Arztpraxis vermieten mit dem Profi

So funktioniert die Vermietung Ihrer Arztpraxis

Von der ersten Einschätzung bis zur Übergabe an den neuen Mieter begleiten wir Sie durch den gesamten Ver­mie­tungs­pro­zess. Hier die wichtigsten Schritte im Überblick:

1. Immobilie und Anforderungen analysieren: Nicht jede Immobilie ist für jede Fachrichtung geeignet. Aus diesem Grund sollten Sie Ihre Räumlichkeiten genau unter die Lupe nehmen und feststellen lassen, für welche Ärzte sie geeignet ist. Berücksichtigen Sie auch, was drum herum passiert. Sind andere Fachärzte vor Ort ansässig, die Patienten an Ihre Mieter überweisen könnten oder eher Konkurrenz darstellen? Nur wenn Sie ein klares Bild davon haben, für welchen Facharzt die Praxisräume geeignet sind, können Sie die Vermarktung richtig steuern.

2. Mietpreis festlegen: Orientieren Sie sich an den Ge­wer­be­miet­prei­sen in der Region und schauen Sie im Speziellen auf die Mietpreise pro Quadratmeter anderer Arztpraxen. Verbände haben einen Überblick über die Preise. Aber auch unsere Praxismakler wissen, welcher Qua­drat­me­ter­preis für Ihre Immobilie angemessen ist.

3. Praxisimmobilie vermarkten: Jetzt geht es darum, die Immobilie auf den richtigen Kanälen ins Schaufenster zu stellen und die passende Zielgruppe anzusprechen. Sie können dafür Online-Portale, Branchenbücher oder auch analoge Kanäle wählen. Vielleicht kennen Sie auch bereits potenzielle Mieter, die Sie direkt ansprechen können. Je nach Region und Lage der Immobilie kann die Suche einige Zeit in Anspruch nehmen. Schneller und effizienter wird die Suche, wenn sie von erfahrenen Praxismaklern durchgeführt wird. Unsere Makler mit Sachverstand unterstützen Sie gern!

4. Interessenten auswählen: Gibt es die ersten Interessenten, können Sie diese zu einem persönlichen Kennenlernen und einer Besichtigung der Praxis einladen. Informieren Sie die Interessenten darüber, welche Unterlagen Sie benötigen, und nehmen Sie sich genug Zeit, um diese zu sichten. Im besten Fall ist ein langes und gutes Mietverhältnis das Ergebnis der Suche.

5. Mietvertrag verhandeln: Da Sie eine Ge­wer­be­im­mo­bi­lie vermieten, haben Sie Spielraum bei der Ausgestaltung des Vertrages. Lassen Sie sich von einem Anwalt für Ge­wer­be­miet­recht beraten und tauschen Sie sich mit Ihrem Mieter über die Rah­men­be­din­gun­gen aus. Sie sollten unter anderem Themen wie die Mietdauer, Kostenübernahme für Umbauten und die Option auf Übernahme des Mietvertrages durch einen Nachfolger klären. Sind alle Punkte vereinbart, lassen Sie den Mietvertrag von der Anwaltskanzlei aufsetzen.

6. Übergabe: Nach Unterschrift des Mietvertrages können Sie die Arztpraxis an Ihren neuen Mieter übergeben. Vergessen Sie nicht, ein detailgenaues Über­ga­be­pro­to­koll zu führen, das Sie dem Mieter als Kopie zukommen lassen und selbst für Ihre Unterlagen verwahren.

Ihre Arztpraxis als Mietobjekt: Was ist sie wert?

Bevor Sie Ihre Immobilie vermarkten können, müssen Sie den Mietwert bestimmen und eine Miete festlegen. Es gibt verschiedene Punkte, die beeinflussen, wie attraktiv Ihr Objekt für potenzielle Mieter ist.

Wie bei allen Immobilien spielt die Lage eine gewichtige Rolle. Eine Immobilie im Stadtzentrum ist attraktiver als eine abgelegene Praxis auf dem Land. Mit der Lage geht auch die Erreichbarkeit einher. Ist die Praxis sowohl mit den öffentlichen Verkehrsmitteln als auch dem Fahrrad und dem Auto gut zu erreichen, steigert das die Attraktivität und damit den Wert. Ein Bonus sind Parkplätze in der Nähe oder sogar zugehörig zur Praxis.

Unsere zertifizierte Sachverständige und Ge­schäfts­füh­re­rin Katharina Heid nimmt die Lage der Immobilie im Video unter die Lupe:

Größe und Grundriss entscheiden ebenfalls über den Wert und damit den Mietpreis. Bieten Sie ein besonders großes Objekt an, kann es sinnvoll sein, nicht nur nach Einzelmietern, sondern gezielt nach Be­rufs­aus­übungs­ge­mein­schaf­ten (BAG) zu suchen, da sich eine Immobilie mit viel Fläche und Räumen gut für Ge­mein­schafts­pra­xen eignen.

Bieten Sie bereits eine gewisse Ausstattung, wie zum Beispiel eine Möblierung, kann das den Wert ebenfalls steigern. Allerdings sollte diese in tadellosem Zustand sein. Das gilt auch für den Rest der Immobilie. Fenster und Böden sollten im besten Fall den gesetzlichen Vorgaben entsprechen und ebenfalls makellos sein. Ein Pluspunkt: Eine komplett barrierefrei begehbare Praxis ist natürlich deutlich attraktiver als eine Praxis mit diversen Hürden.

Zum Schluss ist das direkte Umfeld entscheidend. Gibt es bereits eine Infrastruktur verschiedener Praxen, Kliniken, Apotheken oder medizinischer Einrichtungen rund um die Immobilie herum? Dann steigt die Attraktivität, da der Mieter Patienten zu benachbarten Fachärzten überweisen kann oder selbst von deren Überweisungen profitiert.

Worauf sollten Sie bei der Mieterauswahl für Ihre Arztpraxis achten?

Um den richtigen Mieter zu finden, reicht es nicht aus, nur die Fachrichtung zu definieren. Bevor der Mietvertrag unterzeichnet wird, sollten Sie genau prüfen, ob der Mieter zu Ihren Vorstellungen und der Immobilie passt.

Schauen Sie sich die folgenden Punkte genau an:

• Geplante Nutzung: Was hat der Mieter genau vor und passt es zu Ihren Vorstellungen? Funktioniert es gegebenenfalls auch mit dem Umfeld, wie zum Beispiel anderen Mietparteien im selben Gebäude?
• Wirtschaftliche Situation: Haben Sie finanzielle Sicherheit? Ist der Mieter gut aufgestellt und kann die Kaution und die Miete zuverlässig stemmen?
• Praxiskonzept: Ist das Konzept für die Räumlichkeiten geeignet? Beeinträchtigt es andere Mieter im Gebäude?
• Anforderungen an Umbauten: Plant der Mieter Umbauten? Wenn ja, sind diese für Sie nachvollziehbar und sinnvoll? Sind die Veränderungen an der Immobilie rückgängig zu machen oder profitieren Sie langfristig davon?
• Mietdauer und Ver­trags­be­din­gun­gen: Hat der Mieter eine gleiche oder ähnliche Vorstellung von der Ausgestaltung des Mietvertrages wie Sie? Ist die Mietdauer auch in Ihrem Sinne?

Bei der Vermietung einer Arztpraxis kommt es nicht darauf an, möglichst schnell einen Mieter zu finden. Entscheidend ist, dass Fachrichtung, Praxiskonzept und Immobilie langfristig harmonieren. Wer die räumlichen Möglichkeiten seiner Immobilie kennt und gezielt passende Interessenten anspricht, schafft die Grundlage für ein dauerhaft stabiles Mietverhältnis.

Katharina Heid, Ge­schäfts­füh­re­rin

Diese Unterlagen sollten Sie von Interessenten verlangen

Um einen liquiden Mieter auszuwählen, an den Sie Ihre Arztpraxis langfristig vermieten können, sollten Sie sich vorab die folgenden Dokumente zeigen lassen:

• Selbstauskunft des Miet­in­ter­es­sen­ten
• Bo­ni­täts­nach­weis, zum Beispiel SCHUFA-Auskunft
• Einkommens- beziehungsweise Fi­nan­zie­rungs­nach­weis, bei einer Neugründung gegebenenfalls Businessplan und Fi­nan­zie­rungs­be­stä­ti­gung
• Nachweis der beruflichen Qualifikation, zum Beispiel Ap­pro­ba­ti­ons­ur­kun­de beziehungsweise Berufserlaubnis
• Nachweis über die Zulassung zur ver­trags­ärzt­li­chen Versorgung, sofern eine Kassenpraxis geplant ist oder die Zulassung beim aktuellen Mieter bereits besteht
• Konzept für die geplante Praxis, insbesondere Fachrichtung und geplante Nutzung der Räume
• gegebenenfalls Nachweise über bisherige selbstständige Tätigkeit, etwa aktuelle Be­triebs­wirt­schaft­li­che Auswertung (BWA) oder Jah­res­ab­schlüs­se bei bereits bestehender Praxis

Lassen Sie sich auch in diesem Punkt vorab von einem Anwalt beraten. Er weiß, welche Unterlagen in Ihrem Fall noch hilfreich oder gar nötig sein könnten.

Welche Voraussetzungen müssen Praxisräume erfüllen?

Die Ar­beits­stät­ten­ver­ord­nung und die dazugehörigen Technischen Regeln für Arbeitsstätten geben unter anderem vor, welche Anforderungen Praxisräume hinsichtlich Raumgröße, Be­we­gungs­flä­chen, Beleuchtung, Böden, Fenstern sowie Flucht- und Rettungswegen erfüllen müssen.³ Dazu gehören unter anderem:

• Raumhöhe: Bei Arbeitsräumen bis 50 m² sind grundsätzlich mindestens 2,50 m lichte Raumhöhe vorgesehen. Sind Ihre Räume größer, steigt damit auch die lichte Raumhöhe. Beachten Sie hier die Vorgaben der Ar­beits­stät­ten­ver­ord­nung.
• Grundfläche: Arbeitsräume müssen ausreichend groß sein. Für den ersten Arbeitsplatz sind mindestens 8 m² und für jeden weiteren Arbeitsplatz mindestens 6 m² vorgesehen.
• Be­we­gungs­flä­chen: Für jeden Arbeitsplatz ist grundsätzlich eine freie Bewegungsfläche von mindestens 1,5 m² vorzusehen.
• Böden: Fußböden müssen sicher begehbar sein; insbesondere dürfen keine Rutsch- oder Stolpergefahren entstehen.
• Fenster: Fenster und Oberlichter müssen sicher zu öffnen, zu schließen, zu verstellen und zu reinigen sein.
• Hygiene: In Bereichen, in denen eine Flä­chen­des­in­fek­ti­on erforderlich ist, müssen die verwendeten Materialien eine sichere Reinigung und Desinfektion ermöglichen. Fugendichte Bodenbeläge können dabei relevant sein.
• Beleuchtung: Die Anforderungen an die Beleuchtung richten sich nach der jeweiligen Tätigkeit und sind in den Technischen Regeln für Arbeitsstätten konkretisiert.
• Bar­rie­re­frei­heit: Bei einer neuen Arztpraxis sollte die Bar­rie­re­frei­heit von Anfang an berücksichtigt werden. Welche konkreten Anforderungen gelten, hängt insbesondere vom jeweiligen Bau­ord­nungs­recht des Bundeslandes und dem konkreten Gebäude ab.⁴
• Brandschutz: In allen Räumen müssen Rauchmelder vorhanden sein. Außerdem braucht es Feuerlöscher in ausreichender Anzahl. Diese müssen zudem regelmäßig gewartet werden. Flucht- und Rettungswege müssen zu jeder Zeit frei sein. Zudem muss ein Flucht- und Ret­tungs­we­ge­plan ausgehängt werden.⁵ Notausgänge müssen gekennzeichnet, frei und sicher nutzbar sein.
• Bau­ord­nungs­recht / Nut­zungs­än­de­rung: Bevor Sie eine Immobilie als Arztpraxis vermieten, sollten Sie prüfen, ob die bisher genehmigte Nutzung die geplante Nutzung als Arztpraxis bereits umfasst. Wird beispielsweise eine Wohnung oder ein Büro künftig als Arztpraxis genutzt, kann eine Nut­zungs­än­de­rung erforderlich sein. Ob diese ge­neh­mi­gungs­pflich­tig ist, richtet sich nach dem jeweiligen Landesbaurecht. In Nordrhein-Westfalen nennt das Bauportal beispielsweise ausdrücklich die Umwandlung einer Wohnung in eine Arztpraxis als Beispiel für eine ge­neh­mi­gungs­pflich­ti­ge Nut­zungs­än­de­rung.²

Häufig gestellte Fragen zum Thema Arztpraxis vermieten

Wir haben die Antworten unserer Praxismakler mit Sachverstand auf oft gestellte Fragen zur Vermietung von Arztpraxen in diesem FAQ zur Verfügung gestellt. Sollten Sie weitere Fragen haben, bevor Sie uns mit der Suche nach einem Mieter für Ihre Praxis beauftragen, rufen Sie uns gerne unter 0158 – 884 916 68 an.