Je nach Nutzung Ihrer Immobilie werden Ausgaben sofort abgezogen oder nur eingeschränkt geltend gemacht, während zusätzliche Regeln wie die 15-Prozent-Grenze den Zeitpunkt der steuerlichen Wirkung bestimmen. Wer diese Zusammenhänge versteht, plant Renovierungen wirtschaftlich und vermeidet Steuerverluste.
- Renovierungskosten werden abgesetzt, wenn bestimmte steuerliche Voraussetzungen erfüllt sind und die Nutzung der Immobilie berücksichtigt wird.
- Bei Vermietung werden viele Kosten voll in Abzug gebracht, während bei Eigennutzung nur begrenzte Steuerermäßigungen greifen.
- Die 15-Prozent-Grenze entscheidet, ob Kosten sofort wirken oder über Jahre abgeschrieben werden müssen.
- Belege und Zahlungsnachweise sind Pflicht, da Barzahlungen steuerlich nicht anerkannt werden.
- Die Trennung zwischen Erhaltungsaufwand und Herstellungskosten beeinflusst die Steuerlast und sollte sorgfältig ausgeführt werden.
Steuerliche Aspekte von Renovierungskosten
Wenn Sie eine Immobilie modernisieren, denken Sie zunächst an den Zustand oder den Marktwert. Steuerlich passiert jedoch im Hintergrund mindestens genauso viel. Sobald Sie Renovierungskosten absetzen, verändern Sie Ihre Einkünfte aus der Immobilie und damit Ihre Steuerlast.
Die steuerliche Behandlung hängt dabei nicht vom Umfang der Arbeiten ab, sondern von der Nutzung Ihrer Immobilie. Eigennutzer profitieren über Steuerermäßigungen, während Vermieter Kosten als Werbungskosten geltend machen.
Planen Sie mehrere Maßnahmen, lohnt sich eine strukturierte Vorbereitung. Unsere Makler unterstützen Sie vor dem Kauf oder Verkauf einer Immobilie gemeinsam mit erfahrenen Fachpartnern dabei, Maßnahmen wirtschaftlich und steuerlich sinnvoll zu tätigen.
Steuerliche Basics: Wie Sie Renovierungskosten absetzen
Die steuerliche Behandlung richtet sich nach dem Einkommensteuergesetz (EStG). Dabei unterscheiden wir zwei Wege: Werbungskosten nach § 9 EstG für vermietete Immobilien und Steuerermäßigungen nach § 35a EStG für private Nutzungen.
Damit das Finanzamt Ihre Kosten anerkennt, müssen einige formale Punkte stimmen. Die Zahlung muss per Überweisung erfolgen, die Rechnung muss Arbeits- und Materialkosten getrennt ausweisen und die Leistung darf nicht gleichzeitig gefördert worden sein. Der Zahlungsweg führt in der Praxis regelmäßig zu Problemen, wenn Rechnungen bar beglichen werden.
Zusätzlich prüft das Finanzamt, ob die Kosten eindeutig der Immobilie zugeordnet werden können und in welchem Zusammenhang die Maßnahme steht. Besonders bei gemischten Arbeiten, etwa wenn Instandsetzung und Modernisierung zusammenfallen, müssen Sie die Kosten genau aufteilen. Werden die Arbeiten nicht getrennt, wird häufig nur ein Teil anerkannt oder der Abzug vollständig gestrichen. Außerdem sollten Sie alle Unterlagen vollständig dokumentieren und mehrere Jahre aufbewahren, da gerade bei größeren Renovierungen eine spätere Prüfung üblich ist.
Steuerermäßigung bei selbstgenutzten Immobilien
Nutzen Sie Ihre Immobilie selbst, können Sie Renovierungskosten nur eingeschränkt steuerlich geltend machen. Statt eines vollständigen Abzugs greift hier die Steuerermäßigung für Handwerkerleistungen. Diese reduziert nicht Ihr zu versteuerndes Einkommen, sondern wird direkt von Ihrer Steuerschuld abgezogen.
Konkret werden 20 Prozent der reinen Arbeitskosten abgesetzt, maximal jedoch 1.200 Euro pro Jahr. Voraussetzung ist, dass die Rechnung die Arbeitskosten klar ausweist, da Materialkosten grundsätzlich unberücksichtigt bleiben. Auch Fahrtkosten zählen nur dann, wenn sie eindeutig als Teil der Arbeitsleistung aufgeführt sind.
Wichtig ist außerdem, dass die Arbeiten in Ihrem eigenen Haushalt durchgeführt werden. Dazu gehört auch das Grundstück. Maßnahmen im Neubau fallen nicht darunter, da diese steuerlich als Herstellung gelten. Wenn Sie mehrere Renovierungen innerhalb eines Jahres durchführen, werden die Arbeitskosten zusammengerechnet. Die Höchstgrenze gilt also für alle Maßnahmen gemeinsam und nicht pro einzelne Leistung.
Typische Beispiele sind Malerarbeiten oder kleinere Reparaturen im Innenbereich. Gerade bei umfangreicheren Projekten ist die Grenze schnell erreicht. In solchen Fällen kann es sinnvoll sein, Maßnahmen zeitlich zu strecken, um den steuerlichen Vorteil über mehrere Jahre hinweg besser auszuschöpfen.
| Art der Kosten | Bei Selbstnutzung | Bei Vermietung |
| Kosten für Renovierung | Steuerermäßigung (begrenzter Abzug) | Werbungskosten (Abzug in voller Höhe) |
| Nebenkosten | Steuerermäßigung (begrenzter Abzug) | Werbungskosten (Abzug in voller Höhe) |
| Zinsen für Kredit | Kein Abzug | Werbungskosten (Abzug in voller Höhe) |
Für Vermieter: Voller Werbungskostenabzug möglich
Bei vermieteten Immobilien setzen Sie Renovierungskosten ab, indem Sie diese als Werbungskosten geltend machen. Zu beachten ist dabei, dass die Maßnahmen dem Erhalt der Immobilie dienen. In diesem Fall wirken sich die Kosten unmittelbar steuermindernd aus und reduzieren Ihre Einkünfte aus Vermietung bereits im Jahr der Zahlung.
Sobald Maßnahmen jedoch über die reine Instandhaltung hinausgehen und den Standard der Immobilie deutlich anheben, kann eine andere steuerliche Behandlung greifen. Dann stuft das Finanzamt die Kosten als Herstellungskosten ein, sodass Sie diese nicht sofort abziehen, sondern über die Abschreibung verteilen müssen.
Die Ausgaben für folgende Renovierungen dürfen Vermieter als Werbekosten absetzen:
- Streichen und Tapezieren von Wänden und Decken
- Austausch von Bodenbelägen wie Laminat, Teppich oder Vinyl
- Reparatur oder Austausch einzelner Fenster (kein vollständiger Austausch der gesamten Anlage)
- Instandsetzung der Heizungsanlage, zum Beispiel Austausch einer defekten Pumpe
- Reparatur von Sanitäranlagen wie WC, Waschbecken oder Armaturen
- Ausbesserung von Putz, Fassade oder Dach (ohne vollständige Erneuerung)
- Erneuerung einzelner Elektroinstallationen, etwa Steckdosen oder Leitungen
- Austausch einzelner Türen oder Türzargen
- Wartungskosten für Heizung, Aufzug oder andere technische Anlagen
- Beseitigung von Schäden, etwa durch Feuchtigkeit, Schimmel oder Verschleiß
Achtung: Wenn Sie mehrere Maßnahmen gleichzeitig vornehmen, sollten Sie prüfen, ob diese eventuell den Wert der Immobilie steigern. Sollte dies der Fall sein, so entfällt der Sofortbezug.
Auch während eines Leerstands bleibt der Abzug möglich, sofern Sie die Vermietung weiterhin aktiv verfolgen. Das Finanzamt erwartet in diesem Fall plausible Nachweise, etwa durch Inserate oder die Beauftragung eines Maklers. Ohne diese Vermietungsabsicht entfällt der steuerliche Vorteil, selbst wenn bereits Kosten entstanden sind.
Kosten für Renovierungen werden nur dann steuerlich berücksichtigt, wenn sie eindeutig der vermieteten Immobilie zugeordnet sind. Achten Sie daher darauf, Rechnungen immer objektbezogen ausstellen zu lassen, insbesondere wenn Sie mehrere Immobilien besitzen. Sammelrechnungen ohne klare Zuordnung führen in der Praxis häufig dazu, dass das Finanzamt den Abzug nicht vollständig anerkennt.
Geschäftsführerin Katharina Heid
Die 15-Prozent-Grenze: Wann der Sofortabzug entfällt
Sind Sie Vermieter, spielt in den ersten drei Jahren nach dem Kauf Ihrer Immobilie die sogenannte 15-Prozent-Grenze eine wichtige Rolle. Diese Regelung gilt ausschließlich für vermietete Objekte und entscheidet darüber, ob Sie Renovierungskosten sofort steuerlich geltend machen können. Sobald die Kosten für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen diesen Schwellenwert überschreiten, stuft das Finanzamt die Ausgaben als Herstellungskosten ein, die Sie nur über die Abschreibung verteilt ansetzen dürfen.
Für die Berechnung zählt ausschließlich der Gebäudewert ohne Grundstück. Zusätzlich werden alle Maßnahmen innerhalb der ersten drei Jahre zusammengerechnet, unabhängig davon, wann genau Sie diese durchgeführt haben. In der Praxis führt dieser Punkt häufig zu Fehleinschätzungen, weil einzelne Maßnahmen unkritisch wirken, in Summe jedoch die Grenze überschreiten.
Praktische Umsetzung in der Steuererklärung
Die Anlage V der Einkommensteuererklärung ist das zentrale Formular, um Renovierungskosten als Werbungskosten geltend zu machen. Tragen Sie Erhaltungsaufwendungen in Zeile 39 (Aufwendungen für die Erhaltung) oder Zeile 40 (sonstige Werbungskosten) ein. Herstellungskosten, die abschreibbar sind, gehen in Zeile 41 (Abschreibungen). Summieren Sie alle Positionen und überprüfen Sie, ob die Gesamtsumme die Einkünfte mindert.
Alle Belege müssen vollständig sein: Rechnungen mit USt-Ausweis, Aufschlüsselung von Material und Lohn, Überweisungsnachweis. Bewahren Sie diese chronologisch geordnet zehn Jahre auf, da das Finanzamt auch digital prüft. Häufige Fehler sind fehlende USt-Angaben, Barzahlungen oder Eintragungen in falsche Zeilen – das kann zur Ablehnung oder Nachforderungen führen.
Hinweis: Wenn Ihre Renovierungskosten in den ersten drei Jahren nach dem Kauf die 15-Prozent-Grenze überschreiten, werden selbst einfache Arbeiten wie Streichen oder Tapezieren steuerlich nicht sofort berücksichtigt, sondern über viele Jahre abgeschrieben. Dadurch verschiebt sich der Steuervorteil deutlich nach hinten.
Haben Sie die Immobilie vor dem 1. Januar 2017 gekauft, können Sie beim Finanzamt beantragen, dass die Kosten für Schönheitsreparaturen bei dieser Grenze nicht mitgerechnet werden. In diesem Fall bleiben diese Ausgaben sofort abziehbar, auch wenn die Gesamtkosten eigentlich über der Grenze liegen.
Fazit: Schöpfen Sie steuerliche Vorteile gezielt aus
Je nachdem, wie Sie Ihre Immobilie nutzen und wie die Maßnahmen eingeordnet werden, entstehen sofortige Entlastungen oder langfristige Effekte über die Abschreibung. Wer hier strukturiert vorgeht, vermeidet typische Nachteile und nutzt bestehende Chancen bewusst aus.
Oft übersehen werden dabei zusätzliche Kosten rund um die Immobilie. Auch Ausgaben für Gutachten oder Energieberater werden im Zusammenhang mit einer Vermietung als Werbungskosten angesetzt, wenn sie der Vorbereitung einer Vermietung, der Festlegung einer angemessenen Miete oder der Beurteilung von Schäden dienen. Diese Positionen erweitern den steuerlichen Rahmen und sollten von Anfang an mit mitgedacht werden.
Wenn Sie Ihre Immobilie nicht nur verwalten, sondern wirtschaftlich weiterentwickeln möchten, lohnt sich ein genauer Blick auf alle relevanten Faktoren – von der Bewertung über die Maßnahmenplanung bis zur steuerlichen Einordnung. Genau hier setzen wir an: Gemeinsam mit unseren Fachpartnern wie Sachverständigen und Energieberatern unterstützen wir Sie dabei, Ihre Immobilie strategisch auszurichten und vorhandene Potenziale vor dem Kauf oder Verkauf gezielt zu nutzen.
Häufige Fragen zum Absetzen von Renovierungskosten
In diesem Abschnitt beantworten wir oft gestellte Fragen zum Absetzen von Renovierungskosten.
Mehr dazu, welche Ausgaben Sie als Vermieter generell steuerlich geltend machen können, erfahren Sie in unserem Ratgeber: Was kann ich als Vermieter von der Steuer absetzen
Welche Renovierungskosten darf ich von der Steuer absetzen?
Als Vermieter können Sie alle Kosten absetzen, die dem Erhalt Ihrer Immobilie dienen. Dazu zählen Malerarbeiten, Reparaturen, der Austausch von Bodenbelägen oder die Instandsetzung von Sanitär- und Elektroinstallationen. Diese Aufwendungen wirken sich sofort steuermindernd aus.
Bei selbstgenutzten Immobilien ist der Spielraum deutlich geringer. Hier werden nur die Arbeitskosten von Handwerkerleistungen anteilig über eine Steuerermäßigung berücksichtigt, während Materialkosten unberücksichtigt bleiben.
Welche Renovierungskosten kann ich 3 Jahre nach Erwerb der Immobilie absetzen?
Nach Ablauf der ersten drei Jahre entfällt die sogenannte 15-Prozent-Grenze. Das bedeutet, dass Sie als Vermieter auch größere Renovierungskosten wieder direkt als Werbungskosten absetzen können, selbst wenn diese umfangreicher ausfallen.
In der Praxis führt das dazu, dass viele Eigentümer größere Maßnahmen bewusst erst nach diesem Zeitraum umsetzen, um den sofortigen Steuervorteil zu sichern.
Kann ich Renovierungskosten über mehrere Jahre absetzen?
Ja, aber nur dann, wenn es sich steuerlich um Herstellungskosten handelt. Diese entstehen, wenn Sie den Standard der Immobilie deutlich anheben oder die 15-Prozent-Grenze überschreiten.
In diesem Fall werden die Kosten nicht sofort berücksichtigt, sondern über die Abschreibung auf viele Jahre verteilt. Wie lange genau, hängt von der Nutzungsdauer des Gebäudes ab, üblicherweise mehrere Jahrzehnte.
Kann ich Baumaterial von der Steuer absetzen?
Bei vermieteten Immobilien werden auch Materialkosten vollständig als Werbungskosten abgesetzt, sofern sie Teil einer Erhaltungsmaßnahme sind.
Bei selbstgenutzten Immobilien ist das anders geregelt. Hier berücksichtigt das Finanzamt nur die Arbeitskosten im Rahmen der Steuerermäßigung, während Materialkosten grundsätzlich nicht abgesetzt werden.
Was ist der Unterschied zwischen Herstellungskosten und Erhaltungsaufwand?
Erhaltungsaufwand liegt vor, wenn Sie den bestehenden Zustand Ihrer Immobilie sichern oder wiederherstellen. Diese Kosten setzen Sie als Vermieter sofort ab. In einem Mehrfamilienhaus werden diese Kosten aus der Erhaltungsrücklage bezahlt.
Herstellungskosten entstehen dagegen, wenn Sie die Immobilie deutlich aufwerten, erweitern oder grundlegend verändern. In diesem Fall verteilt sich der steuerliche Effekt über viele Jahre, da die Kosten abgeschrieben werden müssen.
