. Sie müssen konkret darlegen, welche Maßnahmen durchgeführt werden, wann diese starten und wie lange sie voraussichtlich dauern. Zusätzlich sind Sie verpflichtet, die zu erwartende Mieterhöhung bereits vorab nachvollziehbar zu beziffern.
Damit Ihre Ankündigung den gesetzlichen Anforderungen entspricht, sollte sie folgende Angaben enthalten:
- Art der Maßnahme, zum Beispiel energetische Sanierung oder die Verbesserung der Wohnverhältnisse
- Umfang der Arbeiten, also welche Bereiche konkret betroffen sind
- geplanter Beginn und Dauer der Umsetzung
- voraussichtliche Mieterhöhung auf Basis einer realistischen Kostenschätzung
Die Berechnung der angekündigten Mieterhöhung ist dabei sorgfältig zu kalkulieren. Ist sie zu ungenau oder nicht nachvollziehbar, kann sich der Zeitpunkt der tatsächlichen Erhöhung verschieben. Fehlen wesentliche Angaben oder wird die Frist nicht eingehalten, wird Ihre Mieterhöhung nach den Sanierungen rechtlich angreifbar oder sogar unwirksam.
Hinweis: Bei erheblichen Beeinträchtigungen wie dauerhaftem Baulärm, starker Staubentwicklung, einem nicht nutzbaren Bad oder eingeschränkter Heizleistung steht dem Mieter grundsätzlich eine Mietminderung zu. Handelt es sich jedoch um eine energetische Modernisierung, ist dieser Anspruch in den ersten drei Monaten gesetzlich ausgeschlossen. Erst wenn die Einschränkungen darüber hinaus bestehen, kann der Mieter die Miete wieder mindern.
So berechnen Sie die Mieterhöhung korrekt
Für die Berechnung der Mieterhöhung nach Modernisierung zählen nur die Kosten, die direkt mit der Modernisierung zusammenhängen. Dazu gehören Bau- und Handwerkerkosten, Materialkosten, Architekten- und Ingenieurleistungen sowie Gebühren für behördliche Genehmigungen.
Nicht zulässig sind Kosten für Instandsetzungen. Falls Sie für die Maßnahme staatliche Fördergelder (zum Beispiel KfW-Zuschüsse) erhalten haben, müssen diese von den Gesamtkosten in Abzug gebracht werden, bevor der 8-Prozent-Satz angewendet wird.
Die 8-Prozent-Regel
Die gesetzliche Grundlage erlaubt es Ihnen, jährlich 8 Prozent der umlagefähigen Modernisierungskosten auf die Jahresmiete aufzuschlagen. Diese Regel gilt unabhängig von der Art der Maßnahme.
Ein einfaches Beispiel verdeutlicht die Berechnung:
- Modernisierungskosten: 20.000 Euro
- 8 Prozent davon: 1.600 Euro pro Jahr
- monatliche Erhöhung: rund 133 Euro
Diese monatliche Erhöhung wird auf die bisherige Nettokaltmiete aufgeschlagen.
In der Praxis reicht diese einfache Rechnung jedoch nicht aus. Zuvor müssen alle relevanten Abzüge korrekt berücksichtigt werden. Dazu gehören insbesondere Fördermittel sowie Kostenanteile, die eigentlich der Instandhaltung zuzuordnen sind. Erst nach dieser Bereinigung ergibt sich der Betrag, auf den Sie die 8-Prozent-Regel anwenden dürfen.
Zusätzlich spielt die Verteilung der Kosten eine Rolle, wenn sich die Maßnahme auf mehrere Wohnungen erstreckt. In diesem Fall müssen Sie die Gesamtkosten sachgerecht auf die einzelnen Einheiten aufteilen, meist anhand der Wohnfläche. Eine fehlerhafte Verteilung führt dazu, dass die Mieterhöhung für einzelne Mieter nicht nachvollziehbar ist und angefochten werden kann.
Ein weiterer wichtiger Punkt betrifft auch die langfristige Wirkung der Erhöhung. Die 8 Prozent werden dauerhaft auf die Miete aufgeschlagen und bleiben bestehen, solange keine weitere gesetzliche Begrenzung greift. Gleichzeitig müssen Sie die gesetzlichen Kappungsgrenzen beachten, die den tatsächlichen Erhöhungsbetrag zusätzlich deckeln.
Zusätzliche Deckelung: Die Kappungsgrenze
Neben der 8-Prozentregel gelten auch andere gesetzliche Obergrenzen für die Mieterhöhung nach einer Sanierung. Innerhalb von sechs Jahren darf sich die Miete um maximal 3 Euro pro Quadratmeter erhöhen. Bei Ausgangsmieten unter 7 Euro pro Quadratmeter liegt die Grenze für den Aufschlag bei 2 Euro. Diese Kappung begrenzt die tatsächliche Erhöhung unabhängig von der berechneten Umlage.
Auch wenn Ihre Modernisierungskosten rechnerisch eine höhere Mieterhöhung erlauben, dürfen Sie nur bis zur gesetzlichen Grenze erhöhen. Ein Teil der Kosten lässt sich daher oft nicht vollständig über die Miete refinanzieren, vor allem bei umfangreichen Maßnahmen.
Der letzte Schritt: Das Mieterhöhungsverlangen
Nach Abschluss der Arbeiten folgt der letzte Schritt: das formale Schreiben.
Das Schreiben muss so aufgebaut sein, dass Ihr Mieter die Erhöhung ohne Rückfragen nachvollziehen kann. Unklare oder unvollständige Angaben führen häufig dazu, dass die Erhöhung angegriffen wird.
Lesetipp: Erfahren Sie in unserem Ratgeber mehr über die richtige Begründung einer Mieterhöhung.
Wesentlich ist eine transparente Darstellung der Kosten und der Berechnung. Sie müssen offenlegen, welche Maßnahmen durchgeführt wurden, welche Kosten angefallen sind und wie sich daraus die konkrete Mieterhöhung ergibt. Dazu gehört auch, dass Sie Abzüge wie Instandhaltungskosten – diese werden aus der Erhaltungsrücklage beglichen – oder Fördermittel bereits berücksichtigt haben.
Das Schreiben sollte daher folgende Punkte enthalten:
- nachvollziehbare Kostenaufstellung
- Berechnung der Mieterhöhung je Wohnung
- neue monatliche Miete
- Zeitpunkt der Wirksamkeit (meist ab dem dritten Monat nach Zugang)
Achten Sie zudem darauf, dass das Schreiben Ihren Mietern nachweislich zugeht. Nur so startet die Frist korrekt und Ihre Mieterhöhung nach Modernisierung kann wie geplant umgesetzt werden. Ein Musterschreiben zur Mieterhöhung nach Modernisierung können Sie nachfolgend kostenlos herunterladen und anpassen.
Besonders spannend sind in diesem Zusammenhang sogenannt Fix-und-Flip-Immobilien. Katharina Heid gibt im Video Einblicke, mit welchen Modernisierungen Sie den Wert Ihrer Immobilie tatsächlich steigern.
Sonderfälle, die Sie kennen sollten
Je nach Mietvertrag und Maßnahme gelten zusätzliche Regeln, die Sie in Ihre Planung einbeziehen sollten.
Modernisierung bei Indexmiete
Bei einem Indexmietvertrag bleibt die Anpassung an den Verbraucherpreisindex grundsätzlich bestehen. Eine Modernisierung erlaubt dennoch eine zusätzliche Mieterhöhung, sofern die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sind. Beide Mechanismen laufen unabhängig voneinander.
Mieter als Härtefall
Ein weiterer wichtiger Punkt ist der sogenannte Härteeinwand. Mieter dürfen der Mieterhöhung widersprechen, wenn sie für sie eine unzumutbare Belastung darstellt. Das betrifft vor allem Fälle mit geringem Einkommen, hohem Alter oder gesundheitlichen Einschränkungen. Als Eigentümer sind Sie verpflichtet, diesen Einwand zu prüfen und im Einzelfall abzuwägen. Wird er anerkannt, kann die Mieterhöhung ganz oder teilweise entfallen.
Mieterhöhung bei energetischer Sanierung
Bei energetischen Maßnahmen gelten zusätzliche Besonderheiten. Führt eine Mieterhöhung bei energetischer Sanierung während der Bauphase zu Beeinträchtigungen, wie Lärm, Staub oder eine eingeschränkte Nutzung der Wohnung, ist eine Mietminderung für die ersten drei Monate gesetzlich ausgeschlossen. Danach greifen wieder die üblichen Regelungen. Daher sollten Sie gerade bei größeren Maßnahmen die Auswirkungen auf das Mietverhältnis frühzeitig mit einplanen.
Seit dem 1. Januar 2024 gilt außerdem für den Austausch einer Heizungsanlage, die den Anforderungen des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) entspricht, eine eigene Regelung nach § 559e BGB.
Haben Sie für den Einbau öffentliche Fördermittel in Anspruch genommen und erfüllt die Heizung die Voraussetzungen für Zuschüsse aus öffentlichen Haushalten dem Grunde nach, dürfen Sie die jährliche Miete um 10 Prozent der aufgewendeten Kosten erhöhen – jeweils nach Abzug der Fördermittel und einer pauschalen Kürzung von 15 Prozent für ersparte Erhaltungskosten.
Ohne Förderung bleibt es beim allgemeinen Satz von 8 Prozent nach § 559 BGB, sofern die neue Heizung zu einer Energieeinsparung führt und die übrigen Voraussetzungen für eine Modernisierungsmaßnahme vorliegen.
In beiden Fällen gilt eine eigene Kappungsgrenze: Die monatliche Miete darf sich im Hinblick auf die Heizungsmodernisierung innerhalb von sechs Jahren insgesamt um höchstens 0,50 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche erhöhen.
Fazit: Mieterhöhung nach Modernisierung erfordert Vorkenntnisse
Die Mieterhöhung nach einer Modernisierung ermöglicht es Ihnen, Investitionen in Ihre Immobilie auf die Miete umzulegen. Voraussetzung dafür ist, dass die Maßnahme tatsächlich als Modernisierung gilt, korrekt angekündigt wird und die Berechnung der umlagefähigen Kosten nachvollziehbar erfolgt.
In der Praxis greifen mehrere Regelungen ineinander: Nur bestimmte Kosten dürfen angesetzt werden, gesetzliche Kappungsgrenzen begrenzen die tatsächliche Erhöhung und formale Anforderungen entscheiden darüber, ob Ihr Mieterhöhungsverlangen Bestand hat. Auch Sonderfälle wie Härteeinwände oder unterschiedliche Mietmodelle beeinflussen den Ablauf zusätzlich.
Wenn Sie diese Punkte frühzeitig berücksichtigen und strukturiert vorgehen, schaffen Sie eine gesunde Basis für die Umsetzung. So stellen Sie sicher, dass Ihre Mieterhöhung nach den Sanierungen nicht nur rechnerisch korrekt ist, sondern auch im laufenden Mietverhältnis Bestand hat.
Häufige Fragen zur Mieterhöhung nach Modernisierung
In diesem Abschnitt beantworten wir oft gestellte Fragen zur Mieterhöhung nach Sanierung.
Welche Modernisierungskosten darf ich auf den Mieter umlegen?
Sie dürfen nur die Modernisierungskosten auf den Mieter umlegen, die direkt mit der Modernisierung zusammenhängen und den Wohnwert erhöhen oder Energie einsparen. Dazu zählen beispielsweise Bau- und Materialkosten sowie notwendige Planungsleistungen. Nicht umlagefähig sind hingegen Anteile für Instandhaltung oder Reparaturen. Diese müssen Sie zuvor herausrechnen.
Welche Handwerkerkosten darf ich auf den Mieter umlegen?
Handwerkerkosten sind umlagefähig, wenn sie unmittelbar der Modernisierung dienen. Dazu gehören etwa Arbeiten für neue Fenster, Dämmmaßnahmen oder eine Badmodernisierung. Leistungen, die lediglich Schäden beseitigen oder den ursprünglichen Zustand wiederherstellen, dürfen Sie nicht ansetzen.
Wie berechne ich die Mieterhöhung nach Modernisierung?
Für die Berechnung der Mieterhöhung nach Modernisierung setzen Sie 8 Prozent der umlagefähigen Kosten pro Jahr an und verteilen diesen Betrag auf die monatliche Miete. Wichtig ist, dass Sie zuvor Fördermittel und Instandhaltungskosten abziehen. Zusätzlich müssen Sie die gesetzlichen Kappungsgrenzen beachten, die die tatsächliche Erhöhung begrenzen.
Muss die Modernisierung einer Heizung zu geringeren Heizkosten führen?
Nein. Der Bundesgerichtshof hat in seinem Urteil vom 26. März 2026 (Az.: VIII ZR 283/23) bestätigt, dass es die technische zu erwartende Energieeinsparung ausschlaggebend ist. Die tatsächliche Abrechnung des Verbrauchs ist nicht maßgeblich. Mieter hatten über die Mieterhöhung aufgrund des Einbaus einer neuen Heizungsanlage geklagt, aber keinen positiven Effekt bei den Heizkosten in ihrer Nebenkostenabrechnung bemerkt.
Wie muss ich eine Mieterhöhung aufgrund Modernisierung ankündigen?
Sie müssen die Modernisierung spätestens drei Monate vor Beginn der Arbeiten in Textform ankündigen. Dabei geben Sie Art, Umfang und Dauer der Maßnahmen an und nennen bereits die voraussichtliche Mieterhöhung. Nur wenn diese Angaben vollständig und rechtzeitig erfolgen, können Sie die spätere Mieterhöhung wirksam umsetzen.
