Als Vermieter Steuern sparen: Was Sie absetzen können

Reparaturen, Hand­wer­ker­rech­nun­gen, Ver­wal­tungs­kos­ten: Als Vermieter fallen laufend Ausgaben an, die sich schnell summieren. Viele davon lassen sich steuerlich geltend machen, wenn die Voraussetzungen stimmen. Wir zeigen Ihnen, welche Kosten das Finanzamt anerkennt und worauf Sie bei Reparaturen, Materialkosten und laufenden Ausgaben achten müssen.

Was Vermieter steuerlich geltend machen dürfen

Als Eigentümer einer vermieteten Immobilie versteuern Sie Ihre Mieteinnahmen als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung gemäß § 21 Ein­kom­men­steu­er­ge­setz (EStG). Gleichzeitig dürfen Sie alle Ausgaben, die wirtschaftlich mit der Vermietung zusammenhängen, als Werbungskosten nach § 9 EStG abziehen. Das reduziert Ihre steu­er­pflich­ti­gen Einkünfte direkt.

Der Begriff Werbungskosten ist dabei weit gefasst. Er schließt nicht nur handwerkliche Leistungen ein, sondern auch laufende Betriebskosten, Fi­nan­zie­rungs­kos­ten, Ver­wal­tungs­aus­ga­ben und Abschreibungen. Voraussetzung ist stets, dass die Ausgabe dem Erhalt oder der Erzielung der Mieteinnahmen dient.

Abschreibung: Der größte Steuerposten für Vermieter

Die Absetzung für Abnutzung (AfA) ist in vielen Fällen der bedeutendste steuerliche Hebel für Vermieter. Sie dürfen jährlich 2 Prozent des Gebäudewertes (ohne Grundstück) abschreiben, wenn das Gebäude nach dem 31. Dezember 1924 errichtet wurde. Für ältere Gebäude gilt ein Satz von 2,5 Prozent.

Seit 2023 gilt für Neubauten, die nach dem 31. Dezember 2022 fertiggestellt wurden, ein erhöhter AfA-Satz von 3 Prozent pro Jahr. Dieser Satz gilt für den Gebäudewert, der sich aus dem Kaufpreis abzüglich des Grund­stücks­an­teils ergibt.

Der Grund­stücks­an­teil lässt sich anhand der Arbeitshilfe zur Aufteilung eines Kaufpreises des Bun­des­mi­nis­te­ri­ums der Finanzen berechnen. Das Finanzamt prüft diese Aufteilung oft genau, da ein zu niedrig angesetzter Grund­stücks­an­teil die AfA-Basis und damit Ihre Steuerlast beeinflusst.

Reparaturen und Instandhaltung sofort absetzen

Kosten für Reparaturen und Instandhaltung sind als Werbungskosten im Jahr der Zahlung vollständig absetzbar. Das gilt, solange die Maßnahme den bestehenden Zustand Ihrer Immobilie sichert oder wiederherstellt, also keinen deutlich höheren Standard schafft. In einem Mehr­fa­mi­li­en­haus greift die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft hierfür auf die Er­hal­tungs­rück­la­ge zu, sofern die Instandsetzung das Ge­mein­schafts­ei­gen­tum betrifft. Die Rück­la­gen­bil­dung wirkt sich nicht steuermildernd aus. Sobald die Rücklage jedoch in Anspruch genommen wird, darf die tatsächlich entnommene Summe in der Steuererklärung angegeben werden.

Typische Maßnahmen, die das Finanzamt als sofort abzugsfähigen Er­hal­tungs­auf­wand anerkennt:

• Austausch defekter Fenster oder einzelner Türen (kein vollständiger Austausch aller Fenster)
• Reparatur der Heizungsanlage, zum Beispiel Austausch einer defekten Pumpe
• Beseitigung von Feuchtigkeit oder Schimmelschäden
• Malerarbeiten im Innen- und Außenbereich
• Erneuerung einzelner Elek­tro­in­stal­la­tio­nen wie Steckdosen oder Sicherungen
• Austausch von Bodenbelägen wie Laminat, Teppich oder Vinyl
• Reparatur oder Wartung von Aufzügen, Heizung oder anderen Ge­mein­schafts­an­la­gen

Materialkosten

Bei vermieteten Objekten werden Materialkosten vollständig als Werbungskosten abgesetzt, sofern sie Teil einer anerkannten Er­hal­tungs­maß­nah­me sind. Das unterscheidet sich von selbst genutzten Immobilien, bei denen das Finanzamt nur Arbeitskosten im Rahmen der Steu­er­ermä­ßi­gung nach § 35a EStG berücksichtigt.

Voraussetzung ist, dass die Rechnung Material- und Arbeitskosten getrennt ausweist. Sam­mel­rech­nun­gen ohne Aufschlüsselung führen in der Praxis häufig dazu, dass das Finanzamt den Abzug kürzt oder vollständig verweigert. Zahlen Sie außerdem stets per Überweisung: Barzahlungen erkennt das Finanzamt grundsätzlich nicht an.

Fi­nan­zie­rungs­kos­ten und laufende Ausgaben

Haben Sie Ihre Immobilien finanzieren lassen, dürfen Sie Darlehenszinsen als Werbungskosten absetzen. Dabei sind nur die Zinsen selbst abzugsfähig, nicht die Tilgungsanteile. Auch Be­reit­stel­lungs­zin­sen und Disagio werden unter bestimmten Voraussetzungen anerkannt.

Weitere laufende Kosten, die Vermieter steuerlich absetzen dürfen:

• Hausverwaltung: Kosten für einen externen Verwalter sind vollständig absetzbar.
• Grundsteuer: Die auf das Ver­mie­tungs­ob­jekt entfallende Grundsteuer gilt als Werbungskosten. Alternativ können diese je nach Ver­trags­ge­stal­tung auf den Mieter abgewälzt werden.
• Versicherungen: Ge­bäu­de­ver­si­che­rung, Haftpflicht und ähnliche Policen, die das Mietobjekt betreffen, sind absetzbar.
• Maklerkosten bei Neuvermietung: Entstehen Ihnen Kosten für die Vermittlung eines neuen Mieters, sind diese absetzbar.
• Steuerberatung: Honorare für einen Steuerberater, soweit sie die Immobilie betreffen, zählen ebenfalls dazu.
• Fahrtkosten: Fahrten zur Immobilie, zum Beispiel für Besichtigungen oder Hand­wer­ker­ter­mi­ne, werden mit 0,30 Euro je Kilometer abgesetzt.

Die 15-Prozent-Grenze in den ersten drei Jahren

Überschreiten Ihre Instandsetzungs- und Mo­der­ni­sie­rungs­kos­ten in den ersten drei Jahren nach dem Kauf 15 Prozent des Gebäudewerts (netto, ohne Grundstück), stuft das Finanzamt alle diese Kosten als an­schaf­fungs­na­he Her­stel­lungs­kos­ten ein, einfache Reparaturen inkludiert. Der Sofortabzug entfällt, die Kosten fließen in die Abschreibung. Dabei zählen alle Maßnahmen dieser drei Jahre zusammen, unabhängig davon, wann genau innerhalb der Frist sie durchgeführt wurden. Größere Renovierungen sollten Sie daher bewusst nach Ablauf dieser Frist planen.

Wohnung bei Leerstand

Auch während eines Leerstands bleiben Werbungskosten absetzbar, wenn Sie die Ver­mie­tungs­ab­sicht aktiv nachweisen. Das Finanzamt erwartet konkrete Belege: Inserate auf Im­mo­bi­li­en­por­ta­len, die Beauftragung eines Maklers oder nachweisliche Besichtigungen reichen in der Praxis aus.

Ohne diesen Nachweis kann das Finanzamt den Abzug verweigern, selbst wenn Kosten wie Grundsteuer oder Versicherungen weiterhin anfallen. Bei dauerhaftem Leerstand ohne erkennbare Ver­mie­tungs­be­mü­hun­gen entfällt der Wer­bungs­kos­ten­ab­zug vollständig.

Von der Steuer absetzen oder auf Mieter umlegen?

Selbst wenn Sie gewisse Kosten nicht in der Steuererklärung angeben können, bekommen Sie das Geld dafür womöglich auf anderem Weg erstattet. Denn es gibt einige Ausgaben, die Vermieter je nach Ver­trags­ge­stal­tung vom Mieter einfordern dürfen.

Kos­ten­art	ab­set­zen	um­le­gen	Hin­weis
Grund­steu­er	Ja	Ja	Klas­si­scher Pos­ten in der Ne­ben­kos­ten­ab­rech­nung.
Was­ser und Ab­was­ser	Ja	Ja	Ver­brauchs­ab­hän­gig oder nach ver­ein­bar­tem Schlüs­sel.
Hei­zung und Warm­was­ser	Ja	Ja	Um­la­ge nach Heiz­kos­ten­ver­ord­nung be­ach­ten.
Müll­ab­fuhr und Stra­ßen­rei­ni­gung	Ja	Ja	Lau­fen­de Kos­ten nach Be­triebs­kos­ten­ver­ord­nung.
Ge­bäu­de­rei­ni­gung und Un­ge­zie­fer­be­kämp­fung	Ja	Ja	Nur lau­fen­de, nicht ein­ma­li­ge Son­der­maß­nah­men.
Gar­ten­pfle­ge	Ja	Ja	Auch Pfle­ge ge­mein­schaft­li­cher Au­ßen­flä­chen.
Win­ter­dienst	Ja	Ja	Räum- und Streu­kos­ten zäh­len re­gel­mä­ßig zu den Be­triebs­kos­ten.
Haus­strom	Ja	Ja	Nur Ge­mein­schafts­flä­chen, nicht Leer­stands- oder Pri­vat­strom.
Schorn­stein­fe­ger	Ja	Ja	Lau­fen­de Prüf- und Kehr­kos­ten.
Auf­zugs­kos­ten	Ja	Ja	War­tung, Strom, Be­die­nung und Prü­fung; Re­pa­ra­tu­ren nicht.
Sach- und Haft­pflicht­ver­si­che­run­gen für das Ge­bäu­de	Ja	Ja	Zum Bei­spiel Ge­bäu­de­ver­si­che­rung, Glas­ver­si­che­rung, Haus- und Grund­be­sit­zer­haft­pflicht.
Haus­meis­ter	Ja	Ja, an­tei­lig	Tä­tig­kei­ten für Rei­ni­gung, Ord­nung, Be­die­nung tech­ni­scher An­la­gen ja; Ver­wal­tung und Re­pa­ra­tu­ren her­aus­rech­nen.
Rauch­warn­mel­der-War­tung	Ja	Meist ja	Lau­fen­de War­tung kann je nach Miet­ver­trag und Lan­des­recht um­ge­legt wer­den; An­schaf­fung nicht als Be­triebs­kos­ten.
War­tung von Hei­zungs­an­la­ge, Lüf­tung, Pum­pen, Brand­schutz­tech­nik	Ja	Ja	War­tung ja, Re­pa­ra­tur oder Aus­tausch nein.
Breit­band, Ge­mein­schafts­an­ten­ne, Ka­bel­an­la­ge	Ja	Ein­ge­schränkt	Je nach Ver­trag, Alt­re­ge­lung und Kos­ten­art prü­fen. § 2 Be­triebs­kos­ten­ver­ord­nung ent­hält hier­zu Son­der­re­geln, un­ter an­de­rem für be­stimm­te An­la­gen ab 1. De­zem­ber 2021.
In­stand­hal­tung und Re­pa­ra­tu­ren	Ja	Nein	Zum Bei­spiel de­fek­te Hei­zung, Dach­re­pa­ra­tur, Rohr­bruch, Fens­ter­re­pa­ra­tur.
Mo­der­ni­sie­rung	Ja, oft über Ab­schrei­bung oder ver­teilt	Nein als Be­triebs­kos­ten	Kann steu­er­lich re­le­vant sein; miet­recht­lich even­tu­ell über Mo­der­ni­sie­rungs­miet­er­hö­hung, aber nicht über die Ne­ben­kos­ten­ab­rech­nung.
An­schaf­fungs- und Her­stel­lungs­kos­ten des Ge­bäu­des	Ja, über AfA	Nein	Ge­bäu­de wer­den re­gel­mä­ßig über die Ab­set­zung für Ab­nut­zung be­rück­sich­tigt. Grund­la­ge ist § 7 Ein­kom­men­steu­er­ge­setz.
Dar­le­hens­zin­sen	Ja	Nein	Zin­sen für ver­mie­te­te Im­mo­bi­li­en zäh­len ty­pi­scher­wei­se zu den Wer­bungs­kos­ten.
Dar­le­hens­til­gung	Nein	Nein	Til­gung ist Ver­mö­gens­um­schich­tung, kei­ne Wer­bungs­kos­ten.
Kon­to­füh­rungs­ge­büh­ren für das Miet­kon­to	Ja	Nein	Bei ge­misch­ter Nut­zung nur an­tei­lig.
Ver­wal­tungs­kos­ten, Haus­ver­wal­tung, WEG-Ver­wal­ter­ho­no­rar	Ja	Nein	Nicht über die Be­triebs­kos­ten­ab­rech­nung auf Woh­nungs­mie­ter um­le­gen.
Steu­er­be­ra­tungs­kos­ten für An­la­ge V	Ja, an­tei­lig	Nein	Nur der ver­mie­tungs­be­zo­ge­ne An­teil.
Rechts­be­ra­tung und Pro­zess­kos­ten zur Ver­mie­tung	Ja	Nein	Zum Bei­spiel Streit über Mie­te, Räu­mung oder Ne­ben­kos­ten.
Mak­ler­kos­ten für Neu­ver­mie­tung	Ja	Nein	Kei­ne lau­fen­den Be­triebs­kos­ten.
In­se­ra­te, Ex­po­sé, Fo­tos für Ver­mie­tung	Ja	Nein	Kos­ten zur Mie­ter­su­che.
Fahrt­kos­ten zur Im­mo­bi­lie	Ja	Nein	Zum Bei­spiel für Be­sich­ti­gun­gen, Über­ga­ben, Kon­trol­len oder Hand­wer­ker­ter­mi­ne.
Te­le­fon, Por­to, Bü­ro­be­darf	Ja, an­tei­lig	Nein	Nur mit Be­zug zur Ver­mie­tung.
Miet­aus­fall­ver­si­che­rung	Ja, wenn ver­mie­tungs­be­zo­gen	Nein	Nicht mit um­la­ge­fä­hi­gen Ge­bäu­de­ver­si­che­run­gen ver­wech­seln.
Leer­stands­kos­ten	Ja, bei Ver­mie­tungs­ab­sicht	Nein	Ent­schei­dend ist, dass Sie die Ver­mie­tungs­ab­sicht nach­wei­sen kön­nen.

Fazit: Reduzieren Sie als Vermieter deutlich Ihre Steuerlast

Als Vermieter stehen Ihnen umfangreiche Möglichkeiten offen, Ausgaben rund um Ihre Immobilie steuerlich geltend zu machen. Wichtig ist die Unterscheidung zwischen sofort abzuziehendem Er­hal­tungs­auf­wand und langfristig ab­zu­schrei­ben­den Her­stel­lungs­kos­ten. Diese Einordnung beeinflusst, wann und in welchem Umfang Sie steuerliche Entlastung erhalten.

Wer die 15-Prozent-Grenze in den ersten drei Jahren im Blick behält, Maßnahmen genau dokumentiert und Barzahlungen vermeidet, erzielt den größtmöglichen steuerlichen Effekt. Bei komplexeren Situationen, etwa mehreren Immobilien oder kombinierten Maßnahmen, lohnt es sich, Ihre Situation vorab mit einem Steuerberater oder Gutachter zu besprechen. Wir unterstützen Sie dabei, Ihre Immobilie vorab richtig zu bewerten – bei einem exklusiven Maklerauftrag für Kauf oder Verkauf sogar kostenlos!

Häufige Fragen zum Absetzen von Steuern für Vermieter

In diesem Abschnitt beantworten wir oft gestellte Fragen zum Absetzen von Steuern für Vermieter